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[问答] 西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年

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liumengwei2222 发表于 2020-11-25 19:24:04 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
第一次在知乎上发文章,还请大家多多指教!:-)
2017年8月初,西雅图房市相对美国其他城市依然火热。很多的房产经纪人,特别是华人经纪人继续在转发西雅图房价走势疯狂的帖子,另外一方面也有经纪人开始说现在的涨势直趋2006年房屋泡沫前夕。Vivienne想在这里聊聊自己的看法,用数据说说话,也讨论一下大家最关心的问题:西雅图大区未来2年内走势如何,5年内房市走势如何,10年以后趋势如何?自住,投资者和卖方应该如何对策?
                                                            市场现状
首先,到8月初的现在,大西雅图地区的房市绝对跟几个月前今年3,4月份不是一个市场了。无论大家去看zillow还是一些大的房产公司的marketreport(数据是从titlecompany出来的即时数据),从今年5月份开始,卖方的存货增加,供求关系相对平衡,不再是一个要加价20%或30%,需要多offer竞价才能买到房子的市场了。
Zillow4月份的marketreport还是绝对压倒性的sellers’market卖方市场,从5月23号的report开始,对于很多区号的预测已经是buyer和 seller相对均衡的warmmarket。咱们拿大家最喜闻乐见的Bellevue地区区号98004来说,到7月31号,zillow显示的市场形势已经不是warm,更不是hot,而是cool。这个市场已经成了买家市场。所以在这个时候,如果你的经纪人还鼓励你在合理的要价基础上加价买房,你就得小心了。

西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第1张图片
当然我们要区分看待小区域。房子最重要的就是具体的location。西雅图downtown,QueenAnne, Ballard等街区,市场还是veryhot的程度。Eastside的城市,北边Kirkland,Redmond地区和Bellevue东边还呈现veryhot的形势,最佳学区Somerset是hot,其他地区包括MercerIsland变成了warm,少数地区市场是cool。
另外一个现在需要区分看待的就是房价差别。从今年5月开始100万以上的房子的确呈现降温趋势,甚至不少房子开始降价。这就可以解释Bellevue,Mercer Island这些传统的贵区,现在的市场是平衡不热的状态。但是西雅图大区的经济走势和人才需求并没有降温,大多数家庭还是需要买房子,而大多数家庭的预算是在50-80万的房子。所以100万以下的房子还是刚需。特别是地方方便学区又相对不错的地方,譬如QueenAnne, University District, Kirkland, Redmond, 还是非常desirable.
                                                                    降温原因
首先,西雅图房价真的太高了。西雅图已经荣登全美房价和生活成本第二高的城市,仅次于三藩。如下图GreaterSeattle Info Guide 2017年3月8日的数据,整个KingCounty single family的中间价已经是72万美金,平均价竟然达到将近130万美金。注意这可是整个Kingcounty, 包括了FederalWay, Kent, Auburn这些收入不高的地区。

西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第2张图片



西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第3张图片
King county 到2015年(sorry,能拿到的最近期的数据也只到2015年)的家庭收入中位数是$75,302。按照美国正常的ruleof thumb,房贷不应该超过一个家庭税前的收入的28%。这样算的话一个家庭在税前每个月能花在房贷上的钱也只有$1,757。按30年固定利率,4%的利率来算,一个在Kingcounty拿中位数的家庭能买得起的房价才是34万。注意这可是税前!交税以后每个月能拿出来交房贷的钱是更少的。可是我们已经说了Kingcounty的房价中位数是72万,是收入中位数家庭可支付的一倍还多。

西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第4张图片
西雅图房市降降温是应该的,因为真正主在这里的人已经买不起了。最近西雅图选新市长,每一个候选人都放在议题上需要解决的前几个问题都是包括了房价/房租高和无家可归者的安置。
虽然房价不能单以affordability为衡量标准,也要考虑供求关系,如果投资和炒房的比例很大房价必然标高,譬如北京上海三藩。但是西雅图大区现在并不是炒房城市,投资而非自住的买家没有超过15%,买房子的人绝大多数是真正居住在这里的人,那么我们看房价的合理性就要看当地居民的支付能力。
其次,投资者减少。西雅图过去5年房价一直以全国平均增速的一倍的速度快速增长,至今很多地区的房价几乎是5年前的一倍。租赁比已经越来越不利,出租收入远不能cover每个月的贷款和各种支出,现金流为负。仅靠未来卖出升值来赚钱的话,随着房价的不断疯涨,投资者担心高点买砸在自己手上的风险越来越大。一些投资者已经将目光转向房价低的德克萨斯和亚利桑那州。
根据NationalAssociation of Realtors新的年度调查数据显示,截止今年3月,外国人在华盛顿购房的总数从一年前的20.5亿美元下降到15.5亿美元,下降了24%。美元汇率走强也对外国人在美投资有不利影响。
根据NationalAssociation of Realtors 2015和2016年的数据显示,华盛顿州55%的外国投资者是中国人。中国的外汇出境限制对西雅图大区中国投资者,特别是豪宅购买者数量的下降也是有很大的影响。
但是我们在这里还是要强调,以房产做投资的买家在所有西雅图大区买家里只占不多的比例,10%-15%,外国买家就更少。所以投资者减少并不会主导西雅图房市的方向,只是短期内全现金买房的投资人减少使得市场得以恢复正常。其实这也是业内人士对西雅图房市很看好的原因之一:主要都是内需拉动,还再加上对外来投资的吸引力大。
                                                                     大经济环境
咱们再来看看经济大环境和对西雅图房市短期和长期的影响。无论是美国还是国际,大经济环境还是有不少不确定性。但是美国经济方向和经济指标都是利好的。国家政策上总的方向对经济利好:税制改革,振兴传统制造业,增加国内就业。虽然实施起来困难比想象多,短期也见效不大,但是股指还是一直不断冲历史新高,看来华尔街对这些政策和经济方向是乐观的。
具体经济指标上来说也是利好。8月4日刚刚出炉的劳工部就业指标显示unemploymentrate在4.3%,比今年1月降低了0.4%。7月份新增就业21万个,非农业就业人口平均工资也有所增加。7月美联储也在今年第二次加息,认为经济”risingmoderately”失业率达到16年新低。GDP增长保持在2%,Trump政府一直说要提高到3%。

西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第5张图片
那么在更长的时间区间呢?大家一朝被蛇咬十年怕井绳,经过08年的经济危机,会对房市和股市太高产生害怕的情绪,特别是觉得现在距离上一个经济周期已经快10年了,下一个周期快到了。大家对于经济周期的想法一点都没有错。美国看近100年来说,其实1990年以前平均5年就有一个周期。但是从90年代开始经济周期变长了,将近10年才一次。那我们到底现在在周期的哪里?
经济周期分为四个阶段:
1. 发展。表象就是经济健康发展,GDP 保持2%-3%的增速。股市牛市。失业率低。
2. 高点。GDP发展超过3%。通货膨胀。资产泡沫出现。股市“irrationalexuberance”非理性繁荣。
3. 紧缩。经济发展缓慢但并非负增长。股市熊市。
4. 低谷。高失业率,低利率。此时对于手上有现金的投资者来说是最好的投资机会。
按这样看来,活在2017年中的我们现在还处于第一个阶段。不过这个发展阶段从2009年6月就已经开始了,持续了8年。而依据历史经验,发展阶段一般持续5年左右。
这次是经济崩盘还是调整,幅度会有多大?咱们来看看经济疲软征兆和潜伏危机。首先引用Bankrate的首席分析师GregMcBride对于7月美联储加息的评论“在未来较长一段时间内,这可能是最后一次加息。除非我们看到近期的经济疲软,零售业萧条和通胀得到逆转,不然美联储还需要等待。”
零售业怎么了?没在关注零售业的人可能会问。大家看一看Macy’s,JC Penney, Target, Sears等传统大零售商的股价就知道。2017年更是很多零售商大范围关店的开始。BCBGMax Azria 3月filedChapter 11(申请破产保护),PaylessShoeSource 4月破产,Gymboree6月破产。如下图所示Macy’s,Sears, Michael Kors, Abercrombie & Fitch, Guess, Crocs, CVS很多家传统零售品牌不断关店生意惨淡。为什么?首先是millennials80和90后之后的新人类们的消费方式已经从拜访实体店的方式转成了网购,消费的选择也更多元化,靠纯brickand mortar(实体店面)赚钱的传统零售业已经落后了。而在这场消费方式变革中的最大的赢家就是Amazon。其次,零售业的萧条历史以来一直都是经济低谷的前兆。如果只是因为消费方式转变,总应该有些赢家有些输家,美国零售业不会整体比较低迷。

西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第6张图片
另一个这次要挤泡沫的是tech行业,包括尽力跟hightech沾边的各种创业公司。我想大家都同意各种砸钱不盈利的startups该清一清了。今年到5月底为止,平均每13.3天就有一个tech公司在美国上市,去年到5月底,每66.5天才有一个。今年下半年也是预计同样的密集IPO架势。今年上市的tech公司并不好过,6月之前上市的其他8个tech公司没涨但还算平稳,SnapChat3月2日上市,到今天股价已经快跌到IPO价格的一半。为什么今年要这么多公司IPO?跟卖房子inventory增加是一个道理,如果觉得市场风向快要转了就得赶紧拿上市场,不然市场不好了脱不了手。
每一个经济周期都要挤泡沫,这次是传统零售业和中小tech公司,不过这些都是正常的过热调整和行业洗盘。除此之外,现在还没有看到更大的潜伏危机。按经济周期的规律和一些泡沫开始的征兆,Vivienne个人认为,经济高点差不多就在未来的1-2年,而紧缩在未来3-5年也就要来了。除非税制改革出了大问题或者有什么现在未知的大经济事件,不然这次是经济调整不是崩盘。
                                                                     结论和建议
罗唆了这么多,回到初始问题,西雅图大区未来2年内走势如何,5年内房市走势如何,10年以后趋势如何?自住,投资者和卖方应该如何对策?
未来1-2年内,我们前面说了,短期内我们还在经济发展期内,大经济形势应该不会有很不利或者非常有利的影响。西雅图房市现在虽然降温,但是只是区域性的和价格较高的豪宅。并且降温只是不像前两年那么火,还是比美国平均水平高很多。
如果是在近几年有自住需求的买家,那还是要看准就买的,毕竟要等到真正经济的最低谷还得好几年。我会建议自住买家开阔一下思路。第一,如果你不必须一下买一套大房子或者最好的学区的房子,可以考虑先买一套够满足未来5年需求,而且保有投资价值的房子,等房价跌了再换更好的。换房子时最好同时保有前一套房子,等市场恢复了再卖出。
第二个可以考虑的思路,是绝大多数中产阶级把买房子的预算设定在50-80万,非常多的人给自己设定了上线无论如何不超过100万。但是在百万房产开始降温百万以下还是刚需的现在,出现一个奇特的现象,就是八九十万的很一般的房子还是有抢,多加十万到100万左右很不错的房子没有人买。这些百万房子的location,学区户型和大小很多时候是上了一个大的档次的。如果钱有余力的买家,我建议可以稍微留意一下百万刚出头和百万左右的房子。因为大家基本都是贷款,多贷十万对于首付的压力并不大,而在好的市场里好房子未来升值空间却大很多。
对于投资者,Vivienne觉得这两年还是稳妥一些比较好,毕竟高点应该就在这几年了。
如果是纯投资完全不自住,我不建议这两年买豪宅或者downtown的condo。经济不好的时候,豪宅不是刚需,不如中产阶级的住房保值。豪宅不好出租,也不像自住买家可以自己住着等经济大好时候再卖,纯投资的买家买了看着跌价钱又被套牢心疼。
不建议Downtown的condo是因为condo不占地太容易新建使得同质房源竞争,光看看Seattledowntown 地区26个吊车就让人担心。试想想突然一下多了这么多很类似的房源,当经济不太好的时候,当Amazon不需要像现在一样猛招那么多人的时候,这些房子的价格会怎样。更何况这些房子都是每个月有很可观的一笔HOA物业费要交的。物业费是投资者的敌人,只涨不跌,不可控,纯expense。08年经济危机之后的那两年,迈阿密等一些城市有大把很好的condo跌到几万刀一个。
那么投资者如果非要在这两年投资,就买一些稳妥的保值的房产:好地方好学区,中产阶级家庭会觉得desirable的房子。是的,不好买,因为中产阶级也想买。但是投资者因为不那么急也比较有经验,可以去注意一些需要修缮或者有资金等一些问题不好卖给想要move-in-ready自住家庭的房产。具体有哪些和怎么发现这些房产,Vivienne会在另一篇文章里跟大家聊。或者投资者可以考虑其他州一些便宜风险小发展势头好的地区里的房产,来diverse一下自己的portfolio.在这个风险比较大的市场里,投资别太着急。
对于卖家,不想把现在的房子留在手里8-10年的话,那就得考虑现在卖了。这也是现在房子inventory突然开始多的原因。很多卖家感觉房市不那么火了风头要变了,开始抛售了。
未来3-5年的形势很关键,到时候经济应该是在紧缩下降期,到时候咱们再来分析势头如何并且会持续多久。但是Vivienne想再次强调的是这不可能是08年的重演,大家不要妄想房价最低会跌到一半。这是非房产原因引起的正常经济周期调整,平均的房价比高点可能会跌20%,超不过30%,特别是中产阶级刚需的50-80万的房产不会跌太多。虽然retAIl和tech要挤泡泡,但是retail挤泡泡赢家就是坐落在西雅图的AmazonTech挤泡泡,主要挤的是没有竞争和盈利能力的startup和中小公司。西雅图地区的几个支柱大tech公司微软,Amazon,Tableau,Google等并不会受到大的影响,相反如果小的竞争对手被挤走了是更有利的。
对于自住买家还是一样最主要看内需,该买还是得买,不要贪心买在最低点,只要避免买在最高点就可以了。不过想要这辈子换个豪宅的买家,这会是个很好的买豪宅的机会。这次经济周期中产阶级百万以下的房产不会跌太多,但是豪宅特别是有财务问题的豪宅会下滑得比较多。等到20年后下一个经济周期的西雅图就不会再有这个价钱了。
经济紧缩期对投资者就很重要。需要第一,监控市场,预测触底时间。同时也监控市场上有什么好的deal,真正好的投资也不用非等到触底再出手,毕竟你知道是触底的时候别人也知道了,好的deal抢不到了。第二,就是在经济不好的时候,cash is the king。像我们这些中产阶级投资者,投资资源很有限,留有足够的资金在好的时机是至关重要的。
更长远10年来看呢,西雅图大区是一个净人口流入很大的地区。按照Puget Sound Regional Council (PSRC)的预测,整个西雅图大区到2040年人口会比现在(2016年底)增长90万,本地的工作机会到时会比现在增加29万。这个势头,让西雅图大区在2016年被评为全美国strongest local economy (2016 Policom Corporation Annual Economic Strength Rankings)。西雅图大区的主要产业都属于较新兴产业,发展空间大,工作机会多,居民相对受教育程度高并且年轻化,教育资源相对优质和丰富,城市文化开放,气候温和风景优美。对于外来移民,特别是亚洲移民和投资者的吸引力也非常大。西雅图这个城市已经在2016年Hurun Research对于中国富豪的调查中超过三藩,成为中国富豪最想投资和居住排名第二的美国城市(第一当然还是洛杉矶)。这样的发展型城市的房市从长期来说肯定是上升趋势的,虽然短期会有波动。房产投资一般是个长期投资,长期来看西雅图大区绝对是不错的投资和自住的选择。
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西雅图大区房市走势预测 – 2年,5年,10年 第7张图片
Vivienne Ma, CPA (华盛顿州注册会计师), MBA, 全球100强大公司金融经理,Continents Beyond LLC 跃洋美国置业CEO,专长于美国房产投资。
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