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第一季度:成交同比下降超5成!东莞楼市的“弱阳春”
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茗记
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茗记
发表于 2024-4-2 12:46:11
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刚刚告别了阴雨连绵的3月,迎来了全新的4月。
有道是
“人间四月天”
,这是一年中最为春光明媚、鸟语花香的季节。
天气是让人舒服了,
东莞
楼市
却还没“舒服”起来。
进入正题前,大家先一起来投个票:
一季度:新房同比下跌54%
据中原
地产
研究院监测数据显示,2024年一季度住宅供应45万㎡,环比下跌33%,同比下跌22%;住宅成交38万㎡,环比下跌32%,同比下跌54%,成交量创历史同期新低。
主要由于:
一、宏观环境依然低迷,市场信心不足,客户保持谨慎观望;
二、市场延续惨淡行情,房企推货意愿弱,对比去年同期开盘加推批次骤减七成以上,且开盘加推项目去化率普遍不足一成;
三、节后项目开渠涨佣、以价换量抢跑市场,但项目表现严重分化,仅个别降价项目回暖明显,市场多数项目仍表现惨淡;
四、二手业主践踏式出货趋势持续,二手房议价空间大,一定程度对一手客户形成分流。
一季度东莞住宅成交均价为27415元/㎡,环比下跌9%,同比下跌13%,主要由于房价持续下行调整,部分项目以价换量效果显著,以及个别低价项目持续热销。
以上情况,掌柜在年初“”一文中也有预测,现在看来,当时的预测观点基本是正确的:
1、“2024年3-4月间会出现成交的小高潮,但是成交量会低于2023年的小阳春,而且分化会更明显。
2、“改善产品的相对饱和,以及刚需人群入市比例的加大,一负一正,预计市场整体将形成”弱阳春”的格局。”
一季度:新盘价格普降2-3成 最高超5成
第一季度,东莞新房市场呈现“降价抢跑、持续分化”的态势。
根粗略估算,采取大规模促销的项目,年前年后价格降幅普遍在20-30%,少数项目甚至超过50%。
迫于高负债压力,万科旗下多盘让利动作频频,成交引领全市。如南部湾万科城以均价21000元/㎡“笋价”正式清盘,凤岗大运万科城以周年庆为噱头,推出批量特价房低至1.9万起。
临深多盘折扣力度继续下探,格外突出,如塘厦金众柏悦公馆单价19500元/㎡起,调整幅度劲超10000元/㎡,降幅超过50%;常平的促销热度同样不遑多让,卓越蔚蓝领秀12000万起毛坯任选,直降约3000元/㎡;凤岗,楼面价高达2.5万/平的鸿荣源熙园山院特价房1.9万/平起。
此外,水乡片区更是价格战重灾区,如麻涌的南山府1.1万起,打响降价促销第一炮,反响却是一般,道滘君悦·水岸东方直降5000元/㎡,1.4万/㎡起;保利旗下几个项目选择封盘。
石碣恒基旭辉江山1.4万起,降幅约2000元/㎡。
南城德天凯旋府,备案均价曾高达约5.2万/平,随后价格不断走低至3.3万/平,现今打出28888元/㎡任选!
降价效果如何呢?市场买不买单?
从楼盘网签前10排行榜来看,降价效果比较明显的当属南部湾万科城、金众柏悦公馆等项目,其他降价促销项目暂时还没有得到数据上的印证。
二手:网签套数下降约4成 部分业主仍在割肉
一季度二手房成交方面,尽管官方数据还没有公布,综合各方监控数据,1-3月二手房网签约5257套
(1月2447套、2月886套)
,同比去年的7513套
(数据来源:根据房管局官网整理)
,下降42.91%。
此外,
“超跌价格”频现,割肉现象仍持续上演。
一些曾经的网红盘,如万科金域松湖,近期有中介发了一个“98㎡仅售258万”的爆炸性消息,单价2.6万/㎡,距离历史最高位5.1万/㎡,几乎腰斩。
鼎峰尚境二期156平四房,降价230万,变为370万
(单价2.3万)
,该小区在天骄风景旁边,是高尔夫虎英公园豪宅片区,在高锋时期700多万,也是对半砍有余了。
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