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[财经] 北京买房：理清思路，购房建议1096

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布老虎 发表于 2024-2-21 09:01:24 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
北京买房：理清思路，购房建议1096 第1张图片


北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我刚从香港回来，发现个问题，香港的老楼维护的比北京的强太多了，咱们是老破小，他们是老小但不破。这是为什么？比如我假装买房看了几套，都是70年代的，50年楼龄了，但是比咱们30多年的强的太多了。我家现在的就是海淀老破小，跟香港的一比简直是爷爷逗孙子。您能给解释一下吗？
A：
1、这还用解释？花钱呗，没有花钱的不是。钱不是万能的，但没钱或不花钱是万万不能的。
2、简单说吧，你要是问问香港的物业费就不会问我了，普遍都在30港币左右，40多的也正常。现在汇率是0.91，折合人民币也就30块以上吧，贵不贵？
现在北京老破小的物业费一般是5毛多，60倍的差距，那就算是香港的人工贵，那折算下来也至少是十多20倍吧，维护效果能一样吗？
3、这没什么可解释的，就是香港的物业费高，自然维护好。不光是香港，欧美日本等国的物业费全都非常贵，所以维护的才好。经济基础决定上层建筑，在社区维护上体现的非常完美。
以美国来说吧，老房的物业费一般等同于房产税，也就是1-3%，平均1.5%。假定一套价值500万的房子，每年的物业费就是7/8万，咱能承受吗？而且越老的房子物业费越贵，就因为更换的东西多，但咱这儿能认可吗？
他们的业主之所以认可，就是因为都把房当做投资品，出于保值的目的才愿意多掏物业费。而咱这儿的房子是用来住的，不是炒的，所以都不愿意多掏钱维护，反正也没人在乎是否保值。而且咱们大多数业主注重的都是自己家里舒服就行，公共的环境没人在乎的，经济学叫“公地悲剧”。
之所以资本主义国家或地区的房子维护的好，就是因为愿意出资本，所以才能花钱雇人和买新材料，否则就是凑合，长期以往就差距越来越大呗。不过咱们有政府维护，实在太破了就等着，早晚也能轮的上。然后继续越来越破，然后再等着，这世界永远是一个个的轮回。
4、总之就这样儿吧，没什么可解释的。可以参照北京维护的好的小区，基本都是次新房，物业费在4/5块钱以上的，肯定维护的不错，每月每平10块钱以上的就更好了，全是豪宅。
另外也别羡慕人家，就是一分钱一分货，虽然咱们的老破小很破，但是省钱啊，所以并不吃亏。这就看自己追求什么吧，花钱买高兴和不花钱换高兴都行，都是自己的选择，别惦记不出钱的占便宜就行。
仅供参考。
二
Q:
我丈夫婚前购房在西城，婚后他负责还房贷。孩子今年九月准备上小学。我们户口都在北京，我名下无房无贷。目前我个人有离婚计划，抚养权归我。想请问：
1、是否离婚一年后我个人才能购置北京房产，并把我和孩子户口迁出到新房产？
2、迁出户口后，是否可以保留西城学籍，让孩子继续在原校上学？
3、 是否有性价比较高的区域推荐，个人购房预算有限，如果能对口别太差的学校就更好了。
A：
1、婚前购房也计入婚后的房产套数。如果夫妻名下只有这一套房，那离婚后无房一方就可以买房，不用等。如果名下有两套或以上，那离婚后无房的要三年才能买。所以既然是无房无贷，那现在就能买，买完了就能迁户。
2、按现在的政策，入学后迁户不影响学籍，也不影响小升初，更不影响中高考，也就是在原校上学和升学考试都不影响。
3、北京目前性价比高的，如果结合学校那就只有朝阳了。石景山也有，远洋山水和融景城等小区，但转学的成功概率非常小，几乎不可能。
朝阳是单校划片的居多，转学成功的概率相对大，小升初的概率更大。不过这还是看预算吧，到底多少啊？朝阳的学区房是老房有部分溢价，商品房少一些，千万以上的更少，再高的就没溢价了，性价比相对更高，朝阳特色。
4、这还是先确定是否转学吧，如果不转就甭考虑学区房了，预算不太高的话没必要花溢价。另外也大致确定个方向吧，要不然范围太大。
仅供参考。
三
Q:
我看您说学区房提前一两年买就行，而中介却说必须提前买，否则落户年限不够就不能保证入学，这对吗？为什么不能保证啊？我现在看的是月坛和陶白的学区，哪里的性价比更高？总价是800万之内，首付不超500万。
A：
1、落户年限的要求，在多校政策之前是正确的，不少学校都有三年或几年的要求，落户年头儿长的顺位在前。但2020年之后就都多校了，所有幼升小的孩子在理论上都不能确保进入对口校，也就没有年限的要求了。也就是说，单校划片的时候要求年限，多校划片的不要求。
2、为什么不能保证，既然是中介说的就问他们呗。或者问他们落户超过三年的能确保吗？反正我的依据是教委的文件，中介依据的可能是业绩佣金吧。
3、月坛和陶白的性价比，同等价位的都差不太多，溢价率基本一致。或者用租金比较一下，同等总价的情况下，哪边的预估租金越高，居住角度的性价比就越高。学校角度的我不知道怎么比，也没法儿比。
仅供参考。
四
Q:
总预算：400-450
首付预算：200左右
贷款计划：公积金/商贷？国管公积金尽量想贷120，商贷100左右地段优先离哪近，可说下上班地点：在金融街上班
年代要求：90年以后
面积要求：小两居及以上
朝向要求：主卧朝南，尽量卧室都朝南
楼层要求：6楼就是3或4，其它的就是中高层，采光好一些
电梯要求：尽量有
其他要求：周围生活便利
是否有心仪户型/小区/片区
片区之前看蒲黄榆和方庄，现在不确定，上班通勤方便外加生活便利。400-450买房需求侧重1上班通勤方便，2小两居及以上，采光好，3生活便利，不太指望升值，希望起码保值不掉价，4请哥推荐些买房片区，丽泽或者方庄您觉得如何？
A：
1、这我推荐不了，我一般只能从投资角度说几句，而这是典型的自住为主，这么细致的要求只有当地中介能匹配房源。
2、不过多说一句，不指望升值但要保值不掉价，这话都是中介瞎忽悠人的，最好少听这些。所谓的保值是指跟随北京楼市大盘或M2增速，至少是不低于CPI通胀，这才是保值。如果不在乎升值，那别人的房子都涨，就你的原价不动，这算不算保值啊？将来置换的时候吃不吃亏啊？
3、丽泽挺好，就是发展的有点儿慢，但这几年被炒的有点儿过了，溢价率不低，快赶上学区房了。这让中介算算租售比吧，商品房和次新房多数都偏高，居住的性价比略低，说不好什么时候能用租金抹平。
方庄挺好，除了十八中的基本都没溢价，居住的性价比高。这里就是典型的自住为主，生活便利，房子质量好，社区氛围也好。然后就是也受南三北五的影响呗，曾经公房性质的升值普通。相对好的是东边璞瑅后面的几个小区，但都太贵了。如果买的话尽量选户型好的吧，越宜居的越保值。
4、其他的没什么建议，仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！


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