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[房产] 房子，涨不动了

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没事压压马路 发表于 2024-1-19 06:59:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房子，涨不动了 第1张图片



我有个朋友今年一直在卖房，但是他始终犹犹豫豫，不愿意降价卖房，最终拖到2024年也没有把房子卖出去。
这个房子在上海的仁恒滨江园，位置特别好，好到什么程度？
就在黄浦江边，东方明珠旁边，毗邻豪宅汤臣一品；
上海房产可以说是国内房产的龙头，而仁恒滨江园则是上海房产的标杆之一，也就是说这朋友的房子是国内房产龙头中的龙头。
所以，他的房子刚开始往外出售的时候报价不低，挂牌价4950万元。
房子也确实人气不错，位置好，又是上海的顶级学区房，不少有实力的买家都是奔着孩子能有个好学校上。
不过，现在的经济形势也摆在眼前，买家都希望能够再降个30、40万；然而朋友很坚持，没有让步。
之后，房价一路下行，头也没回地往下跌；4800万、4500万、4200万，最终跌破4000万整数心理关口，直奔3900万。
到了2024年，房价已经跌去1000万。
全国房产龙头中的龙头表现尚且如此，一叶落而知秋，可想而知整个房产的冷暖状况。


1



回顾过往，我国房产牛市周期走了20多年的时间，历经波折，一步一个台阶，也最终登向过世界舞台的高点。
我个人觉得国内房价从平平无奇，到北上广深房价超越美国纽约、英国伦敦、韩国首尔有两个大的时间段。（见下图）
第一个大的时间段。
1998年，我国房产市场开始实行“住房商品化”；不仅意味着房子可以进入市场自由流通交易，也意味着“福利分房”时代渐行渐远。
一同被埋进历史的，还有大学生毕业包分配工作，以及钢铁、棉纺等国有企业的铁饭碗。
市场化浪潮似乎席卷了各行各业，特别是中国加入WTO之后，这种热情彻底被激发，迅速点燃了财富之火。
国内的房价也有了第一次的腾飞，伴随而来的也还有国内股市的一鸣惊人，直冲6124点。
那一年，谁也不曾想到6124点居然成了后来10多年一直仰望的山顶。
房子，涨不动了 第2张图片

数据来源：泽平宏观、numbeo
第二个大的时间段。
2008年金融危机之后，国内实施了4万亿计划，房价在盘整了一段时间后开始缓慢上涨。
2015年股票市场的泡沫破裂之后，资金快速涌入房产市场，直接使得房价上涨的斜率迅速升高，由缓慢上涨变为快速上涨。
当时，我有个朋友要在2016年结婚，看中了一套上海中环附近的房子，交了50万定金，并且约定下周把尾款交齐。
后来，我朋友准备交尾款时，被卖家告知房子已经卖出去了；
朋友，不仅收到了房东返还的50万定金，还收到了房东赔付的一笔违约金。
这种疯狂的跳价，把北上广深的房价快速拉高；
随后的2017年，北上广深的房价上攻到历史高位附近，并且开始了最后的缓慢上涨。
也正是在2017年，许家印以2900亿元登顶当年的胡润百富榜，成为中国首富。
那一年谁也不曾想到后来恒大坍塌得如此之快。
2020年，CBRE世邦魏理仕发布了《2020全球生活报告》显示，全球住宅价格排在前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。
其中，上海、深圳和北京的住宅套均价格在550万人民币以上，超过温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约四个城市的套均价格460万人民币。
此外，据泽平宏观数据，上海、北京城区的套内面积均价接近20万/平方米，更是超过了新加坡。（见上图）
中国的房价来到了世界舞台的中央。


2



月满则亏，物盛则衰，这是谁也无法改变的自然规律。
房价也一样，无论是上海的浦东新区，还是东北的鹤岗小镇，价格的调整都是一浪接着另一浪。
我特地扒拉了一组数据，是国内房产自98年房改以来的两个关键指标。
一个是国内住宅施工面积，截至2023年12月份，大约有58.9亿平米在施工；
另一个是国内住宅竣工面积，截至2023年12月份，当年竣工7.2亿平方米。（见下图）
这两个数据都是剔除了烂尾楼、写字楼等，就是纯粹的住宅数据。
我国房产形势经过这20多年的奔跑，已经有点儿过剩了，到了价格调整的周期。
房子，涨不动了 第3张图片

数据来源：wind
这里有两个核心逻辑。
先解释第一个。
假设，我们2024年开始没有新增开工，也就是保持现有的施工面积58.9亿平米，那么按照2023年的竣工面积来算，一年差不多是7.2亿多平米。
这就是说，需要8年多的时间，才能把施工面积全部竣工，把库存清完。
这个数据在10年前差不多是5～6年左右，20年前差不多是2～3年左右。
我们的房子越盖越多，越卖越贵；但是悄无声息中，库存相比10年前增加了一倍，相比20年前增加了三倍多。
显而易见，供应大于需求导致了库存的增加，而且这个静态的库存需要我们用8年以上的时间才能消化掉。
假如是动态的库存，比如房企现金流趋紧，竣工进度变得更慢，那么没有人知道什么时候能消化完毕，也许是5年、10年，甚至更持久。
再来解释第二个逻辑。
2023年全国出生人口为902万人，一胎比例参照2022年的数据（2023年数据截至发稿没披露），二胎占比38.9%，三胎以上占比为15%。
换句话说一胎人数差不多在415万左右。
假设这里的415万个新生一胎背后的家庭都是刚需买房消费。
注意，实际情况会有出入，一方面有的新生儿家庭没有买房，有的新人买房但没要孩子；所以这里只做简单的逻辑方向推演。
那么，等于说是7.2亿的竣工面积除以415万个刚需家庭，等于每个刚需家庭平均住宅面积约在173平米。
2021年数据显示，我国城镇家庭户均面积在92平米左右。
当下，173平米比92平米高了近88%；173平米也远高于同为亚洲国家的日本、韩国，并且也超过了美国、法国、德国。
所以，房产市场已经呈现饱和状态；市场并不缺房子，而是缺票子。
综上，基于施工面积的庞大库存，及新生一胎家庭户均面积来推演的话，房地产行业过去20多年突飞猛进的周期可要画一个句号了。
如果，硬要给句号加上一个时间周期。
我个人觉得可能是5年、10年，也许更久。


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