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[问答] 在新西兰养老

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躲藏黑夜 发表于 2022-1-17 18:49:37 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
因为工作的原因，我曾到过几次新西兰，也考察过新西兰的养老行业。新西兰的的养老行业受追捧到什么程度呢？可以说，在新西兰最孝顺的行为就是把父母送进当地最知名的养老小区，这在国内是无法想象的。国内的情况可以说刚刚相反，老人住进养老院之后可以说半只脚就已经踏进了棺材了。
我还记得小学的时候学校组织过慰问孤寡老人的活动，我们十几个人的小团队，准备了几个节目，到老人院给老人表演，跟老人谈心，当时的我并不懂得这有什么意义，但是那我第一次接触到人口老龄化这种世界面临的社会问题。
夕阳与朝阳

很多人定义朝阳与夕阳行业往往非常粗暴，需求小多人做的就夕阳行业，需求大还没什么人做的就是朝阳行业，根据这样一个逻辑，不少的投资人都投出了手中的资金，进入养老行业拼杀。很多人在做商业计划书前面的介绍的时候非常喜欢用一个对比“老人虽然是社会里的夕阳，但是养老产业是一个朝阳行业”。这种对比在刚出现的时候无疑会让人眼前一亮，但是仔细想想，这句话本身有任何逻辑吗？相反地，人口老龄化在中国已经是一个非常明显的趋势了，为什么中国类似国外的养老社区寥寥无几？看上去好做却没有人做，恰恰是反映了这个行业的水有多深。
养老的定义非常宽泛，根据不同的地点可以分为居家养老和社区养老，根据提供的不同护理等级服务可以包括餐食盥洗、陪护、医疗等，根据养老社区可以接受的群体可以分为自理型、半自理和非自理型养老，但是回归到一个核心，无论服务、分类有多么复杂，提供这些都是为了解决问题，而解决问题的前提是问题存在。很多投资人还没搞清楚目前存在的具体问题是什么，就匆匆忙忙建了一个养老小区，结果变得跟烂尾楼似的。

新西兰“不可思议”的养老住宅商业模式
在新西兰75岁的老人当中，有13%以上都会住进养老住宅，这在中国是无法想象的；购买新西兰的养老住宅通常是要全款的，但是其中的约70%是能在退住的时候退回给客户的，但是没有利息，这个在中国的住宅市场也是不可思议的；新西兰的养老住宅当中最受欢迎的是自理型的养老住宅，也就是基本没有护工、也没有更多的医疗服务，这个理念跟中国很多想做养老住宅的投资者的理念是相悖的。
为什么会有这些“不可思议”的商业模式呢？其实所谓的无法理解，也只是因为我们没有去真正理解过新西兰的现实情况与中国到底有什么不同。事实上，理解了市场现状的不同，也就理解了一个行业商业模式的不同了。
首先，在新西兰很多老年人是非常富有的，而且在西方人的观念当中，没有过重的传承财富的理念。年轻时打拼累积下来的财富，到老了是用来享受的。所以在新西兰有相当一部分富足的老人，愿意花一大笔现金住进昂贵的养老住宅。
其次，新西兰非常缺乏小区的概念，大多数是独栋的公寓，或者联排别墅。虽然是在同一个小区里面，但是人与人之间的关系其实是相对独立的。而养老社区给我的第一感觉就是非常类似中国的小区，有物理边界作为分隔，也有会所提供各式各样的活动。一个我们在中国习以为常的商业模式，在国外却是具有竞争力的产品。可能的原因是在国外维持一个小区的概念所要花费的成本过高，缺乏经济利益。事实上，我国的物业行业更多时候也是吃力不讨好的，除了万科物业、绿城物业等凤毛麟角、真正可以为企业创造“附加价值”的物业公司以外，我相信大多数业主在自己的人生中至少骂过一次物业。而物业行业也是劳动密集型的微利行业。那么在劳动力更加昂贵的国外，这样的模式更是不赚钱的。
那么为什么养老住宅开发这么吃力不讨好，还要干呢？
新西兰的房地产开发有几点与国内很不相同的地方：永久产权、土地成本低、建筑成本高、土地分割需要时间极长。永久产权意味着一次卖出只有一次现金流，且产权不再属于自己，土地分割时间长意味着将一块大地块分割成一个个小地块的时间内，企业需要承受高额的资金成本，而这些细微的区别，都会给本来利润率就不算高的地产开发行业的IRR带来巨大的影响。
那么养老住宅是如何解决这些问题的呢？首先养老住宅出售的不是所有权，而是居住权。开发商巧立名目，把所有权控制在了自己的手中。举个例子，现在一套房子的居住权卖100万新西兰元，其中30万会作为管理费，每年扣除7.5万，封顶4年，4年之后的任意时间如果办理住宅，则70万会退还给居民或者遗产继承人。 在原住户搬离后预约的新住户马上就会搬进这套房子，假设价格没变，又有100万支付给开发商，开发商的现金净流入是30万。由此我们可以看到这个现金流模型简直堪称完美。既可以在项目开发结束时有一大笔等同于直接销售所有权的现金流入，又可以在未来获得源源不断的现金流入。别忘记，房子的价格是一直在涨的，上一任住户的居住价格可能是100万，下一任可能就变成140万了。不出售所有权的好处，还包括了享受房价上升的红利。
我将开发出售、开发自持出租跟这种商业模式做了比较，认为我们可以理解为这种商业模式是介于两者之间的商业模式。它既不用承受自持出租的财务成本（商业贷款利息），也不会因为早早地把房子卖掉，价格太便宜，而承受巨大的机会成本。不少国外的开发商见到这种开发模式，垂涎三尺，但是这种商业模式天时（高收入水平）、地利（政府政策支持）、人和（对社区养老生活的需求）缺一不可。
高度繁荣下潜藏的风险
风险与收益从来都是并存的，只谈收益不谈风险的都是耍流氓，而公司越大，流氓则会耍得越熟练。我们针对这种商业模式的每一种优点都能找到其对应的缺点。
首先是其引以为傲的现金流模型，假设公司的100万全是从银行借的，开发了一个价值120万的养老住宅，其中20万可以作为管理费扣除，100万需要在将来退回给住户，那么公司的资产负债表分以下几步走：
资产=100万（现金）；负债=100万（长期借款）
资产=120万（固定资产）；负债=100万（长期借款）；所有者权益=20万（未分配利润）
资产=120万（固定资产）+120万（现金）；负债=100万（长期借款）+20万（未实现收入）+100万（住户借款）；所有者权益=20万（未分配利润）
资产=120万（固定资产）+20万（现金）；负债=20万（未实现收入）+100万（住户借款）；所有者权益=20万（未分配利润）；
资产=120万（固定资产）；负债=20万（未实现收入）+100万（住户借款）；
因为物业管理是微利行业，最终20万的未实现收入会被物业管理所需要支出的成本抵消；这部分钱要么从股东的口袋里重新掏出来，要么不进行利润分配：
6. 资产=120万（固定资产）；负债=100万（住户贷款）；所有者权益=20万（未分配利润）
可以看到，住户代替了银行，成为了借款给开发商的债主，而且是无息贷款。在国内的房地产行业流传着这样一种说法，面粉做成面包是不挣钱的，面粉变贵了才挣钱，很多时候卖面包不如卖面粉。开发项目本身赚钱，但是不暴利，物业管理更是利润微薄。但是两者结合起来营造的一个理念，最终的结果就是让开发商享受到了住户的无息贷款。这个模式能一直走下去建立在很重要的前提上：多年以后养老住宅需求仍然旺盛、且价格没有大幅度下滑。
其实不知道读者有没有这样的感觉，整个养老住宅行业看上去就像一个庞氏骗局，假如有一天房产迅速贬值，新住户支付的现金流无法覆盖上一任住户离开时需要取回的现金流，则整个模型将面临崩塌。有什么方法可以阻止这样的事情发生呢？优质的项目，通常能收取更高的管理费比例，经过几十年的运营已经积累了相当的利润，通俗来讲就是已经“回本”了，如果开发商是极度风险厌恶的，备有充足的风险准备金，即使明天所有住户退住，都能偿还其所有的应付款。但是，对于一个管理费比例25%的开发商来说，即使成本控制在12.5%，也要反复出售6次使用权才能使自己免除所有风险，新西兰养老住宅平均居住时间8年，6次则是将近50年，试问有多少公司能够活过50年？有多少公司能够50年不分红？
除此之外，基本无解。
尤其是我们可以看到无论是Ryman还是Metlifecare等头部开发商，都在不停扩大规模抢掠城池，因为其优秀的现金流模式，大多数银行都对Retirement Village这个词汇非常喜欢，甚至成立专门的部门对接养老住宅开发商的团队。要知道新西兰只有500万人不到，这个市场到底能承受多久的暴力扩张呢？
养老住宅到最后是否能证明自己是独一无二的投资产品，还是衰落在扩张的途中，未来我们拭目以待。


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精彩评论1

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momobbuying 发表于 2022-1-17 18:50:15 | 只看该作者
 
新西兰的高福利来自哪里，难道来自海外移民的钱？
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