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[其他问答] 法国购房须知--巴黎买房那些事

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新世纪房产 发表于 2021-1-27 19:18:42 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
前言


在很多国人心目中，买房是人生的头等大事，在法国的华人圈，也是如此。无论是对于早年就在法国打拼的华人，还是近几年队伍日益庞大的在法国工作的留学生，早日拥有自己的房产都是最大的梦想。同时，随着中国人收入不断提高，很多在国内生活的朋友也把目光放到了国外的房产，其中也包括法国。今天我们通过这篇文章向大家介绍一下法国，特别是大巴黎地区的房地产市场，希望通过一个较为独立客观的视角，让大家对在法国买房有一个较为全面的认识，为将来买房做好准备。

要介绍大巴黎地区的房地产市场，就必须先介绍一些巴黎地区的地理情况。一般在法国的华人会有大巴黎，小巴黎两种叫法。小巴黎是真正的巴黎市，也就是75省，而大巴黎则是ile de france也就是法兰西岛的别称，它包括了小巴黎周围的近郊92省，93省，94省以及远郊77省，78省，91省，95省。
法国购房须知--巴黎买房那些事 第1张图片 为了便于大家理解，我们将巴黎地区和北京市对应起来. 小巴黎相当于北京的东城区和西城区，巴黎近郊＋小巴黎相当于北京城六区，整个法兰西岛也就是大巴黎相当于整个北京。
巴黎地区的房价

这是一个在微博上经常争论的问题. 其实客观地讲，巴黎的房价的确不低，即使相对于法国人的收入，也还是比较高的. 尤其是最近的12年，房价收入比从2000年的1上涨到目前的1.75. 目前整个巴黎市的房产平均价格近1W欧／平左右，而法国家庭平均年收入大约是42000欧元(所得税取决于家庭情况，如果是三口之家这个收入水平，个人所得税大约在2000欧左右，巴黎相应的收入和税应该更高些)，由此可以看出，如果想在巴黎买房子，还是有一些压力的。

小巴黎房价

需要强调的是，这里所说的巴黎是指小巴黎，也就是之前我们说的75省。由于行政区划方法的区别，面积非常小，大约是105平方公里，如果扣除近20平方公里的布洛涅(Boulogne)森林和凡赛纳(Vincenne)森林的话，就只剩85平方公里. 也就是说，整个巴黎市仅相当于北京二环的面积，比上海内环面积还小，也就是说小巴黎仅仅相当于北京或上海最中心的城区。


法国购房须知--巴黎买房那些事 第2张图片 巴黎近郊房价


相比之下，巴黎近郊的房价则低了很多。巴黎近郊的房子（相当于北京五环以内，上海外环内）均价大约在3000欧-6000欧左右，其中92省最贵，均价在6000左右最贵的地段也可以跟小巴黎媲美比如Neully sur seine ，好的房子也是1w欧左右。94省次之均价在4000多，但94st mandée片区由于靠近森林均价在8000欧，petit ivry由于靠近13区近年来也飙升到了6000欧。93省最便宜，均价在3000多左右，但2024年奥运会有场馆建在93，近2年的市政规划让93的涨幅不亚于小巴黎。
法国购房须知--巴黎买房那些事 第3张图片法国买房与中国买房的区别



由于经济制度，市场环境，技术水平等差异，在法国买房和在中国买房还是有一些区别的，主要有以下几方面：
1，在法国买房时所说的面积是使用面积，而且扣除阳台，地下室以及层高低于1.8米的地方（有些顶层房有斜顶），相较于中国买房时所说的建筑面积，有将近30%的差别，比如你在国内买一套面积80平的房子，在法国可以到100平。
2，在中国， 买房买的是房屋土地的70年使用权。而70年大限，一直是一个令公众十分敏感的话题，具有一定的不确定性。 而在法国，买家买到的则是对房屋土地的永久性产权和使用权，一旦你买了房子，这套房子就永远属于你，你可以传给你的孩子，孙子等等。
3，房产的寿命。这个因素在国内很少有人注意，因为一般房子的使用时间比较长，而中国房地产市场高速发展到目前还不到15年，大多数人并不太会在意。可事实上，目前中国房子由于建造质量本身就一般，又缺乏必要的维护和修缮，房子的寿命可能远低于70年土地使用权。而在法国，房子的维护和修缮是法定的(虽然很贵)，甚至维护期也有相关法律参考，所以大多数房子都保养的很好，特别是小巴黎，典型的巴黎建筑大都有80年甚至上百年的历史，由于都是石材建造又有定期维护，所以状态依然很好。
法国人买房压力大不大

既然小巴黎的房价那么高，法国人是否有和中国人相似的买房压力呢？应该说还是有的，但并不大.主要由于以下几个原因：

1 ，小巴黎的房价虽然高，巴黎近郊和远郊却并不贵。由于整个巴黎地区的公共交通系统以及道路系统比较成熟，近郊和远郊的生活设施也比较完善，法国人特别是结婚有孩子的夫妇更愿意在近郊或者远郊买房，以享受更好地生活环境，包括森林，绿化，空气，安静程度，私家花园等等。
2，房地产市场相对比较健康，对炒房严格限制。 在法国，由于高昂的交易成本和税收政策，使得炒房行为大大减少，巴黎的房价虽然上涨了近15年，但还算在合理范围之内，和收入之间的比例没有变得太夸张，由于没有房价快速上涨的预期，很多年轻人更愿意租房而不是倾全家之力买房。
3，租房市场的成熟以及对租客的保护。说实话，在法国有时对租客的保护甚至到了过分的程度. 比如租客只需提前1-3个月通知房东即可结束合同，而房东却不能随意终止合同，如果签的是3年的合同就至少等到3年后合同到期；合同即使到期了也必须要有合理理由才能不再续签合同；不可随意涨房租，只能按照政府每年公布的指数调节房租；在冬天，房东不可赶走房客，即使房客没有付租金，等等.这些保护条款使得法国人对于租房并没有什么排斥心理。
4，完善的廉租房系统。法国的廉租房至今已经有几十年的历史，从建造到分配到管理已经形成了一套完整的系统，虽然我个人觉得法国的廉租房产生了一些比如穷人聚集，治安等社会问题，但总的来说，廉租房是法国低收入阶层居者有其屋的有力保障。
5,  贷款。在法国即使收入不是很高，也能买得起理想的住房。目前法国的贷款利率一直处于很低的水平，目前15年的贷款利率在1.45%左右，20年的贷款利率在1.6%左右，25年的贷款利率在1.85%左右。银行发放贷款一般会考虑: 首付，收入稳定性，负债比例和家庭状况等方面。 一般情况下银行会要首付比例达到购房款的10%；其次银行更喜欢收入稳定的客户，比如cdi合同，工龄越长越容易获得贷款。这就是为什么自由职业者很多银行需要3年的bilan，另外今年开始SG开始接受只有2年的blian的自由职业者的申请。再者负载比例，银行一般要求你的负债比例不能超过总收入的1/3，比如你每月净收入3000欧，那你的还款金额最多1000欧每月，按照25年1.85%的利率，你大约可以贷到23万欧左右。最后家庭状况，主要考虑你是否结婚，几个人还款，有没有孩子等。
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法国购房须知--巴黎买房那些事 第4张图片 法国购房须知--巴黎买房那些事 第5张图片


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