超60城进入住房“以旧换新”时代，新政效果初显

潮新闻客户端 记者 张蓉
近期，多地密集出台新政，进入住房“以旧换新”时代。
继深圳、上海两个一线城市启动住房“以旧换新”后，5月10日，广州市花都区也跟进出台相似政策。花都区房地产行业协会、广州市房地产中介协会花都会员服务委员会、花都区建筑装饰协会官宣，于2024年5月15日至2025年5月14日期间，联合开展商品房以旧换新“焕新购”活动，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”。
同一天，在郑州，二手住房“以旧换新”则取消了试点期限和试点区域，转入全市八区全面推行。
5月13日，佛山出台房地产新政，也提出鼓励支持住房“以旧换新”。支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动。支持地方国企参与“以旧换新”活动，对收购市场存量房产用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，加大融资支持力度。
据中指研究院监测数据，截至5月13日，全国已有超60城表态支持住房“以旧换新”。住房“以旧换新”到底怎么换？效果又如何？

“以旧换新”怎么换？中介撮合、国企收购
“以旧换新”的楼市创意在2023年9月，发源于山东淄博。此后，类似模式不断被济南、济宁、连云港、扬州、太仓、南京、徐州、南通等多地复制。
据潮新闻记者不完全统计，在浙江，至少已有四地跟进推出住房“以旧换新”政策，分别是丽水、宁波、海宁及杭州临平区。
住房“以旧换新”指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。不过，各地实施的模式不尽相同，大致分三类。
一种是中介撮合的“以旧换新”，购房者可认购房企新房房源并优先锁定，同时，经纪机构帮助业主优先出售旧房。若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出，则房企退还新建商品住房认购金，购房者无须承担违约风险。宁波、上海、深圳以及杭州临平等地推出的“以旧换新”，都采用这种模式。
今年3月，杭州临平区启动旧房换新购活动。购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议后，开发企业还可在协议规定期限内（倡议期限在30-90天）为购房者免费锁定意向房源。
“这种模式的效果很大程度上取决于市场的运行情况，在当前‘买方市场’下，效果较为有限。”中指研究院市场研究总监陈文静说，当前，不少城市的二手房挂牌量处于高位，“以旧换新”购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，仍需要在价格方面给予一定让步。

另一种是地方国企的“收旧换新”，开发商或国资平台收购旧房，换房人使用售房款购买指定新建商品住房。
在国资收购的方式中，最先试水的是江苏省太仓市。2023年11月，太仓试行“以旧换新”政策，可将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。
在浙江，海宁市也采取类似模式，且给房企补贴。其提出，在2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，对房企购买存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。
陈文静告诉潮新闻记者，自去年下半年以来，多地试点这一方式，但此前整体规模较小，而且一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，政策效果一般。
今年4月，南京开展“以旧换新”试点，首批试点2000套；郑州明确计划全年完成5000套，和此前相比，国企收购的推进力度有所加大，也为其他城市提供了参考借鉴。数据显示，截至5月8日，南京“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。

还有一种是直接向参与“以旧换新”的个人发放补贴。比如，丽水、扬州、苏州、盐城、沈阳等地均为“以旧换新”的购房者发放契税补贴。
“以旧换新”需求潜力初显，仍需落实协同政策
近两年，刚需客户观望情绪浓，而改善性住房需求成为房地产市场重要支撑，改善性住房需求也成为政策支持的重点群体之一。多位业内人士预计，未来或将有更多城市出台“以旧换新”政策。
当全国进入“以旧换新”爆发期，对楼市影响几何？百姓买单吗？
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，截至目前，从披露数据看，各个城市“以旧换新”意向登记、有效登记、完成新房意向认购数量都较令人满意。“这说明二手房‘以旧换新’的潜力较大，改善型需求潜力较大。”李宇嘉认为，这与存量房源近期价格下跌幅度更大有关，业主认识到必须要进行房屋置换，在追求更好居住环境的同时，实现资产保值增值。
不过，在中介撮合的“以旧换新”中，最关键的一环是“旧房能否卖出去”。李宇嘉告诉潮新闻记者，“从近期各地数据看，参与活动的二手房卖出去的不多，无法实现新房从认购到签约、按揭等环节。”也就是说，能否完成“以旧换新”，还充满不确定。
他分析说，一方面，二手房本身交易周期比较长，另一方面，进入5月以后，二手房交易反弹力度有所减弱；另外，各地在推进“以旧换新”时，在税费减免、国企收购、带押过户等利好方面，落地的效果并不好，对卖旧的推动力度尚待提高。
李宇嘉认为，旧房能否卖出去，背后的关键是刚需的接盘意愿。“从潜力上看，刚需规模庞大，比如，2.7亿新市民、外来人口，以及新就业大学生等，但当前就业、收入预期不稳，导致刚需接盘能力下降。”他补充说，尽管目前房价有所下跌，但这是相对其金融属性的，若参考一般商品属性、民生属性，还是很贵。另外，刚需普遍存在房价下跌的预期，就导致刚需入市的积极性受挫。
在他看来，这种“以旧换新”的最终效果取决于地方政府、开发商、金融机构是否愿意让利，比如，降低税费、按揭费、降低利率、推进带押过户等；也要看二手房业主是否愿意降价、开发商是否愿意把好房子拿出来，并让利销售。

对于国企的“收旧换新”，李宇嘉也秉持谨慎的预期。“一方面，国企债务和资金局限，不可能做大规模；另一方面，收购是按照评估价，尽管可能低于市场价一定比例，但收购回来后再出租或出售（配售型保障房），肯定亏损，导致资金无法平衡。”他认为，如果资金无法平衡，不盈利甚至亏损，这个模式就无法持续运作下去。
对此，陈文静抱有相似看法，“当前，不少地方国资平台可用资金有限，难以大规模收购二手房，且收购的存量房较零散，也为后续管理增加了难度。‘收旧换新’模式的推行需要国家更多资金支持。”
陈文静认为，当前各地的“以旧换新”“收旧换新”政策仍有一定的优化空间，比如，简化或合并多个流程、减少购房者时间成本、增加可选择项目范围、建立房源库等。她建议，各地要在新的政策基调下，加快落实相关协同政策。
“为了盘活存量和优化增量，最后可能会是国家层面创设新的货币政策工具，比如，新一轮PSL（抵押补充贷款）或专项贷款、组建住房银行。”李宇嘉推测说，前者投放给地方国企、央企收购，后者给新市民购置保障房做按揭，自上而下建立循环机制，不计短期亏损，而是算长远账。
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现在入手的，哪一个不是纯刚需？妥妥的老实人接盘啊。。