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[问答] 新加坡单身买房攻略

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妖菁 发表于 2021-12-3 21:35:08 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
原创不易，如果对你有帮助的话，点个赞、点个喜欢、收藏一下再走呗！
1. 写在前面

本人旅居新加坡十年，最近深度参与了几个朋友购房的过程，非中介，本文详细整理了一些新加坡单身人士购房经验。网上有一些新加坡购房攻略，但信息较少也比较散乱，写作对象要么是给壕们看的、要么是给couple看的，几乎没有对单身人士购房的指导攻略。本文主要针对单身人士如何在新加坡购房给出一些粗浅的经验分享。本着曾经淋过雨，希望可以帮别人撑下伞的朴素想法，分享一些避坑指南。
2. 核心观点


  • 买房需先理清自己需求喜好的优先级；买房想抗通胀保值还是要关注地段、地段、地段（重要的事情说三遍）；
  • 新加坡的房屋地契年限分为99年、103年、999年和永久地契（Freehold），999年和永久地契差不多，售价贵，涨幅慢，但是保值。Freehold地契是很fancy，但真正优质的freehold地产价格也都很fantastic了，入场门槛很高。预算足够的话，推荐买核心区freehold新楼盘，一分钱一分货。如果是自住的话，不推荐买户数较少（100户以下）的小区的freehold小户型（价格在90万以下，建成年份8年以上的），一般小区设备年久失修、管理欠缺、室内装修风格家具陈旧，坑比较多，不建议接盘；
  • 目前新加坡房地产还是卖家市场，疫情期间新加坡房价已经涨了一波，很多独立研究报告研究提到至2030年新加坡房价还会是上涨趋势。
3. 新加坡房产类型

新加坡的房产分2种类型，一种是政府组屋，英文简称HDB flats，是由政府建屋发展局负责建设的房产。另一种是私人房产，包括私人公寓（称为Condominium，简称Condo），以及有地房产（Landed），只有新加坡人才能购买；圣淘沙岛上的有地房产，外国人也可以购买。
单身非新加坡公民想要在新加坡购房几乎只有一种选择，那就是私人公寓（Condo）。私人公寓根据地契年限分为99年、103年、999年、永久地契（Freehold）。

新加坡单身买房攻略 第1张图片

新加坡组屋（HDB）

新加坡单身买房攻略 第2张图片

新加坡私人公寓（Condo）

4. 单身买房的烦恼和好处

烦恼一：由于新加坡政府对购房资格的限制，单身非新加坡公民只能购买公寓（Condo）。
很多人觉得新加坡的组屋（HDB）房价相对便宜，会产生单身人士在新加坡应该很容易买房的错觉。但理想很丰满，现实很骨感。由于新加坡政府对购房资格的限制，单身非新加坡公民只能购买价格比HDB贵很多的公寓。即使是单身新加坡公民想买组屋也需等到35岁以后，若想申购新组屋还会受到月收入的限制。哎，不是我们不想买组屋，而是因为新加坡政府不允许呀 。
购房身份限制：新加坡政府对于有资格买HDB的身份有明确规定，详细购房资格见下表：
能否买新组屋（HDB）能否买二手组屋（HDB）能否买公寓（Condo）
公民+公民✔️✔️✔️
公民+PR✔️✔️✔️
公民+EP/WP/SP/DP/LTVP…✔️*✔️*✔️
公民**✔️✔️✔️
PR+PR（双方均满3年）✖️✔️✔️
PR+PR（有任何一方不满3年）✖️✖️✔️
PR✖️✖️✔️
外国人✖️✖️✔️
备注：
*准证的有效期需超过6个月，可以买转售组屋。2013年7月起，也可以向政府申请购买新组屋（限制条件：至少35岁，首次购房，家庭月收入不能超过7000新币（99年地契），只能申购2房式组屋。）。
** 单身公民买HDB，必须年满35周岁，购买新组屋还需月收入不满7000元，若月收入超过7000元，就只能在公开市场买转售组屋了。单身人士也不可以同时拥有私宅和组屋。如果你已拥有私宅，再购买组屋的话，必须在申请预售组屋的两年半内，或购买转售组屋的6个月内，卖掉私宅。
一般人当然首选买预售组屋，一来新的设施好；二来新加坡的新屋，一般都比转售组屋便宜。
HDB收入限制：对于购买新组屋，需要家庭收入不超过收入上限。如果超过了收入上限，不能买新组屋，则只能购买转售组屋。新组屋类别和收入限制如下：

  • BTO（Build to Order)：最普通的政府组屋，家庭收入不能超过14000新币。
  • EC (Executive Condo) ：比较高档的执行共管公寓，家庭收入不能超过16000新币。
申购新组屋还需要拼手气：新加坡的新组屋不管是BTO还是EC都是需要抽签的，因此除了需要满足各种身份和收入限制，还要有运气 ，能抽中EC的朋友运气真是好到爆（花组屋的价格，享受公寓的品质生活），祝大家好运抽中自己心仪的房子。
烦恼二：入场门槛高。

新加坡单身买房攻略 第3张图片
首付是个门槛，这个必须对自己诚实，在现有的游戏规则里没法walk around。跨过首付的门槛后，才能利用起贷款杠杆。如果是PR需要准备大概33%的钱，25%首付+8%印花税+2500左右的律师费，贷款可以贷到最多75%。如果是外国人建议等拿到PR后再买房，毕竟单身买房不易，PR比外国人能省下15%的ABSD。如何拿到PR是另一个话题，这里就不展开讲了。家里有矿的请skip这趴。对于首付完全靠自己的朋友，相信我，若你命中没有贵人相助，不要犹豫不要彷徨，面对现实正面钢吧 。没有跨不过的坎，没有解不了的题。祝你所求皆如愿，所得皆所期。燃烧吧，少年 ！首付若能和亲戚朋友借一些，可以缓解下自己的压力。听某些博主说首付的部分可以尝试利用优良的个人信用，通过信用卡提现、借呗等合法金融工具来填补，周围没有朋友试过，仅供开拓思路。

新加坡单身买房攻略 第4张图片
好处：不用考虑学区。
单身购房的好处在于选房的时候完全不需要考虑学区，避免了为了下一代而提前卷起来；选房的范围更广。

新加坡单身买房攻略 第5张图片

隔岸观卷

5. 购买公寓流程


新加坡单身买房攻略 第6张图片

新加坡公寓(Condo)

由于新加坡政府的调控，近期新加坡期房供应量紧缺，这里分享一下二手公寓的购房流程。首先跟卖家谈妥房价并当场支付定金1%。然后两周内办贷款、去律师楼签字支付剩余的4%定金；去一次律师楼签好各种文件和支票，后续律师就把所有手续搞定了，不需要费心。四周后支付3%买家印花税+5% ABSD，16周之后支付尾款20%+银行贷款75%放款。后续就是交房和开始月供了。去见一次律师就行了，后面的事情即使本人在海外，律师也可以搞定。

新加坡单身买房攻略 第7张图片

PR买二手房购房付款时间线

最好提前准备好支票本。因为支付房款和律师费都是通过支票完成。银行只提供网上申请支票本邮寄到家，并需支付成本费10新币，邮寄大概需要一周时间。加急支付18新币，第二天寄到家。如果急着当天要的话，可以直接去银行柜台办理cashier’s order，当场可以拿到，手续费10新币，但若想撤销cashier’s order需要支付5新币手续费。
申请银行贷款的时候，银行会要求请第三方公司做一次房产评估，价格S$150左右。最近银行贷款的利率毕竟低在1%左右，可以选3年或2年fixed，锁定近期的低利率，到期后可以refinancing换套餐。一般贷款最长可以申请30年的。
PR二手房详细购买流程，参见下表：
时间事项现金CPF
T+0达成购房意向买家支付1%定金，卖家签署OTP✔️✖️
T+2周内办理贷款，去律师楼签字。支付律师费用2500-3000新币。买家签署购房合同，支付剩余4%的定金。✔️✖️
T+4周内支付3%买家印花税（Stamp Duty）+5% 额外印花税（ABSD）✔️✔️
T+16周内支付首付款尾款20%+银行贷款75%✔️✔️
T+16周后交房+月供✔️✔️
额外买方印花税（ABSD）的计算，需参考购买人身份和购买套数，具体参见下表：
买家身份第一套第二套第三套
公民基本税基本税+12%基本税+15%
PR基本税+5%基本税+15%基本税+15%
外国人基本税+20%基本税+20%基本税+20%
公司基本税+25%基本税+25%基本税+25%
对于额外买方印花税，这里补充一点，由于新加坡-美国签署了自由贸易协定，美国公民享有跟新加坡公民同等的额外买方印花税税率，例如购买第一套房产时无须支付ABSD。据说新加坡跟多个国家都签订了类似的协定，如美国、挪威、列支敦士登等。因此对于拥有以上几个国家公民身份的小伙伴，在新加坡购买第一套房时可省去ABSD税费。
基本税的计算方式，详见下表：
基本税的计算方式基本税
高于100万新币的房产4%-S$15400
低于100万新币的房产3%-S$5400
6. 购房参考因素

6.1 预算
如果是PR需要准备大概33%的钱，25%首付+8%印花税（公民3%）+2500左右的律师费，贷款可以贷到最多75%。首付是个门槛，这个必须对自己诚实，在现有的游戏规则里没法walk around。跨过首付的门槛后，才能利用起贷款杠杆。
6.2 用途
自住还是投资。需要考虑几个人住，有没有老人小孩，有没有车，有没有宠物等。
6.3 地段

新加坡单身买房攻略 第8张图片

引用自https://www.propertyguru.com.sg/property-guides/ccr-ocr-rcr-region-singapore-ura-map-21045

新加坡居住区大体分为3个区域，分别是CCR（中央核心区域，相当于二环内）、RCR（核心区，相当于二环到三环）、OCR（郊区，相当于三环外）。CCR价格最贵，RCR其次，OCR相对其他两个区便宜许多。从房产保值的角度讲CCR > RCR > OCR。从租金收益率上讲RCR > CCR > OCR。
选择居住环境是选择一种生活状态，预算充足的情况下，推荐东海岸和市中心。此外整条绿线也都不错，Queenstown，Redhill，Tiong Bahru都是交通便利的居住区，Jurong East，Paya Lebar，Lavender是新的商业区。新加坡科技公司主要集中在CBD、One North、Mapletree Business City附近。其中Queenstown距离Google、Facebook、Microsoft、Apple、Lazada、Shopee、Grab、Alibaba、Tencent、ByteDance、NUS、A-Star等科技公司和科研机构均在30分钟通勤圈以内。如果你在科技行业工作，那么Queenstown的地理位置绝对是个绝佳的选择。
单身买房有个好处就是不用考虑学区，可选房子的范围更广。
6.4 交通
推荐买距离地铁近的，通勤方便的。新加坡公共交通十分发达，一般地铁和公交都很方便去到各个地方。买私家车的话，车牌价格非常贵，有时候车牌的价格和车的价格差不多。还没买车的可以更多考虑交通便利的房子，比如楼下即是地铁或距离地铁步行10分钟之内的，新加坡天气炎热，越少走路越好。去公司地铁或公交直达三十分钟以内的人都是幸福的。住在小区内有通道直通地铁的公寓，下楼即是地铁，每天通勤时的幸福感会倍增，不用担心宝贵的时间浪费在通勤上。如果离地铁站比较远，走到地铁站出一身汗的那种，会严重影响心情。

新加坡单身买房攻略 第9张图片
6.5 朝向
重点关注西晒、通风、噪音、风景。有海有山有河有绿荫有公园的view比较好，南北朝向通风较好；朝西有西晒会比较热也加速家具老化，朝向大马路会比较吵，朝向别人家阳台的会比较尴尬。

新加坡单身买房攻略 第10张图片
6.6 小区规模
建议购买小区规模大一些，设配齐全，物业费在合理范围内相对便宜的。不建议买小区规模太小的，一般小区规模几百户以上的，小区的设施比较完善，有一个或多个游泳池，还有儿童游泳池和按摩浴池，健身房也可以满足基本需求，24小时安保，烧烤台、游戏室、聚会室、屋顶花园等设施完善。物业费根据不同户型大小、小区规模、设施多少而不同，一般在150-400新币每月。
6.7 室内装修
购房前一定要跟屋主或建筑商明确室内电器列表和装修范围。二手房的话要和房东商量，哪些家具他们会留下，哪些会带走，一定要问清楚，有朋友没有在购买的时候明确这些，结果搬进去的时候发现前屋主把所有东西都搬走了。。。新房子的话装修都是标准的，但要注意问清楚空调的牌子，有几台，冰箱洗衣机烤箱有没有包含，是什么牌子的，客厅地板是大理石还是瓷砖，卧室地板是实木地板还是合成的，这些并不是考虑买不买的决定因素，但你可能发现同一个小区两套户型朝向一样的房子怎么差几万块钱呢，可能就差在了这些细节上，问清楚没有坏处。

新加坡单身买房攻略 第11张图片
6.8 车位
购房前明确车位相关信息。要问清楚有没有停车位，要不要给车位费，小区里有多少停车位，车位比例是多少，有些小区的车位可以随便停，有些车位需要购买。
6.9 地契年限
新加坡的房屋地契年限分为99年，103年，999年和永久地契（Freehold），999年和永久地契差不多，售价贵，涨幅慢，但是保值。不好的地方是一般不在地铁站附近，或者小区比较小，房屋比较旧。有些位置好小区大又新的Freehold房产，目前价格也都已经涨得很fantastic了，入场门槛很高。预算足够的话，推荐首选核心区freehold新楼盘，一分钱一分货。如果是自住的话，不推荐买户数较少（100户以下）的小区的freehold小户型（价格在90万以下，建成年份8年以上的），一般小区设备年久失修、管理欠缺、室内装修风格家具陈旧，坑比较多，不建议接盘。如果预算不够，只能选择99年的新房，租金和永久地契的房子没有区别，过了十几二十年之后房子可能就会贬值，显得旧不好出租，除非位置绝佳，可以卖或者等待拆迁。103年的略微坑人，是开发商拿了永久地契但是只给业主103年使用权，除非开发商破产，否则你的房子不会有人来拆迁，不是很建议买。
6.10 选房
常用App：
搜索房源：PropertyGuru、SRX、政府网站URA

新加坡单身买房攻略 第12张图片

PropertyGuru

查询历史成交价及租金情况：Yaka。
新加坡房产成交价格透明，所有历史成交价格均可以在政府官网查到。

新加坡单身买房攻略 第13张图片

yaka

看到喜欢的项目后，可以直接google小区名都能找到相应的site plan和floor plan，每个项目都有自己的官网，官网上有详细的楼盘信息，有些还有样板间AR视频可以观看。初步搜索一些喜欢的项目后可以找个中介，让他带你去实地看房。即使疫情再严重，实地看房的步骤一定不能少。图片视频和真实不符的情况很多，有太多买家秀卖家秀的例子了。单身买房不易，一定要实地仔细看完房再决定。选好房谈妥价格后，交5%的定金然后就可以签OTP（Option To Purchase）了，5%给支票就好，有些开发商或中介可以商量延后付款时间，这个需要谈，不一定每个都可以。二手房买卖流程有些区别，按律师说的办就可以了，律师会确保你按时交齐了所有钱，签署了所有文件。
总之，买房子就是在预算之内取你最喜欢的和满足你需求的最大交集。第一次买房都会一开始没有头绪，可以通过多看房，也可以问亲朋好友的经验或中介的意见，来理清自己的偏好，不过每个人品味和偏好都不同，最终还是要衷于自己的内心喜好。想清楚自己最终想要什么，优先级理清，然后根据偏好优先级给每个条件赋予不同权重，再对每个房源进行打分，最终可以根据每个房源的总得分得到一个从高到低的排序列表，从中筛选自己最中意的房子。
7. 总结


新加坡单身买房攻略 第14张图片
买房的决策本质上是个动态多目标优化问题，多目标优化必然存在trade-off，根据个人偏好优先级给每个目标赋予不同的权重，就可以量化出适合自己的选房模型。再根据近期的经济形势和预测，在动态博弈的过程中，做出当下最合适的选择。对于对祖国抱着赤忱之心，不愿放弃中国国籍的单身朋友们，在新加坡买房难度确实不小。但既然选择了跟生活正面刚，过程中的困难终究是可以跨过的。关注全球宏观经济形势、国内和新加坡的地区经济趋势，简单建个预测模型，都应该可以做出当下不错的选择。当然是全局最优解还是局部最优解，这个因时因势因人而异。人生如棋，落子无悔。


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沙发
真格海黄 发表于 2021-12-3 21:35:23 | 只看该作者
 
非常清楚，非常透彻，也非常受用。感谢作者贴心的分享和整理。
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板凳
q2439281435 发表于 2021-12-3 21:36:13 | 只看该作者
 
[赞同]非常有帮助，感谢分享
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地板
硅谷工程师 发表于 2021-12-3 21:36:21 | 只看该作者
 
写的好详细，赞一个。不过个人觉得单人人士买房最方便的策略还是入籍然后给父母申请ltvp，联名买房。
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5#
Vae9624640 发表于 2021-12-3 21:37:15 | 只看该作者
 
最近由于租房太困难，正在纠结是否要买condo，还是再等两年换护照买hdb。楼主能介绍下不同几种房的价格趋势吗？[好奇]谢谢
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6#
403215712 发表于 2021-12-3 21:38:15 | 只看该作者
 
感谢补充[赞]。确实，如果愿意入籍的话，单身人士买房最低成本的策略是入籍后给父母申请LTVP，联名买HDB。
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7#
华沙婚纱摄影cc 发表于 2021-12-3 21:39:00 | 只看该作者
 
是呀，疫情期间租房的房源紧缺，房租普遍涨了许多。
一般Condo期房刚开盘时最便宜，但最近政府控制了土地供给端，市场上Condo期房供应量明显下降，导致了一部分需求涌入了二手房市场，推高了二手Condo价格。99年产权的Condo的价格一般在前十几年都是上涨趋势，之后是下降趋势。Freehold比较保值，不会因为年份而跌价，但如果不是核心区，价格也不会涨太多。核心区的房价会因为地段的稀缺性而持续上涨，尤其在政府提高卖地价格和大放水的情况下，涨速是很快的。核心区的HDB整体价格是稳中有升的状态，我觉得这个趋势还会持续一段时间，毕竟需求还是在的。其他区域的HDB价格还算比较平稳，两年后会怎样还不好说。
我建议你先理清自己的需求，是想自住还是投资，在有限预算下，这两个目标确实很难同时满足[捂脸]。如果预算比较紧，建议还是换护照买HDB，毕竟相同价格下买到的面积更大，压力也更小。
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8#
madokaowo 发表于 2021-12-3 21:39:19 | 只看该作者
 
给父母申请ltvp要求月薪12000以上吧
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9#
sunkosun 发表于 2021-12-3 21:39:32 | 只看该作者
 
新加坡公民和PR给父母申请LTVP没有薪水限制，EP/SP给父母申请DP/LTVP需要月薪12000以上[捂脸]。
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10#
sha 发表于 2021-12-3 21:40:15 | 只看该作者
 
感谢！原来是这样。怪不得12000的表述是在MOM的网站上。
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