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[房产] 房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高?

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陀雷哥 发表于 2024-5-15 15:30:35 | 显示全部楼层
 
比来寂静了泰半年的浦江镇又热烈了起来。
一批次土拍中,浦江上线了一宗地块,共吸引了12家竞买人报名,成为一批次第二轮土拍中热度最高的地块,要晓得郊区静安的宅地也才仅5名竞买人报名。
说起来,浦江的范围并不小,但新房供给量却不多。从2019年至今,浦江镇唯一10个新房项目推出。
除了供给量少且不稳定之外,浦江还有极高的一二手倒挂。比如大华浦锦地块的房地联动价为6.9万/㎡,而其周边的次新房挂牌价普遍在9万以上。
但是9万+还不是浦江的房价天花板,板块内还有售价高达15.6万的豪宅——上海桃花源。
地处外环外,房价却和中内环接近,浦江究竟是一个怎样的板块?楼市下行周期内,为何还能在土拍市场还能连结着较高的热度?板块内的新房销售去化情况若何?克日,小凤凰实地访问了浦江板块,探个究竟。
Part.1
浦江,是闵行区唯一位于黄浦江以东地区的镇。
2000年,陈行、杜行、鲁汇三镇合并成为一镇,即被命名为浦江镇,2015年,浦江新市镇拆分为浦江镇和浦锦街道。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第1张图片


虽然行政区划上隶属闵行,但浦江地处浦东,是上海唯逐一个区划和地理有些割裂的地方,地理位置优越性很是明显。
北部是前滩商务区,东部有张江科学城、迪士尼度假区的庞大势能,西是“大紫竹”计划为沪西南科创中心;放眼全市,又处于黄浦江沿岸开辟的延续带上。
这些高能级地域都对浦江板块有很强的溢出和辐射带动感化,其中来自前滩的采办力,是浦江升值的第一源动力。
这几年以来,前滩无疑是全市购房者心中的“香饽饽”,前滩的房价也随之水涨船高。2019年时,前滩的新房还只是8万+,现在已经冲破13万了。
而间隔前滩仅3站的浦江镇,前段时候土拍的大华浦锦街道地块,房地联动价才6.9万/平。
Part.2
在外环外的众多板块中,浦江的资本还是挺能打的。
今朝,我们能看到的是,产业上,浦锦街道以东就是浦江镇的产业园区,包括浦江智谷、国家863软件专业孵化基地、以及漕河泾浦江高科技园。
这些园区现在已经完成落地,入驻了一多量高新技术企业,供给了很多失业机遇,合适的话在家门口便可以上班。
交通上,今朝已建成通车的有8号线、浦江线,其中8号线贯串南北,毗连前滩焦点、世博滨江、群众广场等关键地区,在东方体育中心还能实现6/8/11/19(在建)四条轨交的换乘,让浦江可以快速地毗连上海各个板块。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第2张图片


此外,从浦江2035整体计划来看,未来这里的交通条件仍会延续增强。奉贤线和工具联络线的市域铁路计划,都在浦江过境并设站,还计划了多条中运量交通。
此外,作为一个近郊板块,浦江的教育和医疗也很是给力:
黉舍上,上海世外教育从属浦江本国语黉舍、上师大从属第三小学、上师大从属中学闵行分校,属于闵行二梯队的公办黉舍,办学质量不俗。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第3张图片


医院上,仁济医院南院以及复旦大学从属耳鼻喉科医院,两家三甲医院。
贸易上,板块内具有新田360广场、浦江城市生活广场、浦江万达广场等贸易,可满足平常生活需求。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第4张图片


值得一提的是,浦江的绿化覆盖率很高,居住情况优越。在最新的浦江新市镇的计划中,总绿空中积约733万㎡,包括1处城市公园、10处地域公园和120余处社区公园,到达社区绿化全覆盖,未来人均公园绿空中积将到达16.29㎡。
Part.3
浦江镇可以说积分制时代的开启者,2021年,上海新房摇号积分制新规出炉,首个触发积分制的新盘正是位于浦江镇。
至今,这里已经5次触发积分,最高71.83分,可见板块热度不低。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第5张图片


但是行业下行周期里,绝大大都板块都难逃去化流速缓慢的命运,浦江亦是如此。
在小凤凰实地访问中留意到,受房地产市场下行周期的影响,已经不愁卖的浦江板块,新房热度也鄙人降,部分楼盘面临去化压力。
以浦江万达片区的大华星曜为例,客岁12月份项目首开时,在未启动中介分销的情况下,项目推出335套建面约74-123平方米房源,认购率到达92%。
但是今年认购率却是急转而下。1月份,项目加推335套房源,认购率为30%,3月份再次加推188套房源,认购率43%。
停止到今朝,大华星曜858套房源,可售室第套数还有360套,网签去化约58%。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第6张图片


有消息称,今朝大华星曜不但已启动中介分销来卖房,还加入到了“打折优惠”的行列中来。
在浦江整体去化艰难的情况下,位于浦锦街道的浦江第一高价楼盘上海桃花源更是难上加难。
客岁10月10日,项目加推,推出175套建面约176-667平方米别墅,均价约156000元/平方米。
其官微显现,项目在认购时代共收到55组意向认购,认购率31%。停止到今朝,半年时候,175套房源,仅网签12套,网签去化率仅6.9%。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第7张图片


据悉上海桃花源总共十期,前两期由融创、国金投资配合打造,三期今后就由国金投资自己操盘,大致依照每一到两年开盘一期的速度相继入市。现现在,推出的为四期,其推行名为金瑞园。
对于上海桃花源遇冷的缘由,有业内助士称,市场好的时辰,上海桃花源还能凭仗着产物的稀缺性收割一波客户,但是现在郊区出现出多量风采别墅,上海桃花源的稀缺性正在慢慢消失。
此外,售价高、失了性价比也是一个重要缘由,今朝上海桃花源在售均价为15.6万/平。15.6万/平,什么概念?
要晓得徐汇滨江的云锦东方,别墅均价才17.82万/平;绿城前滩百合园的别墅房源售价也不外14.5万-15.8万/平;张江板块的中建御华园别墅最高售价也唯一10.6万/平。
房价15万+,作为郊区,闵行浦江房价为何这么高? 第8张图片


写在最初:
浦江的上风可以说是“内外兼修”。
内部靠近前滩、张江、紫竹等产业中心,可享遭到辐射带动效应;内部生态宜居,生活配套齐全,交通便当,自带产业。
原本在浦江镇2035整体计划中,浦江镇的规规定位只是“宜居新市镇”;现在也被提拔为“三水汇全球湾”中为顶尖科技人材供给高品格生活配套的片区,规规定位更是大大提升。
当下虽然浦江的新房也面临着去化的压力,可是新房供给少,几近没有库存压力,且整体房价还处于低位,性价比上风明显,很是合适承接被前滩和郊区其他地方高房价挤出的居住外溢。
在市中心、前滩、紫竹工作的客群,可以关注一下浦江的新房。


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