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[房产] 郑州住宅新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个难题?

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许景洲 发表于 2024-4-1 10:48:05 | 显示全部楼层
 
郑州室第新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个困难? 第1张图片


郑州室第新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个困难? 第2张图片


近段时候,我和郑州多个楼盘营销总聊天时,他们给我说:
东哥,你真牛逼。今年跨年演讲中,你提到的今年郑州新房楼盘营销最大的合作对手不是片区竞品楼盘,而是片区里的二手房。现在,真应验了!
真的是这样。我们现在最头疼四周次新房二手房的低价房源。
他们无底线的降价,弄得我们焦头烂额。
我呵呵一笑:
没法子啊。现在发急性赔钱兜售的人,大多是16、17年疯抢着上车的人。
那时很贪心,现在很发急。
这几天,我一向在思考这个题目。
我在想:
1、全市层面的新房成交和二手房成交是什么逻辑呢?
2、在大房地产市场层面,怎样了解新房市场二手房市场的关系呢?
基于郑州房管局公布的官方数据,我统计并研讨了2022年全年、2023年全年、2024年一仲春份的室第新房成交数据和室第二手房成交数据。
我发现很多趋向性纪律和现象,明天给大师分享。
先看2024年一仲春份数据。
郑州室第新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个困难? 第3张图片


话说,2024年一仲春份郑州房地产市场开门晦气,出格是2月份。
1月份,全市室第新房成交量为5733套,而全市室第二手房成交量为7786套;二手房成交量比新房横跨2053套。
1月份对应的主城区室第新房成交量为3272套,而主城区室第二手房成交量为5679套;二手房成交量比新房横跨2407套。
2月份,全市室第新房成交为2663套,而全市室第二手房成交为3969套;二手房成交量比新房横跨1306套。
2月份对应的主城区室第新房成交量为1255套,而主城区室第二手房成交量为2887套;二手房成交量比新房横跨1632套。
仔细看上表,在二手房的维度里,主城区二手房成交量占全市二手房成交量的比重,都为73%。也就是说,主城区的二手房成交占比最高,到达了二手房占支流的水平。
甚至,在2月份这个旺季,主城区室第二手房成交量是新房室第成交量的2倍还多。
这是何等可骇的究竟!
假如2个月的数据表示不出来什么纪律,我们再往前推演一年。
看下2023年全年的数据。
郑州室第新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个困难? 第4张图片


今后图表可以看出,2023年全年12个月份,唯一2月、3月、5月、12月份全市室第新房成交量大于二手房成交量,其他八个月均为二手房超越新房。
2023年全年12个月份,主城区室第成交,唯一2月份是新房成交量大于二手房成交量,其他11个月份均被二手房反超。
甚至,在8月份和11月份,主城区室第二手房成交量是室第新房成交量的2倍还多。
这是何等可骇的究竟!
从数据可以看出,2023年实在是郑州楼市的一个丰收年。
全年,全市室第新房成交量为97332套,全市室第二手房成交量为101695套。
新房+二手房室第成交量近20万套。这是一个庞大的市场!
而从微观角度,主城区的新房室第和二手房室第成交量成交量别离为:
53597套76045套。
主城区与全市占比别离是:55%和75%。
充实说明两点:
1、重新房室第成交量角度,主城区PK主城区外围地区仅为55%:45%。也没设想中占绝对上风。也就是说,主城区楼盘不要看不起外围室第楼盘。
2、主城区二手房占比全市到达75%,这个比例一向很稳定。说明在主城区,很多人买了二手房室第房源,而不是新盘。
郑州楼市,不是没人买房(室第),只是他们去了二手房室第市场。
有几组数据值得关注:
1、2023年,也就是客岁2月份真的是狂飙之月。全市室第新房市场成交12583套,而同期的室第二手房只成交了6906套。完全KO了二手房。
2、3月份,全市室第新房成交11319套;5月份,全市室第新房成交12207套。他们和2月份一路组成了2023年度成交量过万的月份。
很成心机的是,只要室第新房市场好,二手房成交数据就相比弱了下来。
3、很风趣的是,在主城区,只要2月份是室第新房大于室第二手房,哪怕是3月和5月,统统都是室第二手房碾压室第新房数据。
就说你服不服?
话说,在主城区,室第新房市场为何如此拉胯?为何被二手房市场碾压?
1、很多买房人被烂尾楼弄怕了。间接买“看得见摸得着”的现房。
2、二手房房价廉价,让很多刚需置业者间接买了二手房。
这两个是主因。
今朝二手房市场显现的特征是:
1、发急性兜售。
2、踩踏式价跌。
3、成交的房源以135平米以下中小户型为主,单价总价廉价。
这个天下太奇异。
依照一般逻辑,郑州房地产市场最少需要8年后才会到“二手房成交占支流”“二手房成交套数大于新房成交套数”的阶段。
谁知半路杀出个程咬金。
由于LWL\开辟商暴雷事务频出,致使这一现象提早到2023年发生。
我们看2022年的新房成交数据和二手房成交数据。
郑州室第新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个困难? 第5张图片


数据显现:
2022年只要8月份、9月份两个月全市室第二手房成交套数大于室第新房成交套数。
其中,4月份、7月份、8月份、9月份、10月份、12月份主城区室第二手房成交套数大于室第新房成交套数。
有一半的月份!
也就是说,从2022年起头,这一现象已经起头了。
郑州室第新房市场被“无底线降价”的二手房暴揍。谁能解这个困难? 第6张图片


我感觉我们需要客旁观待这一现象和究竟:
1、这是客观究竟,他就存在。存在即公道,存在必有因。
2、这个现象,不但存在于郑州房地产市场。全国很多一二线城市皆为如此。
3、新房市场和二手房市场,配合组成了房地产市场。我们要系统看待。
郑州新房+二手房室第成交年度能到达20万套,这说明郑州房地产市场的基数还很大。这是好事。
我们不能由于新房市场的萎缩,就否认郑州房地产市场。
4、各方都要深思:为什么很多人不敢买新房呢?
5、室第二手房市场成交活跃,也是好事。很多人埋怨自己的二手房卖不进来,为什么成交数据还这么大呢?只是你的二手房卖不进来而已。你不要埋怨。
6、你想卖进来二手房?要末你房源好,要末你降价呗。
7、同理,新房市场,你的楼盘卖不动?那你降价呗。没有卖不进来的房,只要卖不进来的价。当你降价还没卖进来,说明价格降的不到位而已。
8、什么是市场?这就是市场。市场是残暴的。市场不是宏观,市场存在于买方和卖方每个案例的博弈细节。
9、仍然要大白:市场的本质是供求关系。价格的本质是供求关系
10、站在买房人的视角:新房(期房)和二手房,本质一样。都是用的。
11、这类现象会延续多久?不知。
12、不要由于新房市场的刚需盘卖的欠好,就得出郑州房地产新房市场完全进入了改良时代。这个概念是毛病的。
对于开辟商而言,一定要大白:
改良,并不代表一定是产物户型面积很大
郑州跨越160平米以上户型房源的需求,还是有限的。
不是任何地区和地块,都合适做160平米以上的改良型产物的。
更不用说200平米以上产物。
这是我对列位开辟商的忠言。
13、二手房市场的房价还会继续跌吗?我不晓得。
焦点取决于:信心,情感,及微观供求关系
14、新房市场,何时会好?
我以为也是焦点取决于信心,情感,及微观供求关系。
最少我看到的是:很多地区的有用供给量在慢慢削减。这是好事。
15、这几天,我实地探了很多新楼盘。话说,真卷。楼盘越来越好,价格越来越诱人。这对于购房者是好事!
16、固然,这对于开辟商是好事。但有什么法子呢?我隐约感遭到房地产市场确切回到了2015年之前的时代。
那就是:一个楼盘渐渐盖,渐渐卖。一个30多万方的楼盘,需要卖四五年。
一个楼盘均匀单月能卖30—50套,就是好成就。
这,就是新常态。
我们都要接管!
本文完。
备注:本文部分图片和信息来历于收集。


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