曾经沈阳地王楼盘，龙湖天奕171平二手房，降了160万才成交！

这几年各城市楼市一直是跌跌不休，无论新房还是二手房为了卖出销量，都在价格上做文章。房地产有一句经典的名言，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，所以降价做为终极手段，往往能得立竿见影的效果。
根据贝壳二手房交易平台显示，2023年沈阳二手房成交价格都要较挂牌量打一些折扣，一开始房东挂牌时往往是以自己当时买入价格做一个参考，加上装修或是软装以及还贷利息进行报价，当然买房时都在市场顶峰时期，所以价格都会高。不过，当下已时过境迁，想要达成交易必须符合市场现状，不断小幅降低挂牌价格，反而刺激了买房者再等等的心态，反而那些一步降到位的房子，很快被卖出。
沈阳二手房有的挂牌时间比较久，主要原因是房东舍不得，经历过几年折磨，价格降到位了，房子卖的速度还是挺快的。综合来看，大部分房子成交价格都在最开始挂牌价格8-9折的区间，应该说2019年左右买的房子如果现在卖整体折损都在20%-30%左右，从而让大家对房地产的认识产生了根本性的变化。
今天拿2019年沈阳地王项目龙湖天奕来做一个案例，下图为一套2022年成交的一套房源。我们可以看到该套房源挂牌时间是在2022年3月10日，首次挂牌价在630万，单价在37000元/平左右，如果按当时开发商拿地价格推导售价来分析，这个价格相当于这位业主平出这套房子，然后经历6轮调价，232天的等待，26次中介的带看，最终在470万成交，平均单价在27000左右，成交总价降了160万，猜想如果不是业主真着急，价格不会降的这么多。

刚才我们看到的是这位业主2022年末降价170万售出房源。我们再看一下当下在龙湖天奕的二手房挂牌情况，截至2024年2月10日，小区挂牌房源28套，其中如下图第二条同为170平房源，挂牌价格仍在650万左右，28套房源中普遍挂牌单价30000元/平以上，但成交数寥寥，购房者端对此价格不予认可。

我们再从另一个租售比的角度来看一下这个楼盘的情况。曾经楼市疯狂上行的时候，大家往往忽略这个评估要素。每月租金除以房子总价所得到的比值，一般1：200是在一个合理的区间。龙湖天奕是什么情况，我们来大概计算一下。还是以171平这套3室 2厅的房子为例，按报价整租15000元/月，同等新房挂牌价格650万计算，最终的结果是1：230左右，已经接近于正常范围内。但这组数据是以当下挂牌的价格和报价租金价格，并非最终成交，如果市场没有触底或者保持持续横盘的话，这个价格如果想成交，买房还要给出更价的价格，或许要低于此前已成交的470万的价格。
因为对比例如雅颂大苑最新一套成交价格单价在38000元/平（2023年5月）。龙湖天奕的综合条件肯定是不如雅颂大苑，所以价格还要打一些折扣。

回想2017年12月1日金地以12900元竞得教育学院地块，成为沈阳新的单价地王。2019年3月28日，同样位于沈河区、距离该地块直线距离只有1000米的南塔地块以18300元/平被龙湖斩获，按成本推导售价应在35000元/平以上。所以现在龙湖天奕的业主们卖房以这个作为一个参考标准。

但大家要清楚一件事，市场上最终的价格决定要素是供需关系，并非成本。如果成本定价的话，商家或开发商永远也不会亏，只是恰恰我国高速发展的房地产市场房价一直在涨，给大家造成了一种错觉。任何市场都是周期性的，上一轮房地产市场产生了大量的泡沫，这轮正在处于去泡沫阶段，所有房子的价值要恢复到市场合理的位置，与收入，各城市及区域发展相一致。
建议那些真想卖房的朋友，或是当年是纯投资，或是闲置房产，都要认清现实直接给出一个符合市场价格，否则时间越长所承担的利息成本越高。从国家发布的人口出生率，城市化率的数据，房地产市场将回到一定稳定的发展区间，再也无法像上一轮周期那么疯狂了。


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