设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 亚太华人圈 › 马来西亚华人圈 › 北京有哪些典型的豪宅？
回复 发帖
123下一页
返回列表 发新帖
开启左侧

[问答] 北京有哪些典型的豪宅？

[复制链接]
1669 20
地祗上天 发表于 2021-12-5 05:34:50 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
本回答将着墨于豪宅/高档住宅的简单介绍、评价和房地产公司运营楼盘时的一些经验教训等类似问题，会在一部分相关的楼盘的介绍里讨论关于法规政策、建筑规范、房地产策划运营等方便的内容。旨在于一来是简单的服务下潜在业主，让顾客们获得更多信息，站在更高信息维度之上来考虑自己的置业需求，以扫盲和介绍为主；二来是希望能通过这个回答给相关从业人士提供可以借鉴的经验。
以下内容将按照城区、区域来区分，每个盘后面我都会标注有什么类型的房子，主要内容针对高档社区和豪宅，会有我自己的一些评价。在“其他”的分类里我会谈及一些其他有意思的楼盘/住宅/商业或者写字楼用地的那种大家都懂的房子。
我会按照一个区一个区、每个区内按照地区的顺序来写，尽量写全一点，但是毕竟是只能靠脑力，可能会有疏漏，也欢迎大家在我已经完工的区里找我没写上的楼盘，在评论或者私信里留言告知即可。顺带我也会做一些简单的区域介绍，方便大家能对为啥这个地区会有豪宅盘、这个地区豪宅盘怎么发展来的、地区的豪宅配套如何等等相关问题有个概念。
图片信息暂时不考虑，因为能写完就已经是万幸了，加太多图片的话那太大了。大家如果感兴趣的话，更推荐大家用我提供的社区名字去搜索，我在回答中会把所有小区的名字加重标记，有其他需求或者想咨询的话私信我也可以。

先说最特殊的四合院部分：
北京的四合院，首先，相当数量的整院是可以交易的。那种单间的一般不被称为四合院，而是叫做平房，尽管不论是四合院还是平房，房本上写的房屋性质都是“平房”。目前（2018年10月）的规则是按照与其他限购政策一致，但是房本问题就比较错综复杂了，外加土地证这个问题。（在这里附加一个问题，总是能看到有人说国外的房子是永久的，国内不是，说这种话的人，一看就从没看过房本，国内正常的商品房，不论是四合院还是普通公寓或者别墅，都是房产证无期限，也就是理论上的永久，但是有土地使用证，一般住宅70年，这一点跟海外的所谓永久产权的住宅压根就没啥区别，不过是一个每70年交一笔土地出让金，一个每年交点房地产税，至于国内目前在讨论的房地产税，在这里不讨论，不过我觉得应该是上海目前实行的房地产税这个性质的。）
数量上，我估计北京有整院的四合院（指目前产权性质上完整，四合院整院内无房管所的房本且全部产权人都是一家人），且占地面积大于100㎡的，大约还有千余套，装修好的不到500套，装修好的能称之为豪宅的大概200~300套吧，这个数量级。
（因为实际的豪宅四合院情况会涉及太多业主隐私，公开说不好，所以我只大家如果有兴趣、或者有比较关键的疑问的话可以私信聊天沟通，在这里不公开不针对性的评价某个院子，只单纯地聊聊四合院的整体现状、政策、建筑规范。）
四合院的一大限制因素就是建筑规范，限高6.5米（屋脊最高点），必须坡屋顶，地下理论上不允许挖，实际情况是根据市委的规划以及总占地面积可以申请，一般小院子是没戏有地下的，占地1000㎡，不影响市规划，不影响地铁、水系等，各种退线退完了，能申请个地下一层300来平米，地下二层简单来个几十平米就已经是皇天开恩了。
四合院在空间布局上一直是个比较大的问题，一般七架梁也不过4米多的跨度，更何况大部分是五架梁，这种空间尺度确实跟现代生活需要的比较脱节；其他设施也都是需要占地方的，更加加剧空间上的紧张。
举个实际点的例子，一个占地300㎡左右的四合院，一进或者小二进，3000多万的市值，正房一般三开间，两边外带多一个耳房，可以做餐厅、洗手间。那么，正房就是一进门一个厅，不到30平米，西侧餐厅，20来平平米，连接耳房厨房，东侧主卧，连接耳房洗手间，勉强能有个大衣柜，但是主卧面积也不过20来平米，这种主要的居室跟同市值的公寓比，真的是有点惨，没有点情怀真的受不了的。
当然了，部分四合院也有不错的结构，比如，有两连卷山顶，这样进深能有个9米的，这样的院子还不少呢。
另外就是停车库、各种设备所占的空间，这对公寓很简单，有整体的设备间，无所谓，但是对于寸土寸金的四合院来说，这会是很大的空间支出，很是麻烦。
一言以蔽之，四合院可以做出豪宅，但是价格和性价比真不是没有情怀的人可以接受的，现在利用四合院的话，更多是做成高端会所或者私人会所，这样才能赚回土地价值。

东城区：
故宫附近、南北池子：
TJY——别墅（合院）、平层
放心，我不会真的傻到在这个时间段谈论这个项目的，毫不犹豫怂到用缩写。
至于这个项目的品质问题，这项目做成这个样子已经是众多条件妥协的结果了，这种项目不是说想做多好就可以做多好的。

万科北河沿甲七十七号——平层
想来想去，东城区的开篇公寓还是用这个比较霸气一些，哈哈。先谈谈八卦吧，这盘的关系、交易过程确实比较错综复杂，身为王总女友的田女士其中贡献颇多，独得顶层大平层还是实至名归的，但是跟市面上的八卦不一样的是，这个顶层大平层不是全部顶层，而是一半顶层，该楼是平均分成两个单元的（内部叫东单元西单元），顶部大平层的户型（700多㎡）实际是一个单元的全部，而不是整栋楼的全部。如果大家有幸被这楼的业主邀请去做客，那么可以去顶层看看，顶层的大平层总共4户（8层2户，9层2户），其中9层有1户不出售，而是作为整栋楼的会所，确实可以在会所里看看故宫，尤其是下雪天，这种看北平的感觉比雪天站在鼓楼上看惬意多了。
这楼原本是一个职工楼，后来由凯德先获得，然后进行了改建，并帮助凯德获得了一个有含金量的房地产项目金奖后，由于销售上出了各种问题，所以在凯德手里未开盘，而是转卖给了万科，由万科来进行销售工作，终于在18年年初清盘（最后3户被同一业主团购）。
先谈谈数据，总户数25，层高4.2米，哈哈，户型最小的貌似是277？我记不太清楚了，主力户型是500多和400多那个，户型样式就是在知乎上被称为保龄球场的那种...其实还好的，尽管2层某些小户型在采光上真的有点差...这个层高配合南北径深，室内住起来确实感觉不是那么的温馨，但是作为会所、社交场所，那倒是极好的。由于是毛坯交房（仅样板间是样板间精装交房），我一直觉得这房如果按照克虏伯他家风格装修的话，虽然面积小一些，但是效果会很不错。
（插个广告：刚才说的克虏伯他家指的就是德国那个Krupp他家，他家位于德国北威州Essen市，从埃森中央火车站（Essen Hauptbahnhof）坐S-Bahn（往南走的S6号线），坐到Essen-Hügel就是了，所谓的Villa-Hügel就是克虏伯他家，欢迎各位游客来玩。如果这条广告效果不错埃森市政府记得给我打广告费啊~）
顺带，这里有样板间的详细大图介绍：
价格上我就不说啥了，500多平米的毛坯交房1个亿出头吧，物业费不是网上传每平米30元，而是29.77元，每平米便宜了两毛三呢。比较好玩的是取暖费，因为层高高，所以取暖费收双倍面积的！
综合评价的话，这房子是当之无愧的真·豪宅，尽管可能大部分业主愿意拿这房子当做私人会所、私人社交场合来使用，虽然只有一栋楼，但是从物理数据上、从会所可以看故宫上等等方面上，这房子都是极好的。
PS：以后再有人嘲讽国内的房子层高不高，大家可以拿双倍取暖费的万科北河沿来使劲还击！

王府井、金宝街：
霞公府——平层
按照地理顺序，离万科北河沿最近的就是霞公府了。霞公府在一手销售阶段是和钓鱼台七号院同时代的，也就是快10年前了，到现在终于接近清盘了，不容易。其实霞公府总共就2栋楼，74户。
当然了，这么长的销售周期，肯定是有问题的，嗯，说这盘之所以提起钓七，就是因为这盘在策划上，就是各种对标着钓七的（可惜没有钓七优越的地理环境），尤其是价格。从初始售价到后来几次涨价，都是看着钓七的二手房调整的。
户型挺大的，从小400到500出头，在08年来说做了不少当时的豪宅标志性的东西，比如私家电梯厅、入门的十字厅，可惜地理位置限制太大了。园林小这个还算可以忍受，但是层高净高2米7米，实际装修完的净高不足2米6，这点是这盘的绝对硬伤，这层高什么概念呢？一般刚需房，90㎡户型，层高2米6，客厅面宽3米6就已经算宽的了，但是霞公府...6米5面宽的客厅配上2米6的层高，这感受你们想想吧，按照某看房客户的说法就是：这层高打兵乓球都不太够啊...嗯，任性的有钱人喜欢在天安门旁边花4000万买个房子打兵乓球，怪不得我国乒乓球实力如此超群呢。其他缺点的话，视野不是很好，因为旁边几栋楼都跟霞公府差不多高，采光方面不用担心，肯定是符合规范的。
其他方面基本都是豪宅标配吧，世邦魏理仕的物业，每平米18元，世邦的服务还是可以的。开发商和物业官方公开允许做会所等接待量大的社交场所，甚至公开允许开个店、开个公司当作办公地点啥的，好在设计上人流分流做得好，屋里基本不会吵。买这房子的人的想法更多是：在二环内挨着天安门有个400多平米的房子多好啊，所以可以忍受层高不足这个弊端。

贡院六号——平层
先说名字，这名字敢叫贡院，是因为旁边就是贡院旧址，也就是古代科举考试的地方。贡院六号的名声基本上就是北京豪宅市场中公寓豪宅的先驱、高房价、水准巨高的精装修交付、以及2000年开盘的每平米4万的房子！！！顶复户型更是6万/平米！虽然是到现在来看都是相当棒的精装修交付吧，但是2000年的4万啊！这是什么概念呢？2000年北京一般职工收入只有1000多，这还是效益很好的公司了，月薪1000不到的正经工作多了去了！
当然了，2000年4万/平米的价格对贡院六号伤害也很大，咱们来捋一捋。假如在2000年，您有600万，正好可以全款买贡院6号的150平米小户型，犹豫再三，这时您开始了比较。600万，一套贡院6号150㎡的小户型，或者...月坛（金融街西侧），75平米的职工房（建于80-90年代）60万，可以买10套。时光荏苒，到了今年2018年，买了贡院6号150㎡小户型的大哥，攒着手里市值1500万左右的贡院六号，看着当年买了10套月坛（金融街西侧）老职工房的哥们手里现在总市值9000万（大约900万一套），不由得感慨“早买早享受啊”！
当然了，其实这只是我们作为吃瓜群众的心理胜利法而已，实际上，假如一位业主真的在2000年以4万每平米的价格买了贡院六号，那么就算帐算到今天，他仍旧是赚的，他依靠贡院六号业主的身份，依靠贡院六号这极好的室外环境和室内环境，如果有哪怕很低的转化率的话，其收益都远远超过买10套月坛老房子的投资方案，这就是豪宅的特性。豪宅不仅仅是“宅”的房屋物理属性，更有精神属性和社交属性赋予其中，2000年买贡院六号的房子，获得的不仅仅是一套房子，更是一个身份，一个可以用到2010年的豪宅业主的身份。
贡院六号的房子，确实溢价有点多，不仅在宣传上，还有装修上（按交房年代，甚至到现在，都是很棒的装修），随着时代和社会的快速发展，10年之后也面临着被豪宅圈子所淘汰，但是这10年的身份是实打实的沉淀下来了。
从现在的角度上来说，这楼盘有着诸多大方向上的失误：
1.外立面、整体形状设计风格。贡院六号是按照北京会发展成类似曼哈顿的风格上进行预估设计的，所以很大都市，可以说是提前预估好了周边邻居的风格，保证自己能有个一直经典的外观，可惜...方向错了全毁了，北京并没有发展成曼哈顿，而是成了一个很有特色的城市，住宅日照给足，占地铺大；
2.装修占成本比例过高。毕竟是全进口的装修，从设计师到装修材料，再加上当年的汇率，这笔费用太高了，这也是目前这房子一个很尴尬的地方；
3.塔楼。这点就不多说了。
总结下来的话，2018年假如有人问我，买贡院六号当做豪宅值不值，那肯定不值，当高档住宅都有点勉强了。那在2000年呢？值，特别值，这可是21世纪头几年北京仅有的公寓豪宅啊。

贡院九号——平层
贡院六号在08-09年的续作，就在贡院六号西侧，本身也是08年奥运会用的楼的改造。鉴于贡院六号有不少算是失败的点，以及当时（08年）北京豪宅市场已经起来了，所以贡院九号在宣传上声音小了很多。而且其本身定位也没有六号高，所以九号就是个比较普通的高档住宅，当然了，很好的地理位置是不错的卖点。
没啥太大的亮点，但是定价和定位都很合理，贡院系列从此落下了帷幕。

东直门：
东湖别墅——平层、联排、独栋
估计很多人觉得东城区如果不算四合院的话，应该没别墅吧？哈哈，其实还是有的。那就是东湖别墅，一个最开始涉外的楼盘，现在也仍旧以宾馆业务、涉外长租为主，物业在小区管理上占有完全主导的地位。户型基本上就是联排，面积不大不到200~300，带个小花园，这盘算是90年代仿照美国房地产行业做的，完全是物业自持，可以经营酒店、公寓等，以及出售、出租等业务都通过物业。这盘位置上选择的是使馆区的东边，做的时候这附近不论是朝阳门还是工体都不是很发达，朝阳区的东二环到东四环还是职工家属院的时代，在当时算是比较鹤立鸡群了。
总体来说的话，这就是一个美式管理的，90年代苏州园林式小区。

NAGA上院——平层
一个小型的精品豪宅社区，3栋楼99户，位置在东北二环的那个角的里面，05年开始造势，07年前后开始销售，卖到2015年前后终于清盘，从市场的角度来说，NAGA上院基本上代表了一批相当一批那个时代不着急卖的豪宅的销售节奏。但是仔细来看的话，却又是另一番滋味了。这盘策划始于2003年，初始定位就是二环内的大面积的豪宅，按照当时的市场行情，该楼盘的楼型实际上都是塔楼，设计了6种基本户型（还有一个顶层大平层，1200㎡的，每栋一个共计三户），其中4个是一栋4户，另一种是一栋2户。搞笑的是...一栋两户的是南北分开的！也就是一户东西南朝向，一户东西北朝向，这俩还都是房本700的大户型！这种设计思路真是理解不能。这盘整体设计思路在2003年或许是可以的，但是到了2007年，北京的房地产市场开始全面进入板楼时代之后，就明显被时代淘汰了，这也是为啥这楼盘在07年之后去化率极低，因为远远比不上任何一个新出现的板楼豪宅的竞品，尤其是仅在咫尺的当代万国城/当代MOMA，尽管当代万国城的板楼径深有点大，但是，南北通透啊！
以现在的眼光和标准来看，这盘也是除了塔楼或者说房屋朝向这个弊端以外其他都仍旧是豪宅的水准，300多平米的三居室，卧室套间算上衣帽间洗手间也妥妥的够50㎡。景观上也不出彩，跟周边基本一样高，除了往北看公园。
这楼有些很有趣的八卦，比如，这盘当年找了成龙大哥来宣传，并送了成龙大哥2套608（加起来是一整层），然后房祖名就是在这里被捕的；比如，在方案阶段是有多种户型方案的，定了现在实行的方案后，建筑师并不是很开心，于是他就买了一套，然后重新装修为他设计的那套被开发商否决的户型方案...

当代万国城/当代MOMA——平层
在东直门外，一般当代MOMA（北侧）和当代万国城（南侧）是分开提的，但是实际上用地是一系列一起拿的，分成4个土地出让证，其中两块是住宅，1块商业（COCOMOMA+万国城8、9、10号楼），1块写字楼（现在的信德京汇中心）。
这俩盘交通算是很便利，但是并没有地图上看的那么便利，上机场高速、二环等实际上都需要绕一绕才能上，但是二环、机场高速的噪音是实实在在的能被听到。
先说当代MOMA，机场高速北边的那块地，08年世界十大建筑之一，与鸟巢、水立方一同上榜（话说08年年初我就是看到当代MOMA的效果图深受鼓舞，然后几天后脑子一热高考志愿报了建筑学（北京当年是先报志愿，锁死志愿后再考试））。这盘从设计的角度来说，整体的形态、空间的感觉确实很好，中间会所/电影院，空中连廊里有健身房/空中游泳池（健身房名字好像是叫云阶，从物理上来说也确实是云阶，在两栋楼中间的交通连廊上，属于半空中。我有恐高症，关于交通连廊的东西就不多谈了，反正设计上做的很好就是了），哪怕是北边的那些小山坡绿地都有设计的感觉。
当代MOMA室内的感觉也很不一样，是那种方方正正的块状空间，不少户型都有挑高等，有一定趣味，另外这盘可以拿来做商业/办公，毕竟这盘本身的模仿样板是SOHO。
当代万国城的话，嗯，有小区内的人工湖（当代MOMA中间电影院的其实是水面，很浅，万国城这个真的是湖，面积大还有深度），面积还不小，冬天还有野鸭来过冬！环境营造的还不错，其他户型啥的中规中矩，从100多平米的一居室到300多平米的都有，户型标准还是可以的，一居室小100㎡，两居室的140+㎡，大部分是大户型。
这俩盘现在看起来亮点并不多，尤其是现在的眼光来看，这进深和面宽的比例一看就是那个时代的，不少房间也很小。
万国城是一步步走过来的，一期刚盖的时候品质是不如海晟名苑的，从二期开始，户型标准逐渐高于海晟，才形成了现在的万国城。MOMA是在空间上下了大工夫，从而国际上都能获奖，万国城弄了当时看起来很奢侈的人工湖，在户型上做大，想要的效果就是让MOMA成为有未来感的高档住宅。两个社区的建筑设备也都很高级，08年的盘，在当年就直接用新风系统，后期的物业管理也很不错。可以说是10年前的豪宅标准引领者，现在虽然做不到引领标准，但是并不落伍，仍旧是有品质的高档住宅/豪宅。

使馆壹号院——平层
使馆壹号院的名气并不如它的兄弟北京壹号院名声大，这是开发商融创做的销售策略，实际上这俩楼盘是同时的，使馆壹号院在设计上更加单独一些，属于比较简洁的那种现代主义风格高端公寓，细节做的很多，户型上以180-270的三、四居室为主，使得最后的业主群体定位很集中，所以销售策略上可以更注重去化率，很快就清盘了；而北京壹号院则是一个系列里的作品，这点等到了讲朝阳区北京壹号院的时候再详谈。
这盘如果做房地产分析的话，并没有什么特别突出的地方，但是就是设计上做的很好、细节很多、建筑设备也做得很好、同时房地产定位、销售都做得很好的教科书般标准的高档住宅。
同时由于这盘的成功，融创一下子赚够了钱，在北京壹号院上的销售态度上就变得更不着急，反而有可能导向北京壹号院的失败。
虽然没故事，但是在建筑设计上做得成功，特别值得学习和借鉴。

海晟名苑——平层
一个2000年之后的老盘了，跟北边一点的万国城一期同时代，刚开始的时候还是比万国城强的，毕竟万国城一期是塔楼，而海晟名苑不仅在设计上采用当时比较流行的围合式小区（同时代棕榈泉也同样如此），而且户型也偏向于塔板结合的，4居室大户型则纯粹是板楼南北通透的。
结合海晟不错的地理位置、在当年来看相当优秀的社区环境、在当年不错的不错的户型设计，在02-15年的豪宅竞争不甚激烈的时代里，让海晟连续扛住了几次房价的下跌，跟新城国际一起被誉为抗跌盘的头牌。
06年开始，随着万国城2、3期的诞生，朝阳区东四环附近高档住宅的兴起，外加前几年使馆壹号院的诞生，海晟的地位略有下降，但是地理位置和社区环境的硬素质还是在的，让海晟的价格保持平稳。另外，海晟物业的泳池也算是个不错的吸引点，毕竟北京所有豪宅中，能从家里披着浴巾就舒舒服服走到物业泳池的盘就那么几个。

梵悦万国府——平层
写字楼改建项目，梵悦想把这项目做成公寓，但是目前手续仍旧没办完，不确定之后会是什么样子，甚至能不能卖都不一定，大概率是坑了。（顺带一提，16年之后已经没有70年公寓这一说了，凡是70年住宅，必须过日照规范，从这个角度来说，这盘已经没戏了）
户型上没啥的，就是一栋写字楼，中心旋转180°对称那种，3种户型，196㎡、244㎡、290㎡，定位偏商务。

安定门、地坛：
盛德紫阙——平层
前身是个商业/写字楼，经营不善后出售，改建的，在地坛的西北，以前商场的名字是“巨库”，有印象的小伙伴请举起自己的手！
这盘算是高档公寓吧，做的还不错，周边的环境基本上就是南边地坛，其他方向全是中央各部委、各种央企的家属楼。所以这边有大量的公园，几个家属院就配个有人工湖的公园，大的就有柳荫公园啊、青年湖公园啊等等！配套更是各种齐全，吃喝玩乐一应俱全，三甲医院、大型的体育馆、各种市重点区重点学校这边都有。但是，盛德紫阙的价格是比周边职工楼老房子低的...还低不少...价格很是公道。
价格公道必然就是有问题在里面的，比如：
交房日期被一再拖延；
精装修的交房标准实际上也降低了；
开发商遭遇经济问题，在未达到合同所约定的精装修交房标准下强行交房，这事比较恶劣了；
南边江苏大厦、中煤大厦基本上把景观遮挡的差不多了；
房龄本身比较老等等等等。
这盘大小户型都有，大户型在中间两个单元，小户型在两边两个单元，顶部也有顶复户型，挺大的，最开始的精装修交房标准其实还可以的（可惜后来交房时在精装修上做的一步步的文章了），总体来说算是开发商在努力够着高档住宅/豪宅的门槛吧。反正售价比旁边老房子还低25%左右，相对来说价格算是公道，但是层出不穷的各种负面问题，能不能让这盘顺利交付，很值得怀疑。

中轴国际-平层
感谢 @别管了 在评论区提醒我东城区漏了个盘：中轴国际，这盘确实是个很有意思，很有价值，同时还很硬的豪宅在此补上。
上文说到了NAGA上院的一部分朝南的房子可以观四九城的景观，可惜NAGA设计上有些先天不足，再加上地理位置也先天不足，所以能做到的房子不多和景观质量也有限。但是中轴国际在这方面则是绝对强项了。名字里的“中轴”就是真的中轴线，然后大户型，最小户型就跟宵八一样是450，大户型比宵八还大，600多，都是南北通透，南向景观那是正经的在中轴线的二环边上看四九城。
这房子为啥霸道呢？很简单，看看开发商是谁就知道了。新恒基、新鸿基、新中基这香港地产三叉戟可不是说着玩的，更甭提在1990-2006年这期间，华侨/港澳台地区的资本在大陆是多么的受推崇了，所以自然在这个时间段内能诞生出这样的楼盘。
当然了，大家如果去搜索，会发现一些很好玩的事情，比如这房子还有尾房，而且报价才12万，居然还是精装修交房，这是咋回事？嘿嘿，这报价其实是14年年中的，当年广渠金茂府不到8万，现在12万+。那年房地产受到政策调控降温，然后他们就撤了售楼处，不卖了，这样的操作挺正常的，比如当年的紫玉山庄也是，四期还有新房呢五期还没盖完呢，售楼处一关，不卖了。
当然，说说这房子的缺点，虽然是景观很好的房子，但是说实话交房的精装修标准有点低，跟同时代的竞争对手没法比，另外就是配套有点惨。唉，总体来说这盘其实挺遗憾的，虽然能诞生这么个盘，有很多的机缘巧合吧，但是最终也没能正常运营下去，尽管开发商确实有实力也有理由就这么不卖了吧，内部消化对他们来说确实极其容易，或者说，内部使用其实才是这楼的主要需求。

其他：
王府井、金宝街：
长安太和——酒店式公寓
在金宝街地区，至于这盘吧...某种意义上挺牛的，更准确来说是挺硬的，不太好用文字描述的那种硬，写出来可能会被和谐的那种硬，当然了，放心，也不是本回答会涉及的两个“违章建筑”那种硬，硬跟硬是不一样的。
户型是从小到大都有，基本按照豪宅标准，哪怕一居室最小也得70㎡那种，大部分一居室是100㎡左右的，200㎡左右是主力的户型区间，整体来说算是处于商务地区的酒店式商务豪宅吧。

西城区：
金融街（长安街北）：
中海凯旋——平层
西城晶华——平层
金宸国际公寓——平层
这三个小区离得很近，很多特性也比较像，就一起说吧。
金融街区域内的大户型小区/高档住宅就三个：中海凯旋、西城晶华、金宸国际公寓。都是00-08年的房子，都是板楼，而且...楼都有点长...中海凯旋和西城晶华的楼栋是带拐弯的，金宸有点长，而且，金宸有2栋塔楼，本身社区的定位就有点混杂，从职工的家属院到后来作为商品房出售，居住品质相对差点意思，当然了，地理位置是真的棒。
品质上中海凯旋>西城晶华>金宸国际公寓，无论从小区环境如何、小区业主构成、户型是否高档、还是实际的建筑质量，都是这个顺序，金宸在某些方面可以做到≈西城晶华。在通了地铁之后，同样在在地铁隧道上的中海凯旋会比西城晶华，恐怕中海凯旋会有更多质量上的直观的优势体现。
位置上的话，西城晶华对门就是政协礼堂，中海和金宸则是在辟才胡同/月坛南街上，这条街的地理位置是我觉得金融街那附近最好的一条街了，相对来说车流量不大，还去哪里都很方便。

官园公寓——平层

金融街（长安街南）：
天安国汇——平层
复地天赋——平层
为了方（tou）便（lan），把长安街南边这四个分成两组来说，这组每组的主要特性都差不多。
这俩都是单栋的，塔楼形式，复地天赋是纯住宅，天安国汇是下面mall上面住宅。下面Mall上面住宅这种形式如何，这个问题我会在海淀区的国悦府来说，不在这里说的主要原因是天安国汇还没开始正式入住和运营。不过，从我目前获得的资料和信息来看，天安国汇还是复制了一个国悦府的缺点的：mall和住宅的地下停车场共用、且还共用出入口...
这俩盘都位于西绒线胡同进去之后第一个十字路口，我挺喜欢这个位置的，尤其就是这个十字路口的，毕竟西绒线胡同47号就在这个十字路口的东北，这俩盘则分别是西南和东南（跑个题，西绒线胡同47号这个大院子很不错，之前是私家会所，具体名字和事迹大家可以去查，比如邓公在该院子（时名四川饭店）吃饭时说过的那句：不管黑猫白猫，能抓住耗子就是好猫。现在会所停业了，该院子开始转向为办公）。
这的周边环境上还是不错的，交通也还可以，地理位置唯一的扣分理由：长安街以南，尽管再怎么靠南也不过不到500米...南城北城本质上的分界线是宣武门崇文门那段老城楼，但是随着解放后长安街的地位不断提高，南北城在大家心里的分界线也就变成长安街了。
因为是新盘，虽然户型设计上属于塔楼里的高级公寓，朝向啥的不能看，但是设备上还都是不错的，从市中心高级公寓上来说也还算是位置和实际居住质量可以够的上高级公寓的标准。

北京尊府——平层
西单上国阙——平层
这俩都是金融街南、长安街南的有小区概念的住宅区，尽管...其实都挺小的，某种意义上跟没有小区也没啥太大区别，跟上面俩唯一的区别可能就是板楼和不止一栋了。
先说尊府，尊府这位置，作为一个好歹学过不少乐器和声乐的人来说，对这地还是有感情的，毕竟中央音乐学院后面嘛。尊府的中小户型其实属于城市中心地带的高级公寓这种感觉，跟上面俩一个门类，大户型才有板楼的感觉，好在面积上很宽裕，不至于说让整个社区显得廉价。
再说上国阙看到评论里有人说“看着霄八长大的”，不禁哑然失笑，因为这确实是事实啊，霄八确实十多年了。如果真较真的话，会发现，销售期超过10年的豪宅还是有不少的，比如之前提到的NAGA就差两年到十年，霞公府虽然还没到十年，但是按照目前去化率再撑两年到十年妥妥的，而我们现在的主角，西单上国阙，今年正好十年啦！之前也说到，NAGA在销售期后半段不受待见，主要就是户型和楼型已经被市场上淘汰了，而霄八就是自己单纯的捂盘，再捂几年没问题。上国阙在设计上算是不错的，撑住了时代的检验，之所以卖了这么长，还是在于自己的一些问题。首先是用地，早期的用地纠纷已经让上国阙付出了不少的代价，尽管后来摆平了，但是口碑上必然有影响（实际上这盘原计划09年开盘，被拖到了11年就是这个原因，甚至改了设计图纸）；其次就是用地有点小...离东西两边都有点近，对目标客群来说感觉并不是那么好；最后就是学区了，没捞到好学区，所以，唉。
综合来说，这俩盘虽然在金融街，但是基本被局限的用地给限制住了，尽管在户型上努力不少，但是仍旧有着不少缺憾，导致目标客群对这俩楼盘的价值认可必然是打了折扣的。

中信国安府——平层
一个藏在崇光SOGO背后的豪宅盘（主干道在SOGO西，这盘位于SOGO东），说实话，我很不喜欢这附近，SOGO现在算是基本黄了，等着接盘，旁边主干道宣武门外大街路西的那个大石头更是在设计审美让人无法吐槽，从风水上更是...宣武门可是西南门啊，西南方向的石头，这不是ein Stein in der Latrine么（因为话比较伤人，为了轻松愉快所以用其他语言说一下）...大石头南边的这片古建筑保护区，比棚户要好点，但是一直整治不利，光这片区域的建筑学意义上的改造方案竞赛都好多轮了，这么多年都没动过...唉，总而言之，这片区域在等待着新生中。
从中信国安府的设计上来看，这不咋地的面宽进深比，应该还是能看出来这盘有历史的，但是明明是近几年才盖好的小区啊。嗯，这盘，其实，是10年就开始设计了，设计上定型是在12年前后，只不过最近才盖而已。具体的拖延原因也就是用地了，曾经北京人都知道的庄胜陷入财政危机，然后这些地块作为最开始给庄胜SOGO的开发地块，就一直被搁置，最后被中信整体拿下。从确认地块到目前为止，这盘整整被拖了8年，从定型到现在，也有5年之久，当然了，现在仍旧没有预售证，这盘在北京巨能拖的豪宅盘里，可以拼得一席前二十的席位。
当然了，跟旁边同样的老盘上国阙相比，国安府在社区上应该还是可以有些优势的，毕竟单纯社区周边的地块产权清晰，从社区的角度上来说完全可以做好。

月坛、真武庙（金融街西）：
融泽府——平层
这片区域更精确的叫法是真武庙，是个有规模的家属院比较多的居住区，配套比较成熟，对于相当比例的北京孩子来说更熟悉的可能是在真武庙北边一点的南礼士路坐15/19路去儿童医院或者动物园。
相对于金融街的二环里面来说，这片实际上是更好的住宅区，首先离金融街近，离上班地点近，其次交通还算发达，直接上长安街或者二环啥的很方便，南边的水系在2000年前后就治理好了，不少人的记忆力应该还有2000年前后北京水系有游轮之后各种打广告请市民来坐船玩这事吧。
开发商是金融街房地产，这盘本质上是“融”字辈的开端，但是由于定位太高，所以开发商后来也就不谈及了。大户型、核心地段、业主均为顶层人士是这个盘比较重要的标签，实际情况也确实如开发商策划所预估的，基本造就了这盘成为北京真正顶层的精英人士所居住的盘，精英到了什么地步呢？物业看管比什么远洋lavie，泛海世家还要严格，房产的二手交易基本在熟人之间进行。链家当年成功做了一单，过程是这样子：一个新入职的顾问对这盘很感兴趣，于是想做，但是被保安天天轰，于是他站在更远处保安轰不着的街角，又找了几个志同道合的一起轮班，24小时站街，整整站了7天，终于第8天一个业主在他身边停下来，给了他机会，于是他成功的卖出了这盘自建成之日起，第一个由中介介入的成交，也是目前唯一一例，从这个侧面可见这盘的特质。
相比融泽府，北边的金融世家就相形见绌的多，但是临近融泽府这一个特点仍旧让金融世家提升了不少地位，虽然户型要小很多，定位实际上更偏向商务，但是凭借业主整体素质之高，成为了给融泽府打工的公司高管们不错的选择。
从长远来看的话，融泽府和之前提到的中海凯旋会是金融街地区独领风骚的豪宅盘，品质上中海凯旋更好一些，业主圈层上，中海凯旋也会渐渐超过融泽府，最后这些都会在价格上得以体现。

金融世家——平层

陶然亭：
耕天下、朱雀门——平层、独栋
一瓶——平层
这俩盘本来想分开说的，但是写了写，发现还是一起说会比较好玩一些，毕竟这俩盘在一手销售期是互相竞争的对手。
先从朱雀门开始说起，朱雀门是耕天下的二期，耕天下一期03年建成，在朱雀门东南，离得很近。开发商在耕天下一期就想做高档住宅，尤其是当时还没有7090政策，南城盛行大户型，100~180㎡的户型是当时的主流，耕天下于是更近一步，就做了相对周边户型更大（100-360㎡）的耕天下一期，结果反响并没有达到预期，户型大是大了，不少数据上也显得也挺高档，借助先农坛和陶然亭也有了不小知名度，不低的物业费更是让大家认识到这盘的100㎡户型不过是意思意思而已，楼盘质量也行物业管理也可以，但是结果下来认可度总是离期望差点意思，到底这点差距究竟在哪里呢？
不甘心的开发商于是在二期，也就是朱雀门上下了更大的功夫。
首先是名字，挨着先农坛，叫耕天下，是不是有些小气呢？改，要面向更大的人群和市场，有更大的情怀，叫“朱雀门”，虽然白话是“南门”（南朱雀），但是听起来就是上档次，高端路线走出了第一步；
第二步，顶层全部变成复式大户型（主要设计目标是为了让客厅有挑高）。之前耕天下的顶层复式（其实不过是第5、6层）挺受欢迎，也挺有档次，这下朱雀门所有顶层都是复式，再加上不少叠拼户型，最重要的是，还弄了6栋独栋！二环内的独栋啊！（多说一嘴，这几个独栋预售时才500万（房本631.78㎡，2004年预售，2006年正式对外销售）！现在基本1.5亿以上了。），这样户型也很高端了。当然了，毕竟社区怎么样，规划说了算，社区名义最小户型164，但是为了凑足户数，也弄了一栋楼；
第三步，外立面上继续下下功夫，提升高档的感觉。这个虽然每个人都有自己的看法，这一点上我是觉得朱雀门对比耕天下来说还是很成功的，立面明显规整有序多了。或者说同时期对比，想想朱雀门同时代的西城晶华、新城国际、CLASS或者那一大堆臃肿的塔楼豪宅，朱雀门虽然因为二环限高有一定的劣势，但是立面的审美我觉得是经得起时间考验的。或者更准确来说，楼型相同年代相同的朱雀门和果岭里CLASS，这俩大家可以对比对比；
第四步，做一套专属商标UI，虽然这个在当年算是一个很有趣的豪宅项目的趋势，前辈贡院六号、同辈CLASS都做了，但是实际上做了的其实也不过只有几家，读者们可以自行找一找，当年的UI整体水平都有限，相对来说朱雀门这个是豪宅商标UI里的平均水平以上了。
回过头再来说说一瓶，一瓶在基地上的优势是巨大的，这可是一个04年的钓七的水准啊，而且限高问题还解决了，也就是可以制造大量的湖景房，简直美哉。可惜啊，户型定位的不够高，主力户型区间虽然是品质可以的大面积三居室或者大面积两居室，但是这些是撑不起来一个豪宅生活氛围的，特别是在业主的消费能力这一点上，所以慢慢变成今天这样一个景观不错的大房子，也是情理之中了。综合来说，我这盘就是一来开发商观念和经验不足以支撑他们开发豪宅，二来也没动太大心思做。包括之后该开发商的一瓶·四合院（一瓶·八斗）也成为了一个虽然占有良好的地理位置，但是做的和宣传的差距比较大的楼盘这样一个失败典型。
从价值上也很好的反映了一瓶略尴尬的地位，同为湖景房，钓鱼台七号院6层（或者是5层）能享有玉渊潭湖景的房子，在单价上能比5楼以下的再高出2-3万。但是一瓶就算有着这么好的竞争优势，单价依然低于一街之隔但是没湖景的朱雀门，勉强高于耕天下。可见凭借从外观立面、户型、社区管理上投入心思的朱雀门来说，一瓶这个邻居在豪宅上不够格。

中华家园——平层
这盘在大观园（当年为了拍红楼梦盖的）的西边，西城不动产登记机关的南边（之前是宣武区的），楼盘有年头了，网上查的资料是03年，从名字上看就有很多有趣的点，从名字到楼盘的各种特性，我挨个说吧。
名字能取的这么炸裂，很简单，开发商是集体所有制的，之前属于宣武区的，现在是西城区的，正经八百的100%股份由政府持有，只不过经营独立。第二点是当年太早了，2000年之后没几年，所以能取这样的名字，现在就不要想了。第三点是...这小区大门的牌坊，以及阳台用的汉白玉栏杆...
这盘在做的时候，是按照高档住宅做的，甚至可以说是准豪宅，想想贡院六号、NAGA这样的塔楼楼型，中华家园是板楼、南北通透一单元两户两部电梯、人车分流（尽管小区不大）等等也算是很不容易了。户型上也还不错，四居室245，五居室285，六居320，很富裕的面积了，而且卧室全部朝南，这点很好（好玩的是，这盘的户型和楼层平面图颇有朝阳公园那个骏豪阿玛尼（比中华家园晚生了13年）的神韵啊），室内净高小3米也还可以。
按照当时标准很好，建筑施工也还不错，不过这个汉白玉栏杆...唉，当年的审美啊。
还是说说这盘为啥现在这么便宜呢，这盘名义上二环内，但是是西南角，按照四合院的老规矩，西南角的一般是厕所，风水上先扣一分；南城，再扣一分；周边买卖个房子挺方便（出门左拐就是买卖房产的不动产登记大厅），逛公园也可以，出门直接进大观园（别看门票贵，但是公园年票包括），但是想去大点的超市就有点惨了，略远，其他的生活设施也都略远，不那么便利，扣一分；南边佑安医院、首医，在风水上再扣一分，等等。
最奇葩的扣分项是我必须要单独另起一段说的，但凡是豪宅、高档住宅，其安保一直都是很重要的因素。从最简单的表面功夫来说，像中华家园这种1-2层的住家还装防盗网的高档住宅级别的平层公寓，全北京貌似就这一家吧？虽然本质上是因为用地有点太小了，设计上楼栋没有退用地红线，所以为了安全不得不1-2层装防盗网，但是，装了就是装了，惨啊。由此可见，亲爱的开发商大哥，千万不要觉得自己硬或者因为抠门，不退用地红线，看看，中华家园就是最好的例子，200-300+户型组成的高档住宅小区，没退用地红线，1-2层不得不装防盗网，多影响居住品质，从而严重降低市值啊！

德胜门外：
中骏天宸——平层
中骏天宸能有这片地算是很不容易啊，这附近基本很难拿到新地块的，这块地其实也是某央企的地，然后剥离给下属公司，这个下属公司的财产就一块地，接着中骏直接购买整个公司获得地块，重新申报变成房地产项目。这样的地块不是走政府的地皮拍卖，而是就是公司固有财产，直接购买公司股份获得地皮，北京这样的地块还是有不少的，基本都是在2000-10000㎡左右的占地面积，如果做也只能做成类似中骏天宸这样的项目。
产品上没啥好多说的，东西通透的户型小一点，南北通透的是大户型，外加一堆办公室开间，常见的产品设计手法。

丰台区：
宋家庄：
北京金茂府——平层、别墅
宋家庄这片地区可能是最近10年北京发展最快的地区了，这里大量的板楼塔楼在90年代就已经成型，算是方庄的继续外扩地区，但是10多年前，北京地铁5号线刚开通的时候，宋家庄依旧很让人自发的拒绝去那边，一来这地方很多户型是小户型，那种一居半的，住起来很不舒服。二来交通也太惨了，道路狭窄，小区里更狭窄，剐蹭很频繁，那会全北京估计也就住在宋家庄的人觉得车子剐蹭是小事了。
但是这些情况同样也是很好的发展契机：第一是这地方的居住人口，很多都是从事个体经营或者私企的中高层领导，他们是很有在生活品质方面向上的动力和决心的，当然，在住房决策方面，这些人当中肯定会是更大的比例直接搬家到更好居住条件的地方，但是他们的需求确确实实为本地提供了更值得被注意的价值。

鲁能钓鱼台美高梅别墅——别墅

丽泽、菜户营、北京南站：
中国玺——平层、别墅
昆仑域——平层、别墅
佑安府——平层、别墅

懋源璟岳——别墅

玺萌壹号院——别墅
玺萌公馆——平层

丰台：
钓云台——平层
葛洲坝中国府——平层、别墅

六里桥、北京西站、西局：
紫辰院——平层
龙湖西宸原著——平层、别墅
泰禾西府大院——平层
融府——平层、别墅

园博园：
园博府——别墅

西红门、新发地：
泰禾金府大院——公寓、别墅

京开高速沿线：
鸿坤林语墅——平层、别墅
兴创屹墅——别墅

南宫、云岗、王佐：
领秀翡翠山/翡翠墅——平层、别墅

石景山区：
八大处山庄——别墅
石景山区在近现代的房地产开发上长期只有两家公司，远洋（中远）和首钢（金隅），在90年代之前，大部分的职工家属院是由首钢建设的，90年代之后，中远站了出来，获得了古城以东和八大处地区大量的房地产开发项目，逐渐击败京汉旭城等竞争对手，走向壮大。
远洋这段时间在石景山为了五里春秋（本回答不讨论五里坨三个项目，哪怕有叠拼，但是品质不足以追上高档住宅）打的广告叫“一座远洋，半个石景山”，也确实如此，石景山略微好一点的项目大部分出自远洋之手。
八大处山庄对于远洋来说可以说是很值得纪念的一个项目了，虽然并不是项目主导，只是参与早期开发和建设，后续基本移交给了八大处公园，但是这项目好歹为远洋带来了做别墅的一些经验以及当年的一些房地产和建筑奖项，某种意义上也算是远洋第一个别墅项目了，尽管之后就断代若干年吧。
八大处山庄也是一个有点隐蔽的盘，其本身算是公园方面开发的，所以位于公园内，当然了，这公园就是八大处公园，国家级公园景区，公园内的寺院供奉佛祖指骨舍利的（宗教部分和公园部分实际上不是一起的。顺带多说一句，石景山有两大民间组织，一个是八大处灵光寺，十万居士；一个是香山杏林苑，十万抗癌协会会员，虽然香山在海淀区）。这盘并没有任何的对外销售，就清盘了，也就是说，业主其实是被邀请来的。
其他也没啥好说的了，能住进去，本身就已经是殊荣了。从居住的角度来说，公园地产是实实在在的，这片地区其实不算偏远，毕竟挨着军区，但是整体上来说还是差了一些。学区一般，八大处这一套吧，一直是石景山拿得出手的学校里的最后一名，比上不足比下有余。

远洋天著春秋——平层、公寓
远洋在石景山真正操刀的第一个豪宅盘，联排双拼和平层，平层还是有点意思的，二期204平方方正正一个豆腐块，要不是后来中海寰宇天下（刚需和改善型楼盘）出了个更神的170户型，这204平层就会是石景山18年新房最好的户型了，实际上也只是在性价比上低于寰宇天下的170。
当然了，要真论好户型，天著春秋自己的一期240平墅更棒，16年开始卖的，货真价实的平墅，上下这一溜就三户，每户都是自己的电梯（三部电梯互相错位，每家都用自己专门的，也就是一个单元每层两户，总共6户，中间核心筒一部电梯加起来6户7部电梯），还有自己的花园。到目前（2018年年底）为止，全北京这样的平墅户型（非叠拼或复式，就是完全在一层铺开的平层，相当于比叠拼或复式更豪一档）就三个小区有，从面宽进深比由大到小排列分别是：中国玺、远洋天著、远洋天著春秋。（我可能会在另一个问题里详细介绍和说明这个问题）
这块地有很多好玩的冷知识：
首先，这块地之前是军区门口的村落，而且，出了个很传奇的人物叫白宝山，哈哈哈，就是悍匪那个白宝山，尽管如此，这片地其实是个特别和平和安定的地区，毕竟军区门口啊，连小孩子打架都是跑到五里屯去打的。当然了，现在整个村落都拆完了并回迁到更靠南的刘娘府去了，以后远洋天著春秋估计会是个巨安静、安全的地方了；
其次，远洋天著春秋门口的地铁技校，里面有个地铁站，编号102福寿岭站，也就是1号线在始发站苹果园之前的站，每天仍旧有班次，用作地铁技校的班车；
这片地西、北、东偏北都是山，南边有个永定河引水渠，从风水上来说是个小的太师椅地形，啧啧；
从西边上山，也就是有着明代壁画的法海寺那边走，可以走到八大处里面，达成逃票的效果，我也不知道我为啥要在介绍豪宅里说逃公园门票这种占小便宜的事，哈哈，下山时记得补票啊；
天著春秋的双拼还是挺受欢迎的，一下子买两套变独栋的业主还是不少的，虽然燕西台、西山美庐之类的西山别墅离这里并不远，但是石景山人更习惯把天著春秋认为是周边这一带里唯一有档次的小区，燕西台、西山美庐在心理上的观念会觉得很远。
总体来说，这盘是石景山地区目前唯一一个质量上还不错的准豪宅盘。

茂华璟公馆——平层
草稿里写了删删了写的一个楼盘，本质上这楼盘算是还不错的高档楼盘的，甚至可以说是石景山在2005-2018年唯一的豪宅盘，物业费足够彰显品质的，居住密度不高，周边配套挺多挺全，交通也很方便，但是这盘有个很大的硬伤啊，在用地上：这片地用地是特钢的工业废料回填用地。
但是还是决定收录这盘，一来这盘确实品质到了，确实最最起码也是个高档住宅，各方面也还凑合；二来开发商在之前的项目就是太阳宫地区的UHN国际村，虽然就是个改善型盘，还做得不咋地，但是好歹也是做完改善型住房再做高档住宅，也算是有经验上的继承关系；三来虽然当年盖完之后因为地陷差点塌了，轰轰烈烈的全石景山都知道了，但是回填做的还可以，到现在一直安然无恙，目测会继续安然无恙下去；四来这片用地在盖楼的时候刚好是过了土地封存期了，理论上也不会有那么多的事；第五点，最最重要的一点：这盘不少业主就是特钢的领导，那些炼钢废料当年就是他们埋的，现在他们住在他们亲手埋的废料上面，这样我们吃瓜群众的心里的顾忌会好一些，毕竟人家干活的都不怕。
这盘还是以大户型为主的，神户型更是有，而且很霸气，一栋就一单元就一户的360°户型，大四居和大五居，分别是18米面宽14米进深和22米多面宽12米进深，各自30户，空间尺度上不是那种特别的豪迈，但是高档还是称得上的。
当然了，从价格上来看，这个废料回填的土地以及被吐槽的施工质量还是导致价格上不去的最大问题，毕竟这盘从设计时的限高、竣工后的回填等无一不在提醒着人们这片土地下面有什么（主要是炼钢的废硅锰料、矿石渣）。

海淀区：
三山五园、西山别墅区：
颐和原著——别墅

绿城北京御园——平层、别墅

香山清琴山庄——别墅

西山美庐——别墅

燕西台——别墅
香山清琴麓院——别墅
西山美墅馆——平层、别墅
檀香山别墅——别墅
御墅临枫——别墅
自在香山——别墅

中间建筑——别墅（科研用地，40年）

诸子阶——别墅

Wehouse——别墅
汤泉逸墅——平层、别墅

紫金长安——平层
乐府江南——平层
在正式谈及这俩盘之前，先说一下，这两盘不属于豪宅，也不太够的上高档公寓，但是这俩盘的定位又比改善型住房要高，居住条件距离高档公寓很接近，所以特地聊一聊这俩盘。

玉渊潭、西钓鱼台：
钓鱼台七号院——平层

缘溪堂——平层

西钓鱼台嘉园（新开了一手盘，叫西钓鱼台御玺）——平层

国悦府——平层

琨御府——平层

名仕花园——别墅

人济山庄——平层
这盘很老了，按照现在标准来算，也就是凭借稳定的小区环境可以当做一个改善型住宅，距离高档楼盘是有差距的。但是吧，这盘故事多啊，什么当年的空中花园、李天一用银枪处等诸多事件的发生地，所以特地说一说这盘，来皮一皮。
中海紫金苑——平层

万柳：
万城华府——公寓、别墅

万柳书院——公寓

万泉新新家园——公寓

碧水云天——公寓
光大水墨——公寓

西北旺：
西山壹号院——公寓

万科如园——公寓

西山华府——公寓

首创天阅西山——公寓

（超大施工量，预计全部加起来会谈及超过300个楼盘，未完待续）


上一篇：马来西亚榴莲季已到，吃过猫山王你才懂什么叫榴莲！
下一篇：马航370失踪谜团，幕后黑手是谁？真实版幽灵航班深度解析 ...
标签：德国海外华侨装修香港
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报

关联主题
回复

使用道具 举报

 

精彩评论20

正序浏览
跳转到指定楼层
沙发
lolo艾希哥 发表于 2021-12-5 05:35:32 | 只看该作者
 
本回答将着墨于豪宅/高档住宅的简单介绍、评价和房地产公司运营楼盘时的一些经验教训等类似问题，会在一部分相关的楼盘的介绍里讨论关于法规政策、建筑规范、房地产策划运营等方便的内容。旨在于一来是简单的服务下潜在业主，让顾客们获得更多信息，站在更高信息维度之上来考虑自己的置业需求，以扫盲和介绍为主；二来是希望能通过这个回答给相关从业人士提供可以借鉴的经验。
以下内容将按照城区、区域来区分，每个盘后面我都会标注有什么类型的房子，主要内容针对高档社区和豪宅，会有我自己的一些评价。在“其他”的分类里我会谈及一些其他有意思的楼盘/住宅/商业或者写字楼用地的那种大家都懂的房子。
我会按照一个区一个区、每个区内按照地区的顺序来写，尽量写全一点，但是毕竟是只能靠脑力，可能会有疏漏，也欢迎大家在我已经完工的区里找我没写上的楼盘，在评论或者私信里留言告知即可。顺带我也会做一些简单的区域介绍，方便大家能对为啥这个地区会有豪宅盘、这个地区豪宅盘怎么发展来的、地区的豪宅配套如何等等相关问题有个概念。
图片信息暂时不考虑，因为能写完就已经是万幸了，加太多图片的话那太大了。大家如果感兴趣的话，更推荐大家用我提供的社区名字去搜索，我在回答中会把所有小区的名字加重标记，有其他需求或者想咨询的话私信我也可以。


先说最特殊的四合院部分：
北京的四合院，首先，相当数量的整院是可以交易的。那种单间的一般不被称为四合院，而是叫做平房，尽管不论是四合院还是平房，房本上写的房屋性质都是“平房”。目前（2018年10月）的规则是按照与其他限购政策一致，但是房本问题就比较错综复杂了，外加土地证这个问题。（在这里附加一个问题，总是能看到有人说国外的房子是永久的，国内不是，说这种话的人，一看就从没看过房本，国内正常的商品房，不论是四合院还是普通公寓或者别墅，都是房产证无期限，也就是理论上的永久，但是有土地使用证，一般住宅70年，这一点跟海外的所谓永久产权的住宅压根就没啥区别，不过是一个每70年交一笔土地出让金，一个每年交点房地产税，至于国内目前在讨论的房地产税，在这里不讨论，不过我觉得应该是上海目前实行的房地产税这个性质的。）
数量上，我估计北京有整院的四合院（指目前产权性质上完整，四合院整院内无房管所的房本且全部产权人都是一家人），且占地面积大于100㎡的，大约还有千余套，装修好的不到500套，装修好的能称之为豪宅的大概200~300套吧，这个数量级。
（因为实际的豪宅四合院情况会涉及太多业主隐私，公开说不好，所以我只大家如果有兴趣、或者有比较关键的疑问的话可以私信聊天沟通，在这里不公开不针对性的评价某个院子，只单纯地聊聊四合院的整体现状、政策、建筑规范。）
四合院的一大限制因素就是建筑规范，限高6.5米（屋脊最高点），必须坡屋顶，地下理论上不允许挖，实际情况是根据市委的规划以及总占地面积可以申请，一般小院子是没戏有地下的，占地1000㎡，不影响市规划，不影响地铁、水系等，各种退线退完了，能申请个地下一层300来平米，地下二层简单来个几十平米就已经是皇天开恩了。
四合院在空间布局上一直是个比较大的问题，一般七架梁也不过4米多的跨度，更何况大部分是五架梁，这种空间尺度确实跟现代生活需要的比较脱节；其他设施也都是需要占地方的，更加加剧空间上的紧张。
举个实际点的例子，一个占地300㎡左右的四合院，一进或者小二进，3000多万的市值，正房一般三开间，两边外带多一个耳房，可以做餐厅、洗手间。那么，正房就是一进门一个厅，不到30平米，西侧餐厅，20来平平米，连接耳房厨房，东侧主卧，连接耳房洗手间，勉强能有个大衣柜，但是主卧面积也不过20来平米，这种主要的居室跟同市值的公寓比，真的是有点惨，没有点情怀真的受不了的。
当然了，部分四合院也有不错的结构，比如，有两连卷山顶，这样进深能有个9米的，这样的院子还不少呢。
另外就是停车库、各种设备所占的空间，这对公寓很简单，有整体的设备间，无所谓，但是对于寸土寸金的四合院来说，这会是很大的空间支出，很是麻烦。
一言以蔽之，四合院可以做出豪宅，但是价格和性价比真不是没有情怀的人可以接受的，现在利用四合院的话，更多是做成高端会所或者私人会所，这样才能赚回土地价值。


东城区：
故宫附近、南北池子：
TJY——别墅（合院）、平层
放心，我不会真的傻到在这个时间段谈论这个项目的，毫不犹豫怂到用缩写。
至于这个项目的品质问题，这项目做成这个样子已经是众多条件妥协的结果了，这种项目不是说想做多好就可以做多好的。


万科北河沿甲七十七号——平层
想来想去，东城区的开篇公寓还是用这个比较霸气一些，哈哈。先谈谈八卦吧，这盘的关系、交易过程确实比较错综复杂，身为王总女友的田女士其中贡献颇多，独得顶层大平层还是实至名归的，但是跟市面上的八卦不一样的是，这个顶层大平层不是全部顶层，而是一半顶层，该楼是平均分成两个单元的（内部叫东单元西单元），顶部大平层的户型（700多㎡）实际是一个单元的全部，而不是整栋楼的全部。如果大家有幸被这楼的业主邀请去做客，那么可以去顶层看看，顶层的大平层总共4户（8层2户，9层2户），其中9层有1户不出售，而是作为整栋楼的会所，确实可以在会所里看看故宫，尤其是下雪天，这种看北平的感觉比雪天站在鼓楼上看惬意多了。
这楼原本是一个职工楼，后来由凯德先获得，然后进行了改建，并帮助凯德获得了一个有含金量的房地产项目金奖后，由于销售上出了各种问题，所以在凯德手里未开盘，而是转卖给了万科，由万科来进行销售工作，终于在18年年初清盘（最后3户被同一业主团购）。
先谈谈数据，总户数25，层高4.2米，哈哈，户型最小的貌似是277？我记不太清楚了，主力户型是500多和400多那个，户型样式就是在知乎上被称为保龄球场的那种...其实还好的，尽管2层某些小户型在采光上真的有点差...这个层高配合南北径深，室内住起来确实感觉不是那么的温馨，但是作为会所、社交场所，那倒是极好的。由于是毛坯交房（仅样板间是样板间精装交房），我一直觉得这房如果按照克虏伯他家风格装修的话，虽然面积小一些，但是效果会很不错。
（插个广告：刚才说的克虏伯他家指的就是德国那个Krupp他家，他家位于德国北威州Essen市，从埃森中央火车站（Essen Hauptbahnhof）坐S-Bahn（往南走的S6号线），坐到Essen-Hügel就是了，所谓的Villa-Hügel就是克虏伯他家，欢迎各位游客来玩。如果这条广告效果不错埃森市政府记得给我打广告费啊~）
顺带，这里有样板间的详细大图介绍：
物业费高达30元/平米/月的万科最高端项目—万科北河沿甲柒拾柒号样板间设计价格上我就不说啥了，500多平米的毛坯交房1个亿出头吧，物业费不是网上传每平米30元，而是29.77元，每平米便宜了两毛三呢。比较好玩的是取暖费，因为层高高，所以取暖费收双倍面积的！
综合评价的话，这房子是当之无愧的真·豪宅，尽管可能大部分业主愿意拿这房子当做私人会所、私人社交场合来使用，虽然只有一栋楼，但是从物理数据上、从会所可以看故宫上等等方面上，这房子都是极好的。
PS：以后再有人嘲讽国内的房子层高不高，大家可以拿双倍取暖费的万科北河沿来使劲还击！

王府井、金宝街：
霞公府——平层
按照地理顺序，离万科北河沿最近的就是霞公府了。霞公府在一手销售阶段是和钓鱼台七号院同时代的，也就是快10年前了，到现在终于接近清盘了，不容易。其实霞公府总共就2栋楼，74户。
当然了，这么长的销售周期，肯定是有问题的，嗯，说这盘之所以提起钓七，就是因为这盘在策划上，就是各种对标着钓七的（可惜没有钓七优越的地理环境），尤其是价格。从初始售价到后来几次涨价，都是看着钓七的二手房调整的。
户型挺大的，从小400到500出头，在08年来说做了不少当时的豪宅标志性的东西，比如私家电梯厅、入门的十字厅，可惜地理位置限制太大了。园林小这个还算可以忍受，但是层高净高2米7米，实际装修完的净高不足2米6，这点是这盘的绝对硬伤，这层高什么概念呢？一般刚需房，90㎡户型，层高2米6，客厅面宽3米6就已经算宽的了，但是霞公府...6米5面宽的客厅配上2米6的层高，这感受你们想想吧，按照某看房客户的说法就是：这层高打兵乓球都不太够啊...嗯，任性的有钱人喜欢在天安门旁边花4000万买个房子打兵乓球，怪不得我国乒乓球实力如此超群呢。其他缺点的话，视野不是很好，因为旁边几栋楼都跟霞公府差不多高，采光方面不用担心，肯定是符合规范的。
其他方面基本都是豪宅标配吧，世邦魏理仕的物业，每平米18元，世邦的服务还是可以的。开发商和物业官方公开允许做会所等接待量大的社交场所，甚至公开允许开个店、开个公司当作办公地点啥的，好在设计上人流分流做得好，屋里基本不会吵。买这房子的人的想法更多是：在二环内挨着天安门有个400多平米的房子多好啊，所以可以忍受层高不足这个弊端。

贡院六号——平层
先说名字，这名字敢叫贡院，是因为旁边就是贡院旧址，也就是古代科举考试的地方。贡院六号的名声基本上就是北京豪宅市场中公寓豪宅的先驱、高房价、水准巨高的精装修交付、以及2000年开盘的每平米4万的房子！！！顶复户型更是6万/平米！虽然是到现在来看都是相当棒的精装修交付吧，但是2000年的4万啊！这是什么概念呢？2000年北京一般职工收入只有1000多，这还是效益很好的公司了，月薪1000不到的正经工作多了去了！
当然了，2000年4万/平米的价格对贡院六号伤害也很大，咱们来捋一捋。假如在2000年，您有600万，正好可以全款买贡院6号的150平米小户型，犹豫再三，这时您开始了比较。600万，一套贡院6号150㎡的小户型，或者...月坛（金融街西侧），75平米的职工房（建于80-90年代）60万，可以买10套。时光荏苒，到了今年2018年，买了贡院6号150㎡小户型的大哥，攒着手里市值1500万左右的贡院六号，看着当年买了10套月坛（金融街西侧）老职工房的哥们手里现在总市值9000万（大约900万一套），不由得感慨“早买早享受啊”！
当然了，其实这只是我们作为吃瓜群众的心理胜利法而已，实际上，假如一位业主真的在2000年以4万每平米的价格买了贡院六号，那么就算帐算到今天，他仍旧是赚的，他依靠贡院六号业主的身份，依靠贡院六号这极好的室外环境和室内环境，如果有哪怕很低的转化率的话，其收益都远远超过买10套月坛老房子的投资方案，这就是豪宅的特性。豪宅不仅仅是“宅”的房屋物理属性，更有精神属性和社交属性赋予其中，2000年买贡院六号的房子，获得的不仅仅是一套房子，更是一个身份，一个可以用到2010年的豪宅业主的身份。
贡院六号的房子，确实溢价有点多，不仅在宣传上，还有装修上（按交房年代，甚至到现在，都是很棒的装修），随着时代和社会的快速发展，10年之后也面临着被豪宅圈子所淘汰，但是这10年的身份是实打实的沉淀下来了。
从现在的角度上来说，这楼盘有着诸多大方向上的失误：
1.外立面、整体形状设计风格。贡院六号是按照北京会发展成类似曼哈顿的风格上进行预估设计的，所以很大都市，可以说是提前预估好了周边邻居的风格，保证自己能有个一直经典的外观，可惜...方向错了全毁了，北京并没有发展成曼哈顿，而是成了一个很有特色的城市，住宅日照给足，占地铺大；
2.装修占成本比例过高。毕竟是全进口的装修，从设计师到装修材料，再加上当年的汇率，这笔费用太高了，这也是目前这房子一个很尴尬的地方；
3.塔楼。这点就不多说了。
总结下来的话，2018年假如有人问我，买贡院六号当做豪宅值不值，那肯定不值，当高档住宅都有点勉强了。那在2000年呢？值，特别值，这可是21世纪头几年北京仅有的公寓豪宅啊。

贡院九号——平层
贡院六号在08-09年的续作，就在贡院六号西侧，本身也是08年奥运会用的楼的改造。鉴于贡院六号有不少算是失败的点，以及当时（08年）北京豪宅市场已经起来了，所以贡院九号在宣传上声音小了很多。而且其本身定位也没有六号高，所以九号就是个比较普通的高档住宅，当然了，很好的地理位置是不错的卖点。
没啥太大的亮点，但是定价和定位都很合理，贡院系列从此落下了帷幕。

东直门：
东湖别墅——平层、联排、独栋
估计很多人觉得东城区如果不算四合院的话，应该没别墅吧？哈哈，其实还是有的。那就是东湖别墅，一个最开始涉外的楼盘，现在也仍旧以宾馆业务、涉外长租为主，物业在小区管理上占有完全主导的地位。户型基本上就是联排，面积不大不到200~300，带个小花园，这盘算是90年代仿照美国房地产行业做的，完全是物业自持，可以经营酒店、公寓等，以及出售、出租等业务都通过物业。这盘位置上选择的是使馆区的东边，做的时候这附近不论是朝阳门还是工体都不是很发达，朝阳区的东二环到东四环还是职工家属院的时代，在当时算是比较鹤立鸡群了。
总体来说的话，这就是一个美式管理的，90年代苏州园林式小区。

NAGA上院——平层
一个小型的精品豪宅社区，3栋楼99户，位置在东北二环的那个角的里面，05年开始造势，07年前后开始销售，卖到2015年前后终于清盘，从市场的角度来说，NAGA上院基本上代表了一批相当一批那个时代不着急卖的豪宅的销售节奏。但是仔细来看的话，却又是另一番滋味了。这盘策划始于2003年，初始定位就是二环内的大面积的豪宅，按照当时的市场行情，该楼盘的楼型实际上都是塔楼，设计了6种基本户型（还有一个顶层大平层，1200㎡的，每栋一个共计三户），其中4个是一栋4户，另一种是一栋2户。搞笑的是...一栋两户的是南北分开的！也就是一户东西南朝向，一户东西北朝向，这俩还都是房本700的大户型！这种设计思路真是理解不能。这盘整体设计思路在2003年或许是可以的，但是到了2007年，北京的房地产市场开始全面进入板楼时代之后，就明显被时代淘汰了，这也是为啥这楼盘在07年之后去化率极低，因为远远比不上任何一个新出现的板楼豪宅的竞品，尤其是仅在咫尺的当代万国城/当代MOMA，尽管当代万国城的板楼径深有点大，但是，南北通透啊！
以现在的眼光和标准来看，这盘也是除了塔楼或者说房屋朝向这个弊端以外其他都仍旧是豪宅的水准，300多平米的三居室，卧室套间算上衣帽间洗手间也妥妥的够50㎡。景观上也不出彩，跟周边基本一样高，除了往北看公园。
这楼有些很有趣的八卦，比如，这盘当年找了成龙大哥来宣传，并送了成龙大哥2套608（加起来是一整层），然后房祖名就是在这里被捕的；比如，在方案阶段是有多种户型方案的，定了现在实行的方案后，建筑师并不是很开心，于是他就买了一套，然后重新装修为他设计的那套被开发商否决的户型方案...

当代万国城/当代MOMA——平层
在东直门外，一般当代MOMA（北侧）和当代万国城（南侧）是分开提的，但是实际上用地是一系列一起拿的，分成4个土地出让证，其中两块是住宅，1块商业（COCOMOMA+万国城8、9、10号楼），1块写字楼（现在的信德京汇中心）。
这俩盘交通算是很便利，但是并没有地图上看的那么便利，上机场高速、二环等实际上都需要绕一绕才能上，但是二环、机场高速的噪音是实实在在的能被听到。
先说当代MOMA，机场高速北边的那块地，08年世界十大建筑之一，与鸟巢、水立方一同上榜（话说08年年初我就是看到当代MOMA的效果图深受鼓舞，然后几天后脑子一热高考志愿报了建筑学（北京当年是先报志愿，锁死志愿后再考试））。这盘从设计的角度来说，整体的形态、空间的感觉确实很好，中间会所/电影院，空中连廊里有健身房/空中游泳池（健身房名字好像是叫云阶，从物理上来说也确实是云阶，在两栋楼中间的交通连廊上，属于半空中。我有恐高症，关于交通连廊的东西就不多谈了，反正设计上做的很好就是了），哪怕是北边的那些小山坡绿地都有设计的感觉。
当代MOMA室内的感觉也很不一样，是那种方方正正的块状空间，不少户型都有挑高等，有一定趣味，另外这盘可以拿来做商业/办公，毕竟这盘本身的模仿样板是SOHO。
当代万国城的话，嗯，有小区内的人工湖（当代MOMA中间电影院的其实是水面，很浅，万国城这个真的是湖，面积大还有深度），面积还不小，冬天还有野鸭来过冬！环境营造的还不错，其他户型啥的中规中矩，从100多平米的一居室到300多平米的都有，户型标准还是可以的，一居室小100㎡，两居室的140+㎡，大部分是大户型。
这俩盘现在看起来亮点并不多，尤其是现在的眼光来看，这进深和面宽的比例一看就是那个时代的，不少房间也很小。
万国城是一步步走过来的，一期刚盖的时候品质是不如海晟名苑的，从二期开始，户型标准逐渐高于海晟，才形成了现在的万国城。MOMA是在空间上下了大工夫，从而国际上都能获奖，万国城弄了当时看起来很奢侈的人工湖，在户型上做大，想要的效果就是让MOMA成为有未来感的高档住宅。两个社区的建筑设备也都很高级，08年的盘，在当年就直接用新风系统，后期的物业管理也很不错。可以说是10年前的豪宅标准引领者，现在虽然做不到引领标准，但是并不落伍，仍旧是有品质的高档住宅/豪宅。

使馆壹号院——平层
使馆壹号院的名气并不如它的兄弟北京壹号院名声大，这是开发商融创做的销售策略，实际上这俩楼盘是同时的，使馆壹号院在设计上更加单独一些，属于比较简洁的那种现代主义风格高端公寓，细节做的很多，户型上以180-270的三、四居室为主，使得最后的业主群体定位很集中，所以销售策略上可以更注重去化率，很快就清盘了；而北京壹号院则是一个系列里的作品，这点等到了讲朝阳区北京壹号院的时候再详谈。
这盘如果做房地产分析的话，并没有什么特别突出的地方，但是就是设计上做的很好、细节很多、建筑设备也做得很好、同时房地产定位、销售都做得很好的教科书般标准的高档住宅。
同时由于这盘的成功，融创一下子赚够了钱，在北京壹号院上的销售态度上就变得更不着急，反而有可能导向北京壹号院的失败。
虽然没故事，但是在建筑设计上做得成功，特别值得学习和借鉴。

海晟名苑——平层
一个2000年之后的老盘了，跟北边一点的万国城一期同时代，刚开始的时候还是比万国城强的，毕竟万国城一期是塔楼，而海晟名苑不仅在设计上采用当时比较流行的围合式小区（同时代棕榈泉也同样如此），而且户型也偏向于塔板结合的，4居室大户型则纯粹是板楼南北通透的。
结合海晟不错的地理位置、在当年来看相当优秀的社区环境、在当年不错的不错的户型设计，在02-15年的豪宅竞争不甚激烈的时代里，让海晟连续扛住了几次房价的下跌，跟新城国际一起被誉为抗跌盘的头牌。
06年开始，随着万国城2、3期的诞生，朝阳区东四环附近高档住宅的兴起，外加前几年使馆壹号院的诞生，海晟的地位略有下降，但是地理位置和社区环境的硬素质还是在的，让海晟的价格保持平稳。另外，海晟物业的泳池也算是个不错的吸引点，毕竟北京所有豪宅中，能从家里披着浴巾就舒舒服服走到物业泳池的盘就那么几个。

梵悦万国府——平层
写字楼改建项目，梵悦想把这项目做成公寓，但是目前手续仍旧没办完，不确定之后会是什么样子，甚至能不能卖都不一定，大概率是坑了。（顺带一提，16年之后已经没有70年公寓这一说了，凡是70年住宅，必须过日照规范，从这个角度来说，这盘已经没戏了）
户型上没啥的，就是一栋写字楼，中心旋转180°对称那种，3种户型，196㎡、244㎡、290㎡，定位偏商务。

安定门、地坛：
盛德紫阙——平层
前身是个商业/写字楼，经营不善后出售，改建的，在地坛的西北，以前商场的名字是“巨库”，有印象的小伙伴请举起自己的手！
这盘算是高档公寓吧，做的还不错，周边的环境基本上就是南边地坛，其他方向全是中央各部委、各种央企的家属楼。所以这边有大量的公园，几个家属院就配个有人工湖的公园，大的就有柳荫公园啊、青年湖公园啊等等！配套更是各种齐全，吃喝玩乐一应俱全，三甲医院、大型的体育馆、各种市重点区重点学校这边都有。但是，盛德紫阙的价格是比周边职工楼老房子低的...还低不少...价格很是公道。
价格公道必然就是有问题在里面的，比如：
交房日期被一再拖延；
精装修的交房标准实际上也降低了；
开发商遭遇经济问题，在未达到合同所约定的精装修交房标准下强行交房，这事比较恶劣了；
南边江苏大厦、中煤大厦基本上把景观遮挡的差不多了；
房龄本身比较老等等等等。
这盘大小户型都有，大户型在中间两个单元，小户型在两边两个单元，顶部也有顶复户型，挺大的，最开始的精装修交房标准其实还可以的（可惜后来交房时在精装修上做的一步步的文章了），总体来说算是开发商在努力够着高档住宅/豪宅的门槛吧。反正售价比旁边老房子还低25%左右，相对来说价格算是公道，但是层出不穷的各种负面问题，能不能让这盘顺利交付，很值得怀疑。

中轴国际-平层
感谢 @别管了 在评论区提醒我东城区漏了个盘：中轴国际，这盘确实是个很有意思，很有价值，同时还很硬的豪宅在此补上。
上文说到了NAGA上院的一部分朝南的房子可以观四九城的景观，可惜NAGA设计上有些先天不足，再加上地理位置也先天不足，所以能做到的房子不多和景观质量也有限。但是中轴国际在这方面则是绝对强项了。名字里的“中轴”就是真的中轴线，然后大户型，最小户型就跟宵八一样是450，大户型比宵八还大，600多，都是南北通透，南向景观那是正经的在中轴线的二环边上看四九城。
这房子为啥霸道呢？很简单，看看开发商是谁就知道了。新恒基、新鸿基、新中基这香港地产三叉戟可不是说着玩的，更甭提在1990-2006年这期间，华侨/港澳台地区的资本在大陆是多么的受推崇了，所以自然在这个时间段内能诞生出这样的楼盘。
当然了，大家如果去搜索，会发现一些很好玩的事情，比如这房子还有尾房，而且报价才12万，居然还是精装修交房，这是咋回事？嘿嘿，这报价其实是14年年中的，当年广渠金茂府不到8万，现在12万+。那年房地产受到政策调控降温，然后他们就撤了售楼处，不卖了，这样的操作挺正常的，比如当年的紫玉山庄也是，四期还有新房呢五期还没盖完呢，售楼处一关，不卖了。
当然，说说这房子的缺点，虽然是景观很好的房子，但是说实话交房的精装修标准有点低，跟同时代的竞争对手没法比，另外就是配套有点惨。唉，总体来说这盘其实挺遗憾的，虽然能诞生这么个盘，有很多的机缘巧合吧，但是最终也没能正常运营下去，尽管开发商确实有实力也有理由就这么不卖了吧，内部消化对他们来说确实极其容易，或者说，内部使用其实才是这楼的主要需求。

其他：
王府井、金宝街：
长安太和——酒店式公寓
在金宝街地区，至于这盘吧...某种意义上挺牛的，更准确来说是挺硬的，不太好用文字描述的那种硬，写出来可能会被和谐的那种硬，当然了，放心，也不是本回答会涉及的两个“违章建筑”那种硬，硬跟硬是不一样的。
户型是从小到大都有，基本按照豪宅标准，哪怕一居室最小也得70㎡那种，大部分一居室是100㎡左右的，200㎡左右是主力的户型区间，整体来说算是处于商务地区的酒店式商务豪宅吧。

西城区：
金融街（长安街北）：
中海凯旋——平层
西城晶华——平层
金宸国际公寓——平层
这三个小区离得很近，很多特性也比较像，就一起说吧。
金融街区域内的大户型小区/高档住宅就三个：中海凯旋、西城晶华、金宸国际公寓。都是00-08年的房子，都是板楼，而且...楼都有点长...中海凯旋和西城晶华的楼栋是带拐弯的，金宸有点长，而且，金宸有2栋塔楼，本身社区的定位就有点混杂，从职工的家属院到后来作为商品房出售，居住品质相对差点意思，当然了，地理位置是真的棒。
品质上中海凯旋>西城晶华>金宸国际公寓，无论从小区环境如何、小区业主构成、户型是否高档、还是实际的建筑质量，都是这个顺序，金宸在某些方面可以做到≈西城晶华。在通了地铁之后，同样在在地铁隧道上的中海凯旋会比西城晶华，恐怕中海凯旋会有更多质量上的直观的优势体现。
位置上的话，西城晶华对门就是政协礼堂，中海和金宸则是在辟才胡同/月坛南街上，这条街的地理位置是我觉得金融街那附近最好的一条街了，相对来说车流量不大，还去哪里都很方便。

官园公寓——平层


金融街（长安街南）：
天安国汇——平层
复地天赋——平层
为了方（tou）便（lan），把长安街南边这四个分成两组来说，这组每组的主要特性都差不多。
这俩都是单栋的，塔楼形式，复地天赋是纯住宅，天安国汇是下面mall上面住宅。下面Mall上面住宅这种形式如何，这个问题我会在海淀区的国悦府来说，不在这里说的主要原因是天安国汇还没开始正式入住和运营。不过，从我目前获得的资料和信息来看，天安国汇还是复制了一个国悦府的缺点的：mall和住宅的地下停车场共用、且还共用出入口...
这俩盘都位于西绒线胡同进去之后第一个十字路口，我挺喜欢这个位置的，尤其就是这个十字路口的，毕竟西绒线胡同47号就在这个十字路口的东北，这俩盘则分别是西南和东南（跑个题，西绒线胡同47号这个大院子很不错，之前是私家会所，具体名字和事迹大家可以去查，比如邓公在该院子（时名四川饭店）吃饭时说过的那句：不管黑猫白猫，能抓住耗子就是好猫。现在会所停业了，该院子开始转向为办公）。
这的周边环境上还是不错的，交通也还可以，地理位置唯一的扣分理由：长安街以南，尽管再怎么靠南也不过不到500米...南城北城本质上的分界线是宣武门崇文门那段老城楼，但是随着解放后长安街的地位不断提高，南北城在大家心里的分界线也就变成长安街了。
因为是新盘，虽然户型设计上属于塔楼里的高级公寓，朝向啥的不能看，但是设备上还都是不错的，从市中心高级公寓上来说也还算是位置和实际居住质量可以够的上高级公寓的标准。

北京尊府——平层
西单上国阙——平层
这俩都是金融街南、长安街南的有小区概念的住宅区，尽管...其实都挺小的，某种意义上跟没有小区也没啥太大区别，跟上面俩唯一的区别可能就是板楼和不止一栋了。
先说尊府，尊府这位置，作为一个好歹学过不少乐器和声乐的人来说，对这地还是有感情的，毕竟中央音乐学院后面嘛。尊府的中小户型其实属于城市中心地带的高级公寓这种感觉，跟上面俩一个门类，大户型才有板楼的感觉，好在面积上很宽裕，不至于说让整个社区显得廉价。
再说上国阙看到评论里有人说“看着霄八长大的”，不禁哑然失笑，因为这确实是事实啊，霄八确实十多年了。如果真较真的话，会发现，销售期超过10年的豪宅还是有不少的，比如之前提到的NAGA就差两年到十年，霞公府虽然还没到十年，但是按照目前去化率再撑两年到十年妥妥的，而我们现在的主角，西单上国阙，今年正好十年啦！之前也说到，NAGA在销售期后半段不受待见，主要就是户型和楼型已经被市场上淘汰了，而霄八就是自己单纯的捂盘，再捂几年没问题。上国阙在设计上算是不错的，撑住了时代的检验，之所以卖了这么长，还是在于自己的一些问题。首先是用地，早期的用地纠纷已经让上国阙付出了不少的代价，尽管后来摆平了，但是口碑上必然有影响（实际上这盘原计划09年开盘，被拖到了11年就是这个原因，甚至改了设计图纸）；其次就是用地有点小...离东西两边都有点近，对目标客群来说感觉并不是那么好；最后就是学区了，没捞到好学区，所以，唉。
综合来说，这俩盘虽然在金融街，但是基本被局限的用地给限制住了，尽管在户型上努力不少，但是仍旧有着不少缺憾，导致目标客群对这俩楼盘的价值认可必然是打了折扣的。

中信国安府——平层
一个藏在崇光SOGO背后的豪宅盘（主干道在SOGO西，这盘位于SOGO东），说实话，我很不喜欢这附近，SOGO现在算是基本黄了，等着接盘，旁边主干道宣武门外大街路西的那个大石头更是在设计审美让人无法吐槽，从风水上更是...宣武门可是西南门啊，西南方向的石头，这不是ein Stein in der Latrine么（因为话比较伤人，为了轻松愉快所以用其他语言说一下）...大石头南边的这片古建筑保护区，比棚户要好点，但是一直整治不利，光这片区域的建筑学意义上的改造方案竞赛都好多轮了，这么多年都没动过...唉，总而言之，这片区域在等待着新生中。
从中信国安府的设计上来看，这不咋地的面宽进深比，应该还是能看出来这盘有历史的，但是明明是近几年才盖好的小区啊。嗯，这盘，其实，是10年就开始设计了，设计上定型是在12年前后，只不过最近才盖而已。具体的拖延原因也就是用地了，曾经北京人都知道的庄胜陷入财政危机，然后这些地块作为最开始给庄胜SOGO的开发地块，就一直被搁置，最后被中信整体拿下。从确认地块到目前为止，这盘整整被拖了8年，从定型到现在，也有5年之久，当然了，现在仍旧没有预售证，这盘在北京巨能拖的豪宅盘里，可以拼得一席前二十的席位。
当然了，跟旁边同样的老盘上国阙相比，国安府在社区上应该还是可以有些优势的，毕竟单纯社区周边的地块产权清晰，从社区的角度上来说完全可以做好。

月坛、真武庙（金融街西）：
融泽府——平层
这片区域更精确的叫法是真武庙，是个有规模的家属院比较多的居住区，配套比较成熟，对于相当比例的北京孩子来说更熟悉的可能是在真武庙北边一点的南礼士路坐15/19路去儿童医院或者动物园。
相对于金融街的二环里面来说，这片实际上是更好的住宅区，首先离金融街近，离上班地点近，其次交通还算发达，直接上长安街或者二环啥的很方便，南边的水系在2000年前后就治理好了，不少人的记忆力应该还有2000年前后北京水系有游轮之后各种打广告请市民来坐船玩这事吧。
开发商是金融街房地产，这盘本质上是“融”字辈的开端，但是由于定位太高，所以开发商后来也就不谈及了。大户型、核心地段、业主均为顶层人士是这个盘比较重要的标签，实际情况也确实如开发商策划所预估的，基本造就了这盘成为北京真正顶层的精英人士所居住的盘，精英到了什么地步呢？物业看管比什么远洋lavie，泛海世家还要严格，房产的二手交易基本在熟人之间进行。链家当年成功做了一单，过程是这样子：一个新入职的顾问对这盘很感兴趣，于是想做，但是被保安天天轰，于是他站在更远处保安轰不着的街角，又找了几个志同道合的一起轮班，24小时站街，整整站了7天，终于第8天一个业主在他身边停下来，给了他机会，于是他成功的卖出了这盘自建成之日起，第一个由中介介入的成交，也是目前唯一一例，从这个侧面可见这盘的特质。
相比融泽府，北边的金融世家就相形见绌的多，但是临近融泽府这一个特点仍旧让金融世家提升了不少地位，虽然户型要小很多，定位实际上更偏向商务，但是凭借业主整体素质之高，成为了给融泽府打工的公司高管们不错的选择。
从长远来看的话，融泽府和之前提到的中海凯旋会是金融街地区独领风骚的豪宅盘，品质上中海凯旋更好一些，业主圈层上，中海凯旋也会渐渐超过融泽府，最后这些都会在价格上得以体现。


金融世家——平层


陶然亭：
耕天下、朱雀门——平层、独栋
一瓶——平层
这俩盘本来想分开说的，但是写了写，发现还是一起说会比较好玩一些，毕竟这俩盘在一手销售期是互相竞争的对手。
先从朱雀门开始说起，朱雀门是耕天下的二期，耕天下一期03年建成，在朱雀门东南，离得很近。开发商在耕天下一期就想做高档住宅，尤其是当时还没有7090政策，南城盛行大户型，100~180㎡的户型是当时的主流，耕天下于是更近一步，就做了相对周边户型更大（100-360㎡）的耕天下一期，结果反响并没有达到预期，户型大是大了，不少数据上也显得也挺高档，借助先农坛和陶然亭也有了不小知名度，不低的物业费更是让大家认识到这盘的100㎡户型不过是意思意思而已，楼盘质量也行物业管理也可以，但是结果下来认可度总是离期望差点意思，到底这点差距究竟在哪里呢？
不甘心的开发商于是在二期，也就是朱雀门上下了更大的功夫。
首先是名字，挨着先农坛，叫耕天下，是不是有些小气呢？改，要面向更大的人群和市场，有更大的情怀，叫“朱雀门”，虽然白话是“南门”（南朱雀），但是听起来就是上档次，高端路线走出了第一步；
第二步，顶层全部变成复式大户型（主要设计目标是为了让客厅有挑高）。之前耕天下的顶层复式（其实不过是第5、6层）挺受欢迎，也挺有档次，这下朱雀门所有顶层都是复式，再加上不少叠拼户型，最重要的是，还弄了6栋独栋！二环内的独栋啊！（多说一嘴，这几个独栋预售时才500万（房本631.78㎡，2004年预售，2006年正式对外销售）！现在基本1.5亿以上了。），这样户型也很高端了。当然了，毕竟社区怎么样，规划说了算，社区名义最小户型164，但是为了凑足户数，也弄了一栋楼；
第三步，外立面上继续下下功夫，提升高档的感觉。这个虽然每个人都有自己的看法，这一点上我是觉得朱雀门对比耕天下来说还是很成功的，立面明显规整有序多了。或者说同时期对比，想想朱雀门同时代的西城晶华、新城国际、CLASS或者那一大堆臃肿的塔楼豪宅，朱雀门虽然因为二环限高有一定的劣势，但是立面的审美我觉得是经得起时间考验的。或者更准确来说，楼型相同年代相同的朱雀门和果岭里CLASS，这俩大家可以对比对比；
第四步，做一套专属商标UI，虽然这个在当年算是一个很有趣的豪宅项目的趋势，前辈贡院六号、同辈CLASS都做了，但是实际上做了的其实也不过只有几家，读者们可以自行找一找，当年的UI整体水平都有限，相对来说朱雀门这个是豪宅商标UI里的平均水平以上了。
回过头再来说说一瓶，一瓶在基地上的优势是巨大的，这可是一个04年的钓七的水准啊，而且限高问题还解决了，也就是可以制造大量的湖景房，简直美哉。可惜啊，户型定位的不够高，主力户型区间虽然是品质可以的大面积三居室或者大面积两居室，但是这些是撑不起来一个豪宅生活氛围的，特别是在业主的消费能力这一点上，所以慢慢变成今天这样一个景观不错的大房子，也是情理之中了。综合来说，我这盘就是一来开发商观念和经验不足以支撑他们开发豪宅，二来也没动太大心思做。包括之后该开发商的一瓶·四合院（一瓶·八斗）也成为了一个虽然占有良好的地理位置，但是做的和宣传的差距比较大的楼盘这样一个失败典型。
从价值上也很好的反映了一瓶略尴尬的地位，同为湖景房，钓鱼台七号院6层（或者是5层）能享有玉渊潭湖景的房子，在单价上能比5楼以下的再高出2-3万。但是一瓶就算有着这么好的竞争优势，单价依然低于一街之隔但是没湖景的朱雀门，勉强高于耕天下。可见凭借从外观立面、户型、社区管理上投入心思的朱雀门来说，一瓶这个邻居在豪宅上不够格。

中华家园——平层
这盘在大观园（当年为了拍红楼梦盖的）的西边，西城不动产登记机关的南边（之前是宣武区的），楼盘有年头了，网上查的资料是03年，从名字上看就有很多有趣的点，从名字到楼盘的各种特性，我挨个说吧。
名字能取的这么炸裂，很简单，开发商是集体所有制的，之前属于宣武区的，现在是西城区的，正经八百的100%股份由政府持有，只不过经营独立。第二点是当年太早了，2000年之后没几年，所以能取这样的名字，现在就不要想了。第三点是...这小区大门的牌坊，以及阳台用的汉白玉栏杆...
这盘在做的时候，是按照高档住宅做的，甚至可以说是准豪宅，想想贡院六号、NAGA这样的塔楼楼型，中华家园是板楼、南北通透一单元两户两部电梯、人车分流（尽管小区不大）等等也算是很不容易了。户型上也还不错，四居室245，五居室285，六居320，很富裕的面积了，而且卧室全部朝南，这点很好（好玩的是，这盘的户型和楼层平面图颇有朝阳公园那个骏豪阿玛尼（比中华家园晚生了13年）的神韵啊），室内净高小3米也还可以。
按照当时标准很好，建筑施工也还不错，不过这个汉白玉栏杆...唉，当年的审美啊。
还是说说这盘为啥现在这么便宜呢，这盘名义上二环内，但是是西南角，按照四合院的老规矩，西南角的一般是厕所，风水上先扣一分；南城，再扣一分；周边买卖个房子挺方便（出门左拐就是买卖房产的不动产登记大厅），逛公园也可以，出门直接进大观园（别看门票贵，但是公园年票包括），但是想去大点的超市就有点惨了，略远，其他的生活设施也都略远，不那么便利，扣一分；南边佑安医院、首医，在风水上再扣一分，等等。
最奇葩的扣分项是我必须要单独另起一段说的，但凡是豪宅、高档住宅，其安保一直都是很重要的因素。从最简单的表面功夫来说，像中华家园这种1-2层的住家还装防盗网的高档住宅级别的平层公寓，全北京貌似就这一家吧？虽然本质上是因为用地有点太小了，设计上楼栋没有退用地红线，所以为了安全不得不1-2层装防盗网，但是，装了就是装了，惨啊。由此可见，亲爱的开发商大哥，千万不要觉得自己硬或者因为抠门，不退用地红线，看看，中华家园就是最好的例子，200-300+户型组成的高档住宅小区，没退用地红线，1-2层不得不装防盗网，多影响居住品质，从而严重降低市值啊！

德胜门外：
中骏天宸——平层
中骏天宸能有这片地算是很不容易啊，这附近基本很难拿到新地块的，这块地其实也是某央企的地，然后剥离给下属公司，这个下属公司的财产就一块地，接着中骏直接购买整个公司获得地块，重新申报变成房地产项目。这样的地块不是走政府的地皮拍卖，而是就是公司固有财产，直接购买公司股份获得地皮，北京这样的地块还是有不少的，基本都是在2000-10000㎡左右的占地面积，如果做也只能做成类似中骏天宸这样的项目。
产品上没啥好多说的，东西通透的户型小一点，南北通透的是大户型，外加一堆办公室开间，常见的产品设计手法。

丰台区：
宋家庄：
北京金茂府——平层、别墅
宋家庄这片地区可能是最近10年北京发展最快的地区了，这里大量的板楼塔楼在90年代就已经成型，算是方庄的继续外扩地区，但是10多年前，北京地铁5号线刚开通的时候，宋家庄依旧很让人自发的拒绝去那边，一来这地方很多户型是小户型，那种一居半的，住起来很不舒服。二来交通也太惨了，道路狭窄，小区里更狭窄，剐蹭很频繁，那会全北京估计也就住在宋家庄的人觉得车子剐蹭是小事了。
但是这些情况同样也是很好的发展契机：第一是这地方的居住人口，很多都是从事个体经营或者私企的中高层领导，他们是很有在生活品质方面向上的动力和决心的，当然，在住房决策方面，这些人当中肯定会是更大的比例直接搬家到更好居住条件的地方，但是他们的需求确确实实为本地提供了更值得被注意的价值。


鲁能钓鱼台美高梅别墅——别墅

丽泽、菜户营、北京南站：
中国玺——平层、别墅
昆仑域——平层、别墅
佑安府——平层、别墅


懋源璟岳——别墅


玺萌壹号院——别墅
玺萌公馆——平层

丰台：
钓云台——平层
葛洲坝中国府——平层、别墅

六里桥、北京西站、西局：
紫辰院——平层
龙湖西宸原著——平层、别墅
泰禾西府大院——平层
融府——平层、别墅


园博园：
园博府——别墅


西红门、新发地：
泰禾金府大院——公寓、别墅


京开高速沿线：
鸿坤林语墅——平层、别墅
兴创屹墅——别墅


南宫、云岗、王佐：
领秀翡翠山/翡翠墅——平层、别墅


石景山区：
八大处山庄——别墅
石景山区在近现代的房地产开发上长期只有两家公司，远洋（中远）和首钢（金隅），在90年代之前，大部分的职工家属院是由首钢建设的，90年代之后，中远站了出来，获得了古城以东和八大处地区大量的房地产开发项目，逐渐击败京汉旭城等竞争对手，走向壮大。
远洋这段时间在石景山为了五里春秋（本回答不讨论五里坨三个项目，哪怕有叠拼，但是品质不足以追上高档住宅）打的广告叫“一座远洋，半个石景山”，也确实如此，石景山略微好一点的项目大部分出自远洋之手。
八大处山庄对于远洋来说可以说是很值得纪念的一个项目了，虽然并不是项目主导，只是参与早期开发和建设，后续基本移交给了八大处公园，但是这项目好歹为远洋带来了做别墅的一些经验以及当年的一些房地产和建筑奖项，某种意义上也算是远洋第一个别墅项目了，尽管之后就断代若干年吧。
八大处山庄也是一个有点隐蔽的盘，其本身算是公园方面开发的，所以位于公园内，当然了，这公园就是八大处公园，国家级公园景区，公园内的寺院供奉佛祖指骨舍利的（宗教部分和公园部分实际上不是一起的。顺带多说一句，石景山有两大民间组织，一个是八大处灵光寺，十万居士；一个是香山杏林苑，十万抗癌协会会员，虽然香山在海淀区）。这盘并没有任何的对外销售，就清盘了，也就是说，业主其实是被邀请来的。
其他也没啥好说的了，能住进去，本身就已经是殊荣了。从居住的角度来说，公园地产是实实在在的，这片地区其实不算偏远，毕竟挨着军区，但是整体上来说还是差了一些。学区一般，八大处这一套吧，一直是石景山拿得出手的学校里的最后一名，比上不足比下有余。

远洋天著春秋——平层、公寓
远洋在石景山真正操刀的第一个豪宅盘，联排双拼和平层，平层还是有点意思的，二期204平方方正正一个豆腐块，要不是后来中海寰宇天下（刚需和改善型楼盘）出了个更神的170户型，这204平层就会是石景山18年新房最好的户型了，实际上也只是在性价比上低于寰宇天下的170。
当然了，要真论好户型，天著春秋自己的一期240平墅更棒，16年开始卖的，货真价实的平墅，上下这一溜就三户，每户都是自己的电梯（三部电梯互相错位，每家都用自己专门的，也就是一个单元每层两户，总共6户，中间核心筒一部电梯加起来6户7部电梯），还有自己的花园。到目前（2018年年底）为止，全北京这样的平墅户型（非叠拼或复式，就是完全在一层铺开的平层，相当于比叠拼或复式更豪一档）就三个小区有，从面宽进深比由大到小排列分别是：中国玺、远洋天著、远洋天著春秋。（我可能会在另一个问题里详细介绍和说明这个问题）
这块地有很多好玩的冷知识：
首先，这块地之前是军区门口的村落，而且，出了个很传奇的人物叫白宝山，哈哈哈，就是悍匪那个白宝山，尽管如此，这片地其实是个特别和平和安定的地区，毕竟军区门口啊，连小孩子打架都是跑到五里屯去打的。当然了，现在整个村落都拆完了并回迁到更靠南的刘娘府去了，以后远洋天著春秋估计会是个巨安静、安全的地方了；
其次，远洋天著春秋门口的地铁技校，里面有个地铁站，编号102福寿岭站，也就是1号线在始发站苹果园之前的站，每天仍旧有班次，用作地铁技校的班车；
这片地西、北、东偏北都是山，南边有个永定河引水渠，从风水上来说是个小的太师椅地形，啧啧；
从西边上山，也就是有着明代壁画的法海寺那边走，可以走到八大处里面，达成逃票的效果，我也不知道我为啥要在介绍豪宅里说逃公园门票这种占小便宜的事，哈哈，下山时记得补票啊；
天著春秋的双拼还是挺受欢迎的，一下子买两套变独栋的业主还是不少的，虽然燕西台、西山美庐之类的西山别墅离这里并不远，但是石景山人更习惯把天著春秋认为是周边这一带里唯一有档次的小区，燕西台、西山美庐在心理上的观念会觉得很远。
总体来说，这盘是石景山地区目前唯一一个质量上还不错的准豪宅盘。

茂华璟公馆——平层
草稿里写了删删了写的一个楼盘，本质上这楼盘算是还不错的高档楼盘的，甚至可以说是石景山在2005-2018年唯一的豪宅盘，物业费足够彰显品质的，居住密度不高，周边配套挺多挺全，交通也很方便，但是这盘有个很大的硬伤啊，在用地上：这片地用地是特钢的工业废料回填用地。
但是还是决定收录这盘，一来这盘确实品质到了，确实最最起码也是个高档住宅，各方面也还凑合；二来开发商在之前的项目就是太阳宫地区的UHN国际村，虽然就是个改善型盘，还做得不咋地，但是好歹也是做完改善型住房再做高档住宅，也算是有经验上的继承关系；三来虽然当年盖完之后因为地陷差点塌了，轰轰烈烈的全石景山都知道了，但是回填做的还可以，到现在一直安然无恙，目测会继续安然无恙下去；四来这片用地在盖楼的时候刚好是过了土地封存期了，理论上也不会有那么多的事；第五点，最最重要的一点：这盘不少业主就是特钢的领导，那些炼钢废料当年就是他们埋的，现在他们住在他们亲手埋的废料上面，这样我们吃瓜群众的心里的顾忌会好一些，毕竟人家干活的都不怕。
这盘还是以大户型为主的，神户型更是有，而且很霸气，一栋就一单元就一户的360°户型，大四居和大五居，分别是18米面宽14米进深和22米多面宽12米进深，各自30户，空间尺度上不是那种特别的豪迈，但是高档还是称得上的。
当然了，从价格上来看，这个废料回填的土地以及被吐槽的施工质量还是导致价格上不去的最大问题，毕竟这盘从设计时的限高、竣工后的回填等无一不在提醒着人们这片土地下面有什么（主要是炼钢的废硅锰料、矿石渣）。


海淀区：
三山五园、西山别墅区：
颐和原著——别墅


绿城北京御园——平层、别墅


香山清琴山庄——别墅


西山美庐——别墅


燕西台——别墅
香山清琴麓院——别墅
西山美墅馆——平层、别墅
檀香山别墅——别墅
御墅临枫——别墅
自在香山——别墅


中间建筑——别墅（科研用地，40年）


诸子阶——别墅


Wehouse——别墅
汤泉逸墅——平层、别墅


紫金长安——平层
乐府江南——平层
在正式谈及这俩盘之前，先说一下，这两盘不属于豪宅，也不太够的上高档公寓，但是这俩盘的定位又比改善型住房要高，居住条件距离高档公寓很接近，所以特地聊一聊这俩盘。

玉渊潭、西钓鱼台：
钓鱼台七号院——平层

缘溪堂——平层

西钓鱼台嘉园（新开了一手盘，叫西钓鱼台御玺）——平层

国悦府——平层

琨御府——平层

名仕花园——别墅

人济山庄——平层
这盘很老了，按照现在标准来算，也就是凭借稳定的小区环境可以当做一个改善型住宅，距离高档楼盘是有差距的。但是吧，这盘故事多啊，什么当年的空中花园、李天一用银枪处等诸多事件的发生地，所以特地说一说这盘，来皮一皮。
中海紫金苑——平层

万柳：
万城华府——公寓、别墅

万柳书院——公寓

万泉新新家园——公寓

碧水云天——公寓
光大水墨——公寓

西北旺：
西山壹号院——公寓

万科如园——公寓

西山华府——公寓

首创天阅西山——公寓


（超大施工量，预计全部加起来会谈及超过300个楼盘，未完待续）
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
板凳
bluekittyy 发表于 2021-12-5 05:35:50 | 只看该作者
 
北京豪宅项目103个

篇幅有比较长，建议先收藏
这几年，北京楼市颇为不安生。全国楼市跟紧北京这个风向标，纷纷开启“5限时代”,即:“限购、限贷、限价、限售、限商”，各类政策把楼市五花大绑，让房企如赶赴刑场，如烈火烹油。有人说生不如死，也有人在享受这欲仙欲死。
即使是相对稳定的高端住宅市场，也风起云涌，有了波荡。
被地价吹胀起来的房价，让原来的住宅成了“豪宅”，成为“被豪宅”。土地指标、产品打磨、社区品质依旧是不变的“中国芯”，经过包装展示之后，就成为勇敢豪迈的“豪宅”。就例如皇城根边上的胡同大杂院，它既是“豪宅”也不是“豪宅”，是豪宅是基于它的地理位置所导致的房价，不是豪宅可能就是大冬天还得冷着屁股跑到外面去上公共厕所吧。
基于以前房产经纪人的身份也帮不少客户成交了满意的豪宅项目，今天好好整理了在北京称得上豪宅由二环到五环外的100个豪宅项目来细细观赏，看看自己手里握了多少钱买下一套。
项目是根据北京环线及区域做整理
（PS：有朋友私信建议我拉个群交流买房经验，所以我拉了一个群希望能帮助到刚需朋友们，中介勿扰，面斥不雅。微信：malimai2020 备注来意，通过好友后统一拉群）
二环内


  • 东城：A王府井商圈（万科北河沿、霞公馆）

1. 万科北河沿
1. 地理位置：北京市东城区北河沿大街甲77号
2. 均价：21.83万/㎡
3. 总价区间：5000千万起
4. 交通：北侧紧邻中国进出口银行， 交通便利，临长安街、北河沿大街、平安大街三条主干线
5. 优势：万科·北河沿甲柒拾柒号，择址东城区北河沿大街西侧，营造国典正宅格局，面景山、观紫禁、揽白塔，遥望CBD，毗邻古老中轴线，是座落在北京人文中心区域的文化艺术大宅。作为万科TOP系作品，万科·北河沿甲柒拾柒号不仅翘首皇都俯瞰紫禁城全景，更在礼序空间等产品筑造方面追求卓越的艺术品质，传承渊源的国学文化。

第1张图片

位置图

第2张图片

实景图

2. 霞公府
1. 地理位置：北京市东城区霞公府街3号
2. 均价：13.28万/㎡
3. 总价区间：5999-7199万
4. 交通：从社区出来240米就是长安街，距离天安门900，距离东二环2.5公里，交通便利。名副其实就住在天子脚下。
5. 优势：霞公府位于北京饭店西端，东望王府井大街、南至霞公府街、西接晨光街、北邻大纱帽胡同，雄踞于内城皇极之地，执掌中国现代豪宅风骨。居于此，既可背枕故宫的恢弘美景，亦可瞬间畅享王府井大街的繁华万象。无论是奢享高端文化休闲、品味绝佳美食，还是选购全球精品，均在咫尺。

第3张图片

位置图

第4张图片

实景图


  • 西城：A金融街商圈（西城晶华、中海凯旋）
3. 西城晶华
1. 地理位置: 北京市西城区金融街太平桥大街8号院
2. 均价：17.17万/㎡
3. 总价区间：1094-6000万
4. 交通：距离二环700米，距离长安街1公里。
5. 优点：附近学校有实验二小幼儿园、洁茹幼儿园、新京畿道幼儿园,北京8中、北师大附中、159中学、141中学、黄城根小学、宏庙小学、三十五中学,中央音乐学院、首都医科大学,教育资源还是挺丰富的。相比周边二手房，这个价格还是比较有优势的。

第5张图片

位置图

第6张图片

实景图

4、中海凯旋
1. 地理位置：北京市西城区金融街太平桥大街98
2. 均价：20.04万/㎡
3. 总价区间：2500-7300万
4. 交通：1号、2号、4号线辐射周边700米内均可到达，地面交通四通八达39路、477路、47路、46路、7路、夜36路等

第7张图片

位置图

第8张图片

小区实景


  • 南城：A陶然亭商圈（朱雀门）
5. 朱雀门
1. 地理位置：北京市西城区太平街8号
2. 均价：14.43万/㎡
3. 总价区间：1094-6000万
4. 交通：距离南二环800米，地铁4号楼陶然亭站800米
5. 设计特点：朱雀门建筑设计一反重门叠户的“传统”规划樊篱，从历史的永恒感引发出对建筑立面表情的思考，用现代建筑材料绘制成层层叠落的城墙效果，并将光学原理应用于建筑设计中，创造出外观深邃、沉稳、大气的秩序感、雕塑感、安定感。
在室内设计上，朱雀门盛邀具有全球影响力的室内设计大师梁志天先生亲自主持，将更多的设计元素融入于极尽奢华的装饰中，让业主像王公贵族般真正感受到高品质、高品位的现代生活。

第9张图片

位置图

第10张图片

实景图

二环到三环
东城：

  • A安定门商圈（盛德紫阙）
6. 盛德紫阙

  • 项目视频
盛德紫阙会所 延时摄影_腾讯视频2. 地理位置：安定门外大街86号
3. 均价：10.23万/㎡
4. 总价区间：2900万起
5. 交通：小区东边730米（出自百度地图）便是5号线和平里北街地铁站，南边步行990米（出自百度地图）就是2号线安定门地铁站，小区西门就是蒋宅口公交站
6. 设计特点：盛德紫阙以故宫旁独有的建筑形态，以“放空全裸，欲遮还露”的大胆设计理念，充分利用建筑、水与光、林与石等自然要素，以艺术的气息延伸设计。

第11张图片

位置图

第12张图片

实景图


  • B东直门商圈:（NAGA上院，当代MOMA，当代万国城，使馆壹号院）
7、NAGA上院
1. 地理位置：北京市东城区东直门内大街9号院
2. 均价：9.37万/㎡
3. 总价区间：2700-9799万
4. 交通：紧邻东直门交通枢纽和机场高速
5. 设计理念：Naga上院整体规划遵循新都市主义城市机理，将东方古典庭院美学、天人合一的居住理念，与现代简约建筑手法有机融合，独创京城“三颗黑珍珠”建筑墨韵，以黑、白、灰为主色调，内敛不张扬。立面简洁大方，通体使用意大利珍稀石材，经1500度高温，23道工序研磨细制，历久弥新。

第13张图片

位置图

第14张图片

实景图

8、当代MOMA
1.项目视频
北京东城区当代MOMA_腾讯视频2. 地理位置：北京市东城区香河园街1号院北区
3. 均价：11.44万/㎡
4. 总价区间：1000-5445万
5. 交通：距天安门9公里，东二环迅达全城，迎宾国道直达机场，毗邻东直门交通枢纽，地铁2号线、13号线东直门站；机场快轨；18、966、44、820、123、606、106、915东东直门站等30多条公交线路，商务生活出行便捷。
6. 特点：明星最扎堆儿的当数“当代MOMA”，基于靠近机场高速但是又在市中心，因为明星是机场的常客。这里既有宋祖英等老牌艺术家，又有陈坤、周迅等成名演员，还有歌手李宇春，当红鲜肉吴亦凡。

第15张图片

位置图

第16张图片

实景图

9、当代万国城
1. 地理位置：北京市东城区香河园街1号院南区
2. 均价：10.89万/㎡
3. 总价区间：610-3485万
4. 交通：地铁2号线、13号线、机场快轨，三轨交汇。2.紧邻机场高速及二环，出行便利。

第17张图片

位置图

第18张图片

实景图

10、使馆壹号院

  • 项目视频
使馆壹号院1_腾讯视频2. 地理位置：北京东城区香河园路3号
3. 均价：15.14万/㎡
4. 总价区间：2500-5000万
5. 交通：2号线、13号线、机场快轨三线交汇处，紧邻东直门交通枢纽站

第19张图片

位置图

第20张图片

实景图


  • C工体商圈:(光彩国际)
11、光彩国际
1. 地理位置：工人体育场西路18号院
2. 均价：83952元/m2
3. 总价区间：1700-3800万
4. 交通：地铁：2号线、6号线、10号线、机场线
公交线路：101电车、109电车、110路、112电车、113路、115电车、118电车、202夜班、208夜班、406路、416路

第21张图片

位置图

第22张图片

实景图

西城：

  • A：西直门商圈( 紫御府，金地华著 )

12、紫御府
1. 地理位置：北京市海淀西外太平庄村54号
2. 均价：11.27万/㎡
3. 总价区间：2400-9300万
4. 交通：交通四通八达，东侧有西直门交通枢纽，气象路的整改目前尚在规划中。
5. 特点：紫御府力邀与贝聿铭先生一起合作香山饭店的檀馨女士来此理园。听香、看舞、曲院、风荷，委婉含蓄的中式林园之美， 在檀馨女士理治之下，更显意境深远。室内园、庭园、外园、径园，四园参差相接，从长河至居室，一路曲径微花。为确保高端住宅的纯正血统，每户面积在330—600平米左右，限量严选，仅供150席。

第23张图片

位置图

第24张图片

实景图

13、金地华著

  • 项目视频
金地华著形象宣传片_腾讯视频2. 地理位置：北京海洋馆北门西200米
3. 均价：12 . 7万/㎡
4. 总价区间：5000万起
5. 交通：轨道交通：13号线大钟寺站，知春路站、10号线知春路站，西土城站
6. 特点：金 地华著，位于北京西二环，一共仅有50席。这是一个由周光明、葛亚曦、朱彤云三位大师联合筑就的东方美学作品。周光明先生将体悟多年的公共艺术空间美学， 倾力于打造该项目居住空间的东方艺术品位；葛亚曦先生更是将潜心多年精研的美学品位，将骨子里的东方情怀在金地华著上演绎成当代的艺术居住作品。

第25张图片

位置图

第26张图片

效果图


  • B：西钓鱼台商圈（钓鱼台七号院，缘溪堂，坤御府）
14、钓鱼台七号院

  • 项目视频
中赫钓鱼台七号院 传统开启新的传统_腾讯视频2. 地理位置：北京市海淀区东钓鱼台7号院
3. 均价：20.2万/㎡
4. 总价区间：5499万起
5. 交通：紧邻西三环、门前阜成路交通便利
6. 特点：中赫集团从一开始就走了一条高端路线，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，做地产中的“劳斯莱斯”，是外界给它的标签。它所开发的“钓鱼台七号院”，曾经在2011年开出高达每平米30万元的售价，直接戳爆北京顶级豪宅的天花板。演员宋丹丹居住于此。

第27张图片

位置图

第28张图片

实景图

15、缘溪堂
1. 地理位置：海淀区玉渊潭南路11号院
2. 均价：10.8万/㎡
3. 总价区间：2849-5500万
4. 交通：地处二、三环之间，邻近地铁1号线公主坟站，公交车414、613、32到柳林馆站下。
5. 特点：缘溪堂建筑由故宫红质感外立面配以玻璃幕墙及铜色金属装饰条组合而成的现代幕墙，三栋独立纯板建筑均为22层，21/22层则是为名流人士量身定做的Pethouse户型产品。首层专门设计层高7.2米的通透大堂，并设有会议室、休憩室等功能，给客户提供休闲。

第29张图片

位置图

第30张图片

实景图

16、京投银泰琨御府

  • 项目视频
琨御府2019宣传片_腾讯视频2. 地理位置：蓝靛厂南路与玲珑路交汇处西北角, 玲珑路9号院西区
3. 均价：9.4万/㎡
4. 总价区间：1200-3000万
5. 交通：地铁：项目邻近地铁6、10号线，慈寿寺站下车即到；
自驾车：西三环可行至紫竹桥出口出，南行400米右转驶上玲珑路，沿玲珑路行驶800米北转上蓝靛厂南路，沿蓝靛厂南路行驶200米左转，行驶200米即到
6. 特点：琨御府得名于昆玉河，DDON•笛东以“珑”为景观主题，传承浓厚的中式情结，演绎皇家造园的景观理念。景观设计的灵感来自于京剧“舞台”，将京剧“舞台”转换到景观的展示体验空间。通过“舞台”的构思，展示“珑”文化景观的独特景观质感，运用起承转合的概念来串联不同空间，给人丰富美好的情境体验。

第31张图片

位置图

第32张图片

实景图

三环到四环

东城：

  • A：西大望路商圈( 广渠金茂府，万科蓝山，鸿坤花语墅，山水文园 )
17. 广渠金茂府
1. 地理位置：北京市朝阳区广渠路15号院
2. 均价：14.79万/㎡
3. 总价区间：3600万起
4. 交通：两横三纵五条主干道，南侧广渠路，东侧东四环，西侧西大望路、东三环路，北侧百子湾路等，距离金茂府都非常近的主路。
5. 特点：从2011年首开，广渠金茂府连续两年稳居北京住宅的年度“销冠”，20个月销售额达到100亿，成为北京豪宅市场销售的奇迹。

第33张图片

位置图

第34张图片

实景图

18. 万科蓝山
1. 地理位置：朝阳区南磨房路3号院
2. 均价：9. 2万/㎡
3. 总价区间：1300-3499万
4. 交通：紧邻四环主路，南侧南磨房路

第35张图片

位置图

第36张图片

实景图

19. 鸿坤花语墅
1. 地理位置：北京市朝阳区西大望路42号院
2. 均价：10.94万/㎡
3. 总价区间：1340-3500万
4. 交通：大望路、东三环、东四环
5. 特点：在小区边上就有鸿坤集团投资建立的私人美术馆鸿坤美术馆。鸿坤美术馆迄今已收藏艺术品上百件，其中包括林风眠、徐悲鸿、赵无极、吴冠中、靳尚谊等现代主义大师佳作，也有刘小东、曾梵志、刘炜、方力钧、刘野等当代艺术名家的经典作品。平时步行即可到达随时感受艺术的熏染。

第37张图片

位置图

第38张图片

鸿坤美术馆

第39张图片

鸿坤美术馆

第40张图片

鸿坤美术馆

第41张图片

鸿坤美术馆

20. 山水文园
1. 地理位置：北京市朝阳区弘燕山水文园
2. 均价：11.4万/㎡
3. 总价区间：1300-7499万
4. 交通：山水文园”横贯东三、四环，邻近东长安街，是出入京沈、京津塘高速公路和北京经济技术开发区的门户，到CBD核心区只需3分钟，到北京火车站约10分钟，到首都国际机场也不过20分钟的车程，且均无“红绿灯”困扰，即使在上下班的高峰时间亦出行各地快捷方便。
5. 特点：“山水文园”位于北京东三环华威桥畔，是由加拿大LVC国际投资集团投资策划，以世界上最适宜人居住的城市——加拿大温哥华的环境指标为蓝本，根据北京的地质、气候和人文特征打造的大型绿色生态社区。地处150万平米市政绿化带工程腹地，连接着规划中投资十亿元、占地50万平米的华侨城主题公园及港商郭鹤年投资的二十七洞高尔夫球场，规划中的奥林匹克场馆。

第42张图片

位置图

第43张图片

效果图


  • B：CBD商圈（世贸国际公寓，御金台，首创天禧，禧瑞都，金地国际花园，樊悦108，银泰中心，富力山，富力十号）

21. 世贸国际公寓
1. 地理位置：北京市朝阳区光华路甲9号
2. 均价：
3. 总价区间：1750-6300万
4. 交通：东侧距离10号线金台夕照站800米，南侧距离1号线永安里站7500米，北侧距离6号线东大桥站950米。
5. 特点：世贸国际公寓地处北京中央商务区(CBD)，周围环绕嘉里中 心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。
其绿化组合概念由日本TAM地域环境研究所倡导主持，打破对称轴线的植被及景点安排，充分吸纳和西方、传统和现代的哲思灵动，在自然与人的交融主题下，强调环境对人的影响，多元化的使用功能区别于单一的设计理念，提供了更多的使用空间，中央大面积缓坡绿草植被，将纽约中央公园的点面理念发挥得更加到位，经纬线的交叉分布避免产生单调感，由各个方向都会受到园林主题的感染。

第44张图片

位置图

第45张图片

实景图

22. 御金台
1. 地理位置：北京市朝阳区东三环中路7号院6号楼
2. 均价：12.86万/㎡
3. 总价区间：3000万起
4. 交通：小区交通便利，紧邻东三环，出行便利
5. 特点：御金台地上建筑面积约10万平方米，地上60层，地下4层。它的建筑高度达到199.9米，俯瞰京城，是北京唯一的超高层270度景观公寓。

第46张图片

位置图

第47张图片

实景图

23、首创天禧
1. 地理位置：东三环京广桥东北角
2. 均价：7.7万元/㎡
3. 总价区间：6000万起
4. 交通：
自驾：三环路与首都机场高速公路、建国路与京通快速路连接；
地铁：10号线呼家楼站
公交：快速公交2号线， 750、113、207路夜班、350、405、420路在呼家楼北下车即到。
5. 特点：首创天禧是目前国贸CBD唯一有完整社区+园林的在售项目。然后是产品。李宝璋设计的园林+Kerry Hoppen设计的精装大堂和样板间，品质非常之高。这样一个项目，放眼整个北京市场，都是独一无二的。要说城市豪宅，它可以说是金字塔尖的那一个。

第48张图片

位置图

第49张图片

效果图

24、禧瑞都
1. 地理位置：位于中央电视台cctv正北50米
2. 均价：12.39万/㎡
3. 总价区间：980-8000万
4. 交通：
自驾：三环路与首都机场高速公路、建国路与京通快速路连接；
地铁：10号线呼家楼站
公交：快速公交2号线， 750、113、207路夜班、350、405、420路在呼家楼北下车即到。

第50张图片

位置图

第51张图片

实景图

25、金地国际花园
1. 地理位置：北京朝阳区建国路91号院
2. 均价：10.5万/㎡
3. 总价区间：1260-3090万
4. 交通：东三环与东四环之间 紧邻西大望路与建国路 地铁1号线与14号线换乘站
5. 特点：金地国际花园：物业管理公司是：金地格林物业，十大物业之一。市政集中供暖，实行人车分流。大堂24小时值班，保安24小时站岗，小区安全。

第52张图片

位置图

第53张图片

实景图

26、樊悦108
1. 地理位置：北京朝阳区建国路乙108号
2. 均价：14.24万/㎡
3. 总价区间:1470-4500
4. 交通：距国贸2.6公里；北京首都国际机场28.03公里；北京火车站4.21公里，交通四通八达
5. 特点：北京一直给人的感觉就是历史底蕴深厚的城市，而国贸却刚好相反，既时尚又富有生命力，梵悦108背靠国贸CBD但又有其相对的独立性，真实感受繁华中的宁静。
6. 官方网站：
梵悦108
第54张图片

位置图

第55张图片

效果图

27、银泰中心
1. 地理位置：北京市朝阳区建国门外大街2号院1号楼
2. 均价：16.03万/㎡
3. 总价区间：1250万起
4. 交通：
地铁：1号线、7号线、10号线
公交：113路、421路、938支6路、938支7路
5. 特点：因为根据首都规划委员会的规划规定，长安街两侧的建筑限高250米，所以北京银泰中心的主楼最后建设为249.9米高，一点都不浪费，不违法很听话。楼高63层，是长安街上的最高建筑，甚至在2005-2007期间是北京市的最高建筑（现在的北京最高建筑是国贸三期330米）。主楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼。

第56张图片

位置图

第57张图片

实景图

28、富力山
1. 地理位置：朝阳门广渠门外大街7号院
2. 均价：13.2万/㎡
3. 总价区间：2.5-3亿
4. 交通：三环内，地铁旁，各种交通网络围绕
5. 特点：富力山位于朝阳门广渠门外大街7号院，东三环旁，是北京城中心少有的别墅项目。该项目拿地于2006年6月，容积率1.2，有12栋住宅，建筑年代在2010-2012年，暂无挂牌总价，当时成交时，栋栋过亿。
该项目有12个户型，从现有数据显示，单体积在1400-2300㎡之间。项目用简约的道路支干和园林设计，形成了业主相对独立而私密的空间。因为地处繁华的城市中心区域，没有了郊区墅区那种大型的园林景观和社区配套。

第58张图片

位置图

第59张图片

实景图

29、富力十号
1. 地理位置：北京市朝阳区天力街19号院
2. 均价：130297元/平米
3. 总价区间：3199-8500万
4. 交通：
地铁：1号线国贸站，10号线双井站，7号线广渠门外站；
公交：57、348、707、801、802、运通107、特3、686等均可到达
5、特点：关于“富力十号”的盛名，早已有北京“富力十号”、上海“富力十号”等珠玉在前。凡担负得起“富力十号”之名的项目，无一不是所在城市最为炙手可热的豪宅区，最终成为城市最极致的豪宅传奇。如北京“富力十号”2009年富力地产以10.22亿元拿下北京广渠门外10号地，是北京CBD核心板块中硕果仅存的原生地块，楼面价高达15140元/平方米，成为当年北京首个“单价地王”。一年后，项目以一种天生高贵的姿态面世，惊艳中国。

第60张图片

位置图

第61张图片

实景图


  • C：燕莎商圈(四季世家，京润水上花园，北京花园)
30. 四季世家
1. 地理位置：北京市朝阳区亮马桥路48号
2. 均价：10.7万/㎡
3. 总价区间：2499-4300万
4. 交通：
地铁：10号线亮马桥站、14号线枣营站；
公交线路：与亮马桥公交站点相距500米，可乘坐特8、300、302、405、416、421、499、503、671、675、701、731、801、909、954、984等亮马桥站下车。
5. 特点：北京四季中心位于北京第三使馆区腹地，已经或即将进驻的包括美国、韩国、日本、印度、以色列、马来西亚、文莱等国大使馆，西距东三环主路500米，东距东四环主路1500米，西部毗邻以燕莎购物中心、凯宾斯基饭店等为中心的燕莎商圈，是京城传统的高档涉外地区。

第62张图片

位置图

第63张图片

实景图

31. 京润水上花园
1. 地理位置：(朝阳燕莎)霄云路18号
2. 均价：11.7万/㎡
3. 总价区间：3000-5000万
4. 交通：
公交：536路、416路内环空调、707路、运通104路、614路、运通111路、401路、627路、416路外环空调、682路
轨道交通：机场线、10号线

第64张图片

位置图

第65张图片

实景图

32. 北京花园
1. 地理位置：北京市朝阳区安家楼38号
2. 均价：97338元/平米
3. 总价区间：1999-3100万
4. 交通：地铁：10号线(亮马桥站)、14号线(枣营站)
公交：413路、503路(安家楼东)
5. 特点：燕莎商圈，燕莎友谊商城，周边凯宾斯基酒店，四季酒店，昆仑饭店，二十一世纪大饭店，和睦家医院，二十一世纪医院

第66张图片

位置图

第67张图片

实景图


  • D：朝阳公园商圈（合生霄云路八号、东山墅、观湖国际、公园大道、棕榈泉、北京golf公寓、泛海世家、泛海容郡 ）
33. 合生霄云路八号
1. 地理位置：北京市朝阳区霄云路8号
2. 均价：11.73万/㎡
3. 总价区间：4399-7199万
4. 交通：燕莎商圈西南，朝阳公园东北角，东北四环150米、霄云路与机场高速；距离地铁14号线1.5公里，距离机场线三元桥站1.5公里
5. 特点：其次就是小区40万平的私家园林，真正公园里的地产，放眼望去全是绿意，在市区里没有哪个小区可以占据这么奢侈的自然资源，小区南侧更是占地288公顷的亚洲第一大城市公园——朝阳公园。

第68张图片

位置图

第69张图片

小区分布图

第70张图片

实景图

34. 东山墅
1. 地理位置：北京市朝阳区东四环北路7号
2. 均价：19.47万/㎡
3. 总价区间：7000万起
4. 交通：机场高速、京密路、京承高速、五环、四环和三环。公交：东风桥南
5. 特点：传说中影视明星赵文卓、歌坛天后那英、画家方力钧、台湾国民党名誉主席连战都在此置业。
东山墅的稀缺，除了地处城市核心区，还在它的155户全是独栋别墅，点缀在湖泊，森林，溪谷之间，环境优美，感受不到一丝城市的喧嚣，让人能真正感受到豪宅的魅力。

第71张图片

位置图

第72张图片

实景图

35. 观湖国际
1. 地理位置：北京市朝阳区东四环北路88号院
2. 均价：8.9万元/平米
3. 总价区间：815-5600万
4. 交通：紧邻东四环，姚家园路，1分 钟上四环
5. 特点：小区内部绿化特点更为明显，正如名字所示，“观湖”首先得有湖。6200平方米的人工湖坐落在小区中间，9栋楼呈合围式分布在四周。湖边有假山、观湖亭，湖中喷泉洒落，鱼儿漫游。假山流水，在观湖亭下，凭栏观湖，惬意非凡。

第73张图片

位置图

第74张图片

实景图

36. 公园大道
1. 地理位置：北京市朝阳公园南路6号院
2. 均价：10.16万/㎡
3. 总价区间：900-3500万
4. 交通：距离四环200米，距离三环1500米，距离国贸4000米
5. 特点：公园大道，这个社区在设计上属于美式高层公寓，楼间距80米，社区整体设计给人很舒服的感受。小区配有健身会所和游泳池，另外还有4000平米的儿童游乐设施，每一户都带有阳台。社区外籍租户较多，这一点对于很多人也是意见不同。

第75张图片

位置图

第76张图片

实景图

37. 棕榈桐国际公寓
1. 地理位置：北京市朝阳区朝阳公园南路8号院
2. 均价：10.44万/㎡
3. 总价区间：1050-6800万
4. 交通：三四环之间，距离地铁100米
5. 特点：明星大腕多偏爱棕榈泉国际公寓，据说入住了大S汪小菲、姚明、黄晓明、吴亦凡、赵文卓、白百何陈羽凡（至少曾经住过）、佟大为等……而且棕榈泉国际的物业也确实是最好的，尤其小区内两栋VIP楼。加上紧邻朝阳公园，地理优势明显。
但是小区外的环境还是有点差强人意，没有拆迁的老破建筑仍然不少。而且小区南侧和东侧外围道路被车辆占道停车，影响了业主出行的心情与品质。

第77张图片

位置图

第78张图片

s实景图

第79张图片

实景图

38. 高尔夫国际公寓
1. 地理位置：朝阳公园西里南区8号院
2. 均价：82389元/平米
3. 总价区间：2200-3000万
4. 交通：公交：419路、985路(景园)
轨道交通：10号线(农业展览馆站)、6号线(呼家楼站) 、14号线(枣营站)

第80张图片

位置图

第81张图片

实景图

39. 泛海世家
1. 地理位置：东四环朝阳公园桥东北500米
2. 均价：17.34万/㎡
3. 总价区间：5300-9599万
4. 交通：四环边，500米到四环，直通机场高速，南侧有地铁M3号线
5. 特点：泛海世家的园林景观做得非常好，每平3000元的园林成本，60多种名贵树种，如：蒙古栎，云杉，油松，五角枫等。目前在售的户型基本上是450平米以上，总价7000万以上。

第82张图片

位置图

第83张图片

实景图

第84张图片

实景图

40. 泛海容郡
1. 地理位置：东四环朝阳公园桥东北700米,西临星火西路，西侧距离东四环仅1公里，南侧距离姚家园路500米
2. 均价：14.21万/㎡
3. 总价区间：2550-7900万
4. 交通：位于朝阳公园东侧1公里处，朝阳公园桥东北角1.5公里

第85张图片

位置图

第86张图片

实景图


  • E：太阳宫商圈（红玺台，太阳公元，裘马都，凤凰城）
41. 红玺台
1. 地理位置：北京市朝阳区太阳宫二街3号院
2. 均价：17.75万/㎡
3. 总价区间：1290万起
4. 交通：邻奥北、燕莎、望京商圈，京承高速，京密路，机场高速，地铁10号线和13号线交汇
5. 特点：这里需要说一下开发商懋源地产，相比很多房企，懋源的开发速度确实不快。这和企业理念、企业追求有关。懋源不追求成为规模的王者、高周转的典范，懋源要做的是产品的极致主义者。专注产品的极致，自然需要更多的时间研磨产品。简单可以概括为“各种高大上，有品位”。懋源有一个定制地产的理念，不同的项目都会有打动人心的亮点，像红玺台的红色彩釉立面，像钓云台的台地景观，都堪称北京唯一。

第87张图片

位置图

第88张图片

实景图

42. 太阳公元
1. 地理位置：东北三环太阳宫桥北800米京承高速辅路东侧
2. 均价：14.87万/㎡
3. 总价区间：1600-3800万
4. 交通：紧邻十号线十三号线
5. 优势：学区，人大附从幼儿园--小学--中学（15年），初高中国际部，最近的100米，最远的1000米，只要你愿意，可以让还在在这里一直到参加高考，或者出国。在朝阳区有这种方便条件的，很少很少，泛海可以勉强算一个。

第89张图片

位置图

第90张图片

实景图

43. 裘马都
1. 地理位置：北京市朝阳区尚家楼路2号院
2. 均价：10.38万/㎡
3. 总价区间：600-2000万
4. 交通：东北三环和京密路、机场高速交汇处，地铁10号线三元桥、太阳宫双站，机场快轨交汇 ，直线距离300米
5. 目前状况：
l 自持物业维护一般，穿便装随便进，经纪人都不用登记！据说物业费收费困难，因为入住率太低，指着楼王收物业费但屡屡受挫。
l 户型设计落户过时，超大面积虽然保证了小区低密度，但大面积即使单价低，总价却高，相同总价可以考虑更新更好的盘。其次是层高低，这个是设计的问题，没法改变。
l 业主圈问题，小区开盘时当初温州商人曾集体团购，后买因为生意失败，无法经营，大部分会将房屋出售，导致低入住率而在售房源多。而且小区经常出法拍房，那种低于市场价的房子对在售房源形成碾压。

第91张图片

位置图

第92张图片

实景图

44. 凤凰城
1. 地理位置：北京市朝阳区曙光西里甲5号院
2. 均价：11.04万/㎡
3. 总价区间：1700万
4. 交通：临京密路、机场高速、三环，十号线和机场快轨

第93张图片

位置图

第94张图片

效果图


  • 西城：
  • A：中关村商圈（唐宁one，保利海德公园）
45. 龙湖唐宁one
1. 地理位置：北京市海淀区中关村东路16号院
2. 均价：13.25万/㎡
3. 总价区间：2000-6800万
4. 交通：距离北四环200米，上四环很方便，门口就是中关村东路
5. 特点：唐宁one这块儿地，是龙湖地产于2007年底，在战胜了包括SOHO中国在内的众多竞争对手后，拿到的，据说当时竞争相当激烈，因为这一地块当时是中关村区域最后一块居住用地，所以唐宁one从一开始就被赋予了中关村五道口区域豪宅的稀缺属性。

第95张图片

位置图

第96张图片

实景图

46. 保利海德公园
1. 地理位置：北京市海淀区西土城路1号院
2. 均价：18.68万/㎡
3. 总价区间：2830-5800万
4. 交通：自驾：北三环蓟门桥北600米，北四环学院桥南1.5公里 轨道：项目北侧100米地铁10号线西土城站 公交：项目东门，西土城路上有公交站
5. 特点：这个项目，界定了最初的顶豪标准，成为北京顶豪的开山鼻祖之一；它也获得了首届豪宅奥斯卡的最佳短片奖，创造了9个月即售罄的北京豪宅销售速度纪录。

第97张图片

位置图

第98张图片

效果图

第99张图片

实景图


  • B：万柳商圈（万泉新新家园，万城华府）
47. 万泉新新家园
1. 地理位置：北京市海淀区巴沟南路35号
2. 均价：123947万/㎡
3. 总价区间：1950-4950万
4. 交通：距离西北三环或西北四环1公里，距离中关村1公里，距离金融街10公里

第100张图片

位置图

第101张图片

实景图

48. 万城华府
1. 地理位置：北京市海淀区万柳西路48号
2. 均价：180825元/平米
3. 总价区间：5000-6400万
4. 交通：公交：437路、481路、394路、534路、539路、851路、992路、996路、664路、运通109路、运通114路
地铁：10号线巴沟站
5. 特点：万城华府建筑风格属于赖特的新古典主义。每组建筑有风格上的差异，以强调其可识别性以及建筑设计上的丰富性。园林建设也别有风格。昆玉水岸、三山五园、高尔夫球场、百米河畔绿化带等“三重三线”景观，赋予了将社区与建筑融汇其中的优美环境。

第102张图片

位置图

第103张图片

实景图


  • C:公主坟商圈：国悦府
49. 国悦府
1. 地理位置：北京市海淀区复兴路51号
2. 均价：11.42万/㎡
3. 总价区间：1300-5000万
4. 交通：南临复兴路，西邻万寿路，距离地铁万寿路站仅60米
5. 特点：同地段，同商圈中单价最低的高端楼盘。南北可联动中关村，万柳，丽泽。东西可分压金融街，西钓鱼台，西山别墅区。

第104张图片

位置图

第105张图片

项目沙盘


  • 南城：
  • A：丽泽商圈（懋源钓云台，龙湖西宸原著）
50. 懋源钓云台
1. 地理位置：西三环康庄东路西侧
2. 均价：112217元/平米
3. 总价区间：1699-2450万
4. 交通：三环四环之间，距离地铁10号线丰台站800米。
5. 产品特点：169㎡小户型每套1589万起，251㎡的主力户型每套总价3263万起，精装修交房，容积率2.17，低密度社区，居住舒适，物业费8.8元/㎡每月，算是该区域豪宅项目。

第106张图片

位置图

第107张图片

效果图

51. 龙湖西宸原著
1. 地理位置：丰台区丽泽桥西北100米
2. 均价：117726元/平米
3. 总价区间：2000-6000万
4. 交通：西三环、地铁9号线、10号线、14号线、京开高速、京港澳高速
5. 特点：西宸原著设计团队寻访东方园林大成之地，江南寄畅园、北方谐趣园和恭王府，最后在华夏大地，寻访手工艺人，才有西宸园林，以恭王府规制造园。别人做院子，西宸造园子，嘉树奇石，亭台楼阁，滴翠岩流水潺潺。

第108张图片

位置图

第109张图片

实景图


  • 海淀
  • A：万柳板块（万柳书院）
52. 万柳书院
1. 地理位置：北京市海淀区万柳华府北街9号院
2. 均价：21.1万/㎡
3. 总价区间：3600-8800万
4. 交通：交通便利，快速上三环上四环，到三环2公里，到四环500米
5. 特点：2012年7月10日，经过了46轮竞价和326轮回购面积的竞拍后，北京万柳地块最终以总价26.3亿元、溢价率40.9%被中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下，扣除回购面积后，楼面价4.29万元/平方米，刷新了当时全国住宅类地块的纪录。顶级豪宅真正的“3公里宜居生活圈”。与其他待成熟的板块不同，万柳书院的醇熟配套可以精确到米：从万柳书院北门到巴沟地铁站步行12米；从万柳书院北门到华联购物中心步行65米，南门到华联购物中心205米；从万柳书院南门到中关村三小新校区步行550米；从万柳书院到颐和园南门1.9公里，步行22分钟。

第110张图片

位置图

第111张图片

实景图

第112张图片

实景图

四环到五环


  • 朝阳
  • A：亚运村板块（紫玉山庄、远洋万和城C区 、碧海方舟、紫御华府）
53. 紫玉山庄

  • 项目视频
紫玉山庄 航拍_腾讯视频2. 地理位置：北京市朝阳区紫玉东路1号
3. 均价：13.56万/㎡
4. 总价区间：1400万起
5. 交通：三横（五环、四环、科荟路）、三纵（安立路、北苑路、京承高速）二轨道（5号线、15号线）
6. 特点：明星盘，葛优、张国立、张铁林三位老牌艺术家住在朝阳亚运村的紫玉山庄。据该地建商透露，张国立的豪宅市价破8500万元人民币。建商透露，当初张国立入住该地别墅区，买下占地千平米（约300坪）独栋豪宅，该地刚建造完成时，1平米只开价1万人民币，但已翻涨4倍。

第113张图片

位置图

第114张图片

实景图

54. 远洋万和城C区
1. 地理位置：北京市朝阳区北四环东路73号院
2. 均价：11.18万/㎡
3. 总价区间：2085-5000万
4. 交通：紧邻四环、京承高速、机场高速。

第115张图片

位置图

第116张图片

实景图

55. 碧海方舟
1. 地理位置：京市北四环朝阳区鼎城路6号
2. 均价：16.52万/㎡
3. 总价区间：2600万起
4. 交通：北四环、京承高速、鼎成路、姜庄路
5. 特点：项目被北辰高尔夫、北湖九号高尔夫、鸿华高尔夫三大高尔夫球场环伺，另外周边太阳宫公园、望和公园、黄草湾郊野公园以及富成花园、奥森公园等，让碧海方舟所在区域成型一个庞大的自然绿肺，区域环境无法比拟。

第117张图片

位置图

第118张图片

实景图

56. 绿城北京诚园
1. 地理位置：北京市朝阳区科学园南里西街3号院
2. 均价：14.01万/㎡
3. 总价区间：2400-3300万
4. 交通：临京藏高速，京藏高速以东是朝阳，以西是海淀，所以整个佳通特别便利
5. 特点：绿城·北京诚园这个小区的定位是楼盘，距离北京市标志性建筑-鸟巢、水立方咫尺之遥，于建筑之上可俯瞰鸟巢。它占地4.6万平方米，绿化率为43%，近一半的绿化达到园中有林、林中有景、林中幽径、四季常青、移步异景的效果。绿城自己的物业，管家式服务让业主更感贴心。

第119张图片

位置图

第120张图片

实景图

57. 紫御华府

  • 项目视频
紫御华府空中楼王_腾讯视频2. 地理位置：北京市朝阳区安立路7号院
3. 均价：10.17万/㎡
4. 总价区间：2950万起
5. 交通：京承高速，安立路，京藏高速，五环，5号线，13号线

第121张图片

位置图

第122张图片

样板间


  • B：酒仙桥板块（滨河花园、壹亮马）
58. 滨河花园
1. 地理位置：北京市朝阳区东四环北路6号一区
2. 均价：10.13万/㎡
3. 总价区间：1550-4199万
4. 交通：紧邻东北四环，机场高速，京密路。出行无论去机场，奥森，国贸等地都是非常便利的

第123张图片

位置图

第124张图片

实景图

59. 壹亮马
1. 地理位置：朝阳 将台乡驼房营村
2. 均价：98000 元/平方米
3. 总价区间：1600-2300万
4. 交通：从14号线将台地铁站出发1公里即到项目。自驾可从东四环外两公里，将府公园西侧，颐堤港东南方向即到项目。 未来规划亮马河北路正是给您提到的城市级快速路，55米宽的道路红线，双向6车道，通车后距四环仅有1.9公里的距离。
5. 特点：整个项目总占地6.1万方，总建筑面积18.7万方，由9栋板式高层及1.4万方的街区商业组成。 建筑立面采用的是金属幕墙，7道工序，无色差、不变色不腐蚀，保持立面20年历久弥新。建筑大师将凹凸有致丰富质感立面、对称式造型、考究工艺与舒适居住空间等经典建筑语汇精湛升级；坚毅挺拔的金属幕墙，精致细腻的拉丝与线条，现代轻奢中氤氲着时尚的艺术气质；金属独有的耀金色背景立面配合大面积玻璃窗体，在公园的围绕下，映献出一种温润稳重的艺术建筑气息。

第125张图片

位置图

第126张图片

实景图


  • C：望京板块（望京金茂府、CLASS、首开国风尚樾、红廷别墅）
60. 望京金茂府
1. 地理位置：朝阳望京广顺北大街与来广营西路交汇处往西500
2. 均价：12.21万/㎡
3. 总价区间：2100-4599万
4. 交通：项目南邻北五环、北依来广营西路、东临广顺北大街、西邻京承高速，还有地铁14号线，出行便捷
5. 优势：12大科技系统以恒温恒湿恒氧，让空间环境24小时享受无微不至的精心呵护。空中园林与下沉会所设计堪称亮点，望京金茂府的园林既有被抬高的绿地园林，又有特意做成下沉的西式会所，层次感很强。”的确，项目罕有的3米台地营造了具有空间立体感的空中园林，错落有致。

第127张图片

实景图

第128张图片

实景图

61. CLASS
1. 地理位置：北京市朝阳区望京广泽路6号
2. 均价：10.49万/㎡
3. 总价区间：1700-4199万
4. 交通：北邻五环路环路，西临京承高速，东临京密路和机场高速
5. 特点：附近学校有望京花园东区幼儿园、刘诗昆幼儿园、聪明娃娃幼儿园、励志幼儿园,幼得爱培训学校、军地专修学院、平成日本语培训学校、八十中学、首师大实验附属中学、南湖东园中学、白家庄小学、朝师附小,首都师范大学附属实验学校国际部、中央美院、北京师范大学、求职大学、人民大学,学术氛围蛮浓厚吧。公积金贷款利息最低，还款的压力小，但是办理流程相对麻烦。

第129张图片

位置图

第130张图片

实景图

62. 首开国风尚樾
1. 地理位置：南湖南路三帆中学对面
2. 均价：12万元/平米
3. 总价区间：1000-2000万
4. 交通：公交：132路、409路、416路、445路、538路、422路、985路等公交南湖南路、望京西路、南湖西里公交站下车；
地铁：地铁14号线、15号线、
望京西站：15号线、13号线、规划中17号线
5. 特点：项目整体风格为新古典主义，外立面全干挂石材，历久弥新。在园林设计中，设计师注重营造具有心灵归属感的社区环境，以具有丰富文化底蕴的山水庭院为蓝本，围绕"水色·自然"的环境主题，构筑轻松、自然、休闲、健康生活方式的理想住区。

第131张图片

位置图

第132张图片

效果图

63. 红廷别墅
1. 地理位置：朝阳五元桥东南角
2. 均价：8.9万元/平米
3. 总价区间：2950 万/套
4. 交通：公交：973路、851路、402路、955路、418路、946路、688路、572路黑桥村西站。
自驾：沿机场辅路至草场地艺术区附近，见南皋路红绿灯向东直行1公里，第二个红绿灯右转进入南影路，见电影博物馆左转即到见南皋路红绿灯向东直行1公里，第二个红绿灯右转进入南影路，见电影博物馆左转即到
5. 特点：在造墅之初，红廷别墅就规划了55%用地作为绿化用地，0.69低密尽享自然资源，并秉承“健康、舒适、节能、安全”的理念，将世界范围内的革新科技，应用于别墅建造的各个层面。采用经久不衰的Art-Deco建筑风格，甄选原产地进口法国米黄和德国米黄大理石、日本京都近江陶瓷作为别墅建材。咫尺匠心，不遗巨细，只为打造符合手工造墅标准的品质住宅，献给北京高财智人群。

第133张图片

位置图

第134张图片

实景图


  • D：石佛营板块（保利东郡）
64. 保利东郡
1. 地理位置：北京市朝阳区八里庄北里129号院
2. 均价：10.76万/㎡
3. 总价区间：920-3250万
4. 交通：姚家园路也能直接上机场二高，不像四环那么堵
5. 特点：保利东郡的设计团队从新中式园林的设计理念出发，追寻唐朝诗人常建脍炙人口的《题破山寺后禅院》诗句中游览的路径及意境的描述，使其成为一个主轴从项目南侧串联到北侧，“清晨入古寺”“初日照高林”“禅房花木生”“山光悦鸟性”“潭影空人心” “惟闻钟磬音”成为不同院落的意境主题，营造一幅具有景观趣味，意境的诗意花园。

第135张图片

位置图

第136张图片

实景图


  • E：北苑板块（润泽御府）
65. 润泽御府
1. 地理位置：北京朝阳区水岸庄园
2. 均价：12.79万/㎡
3. 总价区间：4699万起
4. 交通：在北五环顾家庄桥正北2600米的位置，拥有五环、京承高速、北苑东路、安立路等立体交通网络
5. 特点：小区以大户型为主，面积500㎡~1500㎡一共四层，所以总价相对来说也比较高。

第137张图片

位置图

第138张图片

实景图


  • 丰台
  • A：西红门板块（泰和金府大院、玺萌壹號院 ）
66. 泰禾·金府大院

  • 项目视频
泰禾金府大院2. 地理位置：北京南四环新宫地铁站南800米
3. 均价：84000 元/平方米
4. 总价区间：1200-1400万
5. 交通：交通：离京开高速、新宫站地铁近； 环境：离南海子公园、南苑公园近
6. 特点：泰禾金府大院位于南四环地铁新宫站南800米，由23栋板楼和叠拼别墅组合成的低密度社区，社区大概850户左右，户型由板楼150平米到175平米别墅180平米到500平米，基本都是一梯一户，小区人车分流，板楼层高3.08米，集中供暖，得房率94%左右，首套首付60%二套80%，强烈推荐150平米三居，三阳开泰户型，格局方正，无浪费面积。

第139张图片

位置图

第140张图片

实景图

67. 玺萌壹號院
1. 地理位置：马家堡街道玺萌壹號院城市中心墅
2. 均价：99362 元/平方米
3. 总价区间： 3499万元/套
4. 交通：项目距离地铁角门西站仅700米,4号线10号线双轨交汇,距离地铁草桥站1000米,草桥站为三线换乘站(10号线、19号线、机场线)。
5. 特点：玺萌壹号院项目为纯叠拼别墅项目,户型面积为322平米~550平米的6种户型,共126户,物业费13.98元/平米/月。物业公司为世邦魏理仕物业管理顾问。 项目距离地铁角门西站仅700米,4号线10号线双轨交汇,距离地铁草桥站1000米,草桥站为三线换乘站(10号线、19号线、机场线)。

第141张图片

位置图

第142张图片

效果图


  • 海淀
  • A：西山板块（西山壹号院、龙湖颐和原著、西山美墅馆、御墅临枫）
68. 西山壹号院
1. 地理位置：北京市海淀区德惠路1号院
2. 均价：10.25万/㎡
3. 总价区间：1850万起
4. 交通：距离北五环3km
5. 特点：融创西山壹号院是融创壹号院系的开山之作，彰显着一座城市的人文风貌和时代风华。“居必择乡，游必就士”。西山壹号院周围的历史文化遗存，以独有的皇家文脉，为这块土地赋予了深厚的人文底蕴，而周围丰富的文教资源，更为西山壹号院营造了丰富的文化气息。
为了使业主居住更安心，西山壹号院在创建之始，就采用了高端住宅智能化标配，通过3.6米-4.8米全石材高墙、无盲点周界报警系统、实时可控的可视对讲与多层级的门禁系统、24小时电子巡更等八重安防系统，做到了无盲点的360度护卫，打造舒心的生活氛围。

第143张图片

位置图

第144张图片

实景图

第145张图片

实景图

69. 龙湖颐和原著
1. 地理位置：北京市海淀区二龙闸路1号院
2. 均价：12.68万/㎡
3. 总价区间：6999万起
4. 交通：从南门西行650米到万泉河路快速路，方便通达西北三环、四环、五环
5. 特点：龙湖作为业内称著的中国别墅专家，打造的产品无一不是经典之作。一席原著，半部中国别墅史。众所周知，“原著系”是龙湖产品系中的顶级系列，更是中国建筑界闻名遐迩的别墅典范。
龙湖第一座原著院墅——北京龙湖·颐和原著，凭借与颐和园一墙之隔的显赫地脉、中魂西技的精工底蕴，在开启了中国别墅亿元时代的同时，更是一举获誉全球十大最具价值豪宅，屡次被评为亚洲十大豪宅，成就一个时代的巅峰梦想。

第146张图片

位置图

第147张图片

实景图

70. 西山美墅馆
1. 地理位置：北京市海淀区四季青桥南旱河路301号院
2. 均价：10.25万/㎡
3. 总价区间：1400-4300万
4. 交通：西四环与西五环之间，南侧紧邻杏石口路，西侧紧邻旱河路，东侧距离五环1.5公里，西侧距离四环2.5公里
5. 特点：作为北京首家通过“木结构别墅标准”的项目，西山美墅馆以其独特的美式木结构别墅为西山带来了全新的居住理念。社区内87栋别墅甄选北美顶级木结构别墅设计图纸，北美预制构件，直接联运进京，现场拼装，完全保证了原汁原味的北美高尚生活。87栋别墅，汇粹了包括维多利亚式、蒙特利尔式、都铎式等在内最为经典23种外立面风格，使得每一位尊贵人士都有了更多个性化的选择。

第148张图片

位置图

第149张图片

实景图

71. 御墅临枫
1.项目视频
2. 地理位置：御墅临枫位于海淀区玉泉山风景区，西北四环、五环之间，距西四环2.5公里、西五环1.7公里。
3. 均价：12.03万/㎡
4. 总价区间：3999万起
5. 交通：北四环、五环之间，距西四环2.5公里、西五环1.7公里
6. 特点：项目处于万寿山、玉泉山、香山、颐和园、圆明园等昔日皇家园林及历史名胜怀抱之中，与西山风景区保持合适的观赏距离。

第150张图片

位置图

第151张图片

实景图

五环外


  • A：中央别墅区板块（九章别墅、远洋Lavie、晴翠园、观唐别墅、恒大丽宫、金地中央世家、龙湖滟澜山、丽嘉花园、优山美地A区）
72. 九章别墅

  • 项目视频
九章别墅视频介绍_腾讯视频2. 地理位置：北京市朝阳区东苇路3号
3. 均价：9.9万/㎡
4. 总价区间：8500万起
5. 交通：九章别墅周边交通四通八达。北侧是首都机场高速，从九章别墅开车到机场8公里，而到国贸CBD也有17公里，交通非常的便捷。同时，京密路、五环路、机场第二高速、京承高速、京平高速都在周围，交通非常便利。
6. 特点：九章别墅是新顶级中式风格中的佼佼者。其是以老子的"唯一绝对便是相对"的哲学作为基础，庄子的"放达人生，天地唯我"精神作为主旨，当九章别墅把人作为最终的核心，把使用、平衡、美学、工艺结合展现时，得到的是不可思议的灵性，是一座座具有中国元素的当代建筑。

第152张图片

位置图

第153张图片

实景图

第154张图片

装修图

73. 远洋Lavie
1. 地理位置：北京市朝阳区景林路9号院
2. 均价：12.89万/㎡
3. 总价区间：7500万起
4. 交通：纵向：机场高速，机场第二高速，京密路，东苇路 横向：东北五环、京平⾼速 ⾼速：机场⾼速、机场第二高速 轨道：机场快轨

第155张图片

位置图

第156张图片

实景图

74. 晴翠园

  • 项目视频
Sina Visitor System2. 地理位置：京市朝阳区金盏北路8号
3. 均价：11.96万/㎡
4. 总价区间：2000万起
5. 交通：紧邻机场高速，京平高速，京密路；机场高速行车顺畅
6. 明星盘：王菲、赵薇、钟丽缇都在温榆河畔的晴翠园别墅置业

第157张图片

位置图

75. 观唐别墅
1. 地理位置：北京市朝阳区观唐东路1号院
2. 均价：10.38万/㎡
3. 总价区间：3000万起
4. 交通：交通便利，京密路、机场高速、京承高速三线环绕，10分钟到达三元桥
5. 特点：古时的文人雅士居处的一石一木表达的是他们胸怀天下的志气和抱负，“观唐”的景观不单是视觉上的、功能上的，更多的是意向上、观念上的，四周环绕的水系、居中端正的公建、南北东西贯穿的景观轴线、蜿蜒盘桓向西向北的景观带，共同暗示着明清北京城的拓扑关系，配置上，开放式的绿化景观轴沿纵深方向上展开，为更多的户型提供了借景的可能，以“春夏秋冬”为主题的园院，切合道路布置，一方面为延续的院墙界面提供虚的对比，另一方面寓意曲径通幽，更是为行人、社区居民提供游憩、交流的场所。

第158张图片

位置图

第159张图片

实景图

76. 恒大丽宫

  • 项目视频
豪宅奥斯卡 2017年度北京豪宅示范作品——恒大·丽宫_腾讯视频2. 地理位置：北京市顺义区丽来花园
3. 均价：8.31万/㎡
4. 总价区间：5199万起
5. 交通：高速杨林出口，机场高速、机场二高速、京承高速、京顺路等多条路线，距离机场5公里。
6. 特点：项目位于机场杨林出口东侧，位于北京中央别墅区核心地段，周边配套齐全，北侧有荣和广场及京顺旁欧陆广场，项目周边有学校以及医疗配套，如顺义区天竺第二小学、天竺中心小学、和睦家医院等，方便业主求医以及子女就学；同时项目交通四通八达，尽管离地铁站有一定距离，不过顺27、顺31路公交车均途经此处；项目还配有1.5万平米的高端私密会所、高尔夫体育公园，并且项目自身配有温榆广场，满足业主餐饮、购物，休闲娱乐，医疗保健需求。

第160张图片

位置图

第161张图片

实景图

77. 金地中央世家
1. 地理位置：后沙峪火沙路罗马环岛东2000米路北
2. 均价：9.21万/㎡
3. 总价区间：2988-3799万
4. 交通：距离北五环直线距离约10公里，西侧距离京承高速约4.5公里，北侧距机场北线高速约2.3公里，东侧距六环约7.2公里，道路交通畅达
5. 特点：金地中央世家拥有全北京丰富、罕有的国际教育资源。距北京排名的鼎石国际学校仅2200米，举步可达；周边环绕十一所国际学校，如北京四中分校，ISB（顺义国际学校），新英才学校，北京英国学校蒙台梭利学校（小学、幼儿园）、温莎双语幼儿园、海嘉国际双语学校等，其周边拥有优质的国际教育资源，占北京70%之多。

第162张图片

位置图

第163张图片

效果图

78. 龙湖滟澜山
1. 地理位置：北京市顺义区后沙峪龙湖滟澜山
2. 均价：10.16万/㎡
3. 总价区间：2100-7000万
4. 交通：东距京顺路3公里，京承高速，机场高速，京密路等非常方便。
5. 特点： 为了让四季的园林景色不同，龙湖的设计师在植物种类、高矮的选择和搭配上也非常考究，还专门建立了温室苗圃提前孕育花草。所有的树木和花卉都没有进行任何多余的修剪，全冠移植让树木保持原始姿态，一辆卡车跑遍大半个中国只能运回一棵树；为了保证全冠移植的树木能保证存活，龙湖地产特意为每株树木量身定做了巨型板箱，以在运输途中保证树木的主根系不受损害。

第164张图片

位置图

第165张图片

实景图

79. 丽嘉花园
1. 地理位置：北京市顺义区天竺镇丽苑街6号
2. 均价：8.68万/㎡
3. 总价区间：3300-5000万
4. 交通：紧邻机场高速，京平高速，京密路，到机场和市区都非常方便
5. 特点：嘉花园别墅由加拿大建筑大师Francesco Scolozzi 主持设计，建筑的艺术形态、空间尺度在沿袭正统欧陆风韵的基础上，通过不断创新与突破，追求更为细腻与舒适的现代生活感受。全区138套纯独栋花园别墅，为现代主流人群打造沉静、怡然的纯欧式生活空间。 丽嘉花园别墅建设约3000平方米的配套会所，为客户提供餐饮、超市和游泳等休闲健身服务。国际知名物业管理顾问公司第一太平洋戴维斯为项目提供物业管理顾问服务。

第166张图片

位置图

第167张图片

实景图

80. 优山美地A区
1. 地理位置：北京市顺义区温揄庄园三区
2. 均价：10.94万/㎡
3. 总价区间：5999万起
4. 交通：京承高速后沙峪出口，沿河堤路行驶4公里。或首都机场高速路杨林出口，西行到京顺路马连店路口，向西2.5公里
5. 特点：优山美地A区的整体建筑风格是东方新古典官式建筑，采取全石材立面，突出体现欧式官邸的气质与形象。整体提升产品的认知度，注重对东方与中国元素符号、细节的抽象和提炼，体现建筑的威严、大气、对称。

第168张图片

位置图

第169张图片

实景图


  • B：奥北别墅区板块（融创北京壹号庄园、碧水庄园、珠江紫宸山、御汤山•熙园、翡翠公园、国瑞熙墅、京基鹭府）
81. 融创北京壹号庄园
1.项目视频
融创—融创北京壹号庄园宣传片2. 地理位置：北京市昌平区北七家定泗路88号
3. 均价：7.72万/㎡
4. 总价区间：2799万起
5. 交通：定泗路，距离京承高速2.8公里，距离立汤路3.3公里，距离六环7公里
6. 特点：为给业主们呈现真正的顶级庄园生活，融创·北京壹号庄园推出两座“亿级墅王体验馆”， 一座欧式宫廷风格，一座国际东方风格，分别由GDG联席Maria Theresa MateoCui苔丝和国际著名设计师梁建国定制而成，如同文艺复兴时期达芬奇的手稿作品般，两位大师从执笔开始，便将“亿级墅王体验馆”视为一件世界藏品级艺术品看待，更侧重内涵的体现，艺术性的表达，风格不受风格和潮流束缚。

第170张图片

位置图

第171张图片

效果图

82. 碧水庄园
1.项目视频
碧水庄园宣传片_腾讯视频2. 地理位置：市昌平区定福皇庄75号
3. 均价：9.9万/㎡
4. 总价区间：2800万起
5. 交通：份机场北线开通；项目东侧毗邻昌平地地铁线；公交：344路、345路、345路支、912路、919路、920路、925路、845路

第172张图片

位置图

第173张图片

实景图

83. 珠江紫宸山
1. 地理位置：北京奥运公园向北5公里，京承高速机场北线北七家出口向西八达岭高速北安河出口向东。
2. 均价：43000元/m²
3. 总价区间：总价2600万/套起
4. 交通：四横：北五环、定泗路（201）、北清路、北六环
四纵：京承高速、立汤路、京藏高速、京新高速、
多轨道：地铁8号线（南延施工中）、地铁13号线、地铁17号线（规划中）
5. 特点：中关村TBD园区（科技和金融产业）、未来科技城（24家大型500强企业已入住）、沙河高教园区（高校资源云集）环顾项目四周，未来发展潜力巨大。
独占双核心：
*中关村新核心，三大核心产业园环抱，尽享产业配套升值拉动
*奥北别墅区核心，独占中轴龙脉，尽揽温榆河景观资源

第174张图片

位置图

第175张图片

实景图

84. 御汤山•熙园
1.项目视频
御汤山熙园。_腾讯视频2. 地理位置：小汤山疗养院西侧，紧邻安泗路，距离北六环61号出口约2000米
3. 均价：51091元/平米
4. 总价区间：2100万元/套起
5. 交通：自驾：1、沿立汤路一路向北，小汤山镇大柳树环岛向北1000米左右左转即到； 2、由京承高速转北六环，在北六环61号出口上立汤路向北约2000米； 3、由八达岭高速转北六环，在北六环61号出口上立汤路向北约2000米。
6. 特点：【五大会所】
御汤山斥资打造东西区五大主题会所，总规模近20000平米。东区5800平米4大主题会所，融汇商务休闲和餐饮娱乐健身等功能。西区12000平米温泉酒店会所，融汇温泉SPA、豪华游泳池、星级酒店、超市、餐饮等顶配功能，演绎当代家族丰富生活。

第176张图片

位置图

第177张图片

实景图

85. 翡翠公园
1. 地理位置：京承高速07出口西，七星路与七北路西北侧 万科翡翠公园
2. 均价：7.2万元/平米
3. 总价区间：1,050-2,400万元/套
4. 交通：横四纵的路面交通，三横即北清路，北五环，定泗路，四纵即京承高速，京藏高速，立汤路，北苑东路，轨道交通有地铁5号线，以及待开通的地铁17号线。
5. 特点：万科翡翠公园，万科高端作品翡翠系北京首个项目，打造万科高端改善代表作。项目毗邻未来科技城，致力于从建筑、社区规划等方面全力打造极富波士顿人文气息的低密度宜居生活城。

第178张图片

位置图

第179张图片

实景图

86. 国瑞熙墅

  • 地理位置：昌平 - 北七家镇定泗路与七北路交叉口东行200米
2. 均价：4.5万元/平米
3. 总价区间：1,500-2,000万元/套
4. 交通：公交：487路到沟自头村站或426路到沟自头北口。
轨交：地铁5号线、15号线
自驾：京承高速北七家出口向西走定泗路车行两公里。
5. 特点：交通得天独厚。主干道与市政公路形成完整路网，快速通达四方。距市区 ，离自然 ，全时等候的一座城，即在举步之间，在这里，尽显繁华与宜居间自由切换的从容与优雅
在园林的打造上，国瑞熙墅始终坚持“5重垂直绿化”标准，不仅考虑到植被的视觉层次、叶色质感、树形蓬径、四季色彩的搭配，甚至关照到植物的香气、鸟类昆虫的习性，为国瑞熙墅业主精心营造5重垂直立体园林。居住在国瑞熙墅里，不仅从视觉，更能从感官上感受四季变换的优雅景致。

第180张图片

位置图

第181张图片

实景图

第182张图片

实景图

87. 京基鹭府
1. 地理位置：昌平 - 京承高速北七家出口以西1000米
2. 均价：5.3万元/平米
3. 总价区间：2,800万元/套起
4. 交通：公交：487路东二期西站下；
驾车：沿京承高速公路行驶10.9公里，在鲁疃桥朝机场北线/首都机场/顺义/北七路方向，稍向右转进入北七家桥，沿北七家桥行驶470米，过北七家桥约350米后直行进入机场北线高速公路，沿机场北线高速公路行驶80米，过北七家桥直行，继续沿机场北线高速公路行驶120米，直行进入定泗路，沿定泗路行驶3.5公路，调头继续沿定泗路行驶490米 , 到达终点。
5. 特点：作为京城首个英伦风格别墅区，京基·鹭府潜心规制，甄选宜居湿地为址，在温榆河畔，发现犹如大不列颠气候温润的海鶄落湿地……让层峰人士在享受贵族生活同时，犹如置身英伦……从居住坏境上，诠释真正意义的英伦生活。

第183张图片

位置图

第184张图片

实景图

C：大兴-亦庄开发区板块（紫禁壹号院、棠颂别墅璟庐、远洋天著）
88. 紫禁壹号院
1.项目视频
融创紫禁壹号院_腾讯视频2. 地理位置：大兴 - 亦庄核心生活区南海子公园北侧
3. 均价：12.9万元/平米
4. 总价区间：3,700万元/套起
5. 交通：公交路线：三海子东路: 599路
自驾路线：行车线路1：从三环走京沪高速（京津塘高速），从BDA出口左转上东环北路，至荣京东街(第二个红绿灯)右转直行，过凉水河桥后直行第二个红绿灯后右转，即到项目所在地。
6. 特点：项目位于亦庄新城-河西板块，毗邻亚洲最大的城市湿地公园、四倍于颐和园的南海子湿地公园，历史上南囿秋风的所在地，近临凉水河，享有无可比拟的居住环境。项目整体采用法式宫廷建筑及园林风格，产品涵盖联排、合院及御制平层官邸。一线国际大师倾情演绎视觉与居住的考究美学、所有的一切只为善待这一方土地。

第185张图片

位置图

第186张图片

实景图

89. 棠颂别墅璟庐
1. 地理位置：大兴 - 亦庄经济开发区博兴西路与泰河二街交叉口东南角
2. 均价：7.6万元/平米
3. 总价区间：1900 万/套
4. 交通：项目位于东南五环亦庄新城河西生活居住区，距离四环3.5公里，三环7公里，到国贸12公里，距离首都机场25公里。
项目呈现为三横三纵一轨道的立体交通网，三横为五环路、荣京街、黄亦路，三纵为德贤路、三台山路、京沪高速，一轨道为地铁亦庄线，在宋家庄可以换成5号线、10号线，生活、出行非常便捷。
5. 特点：五环畔，城市公园别墅，这是南中央别墅区目前唯一在售的纯别墅项目 。超低容积率0.47，南城仅有的新中式合院项目，9.6米-10.9米超大面宽，8.5米-9米进深，户型非常方正。南海子公园距您1500米，4个颐和园2个奥森，最好的城市公园就在家门口《首开、住总》京城瞻地行家，两大地产巨头强强联合。

第187张图片

位置图

第188张图片

效果图

90. 远洋天著
远洋天著 城市别墅1. 地理位置：大兴 - 东南五环小羊坊南街与经海一路交汇处
3. 总价区间：2,400万元/套
4. 交通：公交线路：974、986、820、605、开发区2路、开发区境内2路环线、997路等在小羊坊站或小康小区站下车即到。
轨道交通：地铁亦庄线
5. 特点：远洋·天著春秋所在地块为国家批准1.1容积率的最后一个地块，也是北京最后的城市别墅，西山别墅区的收官之作！！远洋天著春秋是远洋地产22年来高规格别墅之一，位于北京西五环畔，西山八大处脚下，是北京紧邻五环的1.1容积率低密土地。周边环绕八大处、法海寺、龙泉寺、西山森林公园，距永定河3.5公里。

第189张图片

位置图

第190张图片

效果图


  • D：朝阳孙河板块（中粮瑞府、首开琅樾、景粼原著、禧瑞春秋、懋源璟玺、泰禾北京院子、龙湖双珑原著）
91. 中粮瑞府
1.项目视频
中粮瑞府形象宣传片_腾讯视频2. 地理位置：朝阳 - 香江北路向北1000米
3. 均价：9.8万元/平米
4. 总价区间：4600 万/套
5. 交通：轨道交通：东南距15号线孙河站仅1公里，经15号线可方便前往望京、亚奥、中关村、CBD，直达核心商业区，轨道交通便利度极高。
6. 特点：项目所在的地块是目前孙河板块位置最好，景观最优的最优质地块。北侧紧邻4.6万平米的景观公园，温榆河引流的河道水系环绕两侧，东侧为10万平米的中央景观湖，东南侧将建成20万平米的高端低密商业中心区。

第191张图片

位置图

第192张图片

实景图

92. 首开琅樾
1. 地理位置：朝阳 - 朝阳中央别墅区孙河板块
2. 均价：6.8万元/平米
3. 总价区间：3,150万元/套起
4. 交通：地铁：15号线孙河站下；
自驾车：沿东三环向北行驶，在三元桥转入机场高速，从北皋/顺义/G101出口离开，沿G101/京密路行驶2.4公里，左转进入黄康路，西行1.5公里即到项目
5. 特点：园区生态园林绿植覆盖面积42000余平米，加之河堤景观及项目周边绿化带，总绿化观景达到70000余平。而且在孙河板块政府已规划出20万平高端综合商业体，配套设施比较完善。

第193张图片

位置图

第194张图片

实景图

93. 景粼原著
1.项目视频
景粼原著园区实景_腾讯视频1. 地理位置：朝阳 - 京密路与顺黄路交叉口往西200米
2. 均价：11.4万元/平米
3. 总价区间：4,000万元/套起
4. 交通：公交：915路、850路、942路，北甸站下；857路，顺黄路东口站下。
地铁：15号线孙河站。
驾车：顺黄路、京平高速，京承高速、京密路、京密快速路（规划中）、机场高速和机场二高
5. 特点：作为原著系第一个新中式建筑，景粼原著回归骨子里的中国，力求表达对中国人舒适居住的理解，是一种属于中国人的美学，也是景粼原著所思考的“中国式舒适”。因此，项目遵龙湖造园“八法二十四式”精心匠造国韵园林；循《营造法式》之精妙技法，精心营造建筑细节，彰显首席景粼原著的非凡品质。

第195张图片

位置图

第196张图片

实景图

第197张图片

效果图

第198张图片

实景图

94. 禧瑞春秋
1.项目视频
Sina Visitor System2. 地理位置：朝阳 - 京密路与顺黄路交叉路口西南方向1000米
3. 均价：6.8万元/平米
4. 总价区间：1,860-3,445万元/套
5. 交通：公交：915路、850路、942路，北甸站下；857路，顺黄路东口站下
地铁：15号线孙河站
自驾车：京平高速，京承高速、京密路、机场高速和机场二高
6. 特点：禧瑞春秋项目规划上被一条道路分为南北两个区域，整体态势由高到低，北区为叠拼和洋房；南区为合院。产品分区清晰明确。在总平面中央地带规划了社区绿谷，社区绿谷是小区的主要景观与活动空间。外立面上，禧瑞春秋为新中式风格，打造中式空间，传承中式文化。

第199张图片

位置图

第200张图片

实景图

95. 懋源璟玺
1. 地理位置：朝阳 - 京密路与京平辅路交叉口西行1000米
2. 均价：8.6万元/平米
3. 总价区间：2,064-6,020万元/套
4. 交通：轨道交通：地铁15号线；
自驾线路：1、沿首都机场高速向东北方向行驶，从北皋/顺义/G101出口离开靠右进入北皋桥，朝顺义方向直行进入京密路，行驶2.8公里后，转入黄康路到达项目
5. 特点：懋源·璟玺打造了14万平米臻境园林景观，在整个空间格局上，不拘泥于常规模式，匠造超百米宽的生态复合景观带，形成“两山夹一谷”起伏有序的景观格局，并以林森之气势呼之而出的苍翠高峰，将城市嘈杂隔绝在墅居园境外。其间，打造了2千米环形有氧慢跑步道，追求曲折多变，崇尚情景交融的意境，串联由湖到林的雅趣景观，漫步其中仿若重新找回园林生活的心灵归属。

第201张图片

位置图

第202张图片

实景图

96. 泰禾北京院子
1.项目视频
泰禾·北京院子_腾讯视频2. 地理位置：朝阳 - 京密路与顺黄路交叉口往西500米
3. 均价：5.7万元/平米
4. 总价区间：1,150万元/套起
4. 交通：轨道交通：15号线孙河站下车向西500米即到
公交路线：915路、850路、942路北甸站，857路青龙河站下车即到
5. 特点：泰禾院子系最强品牌IP-院子系鼻祖、顶豪产品系之首，院子系十大产品专利—中国首家拥有自主知识产权房地产开发商。沿袭泰禾独有的三大造院体系、三重庭院设计，户户有天有地的院落居住生活。

第203张图片

位置图

第204张图片

实景图

97. 龙湖双珑原著
1. 地理位置：北京市朝阳区顺黄路66号
2. 均价：5.6 - 10.9 万/㎡
3. 总价区间：1380-5500万
4. 交通：轨道交通：地铁15号线孙河站下车即到；
公交路线：915路、850路、942路北甸站，857路顺黄路东口站下车即到；
5. 特点：细看双珑原著的园林景观与建筑，通常第一眼注意到的是西式的整体观感：主入口处尊贵大气的几何形景观营造、活泼的列阵式喷泉、大理石堆砌雕刻的灯柱台地、花团锦簇仍不失规则的整形花木，大门暗藏的高大的欧式立柱、屋顶墙角线条考究的古典式收分处理，等等细节之处，仔细琢磨能看出古典规则园林和文艺复兴时候英式华庭的影子。

第205张图片

位置图

第206张图片

实景图

第207张图片

实景图

第208张图片

实景图


  • E：大兴-瀛海板块（首开龙湖天琅、海晏春秋、棠颂别墅）
98. 首开龙湖天琅
1. 地理位置：大兴 - 南五环饮鹿池桥东约1公里
2. 均价：6.9万元/平米
3. 总价区间：3,500万元/套起
4. 交通：公共交通：兴29路、526路、341路、专56路、专56路、453路、快速公交1线、950路、680路、953路、926路车 德茂庄 站；680路车 上林苑小区 下车即到；
驾车：由南四环榴乡桥向南进入德贤路行驶6公里，从旧宫桥进入南大红门路，直行进入京福路行驶2公里，向西进入黄亦路行驶1公里，即到项目。
5. 特点：瀛海板块，将成为全北京未来五年政府最重点发展的区域！首先，项目位于京开、京沪两大高速之间，周边未来将拥有三横六纵双轨道的立体交通网络, 由北向南分别是南五环、黄亦路和兴亦路，自西向东3公里范围内分别有新机场高速、南中轴路、京台高速（向北接德贤路）、104国道等；再加上2019年首都新机场一期开始运营后，从项目出发，不论是进出北京城市核心区，还是国内国际出行，交通都极其方便，可以说，这是北京这个拥堵城市里面交通出行最便利的区域。

第209张图片

位置图

第210张图片

实景图

第211张图片

实景图

99. 海晏春秋
1. 地理位置：大兴 - 8号线瀛海站西434米
2. 均价：3.6万元/平米
3. 总价区间：1,200-2,500万元/套
4. 交通：公交：快速直达专线2路、341路、453路、526路、专83路和兴47路等，宋家庄乘快速直达线2路，灜坤路站下车，步行300米。
地铁：与轨道交通相接驳，有亦庄线、8号线（建设中）、s6号线（规划中）瀛海站。
5. 特点：中式园林以团河行宫的皇家规制打造五重礼序空间（入口---函道---中庭---组团---庭院）。将山水景色引进园区，同时融入四季植物，打造三季有花、四季常绿的生活场景。
原创东方合院合院式建制，庭院围合，最大11.6米南向面宽，以此致敬国人亘古不变的生活情怀。3层地下可拓展空间，3面采光天井，南北、垂直的空气流通，实现地下室更多实用功能。

第212张图片

位置图

第213张图片

实景图

第214张图片

实景图

100. 棠颂别墅
1. 地理位置：大兴 - 南海子公园北侧500米
2. 均价：6.3万元/平米
3. 总价区间：3,500万元/套起
4. 交通：轨道交通：地铁亦庄线至亦庄桥下车
公交路线：599路：凉水河一街西口站
5. 特点：棠颂别墅引领了京城豪宅的新中式风，呼应了曾经的皇家苑囿南海子造园传统。据和声机构北京公司陈伟介绍：“南海子于辽代开始，历经五朝，均为皇家专享的猎场。而自明永乐十二年起，成为京城之南的皇家苑囿，比三山五园历史更为悠久。清代，南海子政治方面的功能逐渐突出，举办郊迎大典、定皇后、册妃子……南海子逐渐成为紫禁城之外的又一个政治中心。”

第215张图片

位置图

第216张图片

效果图

第217张图片

实景图

100个项目终于整理好了

整理不易

手动点赞

慢慢再添加其他项目


101. 格拉斯小镇（通州）
1. 地理位置：北京市通州区榆滨华苑
2. 均价：16.4 万/㎡
3. 总价区间：2460 万起
4. 交通：到首都机场、中央别墅区，出行方便生活舒适、出行便捷。项目周边便利，京平高速壁富路出口已开通，京平高速贯穿城北东西，与京承高速、机场高速、机场二高速、六环相连接。走京平高速向东到半壁店出口往南（右转）沿富壁路可快速到达项目
5. 特点：以8栋地中海建筑营造出原汁原味的法式建筑构成。目前营业的有原乡餐厅、西餐咖啡厅、法餐厅、洗衣房，健身房、李连杰和马云大师开的太极禅养生馆（茶道、花道、香道），红酒吧、雪茄吧，书吧，儿童游乐场、会议室，五星酒店、中信银行自动取款机等

第218张图片

位置图

第219张图片

实景图

102. 远洋万和公馆（朝阳望京）
1. 地理位置：
2. 均价：112310元/平米
3. 总价区间：1800万起
4. 交通：15号线望京东站、14号线望京站
5. 特点：远洋万和公馆楼体规划按照一线型排布，前后无遮挡，楼栋之间没有任何对视，270°环景视野，平均每天10个小时有采光，开阔的视野和通透的采光，让人足不出户就可以沐浴阳光。

第220张图片

位置图

第221张图片

实景图

103. 公园1872
1. 地理位置：北京市朝阳区东四环八里庄北里216-218号
2. 均价：11.1 万/㎡
3. 总价区间：1000-4100万
4. 交通：地铁：地铁6号线十里堡站 。
自驾车路线：从国贸出发，走京通快速路上四环往北行驶，从朝阳北路/通州出口离开进入东四环中路辅路，在红领巾桥朝朝阳北路/通州方向进入红领巾桥行驶进入朝阳北路，进入石佛营路，过左侧的大荣物业楼后调头就到了。
5. 特点：二点六万平的中央庭园，社区里自带水景，水系；以现代园林景观之父奥姆斯特德的“波士顿翡翠项圈”为蓝本，将红领巾公园，朝阳公园，中央庭园“三园相生”的景观引入社区

第222张图片

位置图

第223张图片

实景图

上海豪宅项目45个
能够住在上海顶级豪宅汤臣一品的都是些什么人？码字不易，喜欢的点个赞咯
（PS：有朋友私信建议我拉个群交流买房经验，所以我拉了一个群希望能帮助到刚需朋友们，中介勿扰，面斥不雅。微信：malimai2020 备注来意，通过好友后统一拉群）
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
地板
haiaihai2010 发表于 2021-12-5 05:36:28 | 只看该作者
 
北京最为亮眼的顶豪，用一句话就可以概括，那就是“万柳的墙、西宸的缸、霄8的顶儿、融创的湖、麓语的山、紫辰院的树、北平府的院子住着谁？”
如果你听懂了，恭喜你，可以算得上北京顶豪市场的半个专家了；如果没听懂，也没关系，下面一一解释一下。
1、万柳的墙。指的是中赫万柳书院的围墙，它以做工精细闻名业内，说是这堵墙，其建筑工序之繁琐，无论是石材的打磨还是砌筑，是普通墙的几十倍，据说曾经吓跑了十几支前来招标的工程队！
当年中赫置地寻访全球，最终选用荷兰CRH手工烧制的暖灰色系粘土砖建筑外墙。成品经历1200度以上高温烧制，其密度远优于同类产品，保温、隔热、降噪等功能更为突出，随光线、气候、时令不同，其色彩会呈现灵动变化。
2、西宸的缸。西宸原著的样板间里，有一个价值500多万的大鱼缸，里面分层分布着虎头鲨、银龙和财神等各种珍稀鱼类。据说每一个与这个大鱼缸正面对坐的人，都掏钱买了西宸原著，还有客户直接要求项目团队给订做一个一模一样的鱼缸。
3、霄8的顶儿。霄8指的是老牌豪宅【合生·霄云路8号】。项目那次惊倒世人，是因为推出了近1000平方米空中四合院，单价36万元起，最高50万元/平米，计算下来，单套物业的总价将在3.6-5亿元之间，是北京单价最贵豪宅。
4、融创的湖。位于东三环农展馆的北京壹号院项目，傍着一片5万多平米的湖面。想想，在东三环这么一个喧闹的市中心，不仅有这么一块静谧的地方，还有这么大一个湖，真的是顶级城市资源和顶级自然资源的结合，这让人想到了纽约的中央公园和环绕其周边的豪宅们。项目负责人曾说，每一组客户，她们都会带着去湖边散会儿步，而每一个绕着湖走了一圈的客户，都会爱上那个地方、那个项目。
北京壹号院是玻璃幕墙的设计，我感觉挺魔幻的。
第446张图片
北京壹号院的宣传短片
https://www.zhihu.com/video/1102749157651001344
5、紫辰院的树。为突显“老者安之，朋友信之，少者怀之”的大院文化，【紫辰院】斥巨资精心筑造6万平米私家园林，园内不惜重金栽植多棵直径在30CM之上的银杏，形成主人归家的仪仗，同时移栽十余株百年珍稀古树，有1300年的唐槐，也有500多年的紫藤树、皂角树……在百年古树都恨不能当宝大肆宣传的这个时代，紫辰院的这些古树都不显山不露水地散布在园林里，默默地开枝散叶，静静地守护家族，世代繁衍传承，让人不禁想到真正的富贵世家，漫不经心放在角落里的东西，都价值连城。
6、北平府，坐落在什刹海，自从案名亮相以来，就不断被业内提及和期待的四合院项目。最新消息是，这个项目共10套，单套价格在3亿元左右，产品是北京最具文化和历史代表性的四合院，未来，这个项目或将依据客户的需求，实现“私人定制”。可以肯定的是，3个亿的价格，对于北平府而言，算不得什么门槛，中国绝对不缺捧着钱排队的富豪，唯一有悬念的是，他们是谁？
此外，还有龙湖的原著系列、泰禾的院子系列、融创的壹号院系列也都是典型的豪宅代表。中式豪宅的代表就是绿城的桃花源系列和桃李春风系列，但是这两个系列北京目前都还没有。绿城在北京的项目挺少的，就诚园和御园，也是豪宅，08年左右开的盘吧，比较老了。
有特色的豪宅还有紫玉山庄，里面有一个很大的湖，养着天鹅，据说以前是豪宅的标杆。答主有朋友住在里边，有幸进去参观过，环境真是不错，不过毕竟是好多年前的盘了，感觉有些旧了。我还是喜欢新一些的，哈哈。
再分享一个我自己很喜欢的盘吧，融创的北京壹号庄园（又叫东方普罗旺斯）。我感觉融创的产品，做得还蛮不错的。阿朵小镇也不错。北京壹号庄园在昌平北七家，位置不太好，比不得中央别墅区。离未来科技城近，不知道未来科技城以后发展得怎么样。是纯独栋的社区。北京已经不让再建独栋别墅了。以后独栋别墅汇稀缺吧。5000万一套起，贵的要好几个亿，庄园味挺浓的。
把我压箱底的照片分享给大家，即使买不起，看看长长见识也是好的嘛……
壹号庄园的宣传短片：
第447张图片
壹号庄园的宣传短片
https://www.zhihu.com/video/1111211200796487680

第448张图片
北京壹号庄园的宣传短片
https://www.zhihu.com/video/1111211349409026048

第449张图片
北京壹号庄园的宣传片
https://www.zhihu.com/video/1111211459580784640

第450张图片
壹号庄园的一中等户型，院子好大
https://www.zhihu.com/video/1111211667974873088


第451张图片

第452张图片

第453张图片

第454张图片

第455张图片

第456张图片

第457张图片

第458张图片

第459张图片

第460张图片

第461张图片

第462张图片

第463张图片

第464张图片

第465张图片

第466张图片

第467张图片
暂时只找到这么多，等找到其他的了，再来更新。
PS：插嘴说一句霄八，因为霄八去年的那场人造雪给我的印象太深刻了。霄云路8号是典型的公园里的豪宅，整个朝阳公园北园都是这个小区的，而且，这个小区只有450和520平两种户型，进入门槛很高。还有一千多平的空中四合院。销售说不对外出售。
霄八真的挺豪的。
去年冬天，北京没有下雪，霄八为了让业主赏到雪景，居然人工造了一场雪。有钱任性，大抵就是这样的吧。
咱们来欣赏下霄八的人造雪景吧。
当时，我最大的感触就是，有钱，还真是可以为所欲为啊。
第468张图片
霄八的人造雪
https://www.zhihu.com/video/1102749660313120768


第469张图片

第470张图片

第471张图片

第472张图片

第473张图片

第474张图片

第475张图片

第476张图片

第477张图片
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
5#
ra9hztyxa 发表于 2021-12-5 05:36:51 | 只看该作者
 
分享两个看过的印象比较深刻的豪宅。多图预警。
1、中粮瑞府，北京首个单价获批超过20万/平米的别墅。
看完样板间整体印象还是很震撼的，尤其以地上一至二层建筑围合内庭院的方式，在北京应属原创，室内与庭院的对景处理得很棒，地下6米挑空书房也是一大亮点。
接下来走进样板间

第510张图片
第一进 紫铜大门

第511张图片
第二进 紫铜房门

第512张图片

第513张图片
宋代文物 喻“称心如意”

第514张图片
客厅与玄关中庭对景

第515张图片

第516张图片
内庭院

第517张图片

第518张图片

第519张图片

第520张图片
卷轴木雕收藏

第521张图片
六米挑空书房

第522张图片

第523张图片

第524张图片

第525张图片

第526张图片
建筑屋顶实景与俯瞰效果图
2、融创北京壹号院
坐标：东三环农展馆
毗邻亚洲最大公园朝阳公园、三大使馆区，被视作融创TOP系标杆产品的豪宅项目，被誉为中国豪宅的“顶豪之王”。业主：范冰冰李晨、秋瓷炫于晓光、杨洋等（华谊艺人聚集地）

  • 业主：范冰冰李晨、秋瓷炫于晓光、杨洋等（华谊艺人聚集地）
  • 北京顶豪备选：中赫的万柳书院、北京庄园、世茂西山龙胤等，各有千秋，在此不絮言

第527张图片
【操盘手点评】：

2013年9月4日，融创以21亿元、配建27.8万平米医院面积在地产列强围剿中，拿下北京农展馆北路8号住宅地块，这就是如今的北京壹号院的前世。
孙宏斌曾公开说：“对于北京壹号院，融创没有惯有的财务指标，即使一套不卖，我也认。”这是老孙打造国际顶豪，树立北京壹号院为中国豪宅的世界名片的决心。当然，他也做到了。
在建筑色调上放弃了以往豪宅的暖色系材料，使用了灰色石材、蓝灰的玻璃以及灰色金属瓦，高级灰调，构筑了不同于以往豪宅的水晶宫新形式。

第528张图片
外立面采用全玻璃幕墙，将后期景观视野和采光通透做到最大化。

第529张图片
384㎡复式的客厅实拍图（像素渣，凑合看）

第530张图片
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
6#
尤伶_ 发表于 2021-12-5 05:37:31 | 只看该作者
 
什么叫豪宅？
李嘉诚有一句话我很赞同：第一看地段、第二看地段、第三还是看地段！
1.朱雀门
位置在北京先农坛西边，往东是天桥和天坛公园，跟陶然亭公园东门正对，南边不远就是南二环的护城河。
均价每平16万左右，大户型为主，180平以上的多。
最为尊贵的是500平米以上的6套顶级别墅，安排在相邻先农坛的位置。
社区中间为四层半、六层的低层板楼。
在临太平街的一侧，是八层的板楼，在家就可以看到陶然亭秀美风光。

第552张图片

2.西山壹号院
位于上风上水的西山区域，自古以来就是京城的尊贵之地，素有龙脉之称。
自辽、金以来，历代王朝皆在此地营建行宫别苑，成就了史上规模最为宏伟的皇家园林，其中尤以清代“三山五园”为胜。
西山壹号院位列西山东首，昆玉河源，衔首“三山五园”。
每平均价10万以上

第553张图片

3.钓鱼台七号院
地处北京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆。
每平均价13万

第554张图片

4.西单上国阙
上国阙位于西单图书大厦、中组部南300米。
上国阙总建筑面积为24800平方米，户型属于正南正北、主力户型南北通透、7主力户型280至290平米，四室两厅两卫明厨明卫，和四室两厅两卫主卧带书房和佣人房。
一号楼、二号楼各有两套空中别墅，每套面积在四百五十平米左右。
每平均价17.5万。

第555张图片

5.富力山
地址位于广渠门外大街，是富力地产请国际著名设计机构WATG设计的别墅区，独栋面积在1500-2500平米。
每平均价14.5万。

第556张图片

6.中骏•天宸
地址位于西城区德胜门外大街，离德胜门只有800米，去后海什刹海也就10分钟的路程。户型多为260-280平。
每平均价在13万左右。

第557张图片

7.霞公府
紧挨着北京饭店，步行5分钟到王府井步行街，步行15分钟到天安门，这地段多好不解释。霞公府由南、北两栋7层楼座组成，主力户型为440-590平米的三居和四居。
每平均价在15万左右。

第558张图片

8.泰禾·中国院子
位于北京通州大运河旁边，主力户型380-630平之间。
每平均价在10万左右。

第559张图片

9.中赫•万柳书院
位于海淀区传统的高档社区腹地，交通便利，周边配套齐全，地块周边知名高校学府云集，中关村三小、人大附中等稀缺教育资源。
每平均价17万

第560张图片

10.龙湖颐和原著
西邻颐和园昆明湖，位于清朝康熙、雍正、乾隆所缔造的三大皇家园林（畅春园、圆明园、清漪园，其中清漪园即颐和园）的中心位置。项目占地147亩，规划有91栋官式大宅，分9种户型，18种外立面。
每平均价11万。

第561张图片

11.紫玉山庄
位于北四环外，南边是亚运村，西边是奥林匹克森林公园。
每平均价10万元
本喵去过里面一次，刚进小区是联排别墅，里面的空间设计一般（说得好像我买得起似得）。
独栋别墅是真的豪，本喵看花了眼，里面还有人工湖，有天鹅和鹿。。。。里面超级大，本喵差点迷路！

第562张图片

豪宅还有很多，本喵要去搬砖攒钱了，争取今年回乡下盖一栋小二楼！
图片来自网络，侵删！
喵喵折（http://MIAOMIAOZHE.COM）提供商品历史价格查询、各大电商优惠券查询、好物推荐等服务。下载喵喵折APP，刷优惠看好物。  
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
7#
qq54333 发表于 2021-12-5 05:38:24 | 只看该作者
 
他们都写的太简单了，我实地调研，各种照片拍了一大堆，加上数据，应该能满足一些读者的好奇心。
数据来源丨实地调研、机构内网、政府官网
本文作者丨张泽丹
北京市西城区房价最高的一批住宅小区，春节前夕实地调研，照片清晰无修饰，社区细节一览无余，感谢经纪人郭志贤提供的帮助。

北京是中国的核心，而西城区则是北京的核心，——北方金融中心，中央各大部委集中于此，也是北京学区质量最高的两个城区之一。作者经过实地调研，结合近两年的成交数据与业内人士的工作经验，将西城目前房价最高的住宅小区详情展示给读者，包括它们的数据概况、历史开盘价与近期成交价、2.5D区位与楼栋分布图、社区与学区详解、实景照片（小区大门、内部景观、入户大堂、楼道内部、建筑外立面、内部俯瞰图）等。

注意：此排名仅对应“成交均价”，并且不包含房龄超过二十年的老小区、成交量极低的别墅盘、公寓与写字楼等商业地产。实景照片拍摄于2020年1月19日，工具为水果7P，无任何修饰，“总户数”为参考值。


NO.10 朱雀门&一瓶


一、数据概况


第574张图片

第575张图片

二、社区详解
朱雀门位于先农坛西侧，一瓶则紧邻朱雀门，位于陶然亭公园的北侧。这两个小区相似之处很多，——首次开盘时间相近，社区整体色调偏暗，建筑风格和内部景观都有明显的“中式风格”，都属于“老式豪宅”，都属于陶白学区等，但差异也很明显。

首先，朱雀门的容积率只有1.95，比一瓶低很多，整个小区最高的楼栋八层到顶，而一瓶临街楼栋高达十三层。其次，朱雀门整体品质明显高过一瓶，近两年成交均价也比一瓶要高1000元/平。

朱雀门是北京二环内非常少有的低密、次新房住宅小区，绝大多数楼栋一梯两户，四层或六层到顶，临街楼栋八层到顶且呈围合式（隔绝噪音和尘土），外立面庄重大气，建筑工艺结合声光学，但没有大面积的主题绿化景观，而是以景观带的形式穿插在楼栋之间，户型设计中规中矩，是一个很典型的老式电梯洋房社区。（曾被称为“北京十大豪宅之一”）

一瓶虽然比朱雀门成交均价低一些，但它分为三期开发，最晚2013年交房，所以设计理念比朱雀门要先进一些，添加了许多实用性一般、但有利于营销推广的配置，比如“五水入户”、“绕水明堂”什么的。这个小区最大的缺点是——被陶然亭公园“半包入怀”，虽然空气和视野要比一般小区好，但免不了会受到公园的噪音污染。

学区方面，一瓶和朱雀门都属于陶白学区，一瓶划片陶然亭小学，是一所直升校，小升初80%的生源直升北师大附中（牛中），剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位。朱雀门划片育才学校，育才学校是一所公立九年一贯制学校（严格来说是12年一贯），小学部很好，小升初直升初中部，奇怪的是，育才初中部成绩一般，在西城至多只能算中等初中。（西城11个学区详解请翻看作者上一篇学区房调研文）

三、区位图&楼栋分布概况


第576张图片

▲一瓶 区位与楼栋分布图


第577张图片

▲朱雀门 区位与楼栋分布图
朱雀门分为南北两区，北区楼栋呈行列式排布，社区中间为四层半、六层的低层板楼，临太平街的一侧是八层的板楼；南区紧邻先农坛，由六套面积在500平米以上的别墅组成。目前内网在售房源18套，近两年成交均价在12~13万/平左右，套价1500万起步，主力户型套价2200万起步。

一瓶2、3、5、6号楼紧邻公园、总高11层，1、7、8、9号楼总高13层。目前内网在售房源23套，近两年成交均价约11万左右，套价1000万起步，主力户型套价1600万起步。

四、实勘照片
非常抱歉，作者当日无法进入朱雀门和一瓶的小区内部，所以缺少两个小区内部相关实景照片，但下文房价更高的几个小区均有细节照片。



第578张图片

▲一瓶·大门


第579张图片

▲朱雀门·建筑外立面


第580张图片

▲朱雀门·小区外拍


第581张图片

▲朱雀门·小区大门


第582张图片

▲一瓶·建筑外立面


第583张图片

▲朱雀门·单元门


第584张图片

▲朱雀门·建筑外观
tip：朱雀门和一瓶均属于“老式豪宅”，整体设计理念已经“落后”，只是户型偏大，单价不算太高，套价很高，西城区类似的小区还有观河锦苑、丽豪园、熙府桃园等。


NO.9 金融世家


一、数据概况


第585张图片

二、社区详解
金融世家位于真武庙片区，紧邻复兴门外大街，也就是北京的中轴线——长安街（阅兵的那条街）。坦白来说，这个小区几乎没有任何出彩之处，但它可以作为一个典型来进行分析。

金融世家是一个体量很小的社区，占地面积仅有十五亩左右，整个小区仅有一栋楼，E字型，12个单元，西临真武庙路，所以西高东低，楼高8~16层。建筑风格是现在烂大街的ArtDeco，外立面是现在烂大街的干挂石材，小区景观设计也很稀松平常，毕竟内部空间实在太小。其他诸如首层入户大堂、直饮水系统、同层排水、中央空调+地暖、新风及加湿系统、煤气探测、窗禁系统、紧急求助、电子巡更、外墙红外探头等配置，是现在很多中端住宅楼盘的标配。

看完上文，读者就会明白，抛开地段，金融世家真的只是一个很普通的中端楼盘。因为北京主城区限高、又需要打满容积率，所以做成了E字型、而不是单独一栋南北朝向的三十多层大板楼；又因为西侧临街、楼层越高公摊越大，所以整体西高东低、东侧楼栋为溢价率更高的南北向房源。西城类似的小体量楼盘很多，比如中骏天宸、西单上国阙、复地天赋等。

既然它这么普通，为什么房价会这么高？因为地段和学区。金融世家划片小学为老牌牛小-育民小学，小升初在月坛学区的八所初中内派位，月坛的属地初中很多，坑校也是“浅坑”，学区整体质量在西城属于中等偏上。目前金融世家内网在售房源7套，近期成交套价1500万起步，主力户型成交套价2200万起步。

三、区位图&楼栋分布概况


第586张图片

▲金融世家 区位与楼栋分布图
整个小区仅有一栋楼，E字型，12个单元，西临真武庙路，所以西高东低，楼高8~16层，东西向房源居多，很多房源有两个房本。（户型区间查看“近两年成交概况”，默认最好的改善大户型位于小区位置最好的楼栋，刚需小户型位于小区位置和朝向最差的楼栋上）

四、实勘照片


第587张图片

▲金融世家·小区外墙


第588张图片

▲金融世家·建筑外立面


第589张图片

▲金融世家·小区大门


第590张图片

▲金融世家·小区内部


第591张图片

▲金融世家·内部景观


第592张图片

▲金融世家·单元门


第593张图片

▲金融世家·单元入户大堂


第594张图片

▲金融世家·楼道内部


第595张图片

▲金融世家·俯瞰图
tip：北京西城区很多牛小原先都是中央部委的子弟学校，比如育民小学原先是财政部子弟小学；相应的，海淀区很多牛小起源于高校子弟学校，比如北大附、清华附、人大附。


NO.8 中信城


一、数据概况


第596张图片

二、社区详解
中信城是北京二环内极少的大体量、次新房社区，原址是影视剧中经常出现的菜市口胡同，与“午门”功能相同。目前中信城周边依然存在大片待开发地块，市容市貌一般，共分为三个地块，一期锦园二期沁园三期禧园，品质依次提升。

相比金融世家之类的小体量楼盘，中信城占地规模大，内部环境宽阔，居住氛围更好，尤其是中信禧园，2014年交房，外立面采用了高端盘必备的金属板材搭配干挂石材，看起来挺拔剔透，观感极佳；小区内部为中式园林、多重立体绿化景观、同时穿插水系亭台、健身场所.......总之，中信城拥有现在“高端住宅楼盘”应该有的诸多标配，但算不上真正意义上的“豪宅”。

目前，中信城内网在售房源约六十多套，整体均价13-15万左右，套价690万起步（有五十平左右的小户型），主力成交户型95平左右，主力成交套价1200万起步，不算“豪宅”却胜似“豪宅”。是什么在支撑中信城的房价？——八中附小+育才学校。中信城和下文要讲的阳光丽景一样，是真正意义上的“双片学区房”，既可以上八中附小，也可以上育才学校。其中，八中附小80%的毕业生可以直升八中（西城“四金刚”之一的八中初中部），剩下20%的幸运儿在陶白学区的八所初中内随机派位，育才学校上文讲过了。

三、区位图&楼栋分布概况



第597张图片

▲中信城 区位与楼栋分布图
锦园是中信城一期，于2009年建成，共由6栋板塔结合楼构成，共1600余户，容积率2.66，6栋楼都为18层，部分2梯3户，部分两梯四户；沁园位于锦园北侧，2011年建成，共由5栋楼构成，户数约为1292户，1、2、3号楼为20层，4号楼为14层，5号楼为12层，分别是2梯2户，2梯3户及2梯4户，其中2、5号楼有部分回迁户；禧园由四栋楼构成，位于沁园东侧，其中3号楼上全是大四居户型，2号和3号楼之间为运动休闲区，建有篮球场和网球场，1号楼22层（含6个单元），2、3、4为23层（分别为4、4、8个单元），每个单元2梯2~4户。

四、实勘照片


第598张图片

▲中信禧园·小区大门


第599张图片

▲中信禧园·内部景观


第600张图片

▲中信禧园·内部景观


第601张图片

▲中信禧园·内部景观


第602张图片

▲中信禧园·单元门


第603张图片

▲中信禧园·入户大堂


第604张图片

▲中信禧园·楼道内部


第605张图片

▲中信禧园·俯瞰图


第606张图片

▲中信禧园·建筑外立面


第607张图片

▲中信禧园·平面示意图
tip：近年来，北京二环内几乎不再批住宅用地了，拆迁难度极大，绝大多数老旧小区被改造翻新，街边几乎看不到露着砖茬的老房子，但其实上世纪50~70年代的住宅楼非常多，很多小区只看外立面好像电梯洋房似的，实际房龄已经四十年以上。


NO.7 阳光丽景


一、数据概况


第608张图片

二、社区详解
阳光丽景，位于北三环内德胜片区，号称“德胜神盘”，双学区房——育翔小学+西师附小，均为老牌牛小，并且这两所小学均紧邻阳光丽景，接送孩子上下学很方便。这个小区的楼间距很大，房龄十五年左右，社区环境明显老旧，水景干涸，草坪退化，物业管理尚可，楼道干净整洁，电梯运行正常。目前内网在售房源42套，成交均价14万左右，最小的一室也需要千万起步。

阳光丽景是德胜学区房的代表，德胜和金融街是北京西城学区质量最高的两个学区，德胜的小学都很好、初中也不错，金融街的初中坑校仅有一所、并且属地校。同时，相比金融街的高不可攀，德胜650万起步的套价显得非常“亲民”。阳光丽景是德胜片区知名度最高的次新房社区，片内其他的次新房小区还有：德胜佳苑（电梯洋房，没有小区环境）、德胜世嘉（老版德胜佳苑）、德胜里二区以及部分公寓楼等。

三、区位图&楼栋分布概况


第609张图片

▲阳光丽景 区位与楼栋分布图

阳光丽景分南北两院，南院比北院大很多，分三期建成，其中南院1、2、3号楼建成于     2003年5月，4号楼为二期建成于03年12月，5、6、7号楼为三期建成于2004年6月。1~5号楼为板塔组合楼栋，6、7号楼为塔楼。7栋住宅楼共分36个单元，其中塔楼单元共7个、两梯6~8户、板楼单元29个、两梯2~3户，   最高的单元为2、3号楼的塔楼单元共21层。

四、实勘照片


第610张图片

▲阳光丽景·内部大道


第611张图片

▲阳光丽景·内部景观


第612张图片

▲阳光丽景·内部景观


第613张图片

▲阳光丽景·小广场


第614张图片

▲阳光丽景·老化的塑胶跑道


第615张图片

▲阳光丽景·单元门


第616张图片

▲阳光丽景·单元门


第617张图片

▲阳光丽景·楼道内部


第618张图片

▲阳光丽景·俯瞰图


第619张图片

▲阳光丽景·俯瞰图


第620张图片

▲阳光丽景·健身器材


第621张图片

▲阳光丽景·建筑外观


第622张图片

▲阳光丽景·北区俯瞰图


第623张图片

▲阳光丽景·右侧为育翔小学阳光校区


第624张图片

▲阳光丽景·内部指示牌
tip：现在的北京西城区由“老西城”和“老宣武”合并而来，现在西城区的北半部分为“老西城”的地界，南半部分为“老宣武”的地界。老宣武的学区质量原本很差，现在被老西城“均衡”了很多。本质上，属于北京的南北差异。（南二环甚至不如北五环）


NO.6、西城晶华


一、数据概况


第625张图片


二、社区详解
西城晶华和朱雀门类似，也是一座老式豪宅社区，配置有中央空调、24小时热水、下沉式会所、恒温泳池、全冠移植11棵百年国槐等。用手机来类比的话，西城晶华如同上一代旗舰机型，质感依然在，但很明显已经落后于时代。

目前，西城晶华内网在售房源35套，最低套价770万起步（五十多平的小户型房源），主力成交户型套价1400万起步，实际成交均价十五万左右。有意思的是，西城晶华的划片小学很辣鸡，但房价还能维持这么高的原因其实非常简单，——它属于金融街片区。

金融街是中国的金融中心，是中国最富的“一条街”，金融街资产规模占到中国金融资产的四成以上、北京市金融资产的八成以上；中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会、工行总部、建行总部、人行总部、中国人寿总部、中国平安总部、中国移动总部、中国联通总部等等等等，均位于金融街。

另外，金融街还拥有全国第一的小学、北京最牛的直升校、最牛的初中、最牛的高中，所以，金融街的整体房价特别高，高到年薪几十万的金融民工也只能望房兴叹的地步。不过，如果单纯是为了孩子入学，普通人不推荐购买金融街学区房，因为金融街的“蒸包”太多了。

有一个形容词很适合金融街，——恐怖如斯。

三、区位图&楼栋分布概况


第626张图片

▲西城晶华 区位与楼栋分布图
西城晶华位于太平桥大街和阜成门内大街交口，2号、10号楼紧临太平桥大街，楼高11层，户型为东西向、57-117平一室和两室，其余楼栋为八层，户型为南北向、149-238平三室和四室。

四、实勘照片


第627张图片

▲西城晶华·小区大门


第628张图片

▲西城晶华·内部景观


第629张图片

▲西城晶华·内部景观


第630张图片

▲西城晶华·内部景观


第631张图片

▲西城晶华·内部景观（有修缮的痕迹）


第632张图片

▲西城晶华·下沉会所（以前算好东西，放现在很粗糙）


第633张图片

▲西城晶华·单元门


第634张图片

▲西城晶华·单元内部（入户大厅非常小）


第635张图片

▲西城晶华·楼道内部


第636张图片

▲西城晶华·楼道内部


第637张图片

▲西城晶华·俯瞰图


第638张图片

▲西城晶华·建筑外立面
tip：蒸包=政策保障生，北京独有，西城特多，金融街尤其多，小学阶段比较多，小升初比较少，分大蒸包和小蒸包，大的能挑学校，小的只能保证不被派位到坑校。


文末总结



房地产这一行，城市之间的差异很大，非常不建议读者把自己城市的“规则”套用在北京房产上，比如中国大多数城市首套住宅可以做到三成首付，甚至两成，但北京首套认定非常严格，所以大多数都算是二套贷款，首付需要6成起；特别像上文提到的这些小区，大都是大面积商品房小区，贷款比例很低。同时，北京各城区之间的差异也非常大，尤其是入学规则。（教育部就在西城，所以西城的入学规则与教育政策一直在不断微调）
“豪宅”和“中高端住宅”最明显的区别在于——豪宅具有“奢侈品”的属性，而“奢侈”对西城来说是一个比较危险的词汇，因为它太靠近“核心”了，再加上近年来很少出地，所以西城缺乏真正意义上的“豪宅”，或者说没有其他城区那么多。西城小区的“豪”，往往不在于小区本身，而在于地段和学区。

文中提到的这些小区，虽然不算真正意义上的“豪宅”，但并不缺乏豪宅应该有的服务和气度，比如物业非常负责、小区设施维护得当、居民素质高、设施老旧却不脏乱等。（毕竟千万起步，调研时碰见的几个小朋友都比我更懂世故.......）冬季的北方小区，草木凋零，水景干涸，小区实景照片观感不佳，所以我会在2020年4月之后继续更新北京的“豪宅调研文”，希望读者可以理解。

以上，感谢阅读，关注与转发就是对作者最大的帮助。


PS.下文预告：北京海淀区学区房调研（上）：神仙学校，终极拼娃
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
8#
打蛇掩解 发表于 2021-12-5 05:38:55 | 只看该作者
 
要说豪宅，不得不说别墅，我们先说说北京号称有九大别墅区。我们先逐个区位分析。


第704张图片

从北往南顺时针讲解一下。

1.先说奥北别墅区。
以下是一些代表性楼盘，相当一部分是耳熟能详的。


第705张图片

奥北别墅区的特点呢，北京人爱讲究的上风上水是其特色之一。绿化好，工业少，自然环境是其主要卖点，但是配套相对落后，地广人稀，不太适合居家过日子，当然有些真正的有钱人不看这个，环境是他们考虑的第一要素。于是乎可以想到，很多明星都选择这里置业。据说张国立家在紫玉山庄，王珞丹给爹妈买的温哥华森林的独栋。

第706张图片
虽然同属奥北别墅区，但是紫玉山庄区位要好得多，温哥华森林其实是更典型的奥北别墅。就区位而言，紫玉山庄已成为绝唱。不过确实想某些朋友说的，紫玉山庄比较老，而且里面有不少办公的。说到这里不得不提一句，其实集团在紫玉山庄旁边，安立路的西侧有一大片绿地，是紫玉集团早些年拿到的别墅用地，一直未开发。但由于北京地价升值太快，等他们想开发的时候，北京市政府反悔了，目前还在扯皮中，各位可以拭目以待。
2.潮白河别墅区
潮白河别墅区位于顺义通州大厂，快出北京了，不太符合我们这豪宅的命题，略去不表。

3.中央别墅区
中央别墅区是北京这几年市场认可度最高，销售最火爆，新开楼盘最集中的一个别墅区。其中的孙河更最热闹的板块。

第707张图片

第708张图片

中央别墅区的特点是配套相对齐全，离机场近，离市区近，开车到望京也就十几二十分钟，得天独厚的区位优势。其中早些年开发的首开琅樾，双龙原著等有一些高端独栋双拼产品，目前新开盘的受用地限制，容积率普遍在2以上，大多数是一些联排产品，比如说北京院子，景粼原著等。

                                                          北京院子实拍

第709张图片

售楼处沙盘

第710张图片

小院仰看

4.东部泛CBD别墅区
地图上所标的东部泛CBD别墅区不太准确。此别墅区一般指京沈高速沿线东四环至通州区域的别墅范围已经很大了。比较典型的有城市核心区域的东山墅，还有比较偏远位于通州的运河上的院子等。说到这个别墅区不得不提一个老盘“山水文园”此盘贯穿东南三四环，在弘燕路南侧沿线排成一排。目前已开发到了五期。产品类型比较丰富，有一两千万的大平层洋房，也有一两个亿的独栋别墅。离城市核心区极近，房价也比较实在，有着很高的性价比，然而住东边北边的土豪也看不太上这位置，周围环境比较糟糕。因此买此楼盘的，有相当一部分是在亦庄南城做生意的小老板。据说吴奇隆跟刘诗诗在山水文园买了一套带小院的跃层。

第711张图片

5.亦庄别墅区& 6. 城南别墅区
要说北京城的大格局，历来有“东富西贵南穷北贱”之说，南城在建国以前都是些下九流的从业者。长期居住着一些小商贩啊，掏大粪的啊等穷苦老百姓，所以人们常说北京的市井文化看南城，就是这个缘故，与东西北住着的达官贵人形成鲜明对比。而亦庄目前是北京的经济开发区，有很多工业厂房，环境较差。但这两个别墅区相对其他几个离内城最近，有着不错的性价比。综上所述，这两个别墅区明显不符合我们豪宅命题，而且说实话这俩地方也没什么拿的出手的项目。而购买者大多是暴发户或奋斗一生攒了点儿小钱的老中年企业中层。从气质上也无法跟住豪宅的old money相匹配，略去不表。

7.燕西别墅区
这个别墅区大有来头，头几年没听说过，横空出世。后来发现这个别墅区仿佛专为“燕西华府”量身定制。这个项目不太了解，感兴趣的朋友可以去转转。

8.西山别墅区
这西山别墅区应该算是北京最老牌的别墅区了，素有"皇家板块"的美誉。与奥北，中央两大别墅区齐名并称为北京三大传统别墅区。相当一批别墅盘云集在此，但由于用地有限，早年开发的楼盘基本售罄，目前的西山别墅区处于几乎无房可售的状态。


第712张图片

目前在售也就这么几个。

9．昌平八达岭别墅区
昌平八达岭别墅区是这两年比较火爆的区域，主要有小汤山跟沙河两大板块。尤其是沙河板块，这几年卖的火热，典型的楼盘有泰禾丽春湖院子，中海丽春湖墅等。其中丽春湖院子本人带客户看过多次，是一个市场关注度很高的楼盘。其设计风格也是本人非常喜欢的，尤其是其示范区的打造，很有拙政园的味道。

第713张图片

丽春湖院子示范区实拍

第714张图片
至于小汤山板块，比较典型的就是御汤山。这一板块的楼盘很多是主打温泉入户，很多上了年纪讲究养生的大爷大妈非常喜欢这类产品。

第715张图片
这两个板块的别墅区都很集中，目前已经形成了一定的聚集效应。两个典型楼盘周边，别墅盘非常密集。

别墅先说这么多吧，之后会陆续补充其他类型的豪宅。

影响人生的购房指南分割线

下面继续更新传说中的奢华公寓
首先我要说一说
北京银泰中心 ---柏悦府

第716张图片
银泰中心是一座城市综合体。建筑设计出自被誉为“中庭之父”的美国著名建筑师约翰.波特曼之手。波特曼老爷爷是17年底去世的，为纪念大师，所以把这个建筑说在最前面。
银泰中心有三栋塔楼和裙房组成。裙房部分是北京银泰中心商场，东西两塔分别是两幢写字楼，一栋卖给了picc，另一栋是自持物业。而位于中间的中央主楼就是豪宅所在。其中7-33层是133-240平米的高档公寓柏悦居，50-58层是549㎡至869㎡的顶级豪宅柏悦府。据说章子怡就是柏悦府的业主。
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
9#
@大鱼 发表于 2021-12-5 05:39:41 | 只看该作者
 
这？

第730张图片
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
10#
longai饺子 发表于 2021-12-5 05:40:21 | 只看该作者
 
更多北京买房、板块信息，欢迎关注猫叔聊地产公众号。
分享几个印象深刻的吧
1.钓鱼台7号院  距中南海5公里，天安门6公里  均价19.65万/㎡

第732张图片
位于长安街北，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭湖岸80米，向西900米达西三环，向北400米接阜成路，行至二环2900米，距天安门6公里，中南海5.5公里尽享四通八达的交通网络；该项目地处国家与城市的核心行政办公区，区域比邻的金融街、中关村；云集大量党政军机关、教育机构、大型企业。
西通中央政务区，其是整个国家高级政治枢纽带；北近中关村，这里聚集了大量顶级教育科研机构；东临金融街，是北京乃至全国金融核心区。

第733张图片
四栋人文建筑由西向东一字排开，户户南向全景购湖。建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭“水”相得益彰，隐喻山水相映。

第734张图片
该项目最大的亮点则是玉渊潭公园景观，昔日御用花园、皇家水系的城市核心地带，把水景价值最大化。玉渊潭、昆玉河在中国传统文化脉络上代代相传，近850年。
3.4米豁朗高层，14—21米南向面宽，270度瞰景、首层复式与顶层超大平层等多种户型设计，满足优适生活需求。

第735张图片
PS：感兴趣的可以看看《巡视利剑》第四集，这个楼里住的是什么阶层。
2、霄云路8号  均价120000元/平米 到底卖了多少还是个谜
唯一一个在朝阳公园里边建的城市豪宅
将圆明园18处景观还原，打造中西合璧的园林景观 &顶级产品900－1000平米空中四合院

第736张图片

第737张图片

第738张图片
霄云路八号总规划用地160公顷，规划建筑用地20公顷，绿地约140公顷，容积率1:1.2，绿化率87%。
霄云路八号的园林设计特意邀请的是单秀娴女士，全然保留了40万平的原生态森林美景，霄云路八号就犹如从森林里长出来的房子。真正公园里的豪宅。

第739张图片
霄云路八号由合生创展开发，康景物业提供物业服务，物业费8元/平/月，小区共9栋楼，南北楼间距最大达234米，东西楼间距48米，避免景观遮挡和私密干扰。
每栋楼地上29层，地下2层，共1044户，小区仅450平、520平两种户型，除了3号楼和2号楼整栋楼是520㎡的5居室以外，其他7栋楼都是450平的4居室，居住的圈层相当纯粹。

第740张图片

第741张图片
该项目位于北四环内，区位优势明显
借助北四环绿化景观带，成为有利景观资源
装修“豪华”,墙地面处处石材，拼花线角令人眼花缭乱
配备完善的会所，满足社交聚会等业主需求
比邻使馆区，周边配套也较为齐全
3、万柳书院
颐和园、圆明园等皇家苑囿环绕，文脉厚重，自然环境优渥

第742张图片
万柳书院以230万块荷兰手工粘土灰砖砌筑，诠释了北京独有的青砖古韵。灰色砖墙与双坡悬山屋顶是万柳书院建筑性格的外在表达，用现代建筑手法勾勒出东方意境。为寻求到合适的砖，中赫置地遍访全球，最终选定荷兰CRH手工烧制的暖灰色粘土砖，每块砖成品经过1200℃以上高温烧制，其密度与耐久度远优于同类产品，保温、隔热、降噪等功能更为突出。而且，在不同的光线之下，灰砖的色泽会有冷暖之变。

第743张图片
细节展示
4.8米高，12米合扇的纯铜质青铜大门，简洁纹理的砖块以及灰色磨砂大理石。小区内的人行道也是以石板为原材料，灰色的主色调，与整个小区相辉映，通过直线拼接的图案，显得更加硬朗。玉石挡墙宣示着整个项目的贵气。台阶的设计也充分考虑到不同年龄段的行走习惯，有意的减少了高低落差给不同人群带来的不适。

第744张图片

第745张图片
室内实景

第746张图片

第747张图片
装修标准
精装修，精装标准
结构：现浇钢筋混凝土框剪结构
供电：市政供电
外墙：进口粘土贴砖
供气：天然气
电梯品牌：“迅达”
采暖：地采暖
电梯服务户数：一梯一户
通讯：电话及网络
门窗：进口铜木复合入户门
卫生间：瑞士劳芬卫浴、德国高仪卫浴龙头
大堂地面：石材；
墙面：石材及木饰面；
顶棚：石膏板吊顶，乳胶漆饰面、局部木饰面
厨房：成品橱柜:“zeyko” 品牌或同档次
首层大堂墙面：石材、木饰面
卧室地面：实木复合地板
地面材料：石材
电梯间墙面：石材、木饰面、壁纸
室内涂料：石材、壁纸或木饰面
门禁系统：可视对讲门禁系统
公共走廊、消防楼梯：地面水泥压光、墙面乳胶漆
电视系统：有线电视
信报箱：按单元集中设置专用信报箱
中水系统：根据市政条件提供市政中水用于冲厕，普通机械水表计量
空调系统：室内采用户式中央空调，配置新风系统，静电除尘系统，加湿系统，空气净化系统
安防系统：报警按钮；红外幕帘；可视对讲门禁系统；闭路电视监控系统；周界防卫系统；停车场管理系统
回复 支持 反对

使用道具 举报

 
下一页 »
123下一页
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

地祗上天白金会员

0关注

6粉丝

452帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-4-18 23:30