设为首页|收藏本站|
开启左侧

[问答] 2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下)

[复制链接]
57384 0
lok333 发表于 2022-8-12 13:02:40 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第1张图片

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第2张图片
首先来看英国最大房地产网站Rightmove在7月18日发布的7月全英住宅价格报告。
(本月在全国范围内收集107,399个要价,约占英国市场的95%。日期范围为2022年6月12日至7月9日)

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第3张图片

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第4张图片
从上图中可以看到,全英2022年7月份住宅平均叫价(asking price)为£369.968环比上涨0.4%(+£1,354),较去年同期上涨9.3%连续6个月刷新最高记录

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第5张图片
同时首次购房者市场的房价也创下新高,平均每套要价为£224,943年度增长8.5%,自疫情以来上涨13%上涨速度是2018-2020年的3倍
新的首次购房者面临房屋价格上涨和贷款利率攀升,月供支出比今年年初高出20%(+£163),尽管存在各种压力,但本月首次购房者的询盘量还是增加了35%

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第6张图片
下面请看全英各地房价走势图,可以看出7月份所有地区的平均叫价,都高于去年同期。英国西南部(+12.2%)、约克郡和亨伯(+12.1%)及英国西北部(+11.2%),近一年来房价涨幅排名全英前三。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第7张图片
伦敦地区住宅平均叫价为£692,828,较去年同期上涨7.4%,继续回暖势头。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第8张图片
过去一年,位列伦敦平均房价涨幅榜前三位的地区分别为Merton(+11.6%)Barnet(+11.3%)Havering(+11.2%)
从上述数据可以看出,过去一年伦敦房价涨幅最好的地区,主要集中在三四区的近郊,其中一个重要原因就是这些地区基础房价低,受通胀及加息影响购房预算受到挤压,人们只得越搬越远

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第9张图片
与去年同期相比,尽管进入市场的新房源数量增加了13%,但房源库存量仍比疫情前2019年6月的水平低40%;当前买家需求量比2019年6月上升了26%需求高于供应的差距仍在扩大
鉴于此,Rightmove将2022年全年房价涨幅预测从之前的5%上调至7%。尽管英国经济、政局等方面存在不确定性,但首次购房和升级买家需求仍然很高,即便涨幅下滑,但目前看不到房价有任何下跌的迹象

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第10张图片
租金同样也是涨势一片。
Rightmove表示,2022年第二季度3.5%的涨幅是十年来第二高的季度涨幅。在过去的两年里,租金价格飙升,涨幅相当于疫情前八年的增长幅度总和

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第11张图片
大伦敦地区(包含内、外伦敦)的月租金涨幅尤为明显,年增长率目前为15.8%,本季度达到每月£2,257的新纪录,是所有地区有史以来增速最快,平均价格最高的。而内伦敦的平均每月租金达到了£2,693,近一年增幅达令人发指的21.1%,真真是醉了。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第12张图片
除复工复学,通胀加剧和生活成本上升等原因外,租金上涨的最主要原因还是租房屋远远不能满足需求,僧多粥少供应差进一步拉大
看完Rightmove的数据,咱们来看看Savills第一太平戴维斯的伦敦豪宅数据。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第13张图片
数据显示今年上半年,伦敦价值500万英镑及以上的住宅销量为294套,其中包括89套售价在1000万英镑及以上的住宅,总销售额近30亿英镑,几乎与2019年全年达成的308笔交易持平。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第14张图片
其中有一半交易来自海外买家,说明伦敦房产的国际属性依然坚挺,依然受到全球富人普遍认可,伦敦高端房产是安全资产

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第15张图片
Location Location Location,富人们投资主要还是在成熟区域,包括Chelsea, Belgravia, Kensington, St John’s Wood, MayfAIr和Knightsbridge。在全球经济进入下行周期且充满不确定性的情况下,成熟区域可进可退

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第16张图片
虽然今年上半年豪宅、普通住宅、首套刚需房市场的销售及租赁情况形势大好,但已经存在的和将要面临的挑战也是不容小觑。
首当其冲:通胀率飙升,生活压力加大,低收入家庭陷入生存危机。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第17张图片
英国国家统计局(ONS)最新数据显示:
受到燃料和食品价格上涨的影响,6月份英国的通货膨胀率从5月份的9.1%跃升至9.4%,涨幅甚至超过分析师的预期,创下自1982年2月以来最高值。
英格兰银行警告称,待10月份能源账单最低价格涨到2800镑/年时,今年通胀率将达到11%甚至更高(而今年1月份预测的年度通胀率是最高7%)。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第18张图片
截至6月的过去一年中,汽车燃油价格飙升了42.3%,创下有记录以来的最大涨幅。据估计,英国司机需花费34.4亿英镑加油,比去年同时期多花费11亿英镑。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第19张图片
同一时期内,食品和非酒精饮料价格上涨了9.8%,这是2009年3月以来的最高涨幅。6月份食品价格较5月份上涨1.2%。其中牛奶、奶酪和鸡蛋在6月份的价格涨幅最大,蔬菜、肉类和即食食品的价格也在上涨。餐馆和住宿的价格一年内飙升了8.6%

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第20张图片
四大之一的安永会计事务所预测:今年冬天英国通胀率或飙升至15%,这意味着价格上涨速度将接近上世纪70年代大通胀时期水平。工薪人群收入增加却难抵通胀,低收入者则陷入生存危机。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第21张图片
通胀猛如虎,一旦放出笼子,就很难再赶回去。英格兰银行应对通货膨胀上升的传统做法是提高利率。加息是双刃剑,一方面可以使储蓄者受益,另一方面贷款人群每月的支出也将增加
为了遏制高企的通胀,英央行已连续5次加息,将基准利率从2021年的0.1%上调至6月份的1.25%13年来的历史新高)。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第22张图片
在7月某次讲话中,英国央行行长安德鲁·贝利表示,8月初央行货币政策委员会开会时,将“考虑”加息0.5%1.75%的水平,将是1995年以来的最大涨幅,也是2008年12月以来的最高水平

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第23张图片
安德鲁·贝利还说道:“没有理由认为将利率推至历史地位的动力已经消失,也没有理由认为疫情带来的影响将迫使全球利率永久性地回升高位(这话真的太British了)。”
在可预见的未来,短期名义利率的周期性调整将继续在全球均衡实际利率低的背景下进行。市场预期英国会继续跟随美联署加息步伐,到年底可能将基准利率推升至2%

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第24张图片
基准利率上升直接推高了数百万房主的抵押贷款成本。今年以来,英国自住房贷款利率上涨明显,75%LTV 2year利率从去年底的1.2%上涨一倍多到2.63%(很多当地的小伙伴说现在已经超3%了),这是自1995年以来最快的上升周期
另外,房贷占收入比的平均水平也从2020年Q3的27%上升至2022年Q2的32%

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第25张图片
英国政府债务利息支付也在6月份达到了有记录以来的最高水平,英国政府6月的负债利息支出上升至194亿英镑,比去年6月增加103亿英镑,为1997年开始记录以来的最高水平
预算办公室(OBR)预测,本财政年度政府利息支付将达到870亿英镑,这表明英政府可用于减税的财政空间极其有限。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第26张图片
在通胀高企、物价飙升、利率上调外,脱欧环节撕扯、俄乌战争正酣、移民偷渡不止、苏格兰闹公投脱英,多行业罢工争取涨薪之际,首相鲍里斯辞职,保守党党魁竞争等等,也给未来住宅市场带来一定不确定性

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第27张图片
接下来是对2022年下半年住宅市场展望和预测:

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第28张图片
2021年6月底,Stamp Duty结束,没有影响房价继续上涨,今年上半年通胀飙升,没有影响房价继续上涨,基准利率从0.1%上调至1.25%,没有影响房价继续上涨,实际收入降低,没有影响房价继续上涨

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第29张图片
通胀和利率上调和生活成本开支加大,对于富裕买家低收入人群几乎没有作用,前者一是更看重配置资产的安全稳定性,二是可利用的金融工具比较多;后者是不涨也买不起,涨了更买不起
对于首次置业者和改善型买家的影响则高于前两类人群,决策周期加长,房价涨幅将回落到个位百分比。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第30张图片

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第31张图片
随着国际旅行的放开,与其他资产类别相比,强劲的需求、疲软的英镑以及房地产的吸引力,意味着更高富裕程度、住房净值和更广泛的国际买家基础将支持伦敦市中心黄金地段(PCL)的需求。
如6月底莱坊已将伦敦黄金地段预测从2022年的增长5.5%上调至7%

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第32张图片

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第33张图片
英国央行8月1日起,正式取消按揭贷款负担压力测试,这意味着个体户或自由职业者可以更容易获得贷款,贷款者也可以从银行借到更多的钱用于买房

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第34张图片
虽然特拉斯和苏纳克谁将入住唐宁街10号目前尚未揭晓,但两位候选人都抛出了秋季减税的橄榄枝,让民众留下更多的钱用于支配。减税和减轻贷款难度的作用如何还有待时日来验证。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第35张图片
上图为女王在位70年,各类资产投资回报率,房产遥遥领先
文章写到最后,有几个发自肺腑的建议给有意在英国置业的朋友们
刚需自住首套房买家尽早上车,不要以等等会降价,会有更多选择,或一步到位的心态来选择第一套房产。房子和人一样都有优缺点,解决住房问题,有个100%属于自己的家,满足确定住处不再搬来搬去的安全感和归属感最重要。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第36张图片
投资买家结合投资目的、持有周期和资金总预算,如果自用或长期持有配备国际资产,是值得的。如果短期持有且格外看重租金收益,就要考虑ROI是否有其他选择。此外进入很重要,何时以何种形式和条件退出更重要。

2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第37张图片
自住买家结合实际使用场景,在预算范围内选择最好的自己最喜欢的,无论何时都不会后悔自己当初的选择。
最后,祝所有客户和朋友们买得安心,住得放心,租得省心,赚得开心!


2022年上半年英国和伦敦住宅市场回顾并展望(下) 第38张图片
THE END


上一篇:英国106岁老太太过生日,希望有健美猛男助兴…女儿:马上安排
下一篇:开学高二 准备去英国读本科 该做什么准备?
@



1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义,请点击“举报”按钮,其他联系方式或无法及时处理。
 
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

排行榜
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-3-29 16:30