第一季度：成交同比下降超5成！东莞楼市的“弱阳春”

刚刚告别了阴雨连绵的3月，迎来了全新的4月。


有道是“人间四月天”，这是一年中最为春光明媚、鸟语花香的季节。


天气是让人舒服了，东莞楼市却还没“舒服”起来。


进入正题前，大家先一起来投个票：

一季度：新房同比下跌54%

据中原地产研究院监测数据显示，2024年一季度住宅供应45万㎡，环比下跌33%，同比下跌22%；住宅成交38万㎡，环比下跌32%，同比下跌54%，成交量创历史同期新低。


主要由于：


一、宏观环境依然低迷，市场信心不足，客户保持谨慎观望；


二、市场延续惨淡行情，房企推货意愿弱，对比去年同期开盘加推批次骤减七成以上，且开盘加推项目去化率普遍不足一成；


三、节后项目开渠涨佣、以价换量抢跑市场，但项目表现严重分化，仅个别降价项目回暖明显，市场多数项目仍表现惨淡；   


四、二手业主践踏式出货趋势持续，二手房议价空间大，一定程度对一手客户形成分流。
         
一季度东莞住宅成交均价为27415元/㎡，环比下跌9%，同比下跌13%，主要由于房价持续下行调整，部分项目以价换量效果显著，以及个别低价项目持续热销。

         
以上情况，掌柜在年初“”一文中也有预测，现在看来，当时的预测观点基本是正确的：


1、“2024年3-4月间会出现成交的小高潮，但是成交量会低于2023年的小阳春，而且分化会更明显。


2、“改善产品的相对饱和，以及刚需人群入市比例的加大，一负一正，预计市场整体将形成”弱阳春”的格局。”

一季度：新盘价格普降2-3成 最高超5成

第一季度，东莞新房市场呈现“降价抢跑、持续分化”的态势。


根粗略估算，采取大规模促销的项目，年前年后价格降幅普遍在20-30%，少数项目甚至超过50%。
         
迫于高负债压力，万科旗下多盘让利动作频频，成交引领全市。如南部湾万科城以均价21000元/㎡“笋价”正式清盘，凤岗大运万科城以周年庆为噱头，推出批量特价房低至1.9万起。
             
临深多盘折扣力度继续下探，格外突出，如塘厦金众柏悦公馆单价19500元/㎡起，调整幅度劲超10000元/㎡，降幅超过50%；常平的促销热度同样不遑多让，卓越蔚蓝领秀12000万起毛坯任选，直降约3000元/㎡；凤岗，楼面价高达2.5万/平的鸿荣源熙园山院特价房1.9万/平起。


此外，水乡片区更是价格战重灾区，如麻涌的南山府1.1万起，打响降价促销第一炮，反响却是一般，道滘君悦·水岸东方直降5000元/㎡，1.4万/㎡起；保利旗下几个项目选择封盘。


石碣恒基旭辉江山1.4万起，降幅约2000元/㎡。  
 
南城德天凯旋府，备案均价曾高达约5.2万/平，随后价格不断走低至3.3万/平，现今打出28888元/㎡任选！
         

降价效果如何呢？市场买不买单？


从楼盘网签前10排行榜来看，降价效果比较明显的当属南部湾万科城、金众柏悦公馆等项目，其他降价促销项目暂时还没有得到数据上的印证。

             

二手：网签套数下降约4成 部分业主仍在割肉

一季度二手房成交方面，尽管官方数据还没有公布，综合各方监控数据，1-3月二手房网签约5257套（1月2447套、2月886套），同比去年的7513套（数据来源：根据房管局官网整理），下降42.91%。


此外，“超跌价格”频现，割肉现象仍持续上演。


一些曾经的网红盘，如万科金域松湖，近期有中介发了一个“98㎡仅售258万”的爆炸性消息，单价2.6万/㎡，距离历史最高位5.1万/㎡，几乎腰斩。



鼎峰尚境二期156平四房，降价230万，变为370万（单价2.3万），该小区在天骄风景旁边，是高尔夫虎英公园豪宅片区，在高锋时期700多万，也是对半砍有余了。

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