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[财经] 深振业,这把亏大了

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菩提树下坐 发表于 2024-7-9 10:48:54 | 显示全部楼层
 
深振业,这把亏大了 第1张图片



文/十一弟


上半年刚刚曩昔,上市房企又要交出中期业绩了。


保利、中海、华润、建发、越秀、华发之外,还有一批处在第二梯队的国央企开辟商。


比如中粮地产、中交地产、华侨城、深振业。


曩昔十年里,房价不竭上涨,房地产一片繁华。


背靠国央企身份,这些开辟商吃尽行业盈利,也随着赚得盆满钵满。


很早之前,雷布斯就有一句名言,“只要站在风口上,猪都能飞起来。”


那末,一旦遭受了市场下行,顿时就吃不开、玩不转了。


他们的范围、治理、效力、计谋结构,都不及大型国央企开辟商。


几个开辟项目标投资失误、踩错时点,就足以将其拖入深渊。


这两年,很多处在第二梯队的国央企开辟商,已经起头吃亏了。


头几天,中粮地产表露了今年上半年的业绩预告,最多能够要吃亏快要5亿。


客岁上半年,它好歹还能小赚5000多万。


中交地产的吃亏面更大,它在客岁上半年亏了6亿,今年上半年还要亏10亿。


深圳市振业(团体)股份有限公司,是一家深圳市属国企开辟商。


客岁上半年,深振业的盈利范围,已经下滑到了800多万,站在了盈亏临界点。


今年上半年,它已经过盈转亏,最多能够要吃亏3亿出头。


深振业在客岁就堕入吃亏了,一全年下来,净吃亏了8个亿。


曩昔二十年来,它也遭受过利润下滑,但还从未出现过吃亏。


在业绩预告里,深振业对上半年的吃亏作了诠释,首要有两大缘由——


“开辟项目计提了存货减值,房地产营业毛利率下滑。”


这两个身分背后的根源,都是当初拿地价格太高,遇上了房价下跌、销售滞缓。


现实上,就是在地块项目标投资决议上,预期过于悲观,误判了市场行情。


客岁,深振业的销售范围大约33亿,在百强房企榜单上,底子排不上号。


十一弟查了下,它名下开辟销售的房地产项目,只要十几个,结构在长沙、广东河源、南宁、东莞、西安、广州、天津、惠州、南京等城市。


由于范围不大,很难平衡和抵抗业绩波动的风险,少数几个开辟项目出现减值,就会给上市公司带来吃亏。


客岁,深振业的营收范围28亿,存货减值损失了8个多亿,终极致使净吃亏了逾8亿。


作为深圳市属国企开辟商,前几年,深振业的拿地触角,也伸到了广州。


今朝,它在广州有两个开辟项目——


位于黄埔区的振业天成,以及位于增城区的振业学府里。


这两个项目,都是深振业在2021年上半年高价拍下的地盘,那是房地产最红火的时辰。


其中,振业天成早在两年前就已经开盘,而振业学府里拖到现在,也还没入市。


2021年四月份,振业学府里地块挂牌出让,起拍价5.2亿。


经过七十九轮厮杀以后,深振业以7.3亿的价格,终极摘牌拿下,溢价率四成以上。


这块地的体量并不大,计容修建面积还不到5万平米,折算下来,楼面价大约1.5万/平米。


深振业在2021年上半年拿地,转入下半年今后,楼市行情相持不下,房价再也涨不起来了。


在振业学府里四周,那时有几个新盘在售,单价都只卖到了2万/平米左右。


振业学府里的地价跨越了1.5万/平米,参考周边项目每平米2万块钱的价格开盘,大要率是要赔本的。


高价拿地解不了套,深振业就只能一向拖着不卖了——


只要不开盘,就不算亏了。


听说,两年前,振业学府里还为开盘设备了销售展厅。


但最初,还是打了退堂鼓,爽性关门谢客、捂盘不卖了。


振业学府里计划了三栋室第楼,一向拖到现在,早就封顶了,从期房卖成了现房。


整整捂盘了两年时候,还是看不到房价涨起来的苗头。


终究,深振业也熬不下去了,比来筹算开盘入市。


上个月,振业学府里已经拿到了一栋楼的预售证,将推出192套房。


但在定价上,加倍为难了——


项目周边在售的新盘,早就起头降价了,卖得比两年前还廉价。


十一弟查了下,振业学府里旁边的路劲·星棠,单价已经跌到了1.8万/平米。


它推出来的一些特价房,甚至还不到1.7万/平米。


项目四周的金茂万科·城市四时,只卖到了1.6万/平米出头;价格更贵一些的华润置地·公园上城,也跌到了2万/平米高低。


即使擦着片区内两万的单价开盘,振业学府里一入市,必定就要吃亏了。


十一弟查了下,振业学府里项目总投资,跨越了11亿。


到客岁,深振业已经投入了快要10亿,投资进度到达了85%。


依照项目总投资计较,振业学府里的开辟本钱,快要2.4万/平米。


也就是说,每平米两万块钱的开盘价,实在都没法保本。


遇上楼市下行,从高价拿地的那一刻,振业学府里吃亏的命运,就已经必定了。


一向拖着不入市,捂盘整整两年时候,也没能改变场面。


深振业在广州拍下的另一块高价地,卖得也相当艰难。


一样是在2021年四月份,振业天成地块挂牌出让,起拍价20亿。


这块地吸引了三十多家开辟商报名争抢——


万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂。


在网上报价环节,只用了三十秒钟,就触及了地块最高限价,间接转入摇号环节。


那是上一轮楼市上涨行情下,地盘市场上演的最初疯狂。


听说,在摇号环节,这三十多家开辟商,一共套上了三百多个马甲介入摇号,增加中签几率。


那时,这块地光是保证金,就收了1300多亿。


终极,深振业命运爆棚,在摇号环节顺遂中签。


这块地的成交总价,跨越了25亿,溢价率26%。


振业天成的楼面地价,大约2.7万/平米,一举成为黄埔区的单价地王。


2022年,间隔拿地一年半今后,振业天成开盘,单价定在了5万/平米高低。


这个开盘价,每平米比地价贵了两三万,深振业是有赚头的。


十一弟查了下,振业天成已经推出了10栋楼,总计508套房。


从两年前卖到现在,仅网签备案了173套房,去化率三分之一。


客岁六月份,是振业天成比来一次获得预售证,两栋楼总共95套房,卖了一年多,只成交了1套。


现在的市场行情下,振业天成也很难守住5万/平米的开盘价,早就起头降价了。


最廉价的户型,单价只要4万/平米,每平米下调了上万块钱。


十一弟查了下,振业天成的总投资跨越了37亿,开辟本钱大约4万块钱/平米。


这意味着,项目在售的一些户型,已经是贴着本钱价在卖了。


这两个开辟项目,光是地盘款,深振业就承当了33亿,跟它在客岁的销售范围大致相当。


成果,振业学府里捂盘两年还没入市,振业天成哪怕降价出货,卖了两年的去化率,也只要三分之一。


在广州,这家深圳市属国企开辟商,算是亏大了——


靠天吃饭,踏错了市场周期,高价拿地的祸根,必定只会结出亏本的苦果。


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精彩评论1

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王扩文 发表于 2024-7-9 11:07:30 | 显示全部楼层
 
深振业要学会造假,把利润当亏损之后再把亏损当利润,造假几百亿也不用退市,看看某药企造假三百多亿也浙咸鱼翻身,支持一下
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