楼市小阳春，泡汤了！

​作者：余飞
01
楼市没有开门红
2024年一季度已经结束了，楼市并没有出现开门红，就连很多人期盼的小阳春都没有出现。
1至2月份的数据，此前国家统计局就已经公布，本号也给出了解读，不忍直视。
国家统计局披露：
新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

来源：国家统计局
从走势图可以看到，销售额与销售面积呈现跳水态势。
3月份如何？机构发布的数据显示：
2024年3月，百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%；但由于单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比去年3月降低45.8%。从累计业绩情况来看，百强房企今年前3个月，房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。
数据很直白，今年3月份的商品房销量比去年3月份差了很多，近乎腰斩。整个一季度的销量相较于去年一季度，也近乎腰斩。

从上图可以看到，2023年一季度的表现可圈可点，当时让很多人误以为防疫措施放开之后，房地产立马就迎来了反弹，让很多人盲目进场了。
而2024年一季度的数据可以看到，无论1月、2月还是3月份，都是过去六年来的最低点。
这再次印证了本号不断强调的一件事，楼市调整，还远未到结束的时候。
02
小阳春爽约了
以3月份单月数据来看，虽然比一二月份要好，但同比过去六年的3月份，仍是最低点。
这意味着传统的小阳春季，开门就不利。
每年的三四五月，楼市基本都会上演一波小阳春，即便是冷场年份，这几个月的成交量也会比其他月份好一些。
其原因在于，春回大地，万物复苏，生机盎然，人的心情和外界相互照应，会产生一种对未来美好的错觉。
这个时间段，季节会影响一个人的判断。
更重要的是，春节过后，基本宣告新的一年各项工作开始。而这个时间段，宏观数据尚未公布，大家对未来这一年的经济预判，完全只能依靠对赌。大家的心理是，既怕买高，又怕踏空。
对于今年是否有小阳春，在2月份的文章中，本号就强调过，很难再有，即便比普通月份销量好，也很难好过过往。
逻辑很简单，尽管进入2024年，上至中央下至地方在救市上都表现得更为积极，央行定向下调了房贷利率，就连北上广深都集体出动了，苏州更是全面解除限购，杭州将二手房限购解除。
但是：
第一，这些挤牙膏式的利好，市场早就产生了免疫力，波澜不惊，是市场的回应。
今年一季度楼市的表现，百强房企的销量，已经是最好的佐证。
此外还有房价，根据纬房研究院披露的最近半个月和最近三个月的数据显示，一二三四线城市房价，仍在全线下跌。
一线城市方面，北上广深全线下跌。

来源：纬房研究院
二线城市，近半个月和近三月房价，全线下跌。

来源：纬房研究院
三线城市，全线下跌。

来源：纬房研究院
四线城市，全线下跌。

来源：纬房研究院
第二，相比于这些蝇头微利，更大的利空数据，直接对冲掉了救市的利好政策，导致今年的小阳春反弹力度非常弱。

都说楼市，短期看政策，中期看土地，远期看人口。其实人口不仅影响长期，更影响短中期，它对短中期的影响，是通过影响信心和预期。
2022年全国人口减少了85万人，2023年减少了208万人。
上一篇文章，本号梳理了目前公布2023年常住人口数据的29个省市自治区情况，结果显示，公布数据的29个省市自治区，19个在减少。

制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局；黑龙江、西藏未公布数据
意味着学区房需求减少。买房的主要推动力，其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。
当结婚的人逐渐下降，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落，最终冲击整个房地产市场的需求。
全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。
当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。
在供应过量，需求又不断萎缩的背景下，价格如何坚守？
03
买房卖房建议
那么在这种情况下，如何卖房买房？
第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
买房方面，没有硬需求，没有急需求，尤其是买房需要加杠杆的人群，可以推迟。
对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买，做好心理预期即可。
当然，再低迷的市场，需求永远有，只是多与少的区别。当下无论是新房还是二手房，都进入了买方市场。
如果确实想买，自然也可以。毕竟在当下的市场中，对购房者来说，有一大优势，现在是你挑产品，而非产品挑你。


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还想靠房地产拉动经济增长，做梦去吧！