设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 美洲华人圈 › 西雅图华人圈 › 我在西雅图做房东丨乐访谈
回复 发帖
返回列表 发新帖
开启左侧

[问答] 我在西雅图做房东丨乐访谈

[复制链接]
82637 0
祁之子 发表于 2020-11-26 19:26:28 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
采访者：外居乐 小乐
受访者：西雅图房东 赵先生
现居住在北京，互联网行业。赵先生曾经在西雅图读书与工作。2015年底回国定居工作。2017年5月份，在西雅图购置一套总价为57.5万美元独栋别墅。月租金2750美元。赵先生持有美国绿卡。
西雅图房产一直是中国买家的热门之选，你一定也想参与其中吧？在西雅图买房应该注意哪些问题呢？如果人不在美国，是否也能买房呢？买下房产后，如果暂时不住，如何把它出租出去呢？带着这些问题，小乐采访了一位在西雅图成功置业并当上美国房东的赵先生，一起来看看他怎么说的吧！
小乐：聊聊您在西雅图做房东的这些事。咱们先聊下买房的经历。先从为什么买房开始。
赵先生：我之前在美国读的书，毕业后在西雅图工作了3年，那时候租房住。15年底回国工作，需要配置一些美元资产。首先想到就是美国房产。选择西雅图，因为回国前一直在西雅图上班，对那边熟悉。西雅图工作机会多，那边房子升值潜力大。刚好过去几年，西雅图的房价也是一直在上涨，所以想着在那边配置一部分资产。
还有一个目的，就是将来孩子上学做一些准备。在美国，读大学，私立大学的话，学费一年5万多美元，就是说两个孩子四年读下来，大约是一个孩子25-30万，总共50-60万的样子。所以我们就考虑到买一个50-60万的房子，差不多是两个孩子的学费吧。房价每年会上涨嘛，而且房价的上涨跟学费上涨的比例接近。也就是说现在买这个价位的房子，将来孩子读书，即使读私立大学，孩子上学的学费也准备好了。出于这个原因，所以考虑配置一部分资金，孩子将来读书，想把学费先给准备好。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第1张图片 小乐：那您跟我们说说你选房子和买房子的具体流程吧？
赵先生：我是找西雅图的朋友推荐的经纪人。开始，经纪人给我发房子，都是用外居乐这个网站的房源，市场上在卖的房子信息都有。后来，我自己也在网站上挑选。我是16年底开始着手买，17年春节的时候来了一趟美国。当时时间比较紧，是为了绿卡的事情。因为绿卡需要每六个月回美国一次，那次去西雅图只有十天。时间紧。经纪人带我集中看了一些独栋别墅、连排别墅和公寓，有看了10多套，定下来买独栋。其中，给两套钟意的房子投了Offer，但当时西雅图房市非常火，房子要加价。自己第一次买房，没有经历过加价，一开始出价还是比较保守的，所以投的两套房子都没有买上。
回北京后，我继续在外居乐网站上边找房子，看上一套房子标价是52万。是一个3室3卫的独栋别墅，大约2000平方英尺，也就是差不多185平方米的房子。这个房子的配套的高中很好，属于学区房。将来孩子如果回美国读书，也可以考虑自住。因为之前有两次报价的经验，这次我们加了10%，57万多拿下的。买房子的时候，人是在北京。看房是经纪人去现场，视频上给我直播。卖家接受报价后，开始走贷款流程。首付差不多50%，租金能还贷。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第2张图片 小乐：那接下来聊聊房子出租的事情，怎么找的管理公司？
赵先生：买房之前想过房子管理的事情，开始想过西雅图的朋友是不是能管。后来发现这个不靠谱。问过我的经纪人，他平时很忙，主要精力在房屋交易上，没有时间管。另外，他认为出租管理和房产交易，需要的经验不一样，管房子要专业管理人士来做。他自己的投资房子，也是交给专业的出租管理公司来管理的。
经纪人给我推荐了两家出租管理公司，和两家公司的人聊下来，感觉都有经验，在西雅图都管理了很多房产。我最后选了外居乐，也就是我之前买房时用的网站。一个重要原因是我经纪人自己出租房，就用的是它们来管。
另外一个原因是，外居乐的团队可以说中文。另外一家是老美的公司，说英文的。聊下来，感觉外居乐能够理解国内客户的需求，因为他们大部分都是华人房东，所以说更了解华人房东关心的问题。还有一个原因，当时我问到怎么筛选租客，因为之前看过一些报道，美国有一些老赖租客，不付租金赖在房子里头。外居乐的顾问给我讲解了他们筛选租客的流程，以及真的遇到这种情况，如何利用法律流程把老赖租客尽快地驱逐出去。听了之后，感觉他们专业和靠谱。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第3张图片 小乐：房子出租后，您人不在美国，聊聊做房东有哪些困难？
赵先生：我之前在美国读书，也工作和生活过。对美国的社会和做事的这些机制算了解。但是远程做房东的话，开始还是有困难的。首先，最主要的问题是对出租行业的规则不够了解。房子出租后有了租金，报税方面不熟悉。另外，就是维修方面，美国的人工成本高。那么维修会花多少钱？是不是管理公司做到了货比三家？这些问题都是我担心的地方。
小乐：您这些担心，新房东应该都有，那您的实际感受和心得，和大家分享下？
赵先生：我做了两年美国房东，对我的出租管理公司提供的服务还是非常满意的。
报税方面，年初，管理公司会把上一年的收入支出表都发给我。另外，也给我介绍了一个会计师事务所，因为我是美国绿卡，也要在美国报税。会计师给我做报税，包括出租房的收入。基本上把贷款利息、出租管理费、往返美国的旅途费用，以及房屋的折旧费用去除掉，我看租金收入对我个人报税并没有什么影响，也是省了很多心。
维修方面，印象中有过四次维修，印象比较深的是租客刚进去没多久，洗衣机就坏了。因我的房子是2002年建的，买下来已经是15年的房子了，就是说洗衣机也使用了15年。出租管理公司建议直接更换。因为新洗衣机的成本是500多美元，而维修的成本是200多美元，洗衣机的寿命差不多到头了，换新的洗衣机更划算。后来，烘干机也坏了，换了新的。还有浴室墙上瓷砖的胶开裂，需要补。还有房子的正门的门槛变形，他们都找专业人士来处理，价格都非常合理，让我非常放心。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第4张图片 小乐：维修是房东最关心的问题之一，您之前提到过，维修要货比三家，出租管理公司是怎么做的呢？
赵先生：对于他们的服务，我还是很满意的。比如说换洗衣机，他们把推荐的洗衣机，网上报价链接发了过来，我也在其他电器网站上做了下对比，发现他们推荐的型号性价比非常好。不是随便给我推荐一款，这样，就建立了信任。
还有像浴室的瓷砖补胶和大门的维修，都给我拍了维修前后的照片和视频。维修的费用我虽然自己没去网上查，但是我了解美国的人工费用，基本人一上门就得100美元起步，所以他们的供应商报价，我看下来也都是合理的。
小乐：之前您说房子是16年底开始考虑买，那最后这个房子买下来，是在什么时候？
赵先生：是在17年的6月报价，7月过户。从考虑到买下来，花了半年多的时间。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第5张图片 小乐：那从您房子买下来到出租出去，花了多长时间，花费多少？
赵先生：很快！夏天是西雅图出租旺季。从过户拿下房子，到出租出去，记得过了三个星期，租客就入住了，就开始收租金了。
花费方面，给房子做了一个专业保洁。管理公司给的建议是，在租客入住前给房子做一个专业保洁。将来换租客，前租客搬出来后，要负责做专业保洁。这样房子就一直保持一个干净的状态，大概花了300-400美元左右，具体数字记不太清了。
另外是当时这个房子接手后，上一个房东没有提供信箱的钥匙。我记得当时是管理公司找锁匠给重新配了一把钥匙，好像花了170多美元。这个印象挺深，因为这笔费用，当时觉得贵，自己去网上搜了一下，发现锁匠去配钥匙，还就是这个价钱。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第6张图片 小乐：接下来问一下，您在中国做过房东吗？有的话，两者之间有什么不一样？
赵先生：我在北京有出租房，找的房产中介做的招租。所以自己一开始在美国，也是想找房产中介来做。实际操作下来，发现差异很大。首先，中国跟美国两地的法规还是非常不一样。还有，两边房子维修的方法也不一样。
第一，对比两地的房屋管理合同。当时我在国内跟中介签管理的合同就是一个三页纸，在美国签管理合同，我记得差不多是20来页，里边规定的非常详细——就是出租管理公司要做哪些事情，然后房东要做哪些事情，然后各种方方面面都规定得非常详细。
第二，就是服务范围的差别。国内中介实际上做的就是招租。租客入住之后收租金和维修，就得让房东来接管。在美国，从招租客到收租金，到维修处理，再到准备报税的财务文件，以及推荐会计师事务所来报税，是全套服务。
第三，和租客签的出租合同也显示着专业程度的差别。国内中介提供给我和租客的合同，就是一个两三页纸的一个合同，主要就是规定下租金，租期，还有屋子里面的家具与电器清单。在美国，管理公司跟租客签的合同，范本合同差不多有30多页。里边规定的非常清楚，万一出了问题，责任容易定义下来。
第四，在中国做房东，得把家具电器给租客给准备好了。而这些在美国，都不需要。在美国租房子，房子里头都得是空的，因为租客自己都会带家具，房东只需把基本的厨房电和生活电器，比如厨房里的冰箱，洗碗机，微波炉，烤箱，还有把洗衣机和烘干机准备好了就行了，家具其实都不需要。这是一个大的不同。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第7张图片 维修方面，差异最大。国内我是楼房，小的维修基本上物业都可以做。美国是别墅，维修要找专业维修公司。还有，美国的房子还要做定期维护。我们现在每年要清理下屋顶上的落叶，把屋顶的下水管道做疏通。将来到了年头，还要换屋顶。给房子外墙刷漆。这些，将来都是交给管理公司来做。
最后，收租金的方式差异。在中国，咱们是押一付三，就是说先交一个月的押金，然后一次付三个月租金。在美国的话，当时我的那个租客收入和信用分数都很好，是交了一个月的押金和第一个月的租金。这个和管理公司聊过，理解是美国的法规，租约到期之前，如果租客提前搬出，那租客要承担租金，直到新的租客续上。
总体下来，我觉得在美国做房东的话会更省心。因为出租管理公司一条龙服务，房东最主要任务就是收租金和看维修。说到维修，我再多讲一下，基本上300美金以内的小维修我都让管理公司自行决定处理， 300美金以上的话来通知我来做决定，比如换洗衣机和烘干机，就是属于这样的情况。
在美国找个好的出租管理公司，房东才会踏实。如果给我的管理公司打个分，我能给上一个九分到十分，从房东角度看，已经非常满意。
小乐：您出租房屋两年了吧，有换过租客吗？换租客是怎样的流程？
赵先生：我的这个租客第二年是续约的，这个月底到期了。租客自己买了房，不续约了。要招新租客了，也是第一次经历换租客，这方面，感觉应该跟之前一样，就是招租。管理公司签约前，先和我这边确认，把租客的背景，我要了解清楚。包括工作，收入，信用分数等信息。
小乐：那是说，在招租过程中，出租管理公司选租客，您会也会来把关吗？
赵先生：管理公司会提供给我房屋出租的一个招租状况，有租客进来申请的话，他们会把租客的基本信息，例如租客是什么职业，一家几口人，什么原因搬的家，家庭收入是多少，以及信用分数的情况提供给我。因为信用分数在美国是一个很关键的指标，决定租客是否靠谱的一个标准。还有就是租客之前是否有犯罪记录，这些信息他们都会跟我来沟通。最后，我这边拍板之后，他们才会跟租客签这个合约。这方面我非常满意，因为整个流程和租客的信息都是透明的。
我在西雅图做房东丨乐访谈 第8张图片 小乐：您这边的经历，听下来已经是一个很有经验的房东，对于其他的美国房东或者准备做美国房东的朋友，您这边有什么想说的吗？
赵先生：从我的经历看，对美国还算熟悉。这样，但远程做房东，一开始还是有些小担心。过去两年还是很顺利，是因为找了一家专业靠谱的公司，比如就像外居乐这样的出租管理公司。
除此之外，如果你想做美国房东，自己也要多做一些功课。遇到问题，如果你心里没底的话，一定要在网上找一下，因为美国这些信息都是透明的，这样你自己心里也有一个谱。
还有就是，你对出租管理公司也要做一些调查，听下当地朋友的一些推荐，然后和管理公司一定要好好的聊一下。对于自己关心的问题，一定要问明白搞清楚，比如说怎么挑租客，维修是怎么处理的，看看他们的做法是否和自己的理念一致，再做选择。
小乐：感谢您今天接受外居乐的采访，期待下次能继续与您再次交流经验！


看完了今天的访谈，您是否也考虑做“美国房东”了呢？如果您对此非常感兴趣，请立刻拨打以下电话与我们取得联系：
美国用户请致电：425-896-8350
中国用户请致电：185-2143-3955
或者您可以发邮件到 rental@wAIjule.com 进行咨询！


上一篇：西雅图摇滚之声
下一篇：北京遇上西雅图？
标签：2017年5月住在北京美国绿卡独栋别墅回国定居
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报

关联主题
回复

使用道具 举报

 
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

祁之子白金会员

0关注

6粉丝

435帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-4-25 21:36