购买法拍房是一种什么体验？需要注意什么？

我算是比较熟悉法拍的，不过不是国内的，是纽约地区的。
刚才数了一下，过去5年一共自购和帮助朋友买了超过10个法拍房。不过国内外法拍的步骤差异很大，但是需要注意的逻辑都差不多。
首先，法拍是真"淘宝"。但绝对不要认为法拍一定会便宜。这行全靠眼力和信息不对称。不打算专业干这个的，除非自住就不用去做研究了。因为如果自住的人，可以接受比较少的折扣，所以和专业人士比起来，有价格优势。
在美国，相当大比例的法拍房最后价格都是高于市场价的，特别是去现场拍卖的那种。我去过2次就不去了，纯浪费时间（我认识不少做过法拍的房东都有这个感觉，做现场的大概都是另外一拨常客，感觉有猫腻），常常有人出价惊人的高。因为各种各样奇怪的傻子很多，不过也有一种说法是有人在洗钱。所以我都做线上拍卖的，比较简单，节约时间。通常上班时定了闹钟在办公室出价，因为一般在线拍卖结束都是周二或者周四的中午，先买好午饭，一边吃一边看。因为在线拍卖截止是最高出价后等待15分钟，而大多数人都在最后一分钟出价。所以名义上12点截止，最后投标到下午3-4点很常见。我同事们很好奇，经常跑过来给出主意。
以我来说，一个法拍房要让我个人考虑开始买需要有3个基本前提：

• 产权清晰。这个最难也是大前提。很多房子无限次流拍就是因为产权没法确定。在美国，有一种东西叫做产权保险（title insurance），如果你买的到这个保险，那么产权就是干净的。如果你买不到，那么这个房子就很麻烦（反正我是不费这个劲的，但是也有人敢碰，这种利润很大）。不过这是个悖论：如果你买的到产权保险，其实反而可以不用买，因为肯定是干净的（否则不会有人收你几百美元保费来保障几十万美元的产权）。但是如果卖不到，那么这个保险本来也没有用。很多时候你要先花钱来确定一些事，虽然金额不高，但是很可能没有收益（因为房子产权有问题是常见事项）。最好是有个律师帮你，99%以上地产律师都不懂这个，我用的律师对法拍这块其实是我自己手把手教出来的（然后他也学着买到2个房子）。当然，我开始也是一个房地产经纪教我的，这事我一直很感激，后来拍卖的时候我都选他做我的中介（法拍可以不需要买方中介的），这样送给他几个deal，大概小几万美金还了这个人情。
  
• 确定可以收房。最好的房子是空的。否则你收房会有麻烦，到时候房客拿个什么文件出来也死无对证，很麻烦。我只收过一次带房客的房子，是过户前就事先谈妥了给8000美金让他搬家。
  
• 房子的内部使用情况没问题，或者你对房子的情况有了解。其实这个和第二个条件很像，因为如果是空房，比较容易查房。如果住着人，基本上对方不可能配合。
  

只有这种房子，我才会开始考虑去研究这个房子有没有别的违规问题，应该出什么价，最开始要完成这3个前提条件其实是很难的，但是玩多以后就很习惯了，也有很多窍门，但是这些窍门和不同的拍卖网站不同的地区相关联，这里就不介绍了，就像我只会做纽约州的，边上的新泽西和康州就不碰因为体系不太一样。所以细节对大家没有什么参考价值。
说一些比较通用的注意事项吧：

• 尽可能收集信息（房子的不同信息不同地方差异很大，就不细说了），每次出价做好记录（包括所有对手的出价和顺序）。因为很多法拍房会一次次重新拍卖。你跟一套房子的时间越久，知道的消息越多。甚至到了最后你都知道哪几个账号在和你出价，他们风格如何。我跟过最长的一个房子，跟了1年半，看着一次次流标，前后拍了20多次，到后来其实我完全知道多少钱能买到，但是手上钱不够，就刻意把标弄坏了几次，硬拖了半年。知道的越多，就对价格和计划越有信心。其中最重要的信息之一是要知道底标（底标的意思是卖家设置的成交最低价，低于这个价格就算有最高价，也不会成交），虽然这个底标理论上一次拍卖以后就知道了，但是每次底标都可以变，不过某些网站可以根据特定信息来事先猜底标。虽然这个底标的意义不是太大，因为你最重要的是要击败别的捣乱的买家而不是底标，但是有2个作用：1，卡位。比如一个房子价格是底标是20万，每次出价加1万。你先抢到20万这个价格，别人就只能出21万了。2，如果底标太高，你可以不用浪费感情去拍。
  
• 绝对不要冒险。我经常和人说，法拍这事，没买永远是对的。这种大宗价格的交易，去买之前对我前面说的3个原则要有120%的把握，否则就算赢了拍卖，你最后大概率也不敢过户，浪费时间和订金。
  
• 估价要保守。网络或者现场出价都很容易头脑一热，因为有人在和你抢。所以事先一定要有出价计划和步骤，严格执行纪律。没买到是正常的，就像买彩票没中奖一样。很多人被情绪驱动去强买，这个很危险。我有一段时间，每个星期二都在线拍，全年参加的拍卖超过50次，最后买到也就1-2个。整体来说，能拍到的机会应该是5%上下。如果你赢面太大，那说明有大问题。拍卖要赢很容易，但是能不能挣钱是另外一回事，亏钱比挣钱容易太多了。
  
• 尽可能让自己像一个机器人。很少有房子是一次性就拍掉的。哪怕你输掉一个拍卖，买家会最终过户的情况也很低（因为很多买家是新人，出完价后悔是最常见的，英语叫Buyer's remorse）。所以就让自己像一个订好出价逻辑的挂机拍卖出价机器人就好了。捡漏常常都在不经意间（比如连续流拍了10次以后，突然隐藏的底标价格降低了）。不要有太大的情绪，有2种常见的情况是：1，你出了20万，房子归你。你开始琢磨：别人都不出更高是不是我买贵了？2，别人出了20万。你没加。事后想：我是不是把一个deal让给别人了，当时应该加价啊。这些情绪都是不必要的。
  
• 永远记住，拍卖是和人竞争。所以你不仅仅要知道自己怎么想，还要揣测别人怎么想。拍卖和炒股不一样的地方是，炒股是个大众行为，拍卖是个小众行为。所以只要有一个傻子愿意亏钱，你就不可能用期望价格买到房子。这个不需要沮丧。所以这也是一部分原因为啥要装成机器人，因为很多网站可以合法的用机器人抬价。从人性上，当对家是机器人的时候，买家会更愿意放弃出价（因为他不知道自己是不是被骗着出了高价）。一个人以为自己面对的是机器人的时候，会更容易犯错。
  
• 对拍卖系统的步骤和各种情况处理了解得越多越好。这个里面水很深，有很多灰色地带，就不细说了。
  

PS：这里说的都是很基础的东西，有些高级的玩法其实就不那么合规和进入灰色地带了，只是几套房子的话无所谓，去年加州有华人因为大规模搞法拍围标买了几十个房子去坐牢了。
准备做个live，聊一聊在线买房这个事。还蛮有趣的。