小城开酒店三年半回本？信了就掉“坑”

大多酒店加盟司理今朝鄙人沉市场，还是用忽悠那一套。有朋友向闻旅报告了自己投资加盟酒店的“懊恼”。
此前，他在自己故乡，河南一座五线小城做自己品牌的单体酒店，结合餐饮一路，买卖也还不错。
后来想要再开一家酒店的时辰，动起了加盟心机，一番领会下来，有家中高端酒店品牌3年半能回本的许诺压服了他，因而签约加盟，110间客房范围，总投资1500万，今朝酒店正处于装修阶段。
虽然签约装修了，但这朋友第一次加盟酒店，很没底，想问问能否是真能赢利？闻旅给他的倡议是，假如真是冲着3年半回本去的，要末退了，要末整理下材料预备打讼事。就算预期时候能放长，那也要看酒店具体的位置、客流。假如每个店都能高回报，稳赚不赔，品牌也不需要做加盟买卖了，做理财好欠好。
最初出于负义务态度，闻旅帮他约了多位投资加盟酒店十几年的老投资人聊了聊，得出的结论也差不多。假如现在还有品牌称，万万级资金投一家酒店少于4年就能回本，那根基就是为了可以拿下这单签约的“忽悠”。
最简单的分辨方式，就是这家品牌敢不敢把许诺的回本周期写到条约里，假如不敢写，那就没什么可说的，倡议投资人握手、起家，赶紧跑。
01

酒店不是快进快出的暴利行业

一般来说，非论是什么级此外酒店投资，最高的回本周期也不会少于4年，凡是情况下是5年，大本钱投资的高奢项目也许还会更久。
而针对于去到小城投中高端酒店究竟能不能赢利这个题目，本质也不在于城市选在了哪儿，关键在于自己能否是对所持物业有苏醒的认知和判定。
也就是对所持物业的本身条件、地理位置以及人流量能否做过充实的领会，对周边同品级酒店的经营情况能否是也做过领会，虽然现在很多品牌宣称可以帮助投资人做调研，但实在情况投资人要自己把握才更有底。
这家酒店在行将到来的十一假期房间价格是200元出头，平常价格则在一百七八左右。
假如他的酒店不能比这家酒店卖更高，以均匀每间房销售价200元，年均80%入住率来算，一年的营收大约在640万左右，这其中还包括了客房运维本钱，品牌后续运维所发生的特许经营治理费、酒店治理系统保护费、店长人为，以及房租水电、其他员工工本钱钱等等，终极利润能留下一半左右就已经很高，也就是320万。
总投资1500万，几年能回本了如指掌。且这个回本周期的大条件是，开业后的入住率能保持在80%，假如低于这个入住率，想要回本能够就需要等更长时候。
从投资属性看，投资酒店就不是一个可以快速回本，快进快出的暴利行业。
但即使投资回报周期长，从今朝大市场情况看，投资酒店仍然是门好买卖。首要缘由在于投资酒店的首要本钱都是在前期，没有债权的情况下，进入运营阶段只要保持稳定，能保持60~70%，就不会亏钱，现金流会很是不错，平安性很是高。
更加关键的，投资人要摆正心态，想大白品牌方给的标准答案并不会适用于每一个项目。前期做好对物业、地理位置的测算，对市场的调研，是每一位投资人都应当认真完成的第一门作业。
此外也一定要好好研判自己的产物定位，甚至要亲力亲为研讨领会工程，包括材料，带着认知和想法去跟品牌方一路，探讨出最合适自己的项目计划，同时也治理好回报预期，才能让投资酒店酿成一门好买卖。
02

品牌不竭更迭版本想溢价

只是投资人眼中的“自嗨”

固然，晓得若何投酒店也只是做好酒店投资及后续运维的充实条件。
从品牌细化趋向看，每一个档位的酒店品牌可挑选性都超级高，同一品牌的分歧版本，能够也已经从1.0升级到了5.0，设想理念、配色典故、文化内在等等，还有很多围绕客宿体验的升级，让投资人头昏眼花。
这些“花样”越来越多的加盟信息究竟该若何分辨和挑选？
一位自2009年就起头自持物业做酒店，后续从经济型酒店投资高潮起头投7天、维也纳国际，到了现在继续投中高端酒店美豪丽致等其他品牌，具有十余年经历的资深酒店投资人张健健对闻旅婉言，站在投资人视角看品牌版本频仍升级这件事，实在一点也不重要。
版本是品牌方界说的，也是品牌方做的，并不能真正代表市场所选。投资一家酒店能不能赢利，本质仍然是要物业自己及所处位置和客流能否是过关。品牌版本只是能给酒店增加议价空间，让留宿情况更精美，价格能再多卖一点点。
在他看来，现在高频的酒店品牌焕新版本升级更像是品牌方的“自嗨”，酒店不是以最新时髦和功用为最首要需求，只要焦点功用保护的好，床能不能睡得好，洗澡热水出的快不快、出水够不够，电视能不能看，客房办事和卫生能不能扫除到位，连结清洁，这些不出题目酒店买卖就能做。
至于其他附加功用，比如设想气概、装修色彩、很多客人都不会那末在意，假如看到了，体验到了必定是欣喜，但还不是影响留宿挑选的最首要身分。
“大师都说一家酒店5年就要升级一次，但假如前期装修做的好，工程质量够硬，只需做好平常保护，连结酒店不老不破不旧，八年甚至更长时候不大改，也仍然会被消耗者认可。”
另一资深酒店业者，既做过品牌方同时也在做投资的芙亚酒店首店投资人王季也暗示认同。他的概念更加间接，以为多花钱在工程质量上是值得且非常需要的，同一档次酒店分歧品牌，两者也都是成熟品牌可牢固造价的条件下，这家单房12万，那家15万，假如是差在了施工细节上，那一定要选贵的。
这里所支出的溢价并不是针对于品牌，而是在酒店完工投入经营后，出自未来的维修和保护本钱上，这才是最关键的。
他举例，自己曾任职一家国际五星级酒店，彼时感觉酒店运营一年下来保护本钱太高了，但后来跟国内一家五星级酒店品牌一对照，这家国内品牌一年仅维修费就比国际五星品牌的维修+保护总价还要高，题目就出在了前期施工，国内这家酒店5年时候的装备更换率能达80%，跟重装一边也没差几多了。
谈到这里他婉言，现现在酒店投资难，并不是酒店买卖自己难做，而是针对于投资人要关注的细节题目实在太多了。就只说施工这一个环节，不懂工程，不懂用料，就不晓得会埋下几多“坑”。现在很多所谓高星品牌，墙壁也都改用壁布，眼下看是节省了本钱，前面能够就是一系列的隐患题目和附加本钱支出。
03

酒店盈利期早已竣事

想入场请先想大白这三个题目

值得关注的是，今年酒店行业投资活跃度有明显的提升。来自奥维云网（AVC）监测数据显现，2024年上半年新开业酒店2.3万家，接近2023年全年开业门店量的59%，并猜测2024年酒店年均增量加存量创新的客房总范围或将接近400万间。
但作为见证了中国酒店投资市场分歧周期变化的资深投资人，张健健与王季都以为，属于酒店行业的投资盈利期早已经竣事。
相较于当下，2010~2017年才是真正属于酒店投资人的黄金期，那时辰作为投资人业主对于物业租金也没什么概念，投一家酒店的整体本钱也没那末高，但留宿需求增加很猛，根基是属于开一家店就能躺着赢利的状态，快的项目投资回报周期18个月就能回本，慢的30个月也差不多。但现在，这样的回报周期想都不敢想。
现现在投资酒店不但前期本钱飙升，后续经营的各类本钱，出格是人力本钱一样猛增，分歧品牌门店越来越多，合作越来越“卷”，从价格战一路升级为品牌之间的办事标准之战。
从最初给客人供给一间清洁的客房，舒适的床便可以，到现在早饭要讲品格性价比，进门递上一杯茶，离店要给一瓶水，健身房、洗衣房、就寝房等等等等，说到底都还是要投资人来承当的附加本钱。但不“卷”也没法子，行业里大师都做的时辰，不做就会没买卖。
而对于那些还在观望想要投资酒店，又大概已经入局可是没什么经历的投资人，作为过来人的王季给了一个很衷恳和适用的倡议，就是在斟酌到底要不要投资一家酒店的时辰，无妨自己先想大白三个题目：
第一，人预备好了吗？能否是真的有可以和你一路研判所选城市、所选地址、所选物业可以不成以做酒店，懂行的专业人士，能否是能帮你清楚调研市场，分析对手，捋清未来？
第二，钱预备好了吗？近两年市场大趋向是经济下行，而投资酒店又是一门持久买卖，虽然现在很多租赁物业会有6个月免租期，但对于酒店从投资革新到前期经营爬坡，是一个冗长的进程，影响进度的常常都是资金题目，能否是有充足的才能处理？
第三，物预备好了吗？这里的物，是指作为投资人能否是有把控产物品格和进度的才能，假如自己没有能否是有专业的团队能帮自己去把控；其二还有对加盟品牌的挑选，很多投资人会犯的毛病是投资选品牌依靠的是小我爱好，并没有真正去领会品牌背后能否是具有人力资本，供给链系统，产物资量把控等赋能才能。
而领会品牌气力和背后系统的支持才能，他最常用的方式之一就是挑选项目城市同品牌酒店最偏僻的一家，去跟门店店长聊一聊，干了多久，换过几多次店总等等。店长是品牌人材储备的最重要一环，加盟一个品牌假如人材这一环都替业主处理不了，那其他运营系统题目、标准化题目以及渠道题目，也不必抱有太大期望了。
张健健也暗示，投资人和品牌方的合作应当是一场双向奔赴，双方都应当拿出充足的真诚和信赖，哪一方不坦诚不信赖，那末这场携手都不会久长，更不会有双赢。


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