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[问答] 芝加哥房产投资相关知识解析

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夏天飞雪 发表于 2022-1-16 08:45:46 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
许多客户在芝加哥都市圈投资买房一直有许多问题，比如应该在哪个城市买？能买到怎样的房子？今天就跟大家上节历史小课，让大家对芝加哥都市圈有更深的了解。同时，也分享一些不同的寻找投资房技巧，希望对您的寻房之路有所帮助。

1. 芝加哥历史文化变迁
芝加哥 (Chicago) 位于美国东北部，属伊利诺伊州，为库克县县治，东临密歇根湖，辖区内人口约290万。芝加哥及其郊区组成的大芝加哥地区，人口超过900万，是美国仅次于纽约、洛杉矶的第三大都会区。芝加哥地处北美大陆的中心地带，为美国最重要的铁路、航空枢纽。芝加哥同时也是美国主要的金融、期货和商品交易中心之一。

18世纪时，现在的芝加哥地区是伯塔瓦托米 (Potawatomi) 印第安部落的领地。1770年代来到这里的一个海地人是第一个外来的定居者，他娶伯塔瓦托米人为妻，并在这里开设这一地区第一家货栈。1803年，美国陆军在此建立迪尔伯恩要塞，后在1812年的迪尔伯恩要塞屠杀中被毁。1816年，伯塔瓦托米和其他附近的印第安部落与美国政府签订圣路易斯协定，让出土地。1833年8月12日，芝加哥镇成立，当时拥有350名居民。随着定居人口的增加，1837年3月4日这里成为芝加哥市。

芝加哥房产投资相关知识解析 第1张图片

菲尔德自然史博物馆展示的印第安部落服饰

在它历史的第一个百年中，芝加哥是当时世界上人口增长最快的城市之一，从19世纪初的空白起点增长到1900年已超过一百万。它是当时世界上人口超过一百万的城市中唯一在一个世纪前还不存在的城市。

1848年沟通密歇根湖和密西西比河的伊利诺伊-密歇根运河建成，沟通两大水道之间的航运。同年，芝加哥的第一条铁路开始修建。自此，芝加哥开始成为连接美国东西部的重要交通枢纽。便捷的水陆运输极大地刺激工商业的发展。城市的繁荣吸引众多的外来者到此定居，其中包括大量的农村人口和新外国移民。1870年到1900年间，芝加哥的人口从29.9万猛增到170万。当地的制造业和零售业成为中西部经济的主宰力量，并很大程度的影响美国经济。

芝加哥房产投资相关知识解析 第2张图片

1893年世界博览会在芝加哥举办，以纪念哥伦布发现新大陆400周年

1871年芝加哥大火之后，芝加哥得到快速的重建并很快恢复增长。在重建期间，这里产生世界上第一栋采用钢构架的摩天大楼，以此开始芝加哥不断创新的城市建筑陆续获得世界性的声誉。1893年，芝加哥主办哥伦布纪念世界博览会，获得极大的成功，共吸引到2750万游客前来参观。在此前一年，芝加哥大学也在此创建。

目前，芝加哥是美国 GDP 第3高的大都会区（仅次于纽约和洛杉矶），同时该都市区也被评为美国发展最均衡的经济体。它被万事达卡全球贸易中心指数评为全球最重要的商业中心的第四名。此外，芝加哥都市区新增的企业数在2001年到2008年这七年有六年一直位居美国第一位。而且该市的科技创新力也名列美国第三。在2009年，该市被瑞银集团评为全球最富的城市的第九位。

芝加哥房产投资相关知识解析 第3张图片

从天空俯瞰芝加哥市区

芝加哥也是全球最重要的一个金融中心，是美国第二大商业中心区。有12家财富500强公司的总部设立在此，如芝加哥联邦储备银行、芝加哥股票交易所、芝加哥商品交易所以及纽约商品期货交易所和道琼斯指数在列的 CME 集团等。由于芝加哥经济学派的影响，该市也有其他多种多样的交易市场。

该市有美国第二大的劳力市场—估计有425万的工作人员。该市有12个全球500强的公司总部，以及17个财经500强的公司总部。军工巨头波音公司的总部于2001年搬到芝加哥，卡夫食品和麦当劳位于芝加哥的郊区，这三家公司都属于道琼斯工业平均指数的30大公司之列，联合航空总部也位于芝加哥。

2. 选择谁成为我的邻居
购置房地产，身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方，但是我们不能随意地决定我们的邻居。

芝加哥房产投资相关知识解析 第4张图片

白人 = 绿色；黑人 = 蓝色；拉丁美裔 = 黄色；亚裔 = 红色

以上是芝加哥的种族分布：45.0%是白人（其中31.7%是非西班牙和葡萄牙的白人）；32.9%是非裔人；28.9%是拉丁裔人；亚裔人占了5.5%（华人占全市人口的1.6%）。
根据2016年美国人口统计，该市拥有人口数量为2,704,958。自从1833年建立以来，芝加哥在前一百年的人口增长是全球最快的。人口最多的时候是1950年代的360万。而在伊利诺伊州内，有超过一半的人生活在芝加哥大都会区内。芝加哥是美国人口最密集的大城市之一。

芝加哥房产投资相关知识解析 第5张图片

人口收入分布图

据世界薪酬网，2015年芝加哥工薪职工平均年收入6万美元，约合人民币39万元，大多数职工平均年收入5.3万美元，约合人民币34万元。芝加哥生活成本没有纽约那么高，物价与收入相比较为实惠。
接下来，就着重给大家介绍下芝加哥都市圈的优质学区都在哪里吧。很多芝加哥人买房子第一考虑的就是要在一个好学区买房，虽然芝加哥拥有超过几千所中学，那么有哪些地区的学校是家长们眼中的好学区呢？

芝加哥学区是美国第三大公立学区，在册学生超过400,000人。芝加哥学区致力于帮助学生充分发挥潜力，并成为对当地社会有贡献的一员。芝加哥学区认为高中时期对于孩子的智力和人格发展是至关重要的。他们在追求学术卓越的同时，努力营造学习的乐趣，让学生们乐在其中。学区内的每一所学校均竭力了解每一位学生的独特性和需求，创造环境让学生能在其中发挥潜力、积极创造。

芝加哥房产投资相关知识解析 第6张图片

1、 AdlAI E. Stevenson High School 125学区
学区中的 Adlai E. Stevenson 是四年制的公立高中，坐落在芝加哥北部郊区Lincolnshire。学校赢得多项荣誉奖，因为学校先进的人员配置被芝加哥论坛报认为是伊州中学中最佳的一所学校。在2010年时，学校被华盛顿 John F. Kennedy 中心评为全美最佳艺术教学。

2、                                                                                                                                                                       New Trier Township High School 203学区
1901年建立的 New Trier Township 高中，是四年制公立高中，位于芝城北部郊区。学校资金充足，学术成绩好，另外学校的运动项目，戏剧，视觉艺术和音乐项目都获得不少奖项。学校服务于芝城北部郊区：Wilmette、Kenilworth、Winnetka、Glencoe、Northfield 和 Glenview。
3、Northfield Township High School 225学区
学区中的 Northfield Township 是四年制中学，学校的阅读和数学成绩一直很好。学校每年经费的二分之一是用于学生花费。一直受到社区民众的好评。服务于芝城北郊的 Glenview 和 Northbrook。

芝加哥房产投资相关知识解析 第7张图片
  4、Indian Prairie Community Unit School 204学区
204学区内有超过2万多名学生，服务于伊州的 Aurora、Bolingbrook、Plainfield 和 Naperville 社区。目前有一个幼儿园，21个小学，7个中学，3个高中。

  5、Naperville Community Unit School District 203学区
203学区建于1972年，中心设立在 Naperville，也是 Lisle 和 Bolingbrook 社区的一部分。目前203学区的学校主要是建在在1928 (Ellsworth) 和2010 (Ann Reid Early Childhood Center) 之间。

  6、Barrington Community Unit School District 220学区
学区拥有超过9千学生，12所学校。调查显示学区82%的学生擅长在数学和阅读。每年会为学生花费掉每年预算的一半价格。学区内四年制的 Barrington High School 评价很好。

芝加哥房产投资相关知识解析 第8张图片
7、Township High School District 113学区
学区的中心在 Highland Park，包括两个高中，服务于 Highland Park、Deerfield、Highwood、Bannockburn 和 Riverwoods 社区。
8、Hinsdale Township High School District 86学区
2011年， Hinsdale Central High School 被评为全美第69最好的高中，伊州最好高中排名第三，第一和第二名为 Northside College Prep 和 Illinois Mathematics and Science Academy。
9、lmhurst School District 205学区
学区目前拥有超过8千名学生，服务于 Elmhurst，部分 Oak Brook、Bensenville 和 Addison 学区包含了14所学校，8个小学，3个中学，一个社区高中和幼儿园。

3. 寻找投资房
看到这里，你是否已经开始摩拳擦掌，准备好“找”你理想的投资房了呢？以下再为您分享几个找房小贴士，不但能让你快速筛选适合投资房，还能让你与你的房产经纪人作专业的讨论。

运输通勤度
所谓的运输通勤度，就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。这点对于投资的房产很重要。为什么呢？因为如果房子处于方便的交通线上，租客的概括范围就大了。

地铁

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芝加哥地铁 (Chicago 'L') 是美国伊利诺伊州芝加哥的城市轨道交通系统，由芝加哥交通局负责营运。L是“elevated”（高架）之缩写；以前常用'EL'表示，但今日'L'的称呼更为普遍。该系统于1892年开始营运。目前系统网络由八条高运量铁路构成，路线总长106.1英里。其中57.1英里为高架路线，36.9英里为地面路线，12.1英里为地下路线。芝加哥地铁的一大特点，就是以环线方式环绕市中心（Loop），而红线和蓝线则与纽约地铁一样，年中无休。

铁路

芝加哥房产投资相关知识解析 第10张图片
芝加哥通勤铁路 (Metra) 是伊利诺伊地区交通局 (RTA) 所属通勤铁路网，担负大芝加哥都会圈地区的通勤铁路客运业务。Metra 共有11条线路，240个车站，是全美第二繁忙的区域铁路系统。Metra 车站遍布芝加哥市区及市郊，每个车站均有标识牌指示“前往”或“离开”市区的方向，以方便乘客转乘。此外，虽然通勤铁路主要目的是服务于市区和市郊间的人流。但在市区也拥有多个停靠站以便于市内乘客的出行。

机场

芝加哥房产投资相关知识解析 第11张图片
奥黑尔国际机场 (O'Hare International Airport) 是美国伊利诺伊州芝加哥市的主要机场，位于市中心西北27公里。自1960年代扩建完成直到1998年，奧黑尔机场一直是世界上客流量最大的机场。1998年后，亚特兰大哈兹菲尔德-杰克逊国际机场在客运流量上超过奧黑尔。目前，奧黑尔仍是世界上起降次数最多的机场。奧黑尔机场是美国第四大国际航空枢纽，排在肯尼迪国际机场，洛杉矶国际机场和迈阿密国际机场之后。奧黑尔机场是美国联合航空的第二大基地和中转枢纽，也是美国航空的第二大枢纽。

生活便利度
便利性是目前置产的重要因素之一。以往，很多人喜爱住在郊区，人烟稀少，可以享受宁静与大自然。现在的人们，更喜爱能在下班后，顺便采买晚餐的食材；或是在住家附近的餐馆来个餐点享受，饭后再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。所以，便利性成为置产考量的重点之一。那你一定在想，我怎么知道我喜欢的房子的便利度如何呢？

你可以用非常传统的方式 - 谷歌的地图，慢慢研究周边的环境，然后再计算出行走与开车的距离。但你不觉得这样太费时了吗？等到你分析完了，这房子也被别人买走了。其实，在美国，便利值的语面直译就是“走路的分数”  (Walk Score)，分数越高，表示你能在越短时间及距离来到餐厅，店家，或是酒吧。
在这里，分享一个网站，可以让你用指尖的速度，轻松的得知房子的位置便利是否：https://www.walkscore.com/

芝加哥房产投资相关知识解析 第12张图片
满分是100分，所以分数越高越便利。从分数上看，芝加哥市的得分很高，属于出行非常便利的城市。

社区犯罪率
犯罪率！ 相信大家应该跟我一样，这是一个非常重要的资讯。直接关乎人身财产安全。大家在外居乐的官网上，将你有兴趣的房子输入住址后，就可以得到详细的社区安全指数。
在芝加哥居住，安全度和这个区域的房价也是成正比的，价格越贵一般越安全。华人喜爱居住的几个城市安全度都还是比较高的，你可以用外居乐的网站查看该城市的安全度，当地族裔的收入，蓝领或者白领的比例。这样对自己心仪的城市会有一个快速的了解。
如果您想获得更加详细的犯罪率信息，可以登录这个网站：https://www.crimereports.com/

芝加哥房产投资相关知识解析 第13张图片
输入住址后，页面会出现房产的位置，许多相关的资料，建筑证照，附近所属公园，学区学校，公共安全及犯罪率等。在美国，警察调派所是以分区来进行的，所以，如果你知道分区的警察热线，可以加速他们处理案件的速度。

4. 芝加哥投资房产如何，房子什么样？
芝加哥都市圈的房价中位数较去年同期相比上涨了4.0%。根据预测，芝加哥都市圈未来一年的增速为3.4%。

芝加哥房产投资相关知识解析 第14张图片

芝加哥都市圈 - Western Springs 学区分数：10分

芝加哥房产投资相关知识解析 第15张图片

芝加哥都市圈 - St. Charles 学区分数：10分

芝加哥房产投资相关知识解析 第16张图片

芝加哥都市圈 - Inverness 学区分数：10分


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