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[问答] 二手房、公寓、商铺、写字楼交易要交哪些税和计算方式 ...

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五笔上人 发表于 2022-1-19 16:21:54 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
近期，国家税务总局珠海市税务局发布了关于《调整珠海市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（征求意见稿）》。

二手房、公寓、商铺、写字楼交易要交哪些税和计算方式 ... 第1张图片
11月1日起 二手房交易税费下降



根据公告，珠海市即将调整个人二手房转让个人所得税及土地增值税核定征收率：

  • 个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率由2%调整为1%


  • 个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率由2%调整为1.5%。


  • 个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

从2021年11月1日起开始执行。这喜大普奔的好消息，也让业主以后在交易二手房时，能省下一大笔钱。那么二手房交易涉及的税费，大家又知道多少呢？买卖一套二手房需要缴纳多少税？是由买方还是卖方缴税？听说满五唯一更省钱？...今天，吐血就为大家梳理一下二手房交易税费的明细，供大家参考！
二手房交易，分为卖方和买方。买卖双方涉及税费种类多，税率和计算方式各不相同！
卖方涉及的主要税费——增值税及附加税、个人所得税、土地增值税和印花税等。
买方涉及的主要税费——契税和印花税。
以下税费统计将采用最新的税率：二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%，个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。


我们先说卖方要交哪些税费



一
首先是住宅（含商品房、平价房、廉价房）

1、增值税
征收方法：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
满2年（含2年以上）不满2年
免增值税过税价X5.3%（税率）

在这里有一个关键词叫过税价，这个对税费影响至关重要。理论上讲过税价越低越好，这样产生的税费也会越低。

但是过税价不是房子成交的价格，而是由税局根据系统流程评估出来的一个评估价，具体到某一层某一户都会不一样，由于过程比较繁杂，所以有专业人士对接处理会更省时省心。
举个例子
1 一套房子，如果出了房产证已经满了2年，那么增值税就直接免征了。 如果没满2年，那么就要征收的增值税=过税价X5.3%（税率），所以过税价能越低自然越好。


2 你的房子以总价300万出售，但是税局的评估价是250万，那么你的增值税就是250万X5.3%=13.25万。

所以过税价，至关重要，决定了税费要交多少。切记，绝大多数情况下，过税价都会低于成交价格。

2、个人所得税
征收方法：不满5年或者不为房主唯一住宅的住房、及非普通住宅按照房屋总价的1%（或差额的20%）征收个人所得税。房产证满五年且为房主唯一住房的普通住宅，免征个人所得税。
满五年不满五年
家庭唯一非家庭唯一全额1%或差额20%
免征个人所得税全额1%或差额20%

这里有个关键词是满五唯一，要同时满足出房产证满五年+家庭唯一住房才会免征个人所得税。
否则就要从房子的全额总价的1%或者是从差额的20%里选择一个。①个 税（差额征收）=【过税价-原购价-原契税-贷款利息-代理费】╳20%
②个 税（核定征收）=过税价╳1%（新）当然，算完后哪个钱少的就选哪一个。
举个例子

1 你的家庭只有这一套房子，出了证已经满5年了，最近要出售，那么恭喜你，个人所得税不用交。前面提到的增值税也不用交。

2 你当时买的房子原购价100万，现在到了第4年，你要把房子卖掉，现在过税总价是140万，那么产生的税费计算方式有两种。

①全额1%：140万X1%=1.4万。

②差额20%：【140万-100万-原契税-贷款利息（不能超过本金）-代理费/佣金】X20%=8万以下。

由于每套房原购总价、贷款利息等都不一样，个税须将2种计税方式算出来对比一下，哪种省钱选哪种。


另外，需要注意的是，如果采用个税核定征收1%的方式，那么原契税、贷款利息发票、佣金等都不能抵扣。
这里要特别说明一下，珠海的住宅无论是新房还是二手房都是3年限售的，也就是说，3年内你不能出售房子，所以目前为止，能出售的二手房住宅都是免征增值税的了，只需要交个税就好。珠海哪些房子限售？
2017年4月8日之后网签的，看出证是否已满3年。

二
非住宅（含商铺、写字楼、车库、车位等）

有了以上对住宅税费了解，以下的内容大同小异，就会好理解好多了，根据自己的实际情况套用公式即可。

非住宅的税费主要包括增值税、土地增值税、个税、印花税、土地使用税；其中增值税、土地增值税、个税均有两种方式交税，选择差额征收或者核定征收，但是一但选择差额征收，则三者均要选择差额征收，倘若选择核定征收则三者均要选择核定征收。

1 增值税
①增值税（差额征收）=【过税价-原购价】╳5.3%②增值税（核定征收）=过税价╳5.3%2 土地增值税
①土地增值税（差额征收）=【过税价-原购发票价-原契税-原发票价*5%*年限（以原购发票时间为准）】  ╳30%~60%其中这个30%-60%，是指过税价扣除原购发票总价及各种税费后，按其增值额金额比例征收。注明：1）增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额*30%
2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%3）增值额未超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%4）增值额超过扣除项目金额200%以上土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%   ②土地增值税（核定征收）=过税价╳5%（新）3 个税
①个税（差额征收）=【过税价-原购价-本次交的土地增值税-原契税-利息-代理费】╳20%②个税（核定征收）=过税价╳1.5%（新）4印花税
印花税=过税价*0.005%(买卖双方各交)

5土地使用税
土地使用税=使用权面积╳8～12元/平

特别提示：提供了原购发票及原契税发票：增值税、土地增值税、个税这3项就按差额征收，不提供则可按核定征收。
（再次提醒，选择差额征还是或者核定征收：一但选择差额征收，则全部要选择差额征收，倘若选择核定征收则均要选择核定征收。）
将2种计税方式算出来对比一下，哪种省钱选哪种。


买方税费



一
个人二手住房交易契税

征收方法：契税的征收要依据是否是首套房以及购买房屋的面积来定。

首套房或者二套房，房屋面积＜90㎡，契税为房屋评估价的1％；首套房房屋面积≥90㎡，契税为房屋评估价的1.5％；二套房房屋面积＞90㎡，契税为房屋评估价的2％。三套房及以上（包括非住宅）不论面积大小，契税为房屋评估价的3％。
类别建筑面积契税
首套房＜90㎡1%
≥90㎡1.5%
二套房＜90㎡1%
≥90㎡2%
三套房及以上和非住宅-3%
回迁房转让的税费：

1、 增值税：过税总价╳5.3%（不满2年），满2年免征
2、 个  税=过税总价╳1%（新）
3、 满5年唯一：免税（以家庭夫妻为单位，广东省内唯一住房）

特别注明：回迁房的时间按可回迁确认书和房产证的出证时间来算都可以。
房改房转让的税费：

1、 成本价购买的房改房：免税。
2、 标准价购买的房改房：需补差后才能办理过户手续，补差标准（以当地税局为准）。
税费补充：

单位产权的房转让跟商铺税费基本一样，唯一不同的是个税变为企业所得税。

一、本地单位产权

1、查账征收：企业所得税（免）
2、核定征收：企业所得税（过税总价╳3.75%）

二、外地单位产权

1、有外出经营许可证：企业所得税（免）
2、无外出经营许可证：【过税价-原购价-本次交的土地增值税-原契税】╳25%
注明：交税之前，单位产权需先交清房产税，房产税的标准为（有2种交法）：1）原购房总价╳70%╳1.2%（1年的房产税，不足1年也可按月交纳计算）。2）每月房产税为：月租金╳12%＋月租金╳5.6%。


房屋交易流程需要准备的手续



1、调档，房产局查询房产信息，需要带的是房产证、身份证，夫妻一人去查询即可。2、签合同，基本要求买卖双方夫妻到场，协商合同细节，买房付定金，卖方出收据，需要带的是房产证、契证，买卖双方的身份证3、面签，银行确认买卖双方交易事实，审核买方贷款资质；买方递交收入证明、银行流水、征信报告，卖方提供房产证、契证；原则上要求房主夫妻都到场4、解抵押，还清房贷解除房屋抵押，基本上就是房主带着钱去银行还清房贷，去房产局解除房屋抵押；主要带的就是两样东西，钱和房产证5、过户缴税，买卖双方进行过户操作并缴纳税费，首付款做资金监管；递交房产证和契证，等过户完事会下新的房产证和契证。所以，买房不仅仅是付完首付款就可以了，还要支付一定的税费，所以大家在买房之前，一定要先查清楚。
二手房购房流程相对复杂，可以找专业的人更省时省力，也可以省去不必要的担心！关注我们，让您省时、省心又省钱！


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zhongshao 发表于 2022-1-19 16:22:51 | 只看该作者
 
请问，装修费可以扣减吗
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