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北京楼市“小阳春”:以价换量为主流,鸡娃家长不再追捧海淀学区房
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发表于 2024-3-15 06:30:00
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腾讯财经《潜望》 特约作者 郭亦非
凌晨2点,和卖家“鏖战”6个小时后,林峰终于在购房合同上签下了名字。
这套房所在的北京昌平区天通苑板块,占地面积8平方公里,拥有645栋楼,被称为“亚洲最大社区”,也是刚需一族首次置业的典型项目。
从最初418万元的挂牌价,到最后386万元的成交价,林峰一夜间砍了32万元——去年此时同户型价格则超过440万元。根据中介提供的历年成交记录,小区均价已经跌回到2018年的价格。
“原本没指望在北京买房,后来看到二套房首付下降到4成,加上贷款利率下调,就开始看房。”3月上旬,在互联网大厂工作的林峰告诉腾讯财经《潜望》,虽然也担心未来可能有失业风险,但感觉再降也不会这么厉害,遇到价格合适的就果断出手了。
在北京这样存量房占据主导的市场,“卖一买一”的置换链条构成成交主力。因此,只有当林峰这样的刚需不再观望,大量入市,置换链条才能启动,市场逐渐恢复流动性。
从3月份的二手房成交数据来看,北京
楼市
似乎有了一点“小阳春”的迹象。麦田房产统计称,截至到3月11日,当月已网签3800套,环比上月同期上涨74.8%,但同比去年3月仍下降44.8%。
按照中原
地产
首席分析师张大伟的解读,现在市场热度刚刚起来,热度是去年的80%,还没完全反应到新房市场,预计3月二手房成交量1.5万套。“这可能是历史最弱的一次小阳春。最大的不一样是,往年小阳春多多少少都涨价,今年量涨了还在降价。”
以价换量,海淀学区房风向标折价四成
鸡娃的家长们追捧学区房,这是往年助推小阳春行情的核心因素,但多校划片、中产观望等多种因素造成学区房难现火热的场景,尽管2024年仍是幼升小的入学大年。
以蜂鸟家园小区为例,因户型小总价低、对口牛校中关村三小,其素有海淀学区房风向标之称。
一位深耕万柳片区超10年的经纪人告诉腾讯财经《潜望》,蜂鸟家园1月至今才卖了7套,而2021年1月单月就曾卖了14套,现在一居室已从最高点的1000万元,直降至620万元,两居室则从近1500万元降到1100万元,回到了2016年的水平。放眼整个万柳板块,往年每月成交25-30套,但这个月才卖了8套。
相较之下,另一所海淀牛校中关村二小因学位相对充足,其划片的华清嘉园小区成交更热。上述经纪人统计称,正常月份该小区成交3-5套,虽然2月份零成交,但进入3月市场开始活跃,截至目前已经成交4套,还有两三个单子卡在价格上,成交一下子活跃之后,业主预期也发生了变化。
荣丰2008小区户型小、总价低、楼龄相对新,是西城落户上学的刚需首选。
一位该小区业主对腾讯财经《潜望》称,自己两年前买这套房时压根没实地看过,20多平米,总价达到425万元,准备等孩子上学用完名额就卖了。上月满2年考虑卖掉,但市场价已经跌到了320万元,“当时算次高位接盘,本来也做好了亏二三十万的准备,但没想到占坑学区房恶化到这种程度,割肉也舍不得”。
以价换量,仍是当下二手房成交的主导因素。
麦田房产统计称,春节假期后,虽然市场带看量呈现逐步回暖之势,但回暖速度和力度明显不及去年同期。3月份,北京二手房挂牌均价环比上月下降0.4%,挂牌量环比上月上涨0.18%,议价空间和上月相比缩小0.06个百分点,买方依然占据议价主动权。
挂牌17万创新高,“先买后卖”客户面临违约
腾讯财经《潜望》了解到,截至到3月12日午间,北京链家后台挂牌量已达到17.13万套,为历史最高值,环比已攀升了1万套左右。
对于这17万+的挂牌量,安居客在近期一份市场报告中分析称,占比50%以上的房源总价在500万元以内,只有18%的房源总价超过了800万元,而2000万元以上的豪宅占比仅有2%左右,楼市分化越发明显。
置换链条打通,市场才能真正触底复苏。而眼下,苦于房子难卖或割肉太狠,一波“先买后卖”的置换客群正面临着违约风险。
去年8月,家住海淀的宋悦就近定了套四居室,卖家给了半年的周期。同时,她也把自家三居摆上货架,尽管每周都有好几组买家看房,但几乎没有人出价,想买三居的大多要卖掉自己的两居或一居,要么对方付款周期匹配不上,要么全款客户想要价格砸一个大坑。
眼看合同即将到期,她不得不追加了50万元的首付款,换来了半年的窗口期。
宋悦告诉腾讯财经《潜望》,当时自己的三居室成交价约为1100万元,这半年同户型价格一路跌到了980万元,现在挂牌降到940万元,仍旧没卖出去,但这已经是板块内性价比最高的房源。
上述安居客的报告中也写道,北京楼市就好像疤痕效应,经历过大萧条的人,会更少参与冒险行为,越来越多的买卖双方都趋向保守,“既怕市场没变化,又怕市场有变化”。
眼下,进一步放松限购的市场呼声连绵不绝。此前2月6日,北京远郊通州区放宽了执行8年的双限政策,截止目前,当地成交量虽有短暂提振,但仍受制于大势低迷。
一位通州新盘项目营销负责人为腾讯财经《潜望》提供的数据显示,2月6日至29日,项目成交83套,签约28套,同比去年春节期间到访和成交分别提升30%、50%左右;2月的新增成交及签约,受到新政直接影响的增量部分占比20%,促进加速成交主要是在2月6日、7日。“春节后至现在,政策影响逐步减弱,客户观望情绪有所增加,目前仍需更有效果的政策手段鼓励市场,提振客户信心。”
新房热度初显,优质地块仍需溢价摇号
2月的春节假期,身为朝阳区某新盘项目营销负责人,周楠几乎没有休假。他原本抱了蛮高的期待,但现实结果却是每天三三两两的客户,整整8天零成交。
销售重压下,集团批了5%的折扣,再加上准现房交付、新房渠道费提至3.5%等多重利好因素下,进入3月上半月,项目已成交20多套房,而前两月合计才卖了30套。
周楠的压力卸了不少,但仍有隐忧。他向腾讯财经《潜望》感慨称,这样的业绩是多方因素促成的,对比去年3月120多套、周末单日上10套的热销,现在行情完全没得比。
从安居客监测的数据来看,3月3日到9日,北京新房网签435套,与前一周基本持平。“目前新房未有起色,但二手房带看和成交量在逐步回升,市场正在加速修复。”
一位北京改善新盘营销负责人则对腾讯财经《潜望》表示,从3月开始,客户量有了明显回升,两周合计达到170多组,前两月分别只有230组和110组,但目前带看还没形成转化,原本预计能卖四五套,本月至今才卖了2套房,这和预期差距很大。
“年初就预判不会有小阳春行情,底部运行可能是常态化。”上述负责人称,改善客户自己房子不好卖,另外越观望,后续出地的新项目也越多,部分新盘在规划尺度得以突破,配了大
阳台
和落地窗,在产品和价格上都更有优势。
不过,对于仍有投资意愿的房企来说,北京土拍依然拥有十足的吸引力。根据2024年供地计划,北京中心城区土地供应规模约占全市土地供应总量25%”,这是过去5年的最高水平。
2月底,北京出让海淀和大兴两宗核心板块住宅用地,分别有13家和9家房企参拍,最后双双触及15%的溢价上限并以摇号成交,成交总价达到77.62亿元。
一位参与北京土拍的国企开发商投拓人士告诉腾讯财经《潜望》,公司目前投资名单已收缩到北上广深杭蓉等10个一二线城市,虽然北京预售较严,结顶才能放款,但五环内尤其是海淀的优质地块依然稀缺,目前公司也在根据销售回款收紧拿地力度,归根到底还是销售端的问题。
就在3月15日,顺义区一宗优质地块将迎来土拍,云集了37家开发商报名。这其中,除了保利、首开、绿城、龙湖等老面孔之外,甚至还包括首次参拍的贝壳旗下贝好家置业。
(文中林峰、宋悦、周楠为化名)
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