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[问答] 购买法拍房是一种什么体验？需要注意什么？

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28984 18
盯田青木 发表于 2021-11-21 07:33:08 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
18年想买房的时候无意中留意到了法拍房，起拍价便宜啊 ，激动的我一晚上没睡着。就研究了好几天规则。交了保证金，最后抢的人实在太多，超过心里预期就放弃了。
又过了几天发现隔壁另一个小区也有一套在拍卖，只有两个人拍，顿时就来劲了，之前那套的保证金刚刚退了回来，就马上交了这套。本没想拍的，就是想哄抬一下价格，本想着最后出一次价就溜了，万万没想到成交了。看着那串数字，我的心啊，悔拍的话保证金就打水漂了，最最关键的是房子压根儿就没去看过 ，只知道大概位置，其余一概不清楚。百度了法拍房的各种纠纷问题，又是一晚上没睡着，唉！
第二天忐忑的心情到法院办手续，法官大哥特怜悯的看着我，说我心真是大，都不提前看一眼房子就敢拍。而后我才知道这房子问题很多，原住户唯一房产，虽然是毛坯房里面个人物品也很多，而且原住户还有些无赖，有小偷小摸案底，已经跑路，怕随时随地找我们麻烦，不建议我们自己住。 事已至此，硬着头皮上，办完所有手续约上法官清户。说到过户，不得不表扬一下我国司法部门的威严和效率，相当方便，法院文书一出，直接过户，买卖双方都不用到齐，哈哈，第一次买房，也不知道具体啥程序。这房子税还是不少的，好在是税费各负，欠了些水电费啥的我自己都补上了。
房本拿到第二天就出租了出去，到现在快两年了也没见过原房主，估计拿到钱潇洒去了。现在准备不租啦装修一下自己入住。
想想自己还是挺幸运的，现在房子已经涨价不少，之前担心的一系列问题也没有出现，若当时没那么虎的话估计到现在也没买上房，哈哈，我可能是舍不得中介费吧，希望以后也没啥事。
等以后有钱了看到合适的法拍房估计还会出手！奉劝大家还是要谨慎谨慎再谨慎。


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标签：装修有一套的时候两个人起拍价
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精彩评论18

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沙发
s0123456 发表于 2021-11-21 07:33:13 | 只看该作者
 
18年想买房的时候无意中留意到了法拍房，起拍价便宜啊 ，激动的我一晚上没睡着。就研究了好几天规则。交了保证金，最后抢的人实在太多，超过心里预期就放弃了。
又过了几天发现隔壁另一个小区也有一套在拍卖，只有两个人拍，顿时就来劲了，之前那套的保证金刚刚退了回来，就马上交了这套。本没想拍的，就是想哄抬一下价格，本想着最后出一次价就溜了，万万没想到成交了。看着那串数字，我的心啊，悔拍的话保证金就打水漂了，最最关键的是房子压根儿就没去看过 ，只知道大概位置，其余一概不清楚。百度了法拍房的各种纠纷问题，又是一晚上没睡着，唉！
第二天忐忑的心情到法院办手续，法官大哥特怜悯的看着我，说我心真是大，都不提前看一眼房子就敢拍。而后我才知道这房子问题很多，原住户唯一房产，虽然是毛坯房里面个人物品也很多，而且原住户还有些无赖，有小偷小摸案底，已经跑路，怕随时随地找我们麻烦，不建议我们自己住。 事已至此，硬着头皮上，办完所有手续约上法官清户。说到过户，不得不表扬一下我国司法部门的威严和效率，相当方便，法院文书一出，直接过户，买卖双方都不用到齐，哈哈，第一次买房，也不知道具体啥程序。这房子税还是不少的，好在是税费各负，欠了些水电费啥的我自己都补上了。
房本拿到第二天就出租了出去，到现在快两年了也没见过原房主，估计拿到钱潇洒去了。现在准备不租啦装修一下自己入住。
想想自己还是挺幸运的，现在房子已经涨价不少，之前担心的一系列问题也没有出现，若当时没那么虎的话估计到现在也没买上房，哈哈，我可能是舍不得中介费吧，希望以后也没啥事。
等以后有钱了看到合适的法拍房估计还会出手！奉劝大家还是要谨慎谨慎再谨慎。
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板凳
蒽蒽 发表于 2021-11-21 07:33:26 | 只看该作者
 
详情可看微博ID：刘小小小小芸
已经买了八个多月的我来回答一下吧
去年十月份，我在北京某法院拍卖到了北京朝阳区百子湾路的一套法拍房，从交保证金到过户都很顺利，十一月份我就拿到了房产证。这期间我和当时的租户多次协商没有问题，在他租约到期后就入住了。然而，一个月后，恶心如shit的事和人就来了！
十二月份，我回家发现家里的大门被死死的焊在了墙上并张贴了一张“此房有纠纷”的大字报。人生中第一次拨打了一一零，辖区所属的双井派出所接警。通过警察我才知道，这个焊门的人叫陈学军，是这套房产原所属单位的物业经理，他的单位也就在这个小区。他说他有一份租赁合同，老早就签了，是他租的公司的，直至拆迁。我们对此毫不知情，办案民警向法院打电话求证，民警给出的结果是不立案，等待法院审理陈学军在我们过户完成后提交的这份租赁合同。然而，三个月后，我与法院法官通话，法官明确表明这份合同不是通过合法途径提交且合同是九几年签订的，根本不存在任何审理之说。合同的出租房也不是本案的被执行人。为什么言辞如此不一致。（这期间我与法院通话数次，法院认定他们是老赖，对警察不予立案的事也不理解）
在家过了一了因疫情不能出门的年，五月， 再次上门了。我所有的家当被洗劫一空，贵重物品包包凭空不见，不值钱的锅碗瓢盆床单被罩散落在屋内地上和楼道垃圾桶口，就连一盒鸡蛋几袋米都七零八落。看到这，你们敢相信这是shoudu大白天发生的事吗？再次报警，立社会治安案件，数十天过去警察给的答复是 “问过了，陈学军等人撬门没错但他们都不承认是他们偷的东西；别人要是拿你东西算偷，但陈学军算纠纷”。我想问，如果真的是你口中的小偷，他费力仍鸡蛋扔被子的作案动机是什么？如果是陈学军，凭什么我要白白损失数万元？然而我的这些问题都因打了12345再也不愿被办案民警回答。
五月，我出差离京，外甥面试借住一周。这一周，陈学军及其打手以为是租户，每晚十点敲门踹门，断水断电。外甥无奈连续三天报警，出警警察态度可想而知，最后一次报警，陈学军当着警察的面恐吓我外甥 “今天不搬走，明天活着出不去”。而在陈学军恐吓我外甥的同时，他的打手换了我家的锁芯，黑恶势力的这一顿骚操作发生在北京在警察的眼皮子底下，你们敢相信？
六月，三十多度的天气，家中再次被断水断电，锁眼被堵死。警察依旧是“纠纷”不处理。产权明晰，我有合法的所有权使用权，但我要被扣上一顶和一份虚假合同有纠纷的帽子。警察让找法院，法院说他们办案流程全部结束无瑕疵。谁在说谎？两个部门在执行两套法律，是我孤陋寡闻了。
断水断电，门眼时不时被堵死，怕我年迈的父母有突发状况来不及处理，也怕哪天怒火来了砍了私闯民宅的黑恶势力。发生任何不好的问题，谁都别想跑。
总而言之，糟心。不用特意来和我说一句，没两把刷子为什么买法拍房，以前不知道，现在知道了。知道了也要维护我真金白银买来的东西！

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地板
优雅痞子King 发表于 2021-11-21 07:33:45 | 只看该作者
 
2019年经过快两个月的折腾拿到了房产证，一路上我也算是踩了无数个坑，过户那段时间不动产中心法院两头跑，油费、停车费和复印费都花了好几百，所以写了这篇文章总结一下经验，给后来的朋友参考。

第9张图片
一，为什么要买法拍房？
长沙的问题就是限购，而法拍房不限购，这是我入法拍房坑的唯一理由。至于便宜？现在法拍房已经很难再捡漏了（甚至有的卖得比市场二手房还贵），但是这玩意玩的始终是信息差，只要你肯比别人多下功夫，多做调研，不怕麻烦，总是有得赚的。
长沙目前的房市二手房新房倒挂，新房便宜要摇号排队买不着；二手房价格比新房还贵但是常常是有价无市；公寓不限购但是价格高到离谱。而整体来看，长沙的房价在二线城市属于被价格洼地，所以近期阴跌没关系，长远来看还是有涨的。
出于投资的目的，我的目标很明确，就是房租收入年化4个点以上，家具家电齐全，地段好可以迅速出租的小户型。
二，挑选房源
明确了目标以后就开始找房，现在法拍房已经非常透明了，直接在淘宝的拍卖频道里面就可以找到。以前信息不透明的时候，还有很多中介公司会借机抽取5%~10%的中介费，如果做好功课的话，这个钱现在完全没必要出了！
挑选房源的话，跟正常买房一样的部分是考察售价、地段、建成年份等等。
跟正常买房不同的话是要避免以下的这些坑：
1，已有租约的不要考虑。这种到时候腾房的时候很容易出问题，有的是上家恶意签署长期租约（20年那种）；有的是里面住的是老弱病残；即使法院写着“协助腾房”这种也不要轻易跳坑，因为zf工作人员的办事效率你懂的……人家拖得起你拖不起！

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比如这套房子的照片明显有人居住，但是拍卖公告却未做是否有人居住及租约的说明，基本上就是个坑

2，产权信息不明确的不考虑。有的房子是没有产权证的所谓安置房，过不了户的；有的房子上家是受赠得到，这种很有可能要补缴上家的个税，加起来就是很大一笔钱了。最好是选那种法院查封并且房产证质押在银行的。

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9021年了长沙居然有3600/平米的房子？？？但是看到没有房产证，不能过户你就懂了

3，提前考虑好过户成本。很多人买房子只看房价，实际上法拍房（包括二手房）过户成本也是不容小觑的一笔支出，下面这张图是我在不动产中心拍的目前的长沙的税费标准，可以看到，最多的情况可能要交12.3%的税，这个数额可以说非常可怕了。
具体到我的情况，个人所得税是3个点，契税是4个点；增值税这个有说道的，这个“满2年”一般来说是指的上家房产证的下证时间，但是如果你能找到上家提供他购房时候的契税发票，那么这个时限可以按照上家契税发票的时间来算。

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很多新房，尤其是期房，买房的时候往往开发商都没有把房产证办下来，所以契税时间是一定会早于房产证的下证时间的，期房甚至会早几年。所以“满2年”是很容易达成的，那个5.3个点的增值税完全可以省下来，当然了……前提是上家配合你提供发票，这个就看你的办事能力啦。
虽然按照规定，个税理应是出让方承担的，但是你去看任何拍卖公告，上面都会写明“一切费用皆由买受人承担”，emmmmm~

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4，非本地法院的最好不考虑。考虑到将来办理过户手续需要跑法院，那种外地法院查封的房子还是谨慎入手吧，万一出个问题啥的，你跑起来也费劲。
三，现场考察
无论网上看到的房子多好，总是眼见为实，所以在开拍之前，还是要抽出时间去现场了解一下情况。
1，看房子这个不用说了吧……就是对照着网上所给出的户型信息、家具家电情况考察一下。像我拍的那个房子就是，现场才发现有个面积不大但是非常实用的餐厅。
2，找隔壁邻居了解一下这个房子的优缺点，问问他们入手的房价是多少，估计一下这个房子的投资价值。在电梯里遇到那种租户也可以跟他们攀谈一下，问一下他们的租金情况。如果感觉这个有点不好意思，也可以到最近的房屋中介假装要买房或者租房，问一下价格，但是这个信息一般就不会那么准了，因为中介出于自己的考虑，往往会把数据报得比较极端一点。
3，到物业去问一下这个房子的欠费情况。首先物业费的欠费情况肯定可以直接问到了，水电现在的小区一般都是欠费关阀的，一般欠费不会太多；有些老一点的小区水电费是在物业交的，这样也就能都能问到了。
四，筹款
经过实地考察以后，可以把投资收益再算一下，然后还要考虑房子是不是需要修葺，是不是能快速出租（空置期的沉没成本也不低呀），权衡之下确定没问题，就可以进入拍卖流程了。
一般来说，拍卖结束以后是7~10天要付尾款，这时候就要算一算手头的钱、借的钱够不够付尾款了。
如果缺口比较大的话，就必须要依赖贷款了，能房贷当然是上上之策，但是……现如今房贷控得那么严，像我这样早就已经不适用于首套房了，所以直接考虑的就是商业贷款了。
这里要推荐一个神器，在微信小程序里面搜索“内部收益率计算器”，基本上各大银行各种APP都会有各种借钱的，关于利息这方面的说法也是五花八门都有，但是在内部收益率（IRR）的面前，各种天花乱坠的宣传手段，最终都会露出真面目。
简单举两个例子：支付宝的借呗是日利率万3，听起来很低吧，但是一算年化利率是10.95%。

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某银行信用卡的20万借贷，分12期每期18166，实际年化利率高达17.48%。

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基本上，我研究了半天市面上各种贷款，最终最合适的还是你曾经还房贷的银行能提供的贷款，一般年化可以做到7%以下，其他银行要么是利率很高，要么是额度很低。
而支付宝借呗虽然看起来年化很高，但是好在它是随借随还，所以如果只是暂时一两个月周转不过来，还是可以用的！
如果还有房贷资格的话，可以直接在淘宝里面联系银行进行贷款预审核，这些跟正常买房什么区别也不大就不再赘述了。
五，拍卖
一般会要求提前交纳保证金，这里强烈建议把钱先存到余额宝，拍卖的保证金是直接在余额宝里冻结，冻结的期间依然有收益！如果是通过银行什么的支付，几万几十万的这段时间的利息就全部拜拜了！蚊子肉也是肉对吧！
一般来说可以通过“报名”和“设置提醒”的人数来判断这个房子是不是抢手，报名不用早，到拍卖快结束前一个小时就行，如果有很多人报名，那个房子可能会引来不必要的热度……对吧……

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这套房子有18人交了保证金，最后果然成交价几乎翻了一倍

如果只有你一个人报名出价那当然再好不过了，如果有两个人以上报名，那就提前设置一个上限的数额（对于我来说，我是直接通过IRR计算器设置了，如果高于某个数额，房子到手以后的年化收益低于4%，我就不会再加价了）。
拍卖的过程是每次有更高的出价就会延迟10分钟，所以我一般是对方一出价就立即跟拍（因为反正都要延迟5分钟，没必要把拍卖时间拖长）。最后成交价比起拍高了几万，但还是低于我的上限了。
六，成交确认
在拍下了标的物以后，按照规定的时间支付完尾款，等待一两天就可以去法院签署《拍卖成交确认书》了。这份文件是由拍卖公司的人起草的，你可以跟着一起去找法官签字（你自己也要签），签完以后可以找拍卖公司的人想想办法先把钥匙要到（理论上来说，这个房子此时已经不再属于上家了）。
接下来大概要等待半个月到一个月左右的时间，法院会出两个文件，分别是：
《执行裁定书》，其中会有如下的字样“某某房产的产权归买受人某某某（身份证号xxx）所有，其产权自本裁定书送达买受人某某时转移”。

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这句话什么意思呢，意思就是这个时候房子已经属于你了，你可以凭借该文件去给房子换锁，并且也可以去房屋中介公司挂牌出租了。哪怕是签署租赁合同的时候你还没有办完过户手续，《执行裁定书》也一样可以做为你实际拥有该房产的证明。
《协助执行通知书》会比《执行裁决书》稍微晚个吧星期，这份文件的抬头是“xx市不动产登记中心”，这份文件决定了你有权办理房产过户手续。

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七，过户
在拿到所有的法律文件以后，第一件事务必就是要仔细核对信息的准确性，包括姓名、身份证号、成交金额、房子的位置及产权信息等等是否准确统一。
因为之后你可能会需要无数次地复印这些文件，如果原本错了，那后面你就需要把错误的原本以及每一个复印本都替换掉，我就因为法院的人把我的成交金额算错了，导致来回不动产中心和法院跑了两趟，真的是心累得不行。
过户的过程就是“注销原证——过户——交税——下新证”。
如果上家的房产证法院从银行拿出来了，那可以直接办理注销手续；如果房产证原件不在，那么就需要登报作废，这里的坑是不动产中心只认可若干种报纸，一定要问清楚。柜台会推荐你一个中介，但是肯定很贵，你可以在淘宝上找到更便宜的登报中介。只是一定要记得只能登人家认可的那几家报纸，

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登报以后就可以拿着报纸办理注销了，注销以后大概三个工作日以后再去不动产中心办理手续和交税，税点我在文章开头就说过了，法拍房个税比正常二手房要高1个点，像我这样没有房票的人一共是交7个点。
最后就是再去一趟柜台给《不动产登记凭证》交费，交费以后如果不想再跑一趟了，可以去相关的邮寄柜台办理不动产证邮寄的手续。
这一部分我这么写起来感觉很简单，但实际上我是跑了四五趟，其中还发现我上家的房产证其实银行一直都没去拿，所以一直都在另外一个区的不动产登记中心，我只能拿着证明材料又跑到另外一个区的不动产登记中心把上家的房产证取了出来……
题外话就是……不动产登记中心复印费1元一张，双面印就是2元……光是复印费都上天了，真的……现在我下半辈子最希望从事的职业就是去不动产登记中心开个复印店了。
八，下证
下证一般是4个工作日，如果心急的话可以凭借《不动产登记凭证》上面的编号，到不动产登记中心的微信公众号上面去查询办理进度。
最后算了一下IRR做为本文的结尾吧，加上税费什么的，我这套房子一共花了48万多，然后在中介挂了3天就租出去了，租金是1800，用IRR计算器算了一下年化（复利）大概4.53%。

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这个收益率其实支付宝里的很多中长期定期投资都可以做到，但是考虑到长沙的房价是被低估的，五年后当这个房子可以出售的时候，预期还是能涨一点的。
万一涨不了也不要紧，就相当于一笔年化4.5的投资呗，反正地段好也好出租。
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5#
紫燕1998 发表于 2021-11-21 07:34:09 | 只看该作者
 
整个过程的体验，有点像游戏闯关吧。
整个酸爽的过程：选房纠结---竞价不中很沮丧---重新选房很磨人---竞价中标兴奋---等待放款煎熬---省税缴税很揪心---拿到房产证兴奋---清房解租约煎熬---交房拿钥匙终于松口气---再回头看很平静……
说一套2019年过年期间拍的这套房子，前前后后一共看了20多套，报名参拍了5套后才中。那会儿白天很多案头工作要做，白天看房的话又非常堵车，实在没办法，都是晚上九点后去看房，冬天那个冷啊……有时候真的不想去，但实在又不放心。
不过晚上看房发现了白天看不到的信息：知道小区停车位紧张不紧张；小区入住率，住的人多不多；房子里面灯是否开着，有没有人之类的；晚上噪音影响等等。
选房纠结纠结
每看一套房子我都会把看完之后的感受记录下来，每一套房子都会有一些缺点和打动我的优点。我心里会对这些房子有一个好坏的排序，但是但是，法拍房的拍卖时间并不会按照我的排序来。
比如，我喜欢的房子是1A、2B、3C、4D，5E，法拍房拍卖的时间顺序是2B，3C，1A，5E，4D。这就会让我在出价的时候很纠结。如果拍中了2B，我就会很遗憾1A可能会更好。如果2B3C我都没拍中，到时候1A出价很高才能拍中的话，我只能在5E和4D之间纠结，会让我有点懊悔没有把握2B和3C。
当时这套就是心中的2B，120方左右挂牌就已经780万左右，法拍房的这套最终是685万成交的，而且还是156㎡。这个小区比较好的是在古北，周边是社区氛围不错，10号线和在建设的15号线都很近。但是，比较差的是小区就两幢一排，没有小区环境，户型不是南北通的那种。
后来拍中的房子性价比而言实际上没有这套高……好在其他方面比这套好一些

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性价比很高的东航明珠公寓

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东航明珠公寓的挂牌

竞价不中标很沮丧，竞价中标兴奋
法拍房是你每举牌一次价格，都会重新倒计时5分钟。只要最后3-2-1秒还有人出价，就会再重新倒计时。这是很折磨人的。
有一次竞拍，我出价好几次进入倒计时30秒钟，以为我要成交了，都还是有人会出价。到后来，我都不抱什么希望了。后来对方出价也超过了我的预算，再出高的话，超过了银行给我授权的最高额度，再加价的话，首付不够了，所以只能放弃。
几次死去活来之后，中标，那还是很开心的。没参拍前，会觉得鼠标点击一下就1万甚至5万的花出去一定会很刺激，实际是……一点感觉也没有，真的只有电脑屏幕上的一个数字，就连最后那个成交价格，都没啥特别的感觉……
等待放款很煎熬--很煎熬
我觉得这个是买法拍房最最煎熬的一个过程。我拍中的房子，法院公告里面写着十天就要把尾款打到法院账户，签贷款合同，补材料，打首付款基本上2-3就没了，再去掉两个周末，基本上也就是5个工作日。
然后银行内部信贷经理需要做材料报系统，一级一级审批，而我能做的就是漫长的等待。好不容易审批差不多通过了，才能把保险费交上，然后就又是等待，等待银行走放款流程，各种签字盖章，最后要赶在尾款日期放到法院账户。
这个过程中，如果能像快递显示节点那就好了……可惜的是不能，所以每次都得问银行的信贷经理，问多了都会有点不好意思，但是不问就特别害怕放不了款，被没收保证金。
省税缴税很揪心
不得不感慨，我这个天选幸运鹅拍中的房子真的不是一般般的麻烦。我这套法拍房有三个bug:
实际面积比公告面积少了2个平方+税费全部下家承担，需要二次过户成本高+公告无租赁实际有租赁
前两个都切切实实的影响了缴税的过程，后面的那个交房的时候再说。我买的这套房子，被执行人是2009年的时候预售买的，后来2011年交房后他也没去办产证就住进去了，他万万也没有料到10年后房子会被拍卖掉。
由于他一手房产证没办理，给我们造成了很大的麻烦。第一，当时的交房单，维修基金啥的都没有，需要找开发商去办理，而开发商在这个项目卖完之后早就清算注销了。第二，少了两个面积，按照国家规定是需要多退少补的。
我买的这个是少了两个平方，所以理论上开发商是要退两个平方的钱。我好不容易找到当时这个开发商的集团公司，谁知人家要退款还必须退当时的买房子的人，也就是被执行人……各种折腾，退钱的事情本身我也每报希望会退到我这里，但是因为少了这两个平方后期为我缴税的时候，税基的认定造成很大麻烦。各种承诺证明向国家多缴税是自愿的。
除了面积差退款给被执行人外，还有这套房子是税费全部是我付。需要办理第一次被执行买房时候的契税，第二次拍卖交易的增值税，个人所得税。
如果被执行人不出面的话，第一次契税，税务局会默认按照最高缴纳系数3%来征缴，如果被执行人出面证明这套房子是他家庭个的唯一住房，那契税只需要缴纳1.5%，算了算得有10多万的成本差异。
所以请宋律帮我辗转还是找到了被执行人。被执行人在江西老家，早已是失信被执行人，各种账户被冻结，全国各地的房子被拍卖，不能高铁不能飞机。而且还需要房产证上他和老婆两人同时来上海配合才行，而她老婆基本需要每隔一天就去医院一次。
被执行人当时还是生活方面有些困难的，经历过大起大落，还算比较好说话。他们愿意在老家做一个公证委托，然后我们安排车把他从江西接到上海，配合去税务做家庭唯一住房的核实，省下来的税费我们给了一半现金。
整个过程还是满波折的，找到被执行人，和被执行家庭去协商，怎么写公证委托书，安排车子，安排税务的窗口和节点，税费规则和现实情况的冲突………反正就是揪心。
和被执行人接触，稍微熟悉之后，聊起来他们这起起伏伏的二十多年，后期处理债务纠纷的五六年，还是蛮令人唏嘘的。

…………没时间了，等有时间了再把坑填上
拿到房产证兴奋
清房解租约煎熬
交房拿钥匙终于松口气
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6#
赛风有信 发表于 2021-11-21 07:35:06 | 只看该作者
 
我算是比较熟悉法拍的，不过不是国内的，是纽约地区的。
刚才数了一下，过去5年一共自购和帮助朋友买了超过10个法拍房。不过国内外法拍的步骤差异很大，但是需要注意的逻辑都差不多。
首先，法拍是真"淘宝"。但绝对不要认为法拍一定会便宜。这行全靠眼力和信息不对称。不打算专业干这个的，除非自住就不用去做研究了。因为如果自住的人，可以接受比较少的折扣，所以和专业人士比起来，有价格优势。
在美国，相当大比例的法拍房最后价格都是高于市场价的，特别是去现场拍卖的那种。我去过2次就不去了，纯浪费时间（我认识不少做过法拍的房东都有这个感觉，做现场的大概都是另外一拨常客，感觉有猫腻），常常有人出价惊人的高。因为各种各样奇怪的傻子很多，不过也有一种说法是有人在洗钱。所以我都做线上拍卖的，比较简单，节约时间。通常上班时定了闹钟在办公室出价，因为一般在线拍卖结束都是周二或者周四的中午，先买好午饭，一边吃一边看。因为在线拍卖截止是最高出价后等待15分钟，而大多数人都在最后一分钟出价。所以名义上12点截止，最后投标到下午3-4点很常见。我同事们很好奇，经常跑过来给出主意。
以我来说，一个法拍房要让我个人考虑开始买需要有3个基本前提：

  • 产权清晰。这个最难也是大前提。很多房子无限次流拍就是因为产权没法确定。在美国，有一种东西叫做产权保险（title insurance），如果你买的到这个保险，那么产权就是干净的。如果你买不到，那么这个房子就很麻烦（反正我是不费这个劲的，但是也有人敢碰，这种利润很大）。不过这是个悖论：如果你买的到产权保险，其实反而可以不用买，因为肯定是干净的（否则不会有人收你几百美元保费来保障几十万美元的产权）。但是如果卖不到，那么这个保险本来也没有用。很多时候你要先花钱来确定一些事，虽然金额不高，但是很可能没有收益（因为房子产权有问题是常见事项）。最好是有个律师帮你，99%以上地产律师都不懂这个，我用的律师对法拍这块其实是我自己手把手教出来的（然后他也学着买到2个房子）。当然，我开始也是一个房地产经纪教我的，这事我一直很感激，后来拍卖的时候我都选他做我的中介（法拍可以不需要买方中介的），这样送给他几个deal，大概小几万美金还了这个人情。
  • 确定可以收房。最好的房子是空的。否则你收房会有麻烦，到时候房客拿个什么文件出来也死无对证，很麻烦。我只收过一次带房客的房子，是过户前就事先谈妥了给8000美金让他搬家。
  • 房子的内部使用情况没问题，或者你对房子的情况有了解。其实这个和第二个条件很像，因为如果是空房，比较容易查房。如果住着人，基本上对方不可能配合。
只有这种房子，我才会开始考虑去研究这个房子有没有别的违规问题，应该出什么价，最开始要完成这3个前提条件其实是很难的，但是玩多以后就很习惯了，也有很多窍门，但是这些窍门和不同的拍卖网站不同的地区相关联，这里就不介绍了，就像我只会做纽约州的，边上的新泽西和康州就不碰因为体系不太一样。所以细节对大家没有什么参考价值。
说一些比较通用的注意事项吧：

  • 尽可能收集信息（房子的不同信息不同地方差异很大，就不细说了），每次出价做好记录（包括所有对手的出价和顺序）。因为很多法拍房会一次次重新拍卖。你跟一套房子的时间越久，知道的消息越多。甚至到了最后你都知道哪几个账号在和你出价，他们风格如何。我跟过最长的一个房子，跟了1年半，看着一次次流标，前后拍了20多次，到后来其实我完全知道多少钱能买到，但是手上钱不够，就刻意把标弄坏了几次，硬拖了半年。知道的越多，就对价格和计划越有信心。其中最重要的信息之一是要知道底标（底标的意思是卖家设置的成交最低价，低于这个价格就算有最高价，也不会成交），虽然这个底标理论上一次拍卖以后就知道了，但是每次底标都可以变，不过某些网站可以根据特定信息来事先猜底标。虽然这个底标的意义不是太大，因为你最重要的是要击败别的捣乱的买家而不是底标，但是有2个作用：1，卡位。比如一个房子价格是底标是20万，每次出价加1万。你先抢到20万这个价格，别人就只能出21万了。2，如果底标太高，你可以不用浪费感情去拍。
  • 绝对不要冒险。我经常和人说，法拍这事，没买永远是对的。这种大宗价格的交易，去买之前对我前面说的3个原则要有120%的把握，否则就算赢了拍卖，你最后大概率也不敢过户，浪费时间和订金。
  • 估价要保守。网络或者现场出价都很容易头脑一热，因为有人在和你抢。所以事先一定要有出价计划和步骤，严格执行纪律。没买到是正常的，就像买彩票没中奖一样。很多人被情绪驱动去强买，这个很危险。我有一段时间，每个星期二都在线拍，全年参加的拍卖超过50次，最后买到也就1-2个。整体来说，能拍到的机会应该是5%上下。如果你赢面太大，那说明有大问题。拍卖要赢很容易，但是能不能挣钱是另外一回事，亏钱比挣钱容易太多了。
  • 尽可能让自己像一个机器人。很少有房子是一次性就拍掉的。哪怕你输掉一个拍卖，买家会最终过户的情况也很低（因为很多买家是新人，出完价后悔是最常见的，英语叫Buyer's remorse）。所以就让自己像一个订好出价逻辑的挂机拍卖出价机器人就好了。捡漏常常都在不经意间（比如连续流拍了10次以后，突然隐藏的底标价格降低了）。不要有太大的情绪，有2种常见的情况是：1，你出了20万，房子归你。你开始琢磨：别人都不出更高是不是我买贵了？2，别人出了20万。你没加。事后想：我是不是把一个deal让给别人了，当时应该加价啊。这些情绪都是不必要的。
  • 永远记住，拍卖是和人竞争。所以你不仅仅要知道自己怎么想，还要揣测别人怎么想。拍卖和炒股不一样的地方是，炒股是个大众行为，拍卖是个小众行为。所以只要有一个傻子愿意亏钱，你就不可能用期望价格买到房子。这个不需要沮丧。所以这也是一部分原因为啥要装成机器人，因为很多网站可以合法的用机器人抬价。从人性上，当对家是机器人的时候，买家会更愿意放弃出价（因为他不知道自己是不是被骗着出了高价）。一个人以为自己面对的是机器人的时候，会更容易犯错。
  • 对拍卖系统的步骤和各种情况处理了解得越多越好。这个里面水很深，有很多灰色地带，就不细说了。
PS：这里说的都是很基础的东西，有些高级的玩法其实就不那么合规和进入灰色地带了，只是几套房子的话无所谓，去年加州有华人因为大规模搞法拍围标买了几十个房子去坐牢了。
准备做个live，聊一聊在线买房这个事。还蛮有趣的。
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7#
N楊文 发表于 2021-11-21 07:35:20 | 只看该作者
 
回完帖子发现大家对法拍有很多不一样的见解，可以理解，但是一些冷嘲热讽说是托或者软文的，还是想来回复下。
首先，我所说的情况都是基于深圳法拍房的情况作出的说明，情况仅供参考。
其次，我敢买，一是身边有律师朋友可以问（很多人其实卡在这，无人可问，只能网上搜），二是基于对深圳司法体系的信任。
最后，法拍房确实有一定的风险，但是我认为是可控的。最近两年国家也陆续出了一些新的政策，给法拍房的执行提供了很多的指引和帮助。例如深圳中院已经开始在拍卖成交后提供清场。

第41张图片
更加体现了司法体系对法拍房执行难做出的努力，善意的买家更不应该得到这样的对待，恶意逃避的债权人也将受到更严厉的惩罚。
涉嫌虚假诉讼罪！深圳首现“假长租”阻止“法拍房”交付刑案...假如大家都不推动法律的进程，对司法体系不抱有任何信任，盲目认为法拍就是关系户的福利，就是坑。往后的的债务就会更加难执行，债权人更难拿回属于自己的利益，政府的公信力就会下跌，陷入一个闭合的死循环。
但是，但是，但是，

我发帖的初衷是分享法拍房的体验，不是让大家可以盲目去参与法拍房的竞拍。

多渠道多了解法拍房，做好必要的功课；

很同意最近比较火的知识论：你所得到的财富都是你对这个世界认知的体现，当你的财富超过你的认知的时候，会有各种方式将其拿走，直到你的财富和你的认知相匹配。
所以，鸡汤说：越努力越幸运。
以下是原答案。
一个字：爽，
两个字：很爽。

第42张图片
上图证明下
至今觉得人生28年非常明智的决定之一（最明智的当然是娶了个好太太）。
18年9月底拍的，双拼148+平（赠送多，实用面积150+，5房，4阳台），拍下来452万，加上乱七八糟的费用，税费，原业主的搬迁费，拆借利息，简单装修，家私电器等，总价不超过520万。
18年有成交的市场价650万（不含税费），也就是节省了近200万（18年小区89平，约450万，朋友调侃我用89的钱买个149）。
2020年小区没有类似户型的成交价，但是最近有成交的89平的小户型，没有低于650万的。
Ps:拍下当时家里老人家不理解为什么买法拍房，一是旧小区着急回笼资金卖，便宜了十多万。二是账面上看500多万和600多万也没便宜很多啊，还要担心后续有风险。不过现在这个话已经没人说了。
顺便一条龙解决了小孩幼儿园（私立园18年底转机关幼儿园），小学，初中学位（区公办连续数年第一）问题。
简单说下当时买法拍的原因和流程
因为身边一群律师朋友经常一起踢球，某天讲起我家小区有套房子流拍几次，最后只拍了××万。
尼玛，市价的6折啊。恰好18年初小家伙出生，也下定决心要换房，所以开始踏上看房路。
开始关注法拍市场，第一次参拍的也是一套双拼（有名额就是那么任性），但价格超过承受范围，最终放弃。
保证金退回来没两天，发现另外个小区也有一套9月29日开拍。第二次参拍虽然有了第一次的经验，但还是担心有其他没有考虑到的风险，还委托了个律师朋友做调查，拍前自己连房都没进过，调查报告解读后没大问题。交保，搞起。
9月30日早上10点开始竞价，起拍价407万，最后452万倒计时，3-2-1拿下。给太太打电话汇报喜讯。
后续就找担保公司拆借资金，法院拿资料，交税过户，领证，原业主搬迁，开始翻新装修，添置家私电视，入伙。
整个过程耗时3个月，9月30日拍下，10月15日左右付全款到法院，11月30日拿到新的房产证，紧接着原业主搬走，12月24日搬迁入伙。
整个成交过程听起来几十个字，实际很幸苦（心理压力大），前28年加起来都没有那几个月跑市区的次数多。但入住至今一年多没有任何麻烦和问题，加上地铁开建、学校名列前茅，除了月供压力大点（穷是我的问题），完美。
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8#
噢哟喂呵 发表于 2021-11-21 07:36:10 | 只看该作者
 
2020年7月15日，深圳市新的限购政策出来了，想入手法拍房的朋友千万要注意啊！！！！
千万要注意啊！！！！千万要注意啊！！！！千万要注意啊！！！！
讲政策重点：
1）限购政策，原来只要是深户就可以买2套，现在变成必须要入深户满3年，社保交满3年。已交社保满5年的，刚入深户的可以买1套房。
不符合这项条件的千万不能再参与竞拍了！！！
2）原来的满2年的房免增值税，现在变成满5年才免增值税，增值税是成交额的5%，这是一大笔钱。
这里千万要注意，有些法拍房未满5年的要多出一大笔税费，预算要重新做好！！！
3）贷款额度有变化，原有房的再购房要首付70%。
这里也是一样，贷款参与法拍房的，千万要注意，不要贷款额度不足导致付不了款！！！

2020年初疫情以来，深圳的房价又一轮上涨，闲来无事又关注起法拍房。而且刚好我在2019年转了深户，符合深圳的买房条件了，深户家庭可以买2套。首先关注的是淘宝网的法拍，因为一直用淘宝比较多。刚开始就收集以往法拍房的历史成交数据，重点是2019年段的200万以内的房源。这一部分的法拍房源主要集中在深圳龙岗（深圳最便宜的房产也就是龙岗周边了，其它区像我们这种收人的人群还是不要考虑了）。整体来说，法拍房的成交价是远低于市场价的，但有部分与市场价持平，甚至有高于市场价的（这点我都搞不懂这些竞拍的在想些什么）。
     疫情期间，公司也没有什么事做，花了点时间做了一个EXCEL表格，通过表格可以看出，龙岗区的法拍房均价在2.2万元左右，截止到2020年，龙岗区的均价均超过3万/平；所以还是有很大的获利空间的。

第45张图片
     经过上面的初步调查后，有点心动，所以重点关注了2020年正将要司法拍卖的房产，下面就是筛选出来的几套价格合适的房源，有意向及有希望拿下的有3套。也有其它的好房子，但是预算不够，也不抱有幻想了。
分别是：
1）锦城星苑的4单元305，71.04平方，2房2厅1卫2阳台，有电梯，中层，起拍价100.5万；
2）颐景峰苑一单元21B，69.59平方，2房2厅1卫2阳台，有电梯，高层，起拍价128.5万；
3）锦城星苑的2栋402，53.4平方，1房1厅1卫1阳台，楼梯房，中层，起拍价71万；

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      我的预算是170万左右，最高180万，首付3成。上面3套房预估最有希望的还是锦城星苑71平方那一套，最想要的还是颐景峰苑这一套，第3套53.4平方当做备选，上面两套如果拍不上，这一套如果价格合适可以拿下，但是这套只有1室1厅，略小了，个人还是希望有个2房1厅的，毕竟小孩也比较大了。
      然后是去调查房源。通过在淘宝网上公开的资料分析，这三套房风险相对可控，且咨询法院后，可以清场交付，心里也就放心了。
       在调查过程中，通过裁判文书网上查了锦城星苑这两套房的房主的历史诉讼记录，这位房主也是个牛人啊，手上被拍卖的房产被我查到的共有4套，2017年被拍卖了2套，上述我看中的两套房在2018年就已被拍卖过一次，当时流拍了。2020年又重新拍卖。这位房主涉赚非法集资，一大批人起诉他赔钱，已被逮捕刑事立案，现在估计还没有出来。估计当时房主在集资炒股，因为时间在2015年左右，当时正是股价高峰时，又是股市崩盘时。这里不扯远了，还是回到法拍房的话题中来。
       当时也找了几家中介，在乐有家、中原地产、链家等网站了看了锦城星苑及颐景峰苑的几套二手房，刚好有看到同户型的二手房源，就联系了中介周末去看房。首先是锦城星苑，看了几套差不多户型的50多平方的房，有一套刚好在拍卖的2栋402下面，就是302这套房，当时302的租客不在，本来约好了看房，结果租客没在未看成。不过我们也顺便去4楼看了这套法拍房门上的封条及法院贴的公告。封条完好说明这套房无人居住（这里也告诉大家，如果门上贴了封条，十有八九是无人居住的房，如果有人居住，法院是不可能贴封条的，只会贴公告，这里就可以间接判断出该房的现状情况）。
      锦城星苑那套71平左右的电梯房也不巧，没有看成。最后在中介的劝说下又看了几套其他位置的房源，实在是耐不住中介的左说右说，想想也是在欺骗中介，心里也没有打算在中介这里买房，只好装着要买房的模样陪着中介转了一个下午。   
      颐景峰苑那一套房就没有去看了，因为这套房的前因后果相对简单。这套房的原业主本已打算在拍卖前出售此房产（这个时候已经贷款违约了），并且也找好了买家，并签了购房合约，对方也付了定金，结果卡在银行不给解抵押（因为已经贷款违约了，银行可能出于风险考虑不给解抵押），这套房自然未卖成，而且买家还起诉这位业主赔违约金。大家可以去裁判文书网查一下这个诉讼

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      后面就是我们看到的，银行将这套房起诉到法院拍卖了。
      重点还是回到锦城星苑这两套房，打电话给锦城星苑的物业，物业帮我查了一下午房子的欠费情况，2栋402这套不出所料，已几年无人居住了，欠费也不多，毕竟物业费每年也不多。另一套4单元305有人在居住，是出租的，基本没有欠费。
     然后又打电话给法院了解，法院人工作人员很客气，最重要的一点是法院表示会清场交付。在淘宝页面上只写了法院负责交付，当时不是很确定会不会清场。
     这里再额外告诉大家一点，在深圳的法院，深圳中级法院拍卖的房子最正规，基本完全包清场，不清场也会特别给你注明，并注明哪里有风险，哪里有纠纷，一目了然，付尾款时间是10个工作日；福田法院付尾款的时间最短，只有5个工作日，这里要特别注意，一些银行（比如中国银行就明确告诉我5个工作日不够， 必须要向法院申请延迟）无法在5个工作日内放款，必须要向法院申请延迟，这里要特别注意，提前与法院沟通看能不能延迟。罗湖法院的法官最难沟通（这有可能是我遇到的法官是个别情况）；龙岗法院的付尾款时间是15个工作日，是最长的，对于需要贷款的，龙岗法院的房子是最有利的。
     打了一通电话后心里就踏实多了，基本上确定可以拍，风险可控。
     接下来计算税费及预估成交价，心里价位在170万左右，最高180万，首付3成，我是深户，首套房，无任何房贷记录，消费贷不计，咨询银行后可以最高贷7成，最高贷30年。这里要提醒一点，房龄超过30年的一般只能贷6成，同时房龄加上贷款人的实际年龄只要不超70年岁就可以贷最高30年，否则就可能银行只准贷20年。不同的贷款年限，月供是不一样的，而个人工资流水要超过月供的两倍，这里必须要计算清楚了，不要最后贷不了款就麻烦了。
     按170万的成交价计算，首付需要51万。然后是税费，买方契税1%，卖方个人所得税3%，总计4%共6.2万左右；银行担保费用1%左右共1.2万；总计58.39万。
     若按180万成交价计算，首付需要54万，税费需要7.2万左右；银行担保费用1%左右共1.2万；总计62.46万。
     然后就开始筹钱了，基本上首付筹齐了，准备了55万左右的现金，然后打算万一不够，先将首付给了，税费反正也是一个月后再交，先不急，到时贷款下来了就用信用卡凑。结果后面在银行贷款的时候，银行要我将首付款、担保款、税费款全部打到银行的监管账户，说是要看到这笔钱后才能批贷，结果我又去借税款，搞得非常紧张，好在最后也是非常顺利的凑齐了。
      钱齐了就准备竞拍了，在这期间也咨询了银行，咨询了中介，也在网上各论坛搜索了相关法拍房成交的实例。
      在竞拍之前先找淘宝司法拍卖合作的贷款银行申请了贷款，均已通过，淘宝的合作银行比较多，每家都可以申请一下，银行担保费用在1%-1.5%之间，我的想法是优先选择小银行，国有大银行先不考虑，再优先选择担保费用低的，像光大银行、北京银行的担保费用均为1%， 这里可以省一笔钱。
      问了几家中介，服务都差不多，有前期调查，跑流程，协助贷款，过户，收房，还负责解决纠纷等。前期调查其实自己做调查也是可以的，现在法拍房都比较正规了，法院基本上都公布了全部信息，然后在网上自己收集一些信息，基本上可以判断风险有多高。如果有遇到风险不确定的房源，放手就是了，或者找中介针对性的单项服务都是可以的。
     收费大概在成交价的3%左右。费用还是比较高的，200万左右的房中介费用要6万。这些服务中最有价值的就是前期调查，与后期的收房，其他的服务（比如帮你跑房管所打印查档单，跑法院拿执行通知书，过户等）银行指定的担保公司会帮你搞定的，这里我在后面会详细说明（我也是实际操作后才发现担保公司有这些服务的，原本都是准备自己去办的）。而且我在网上各论坛了解后，有些中介甚至会抬高你的竞拍成交价，因为中介是按成交价的3%收费的，成交价越高中介收费就越高，这点是非常不合理的。照我看来，中介收费应是成交价越高收费越氏，成交价越低收费越高才对，毕竟帮客户省了钱，收费高点也合理。相当于省的钱客户与中介平分。
     基于以上理由，我最终并没有找中介，而且我自认为前期的调查足够充分，有风险不确定的就直接放弃掉。
     首先竞拍的是颐景峰苑这套房，结果只出价了一次，就被人连续竞价超出了心理价位，最后成交价格206万，相当于全程做了一回吃瓜群众。

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     然后竞拍的是锦城星苑的两套房，这两套房是同一天开始拍卖的，需要双线操作，搞得非常累，在这里劝告想要拍卖的朋友，千万不要同时拍两套房，精力跟不上，而且有可能一不小心两套房都拍到手。这时候就惨了。
      4单元305，71平这套房最终成交价176万，这套房本有机会拿下的，结果在我与另一位竞拍者处于胶着状态时，突然杀出另外两位竞拍者，我一想有4位在同时竞争，估计是没有希望了，就将重心移到2栋402那套房，这边就放弃了，结果这两位突然冒出来的搅局者直接成交了，与我一直在竞价的那位也放弃了。事后在琢磨这突然冒出来的竞拍者是不是托。
    各位看图

第50张图片

第51张图片

      这套房后面还有故事，这次竞拍到的人悔拍了，10万的保证金被没收了，6月份重新再拍，拍出了196万的价格，比这次整整高出了20万，相信很多人都后悔了，还不如5月份咬牙多上几万呢。所以啊，我一直都在想，这次拍到的人究竟是不是托。

      锦城星苑71平的这套房没有拍到后，重心移到53平方的那套房上面。结果还是没有成，这套房直接拍出了141万的高价，我在136万后就放弃了。这套房的市场价在145万，我与中介谈了多次，就在拍卖的这套房（402）楼下302房在出售，开价是145万。
我的原则是法拍房一定要比市场价便宜20%才接受，否则对不起这其中的风险，如果只有一点让利，或根本没有让利，还不如直接找中介买二手房，完全不值得买法拍房。
所以最终这套房也没有拍到。
大家看图：

第52张图片

我的竞拍号是V6964，共出价6次。

第53张图片
到136万后，就放弃了，超出了我预想的价位，不划算。
5月份的竞拍完全失败了，前期的辛苦调查，现场看房等劳动成果化为乌有。一瞬间非常失落。
      通过2020年以来的拍卖数据来看，最近一段时间的法拍房成交价格与市场价相比较，并没有太大的让利的空间，甚至个别房产的成交价都已接近市场价。
本想就此放弃了，打算从中介处直接购买算了，重新联系了之前看房的中价，准备拿下锦城星苑2栋302那套53平方的房，就在拍卖的房楼下一层。
      联系中介看房，这次终于看到房了，内部还不错，一房1厅，面积在同等房型下相比较，户内面积是相当的大了，准备入手后改成2房，将厨房做为卧室，将阳台改成厨房。
     然后就是跟中介谈价格，本想能谈下个2-3万，结果是一分钱也谈不下来，反而发现还有其它费用，这套房的原业主还有贷款，需要担保赎楼，担保费用、赎楼贷款利息都要我出，还有中介要收3%的中介费。这些费用加起来比法拍房的税费还要高。
      买方契税1%+卖方个税1%+中介费用3%+按揭服务费3600元+担保费9900元+赎楼利息9600元+提前还款刷息8000元，这些税费加在一起要10.65万，最后成交价格要155.65万。
     中介费用一毛钱都谈不下来，原业主也无任何讲价空间。最后在心里计算了一下，还不如当时加点价把71平方的房子拍到手，71平方的房子如果在180万内拍下来，加上税费最多187万左右，只多了32万，但是面积要大了20平方，也是非常划算的。

第54张图片
最后想了想，还是去买法拍房才划算。
       重新将注意力转到法拍房，结果发现近段时间淘宝没有合适我的法拍房源，不是总价太高买不起，就是地段不合适。最主要的还是价格太高。像我们这种收入也就只能考虑龙岗了，而且还是龙岗比较偏的位置。
最后在京东上发现有几套比较适合的房子，在6月份开始拍。然后又统计了京东上的历史拍卖数据。
     我发现在京东上的拍卖数据比较平稳，基本上没有特别捡漏的事，也没有高得离谱的成交价，相对来说竞拍人比较理性。
     像淘宝的法拍房，有些成交价格非常低，有些成交价又非常高，而且淘宝的人气明显高于京东。同时淘宝的贷款银行也非常多，有至少4家以上可以选择，而在京东的法拍房，深圳地区只有中国银行可以选择，同时中国银行的贷款评估非常保守，像一般的楼梯房，顶楼，一楼，贷款评估时最多给贷6成（像我是可以最高贷7成的），同样差不多的房子，淘宝的合作银行就可以给你评估贷7成。而且京东的银行经常在一段时间后将贷款通道关闭，让后面的人无法在京东平台直接申请贷款，不清楚的人还以为这套房不能贷款。这是我观察了多套房子将近1个月得出的结论。比如有些房在法院刚上架的时候明明显示是可以贷款的，而且也能申请，结果等了大概10来天左右，这个贷款服务不见了，贷款通道也没有了。我为了这事还特意咨询了京东的法拍客服。我还担心这套房是不是有问题导致银行不敢贷款了。结果是虚惊一场，完全是银行方面的常规操作。而淘宝完全不这样做，自法拍房上架那一刻，到竞拍结束那一刻都是可以申请贷款的。
      之后开始转战京东司法拍卖，5月至6月份的几套比较适合我的法拍房，分别是：
1）布吉镇大芬村茂业城花园大厦1座2F房产，73.4平方，3室2厅1卫1阳台，户型非常紧溱，70多平方竞有3房，这还是原生的3房，不是业主自己改的3房，户内面积比较大。在2楼，总楼层33层，房龄有29年了，房子比较旧了。
2）龙岗颐景峰苑二单元27B，78.23平方，在顶楼，总楼层27层，2室1厅2卫1阳台。房子比较新，房龄只有14年。
3）*****************************这一套用*代替，就是我现在拍到的。
4）然后过了几天，又出现一套合适的，龙岗区布吉镇南岭村南岭花园3栋（丽景阁）704房产，57.39平方，在顶楼7楼，2室1厅1厨1卫1阳台，房子也比较旧。

      接下来又是去看房，首先去了茂业城，结果非常不理想，首先家里没有人，看了窗户阳台，应该是无人居住，但关键不在这里，而是这栋房子的质量有很大的隐患，我围着这栋房子转了一圈，入口一面从1楼开始，墙体有很大的裂缝，明显可以看到砖体都裂开了，估计每层都有裂缝，肉眼看上去至少到了7层都有裂缝，再上面几层用肉眼已经看不清了。

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     看完房后在心里就将这套房否决掉了，这种房还是不碰为好，毕竟有30年了，而且还是33层的高层楼，未来拆迁的几率非常非常低。但是这栋楼所处的地段确实很好，在大芬及木棉湾地铁站的中间，离两个地铁站都非常近，大概600米左右。对面就是沃尔玛，学位有可园中学，在龙岗还算是比较好的中学了，位置真的是很优越。
    后面也在各大房产论坛看了下，很多业主对茂业城的质量都在投诉，想了想还是不考虑这套房了，这套房最后拍了191.4万。这套同户型的房，在2020年2月份，6楼的房拍卖成交价格是180万，2019年10月11楼的房拍卖成交价是201万。这套房的市场价约在230万左右。
     接下来当天去看了********这里用*代替，暂时不公布。
      颐景峰苑不抱太大希望，毕竟之前在淘宝上有拍出了206万，远超心理价位，不过这套在顶楼，估计可能会便宜点。
     南岭花园这套房拍卖页面的给出的信息太少，连不动产查档单都没有，感觉里面有坑，所以也不怎么考虑。
所以最终重点考虑的是******那套了。
     拍卖的过程也不细讲了，与之前的流程基本是一样的，再重复就有点啰嗦了。最后也是运气相当好的顺利拍到了，后到哪一套就先不讲了，等顺利过完户交了房再公布。
       然后就马上联系银行贷款，这里我找了北京银行，之前在淘宝拍卖的时候就申请过北京银行的贷款，为什么选择北京银行呢，我重点讲一下。1）北京银行的客户经理比较好沟通，非常客气，态度非常好，我在淘宝拍卖的时候都是预申请贷款，当时谁也不知道你什么时候能拍中，在这种情况下都能耐心回答你的提问，这就很了不起；2）担保费用只要1%，没有其它费用；京东拍卖上面深圳的房只有中国银行一家与京东有合作，我也申请了，但是给我评估过于保守，预审只给我贷6成，担保费用1.2%，而且客户经理的联系方式也没有。我后面联系中国银行的时候，中国银行将业务转给京东的鹏润法拍代理，还要收取5000元的按揭费用。而且中国银行的服务态度一般，感觉就是我在求着他们贷款一样，心理不是很爽。

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目前首付款已付清，贷款也已转到法院账户，正在等法院的通知去拿执行通知书等。

讲了这么多，先总结一下，重点有下列几点：
1）心理价位：在竞拍之前一定要设定好心理价位，切忌脑袋发热拍出一个比市场价还高的价格，得不偿失；我经常有看到某些拍卖房最终成交的价格远超过市场价，真是搞不懂这些人在想什么。
    拍卖房至少要比市场价便宜20%以上，不然对不起这其中的风险。那些将法拍房拍出市场价的人我从心理就瞧不起这些人，这些人搞坏了行情，你们这些有钱人为什么要与我们这些人去竞争呢，有这个钱直接从二手中介市场买房不是挺好吗？
2）现场看房：前期要调查一下房源，可以找中介以买二手房的名义看一下同小区同户型的房子，拍卖会预展1个月时间，1个月后才会正式拍卖。有些法院拍卖的房，可以向法院报名看房，法院会统一组织所有人去现场看房，但必须是工作日才会去看房，法院工作人员可不会在休息日加班；看房时可以向法官问一下什么时候腾房，或找现住房的人员核实一下。
3）深圳的限购政策：在深圳买房，1）深户家庭或部分成员为深户；2）5年社保不中断，满足上述条件之一就可以了，如果你不符合深圳限购政策，绝对不能去竞拍，因为即使你竞拍到了也过不了户，保证金会被没收，还会罚款，还要补齐重新拍卖的价差。

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4）贷款问题：必须要找能贷款的房，在竞拍前就要联系银行贷款人员，提前申请贷款，竞拍成交后一般在5个工作日（福田法院），10个工作日（深圳中级法院），15个工作日（龙岗法院）内必须要将所有款项打到法院账户，还要考虑银行放款的时间，必须要提前准备好资料及现金，将贷款先批下来，龙岗法院的房子其时间是最充足的。5个工作日必须要付款的房子最好找中介，中国银行明确表示5个工作日不够， 必须要向法院申请延迟交款，所以在拍之前最好向法院咨询一下能不能延迟付款。竞拍到后，联系法院或辅拍机构，说明要贷款，他们会给你出一份《拍卖成交余款缴纳通知书》， 这份资料贷款银行及担保公司都需要，最好自己去拿，不要邮寄，我的就邮寄了4天才到（EMS法院专递，同城快递竞要这么久），白白浪费了时间，本来时间就紧张，结果在这里浪费了时间真不值。在贷款前最重要的是资金到位，首付款+担保费+税费，这些资金要全部汇总好，贷款时要将这些资金打到贷款银行的新开卡上面做监管，银行要看到你的这些钱款后才会批贷。
       这里还要特别提醒一点，在京东小金库或一些理财基金中转出大额资金，2个工作日后才能到账，所以有资金在这些账户内的要提前转出来，不然又浪费本就很紧张的时间，我就是将钱卡在京东，导致晚了几天才打款到银行监管账户，因资金未到位贷款无法提交审批，还好我这套房的付款周期有15个工作日，不然会被害死。
      贷款所需资料（每家银行可能有细微的不同）
1、申请人本人及配偶身份证、户口本（含首页及本人页）、结婚证（离婚证）；
2、收入证明（覆盖家庭所有月供两倍）及在职证明；
3、半年银行流水；
4、资产证明（房产或理财），非必需；
5、保证金及首期款、过户税费等资金凭证；
6、法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》；
7、夫妻双方的产权查档单（证明你现在拍的是第几套房，因为深圳限购政策）；
8、贷款银行的银行卡（可到场再开卡）。
9、已婚夫妻双方均要到银行网点及担保公司签字。
5）过户税费：还要注意税费，这里有几个大坑，一般情况下只有1%的契税（90平以下，若是第2套房要交3%的契税，这里均指的深圳市内的几套房，市外的房产不算），3%的个人所得税（这是卖家的税，但要买家承担）；但是下更几中情况会有天价税：1）继承得来的房子要交20%的继承税；2）房产未满2年的要交5.6%的增值税及附加税；3）公司的房产被拍卖的，不管有没有满2年，都要多交5.6%增值税及附加税。4）豪宅税5.6%（这个基本可以不用考虑）；5）某些国有土地划拔建的房子，当时未交土地转让金的，比如国家无偿划给企业的住房用地，政府安居房或保障房等，这些房竞拍到后，需要补交土地出让金。税费如果不清楚，可以打电话给京东或淘宝的辅拍机构咨询。

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6）产权：商品房分70年产权普通住宅、40年产权商务公寓（不能落户口、无学位，不限购）、70产权公寓（可以落户，与住宅性质一样），要注意购买商务公寓前要与户政部门确认一下能否落户。小产权不能过户，要特别注意。还有自建房，这个能不能过户我也不清楚，但是我不敢碰，即使要买也要仔细与房管部，税务部门核实清楚。
7）民事纠纷：还要注意有没有其他民事纠纷，比如超长的租约，并已一次性付清租金的，要注意租约是否有效；有没有老人居住（这个特麻烦，有些老人不愿意搬走，就算法院强制执行也不好使）；有没有额外居住权（比如有套房子已被法院前期判决给前妻做为居住房，直到前妻离世为止，但前妻不享有房产所有权，只有居住权，这种房子即使被拍卖了，你也只享有所有权，无居住权）
8）中介公司：能不找中介就不要找，自己全程办理也非常简单，而且在淘宝及京东上面的合作银行，都指定了担保公司，这些担保公司本身就可以帮你代过户，办理流程，承担中介的作用，甚至有些银行就已经指定了中介公司，比如京东的中国银行就指定了鹏润法拍作为中介，要收取按揭费用，这不就产是中介费用嘛，只是换了个名字而已，鹏润法拍会帮你过户，跑流程到你拿到房产证并收房。担保公司也怕你过不了户导致房产不能到银行抵押，这个风险是要担保公司承担的。你想一下法拍房为什么要担保呢？就是因为贷款前是没有房产证的，而贷款已经放下去了，如果房产迟迟不能到银行抵押，这笔贷款就成了不良资产，如果你过不户你还会按时还房贷吗？所以贷款的银行必须要由第三方担保公司来转移风险。现在淘宝及京东上的法拍流程，已经非常简单明了，中介的作用确实有限。
     找中介公司帮你拍，一定要协商清楚，我有在网上看到其他人分享的，中介公司为了拿到佣金，超出当事人能负担的金额拍到房，结果因为流水不足及首付不足导致贷不了款，最后被没收保证金。这就得不偿失了。而且我还怀疑有些中介会找人抬高成交价。
    担保公司一般收取贷款额的1%到1.5%（注意这里不是成交价，比如你只贷5成，就是5成的1%或1.5%）， 然后还有公证费用，手续费，房产评估费用等，这些加到一起一般不超过3000元，中介费用一般3%左右，像中国银行指定的鹏润法拍收费只有5000元，当然服务也简单，不包括前期调查，只负责后期的贷款及过户。

暂时先说到这里，后面等我过完户了再补充。

下面的内容于2020年8月11日补充

竞拍到手后，后面的手续及收房基本上算是顺利的，现已顺利入住，并将于8月13日去缴纳契税及个税，隔一天即8月14日去领房产证，领房产证的时候担保公司有派人全程陪同，在拿到房产证的第一时间会将房产证收走交给银行抵押。感觉担保公司非常怕我将房产证拿走去做其它事。
先讲一下竞拍到手后到过户拿房产证要经历的流程，其实这些工作担保公司都会有专人指导你去做，你贷款的时候必须要找担保公司的，如果你是全款买房的，又没有找中介，可以参考一下我的流程。
1）贷款
竞拍到手后，就是贷款，这个我在上面就讲过了，就不再重复说了。在贷款的同时，你会与银行指定的担保公司签合同，并经过公正处公正一份委托书后，担保公司会派一位工作人员专门与你对接，协助办理过户的事情。
2）领法院的文书
贷款搞定后，就已经将所有的竞拍款项都付到法院账户了，这时候就可以联系法院或联系辅拍机构（比如京东就有专门的辅拍机构，叫鹏润法拍，在拍卖页面上留的就是鹏润法拍的电话，联系他们就可以了），这时候法院就会安排出《执行裁定书》及《拍卖成交确认书》，一般是法院收到尾款后2-3个工作日出。然后法官出好这份文件后会打电话通知你去取，当然你也可以等2-3个工作日后主动打电话给法官问下进展。这份文件你可以让担保公司人去帮你取，但是必须要有公证委托书，普通的委托书是不行的，法院不会让你的代理人去拿的。除了经公证处公证的委托人之外，其他人都不可以代领，必须本人亲自去签字领取。
3）到不动产中心补充资料
拿到《执行裁定书后》及《拍卖成交确认书》后，再等5个工作日左右，法院会出一份《协助执行通知书》给到当地的不动产中心，这个文件不会给到你，是法院直接给到不动产中心的，不动产中心收到这份文件后，会电话通知你去交补充资料。
一般情况下资料如下：
1、夫妻双方的身份证，夫妻双方及子女的户口本（户口页+户口首页，大人与小孩的户口不在一起的，每个户口页对应的户口首页都要提供，深圳集体户口的，可以到微信-粤省事公众号上面的我的证照里面，将集体户口首页下载下来打印出来），结婚证，这些要现场验原件。然后再准备一份复印件，不动产中心要收走。不动产中心也可以复印，但是要排队，最好提前复印好。
2、户口本无法证明子女关系的，还必须带上《出生医学证明》原件，同时准备一份复印件。
3、带上《执行裁定书后》及《拍卖成交确认书》的原件，并准备一份复印件。
4、还要在现场填《家庭成员情况申报表》、《契税减征申报表》、《存量房交易税款计征申明表》，这些表格并不是所有人都要填，会根据每个人的实际情况，不动产中心的工作人员在给你电话通知你补充资料的时候，会告诉你要填哪些表格，这些表格在不动产中心可以现场领到。
补充资料只要竞拍人本人到场就可以了。
验完证件的原件后，交完资料盖章，然后不动产中心会给你一张回执，有些不动产中心不给你回执，这时候你就要将文件袋上的受理编号记下来，最好用手机拍一张照片，如下图：

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4）去不动产中心过户
到不动产中心补充资料后，再等5个工作日左右，不动产中心将所有资料审批完成后，就会通知你去过户，这时候凭当时给你的回执，或者拿上图的接收凭证的文号，先取号，再到窗口领《通知书》、《协助执行通知书》复印件、《深圳市不动产登记缴款通知书》共3份文件，如下图。在去之前需要准备齐下列文件：
1、夫妻双方的身份证，全家的户口本，结婚证，这些要现场验原件。然后再准备一份复印件，地税局要收走。不动产中心也可以复印，但是要排队，最好提前复印好。
2、户口本无法证明子女关系的，还必须带上《出生医学证明》原件，同时准备一份复印件。
3、带上《执行裁定书后》及《拍卖成交确认书》的原件，并准备一份复印件。
4、你竞拍的该房产的《不动产查档单》，就是拍卖页面上法院会附上的房产查档单，但是要最新的，你需要凭《协助执行通知书》到不动产中心的窗口打印出来。可以在过户的当天去打印，也可以提前打印好。
5、家庭所有成员的《不动产查档单》，这个主要是看你的家庭名下有几套房，核税时要用到。这些资料可以提前打印好，有身份证的个人的可以在手机公众号上下载并打印，小孩的必须要到不动产中心现场打印。
6、《通知书》、《协助执行通知书》、《深圳市不动产登记缴款通知书》这三份资料也全部复印一份，地税局要收走。
准备好上述资料后，并领到《通知书》、《协助执行通知书》复印件、《深圳市不动产登记缴款通知书》后，就可以去地税局去提交资料核税了

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5）去地税局核税
带上第4步准备的所有资料，去地税局核税。现场还要签一份文件，签完并按手印后就可以回家了，等10天后再去缴钱。

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6）去地税局缴税
这一步就是交钱了，没有什么好说的，可以让担保公司的委托代理人代缴。
7）领房产证
缴完税后，等一天才能去领房产证。
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9#
广工我来了 发表于 2021-11-21 07:36:38 | 只看该作者
 
首先看到这里又有打算入手法拍房的你有福了，当然同时也肯定会触碰到一些相关公司和一些人的利益，之前在执行局有工作经历的我用内部人的眼光和经验来告诉你法拍房到底能不能买，到底是不是别人或者网上所说的到处都是坑便宜没好货，如何才能拍到自己称心如意"干净"的房子，包括选房看房最重要的如何下手调查瑕疵情况等相关操作，真正做到规避风险低价捡漏或投资，还有外面一些挂羊头卖狗肉的一些中介公司例如"某助拍""某某省法拍网"等等之类公司其中的套路，典型的利用信息差空手套白狼，帮有打算入手法拍房的你省下99%无必要的开支，避开其中的坑。
以下进入正题:
买法拍房第一部当然是选房，这里不多说，其实真正按照法律规定一共有七个还是八个机构平台都可以发布司法拍卖标的物，当然不仅你们不知道，真实情况是百分之九十九的法官也都还不知道有这么多平台可以发布，但是我们大众常规了解的渠道就是淘宝和京东，当然这也是最大的两个流量池，承载了百分之九十以上的标的物，现在法院发布拍卖标的物基本也就这两个，京东上面挂拍的标的物大约是淘宝的百分之六十，这里大家只做了解，自己选房的时候两个平台最好都要兼顾到。
选中目标房源后，后面就是重点了，首先打开标的物详情页的拍卖公告，这里面的信息量在我们看来其实非常多，只不过你们一般人get不到，首先有这些点你们一定要划重点，我也会拿具体的标的物来举例说明
首先看下图的标的物情况调查表

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任何一个标的物里面都会有这个表，只是看里面披露的信息是否详细，如图显示无租赁也未腾空，那么基本可以断定大概率是被执行人自住，还有一种可能就是相关亲属在住或者被其他债务人占用

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上图这个标的物就纰漏的就多一些，明确写了有老人居住，潜意思就是腾退有困难，买受人要自行衡量风险

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这个标的物就是说明了房屋里面的现况以及居住人配合腾退，那么这种基本就问题不大，毕竟纰漏上去的所有内容法院以及承办法官都是要担责任的，法院的作风和法官做事风格都是非常严谨的，但是这种房子有一个问题就是大概率会溢价，因为这房子纰漏的很明显可以腾退没有什么问题，所以有更多的人敢下手，这种想捡漏的话有，但是比较少，也是最安全最省心的
当然可能这个地方大家看到最多的情况是以下几种
1. 不详 2.有人占有使用 3.有租赁或者有租赁（后面备注有日期，例如租赁截止到某年某月某日） 4.有人占有使用 5.空置
这几种情况我们分开来分析：不详和有人占有使用基本可以算作一类，有可能是被执行人占用或者租给了其他人，或者是被其他债务人占用，那么这个时候要如何了解呢？很简单，看下图这些

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这是什么电话可能很多人都还不清楚，我来解释一下。目前法院案件太多案件量太大，所以就产生出了一类公司，也是这两年才兴起的，叫做网络司法拍卖辅助公司，换句话也可以说是法院的外包公司，主要负责这些标的物的挂拍和咨询，以及一些引领看样的一些辅助工作，这些公司是正规的（后面会讲到不正规的），你可以放心大胆的打电话问，那么此时你就可以打这个电话问你看中的某套房子是什么情况，里面是被执行人占用还是租给了其他人或者什么情况，他们如果知道的话会给你讲的。这种公司的盈利模式无非是两种，一是从法院收取服务费，当然现在签约的很少，只有很少一部分法院，所以你也会看到一些标的物没有这种电话或者介绍直接留的是座机法官的电话。第二就是你打电话咨询会给你推销一下后面的贷款或者担保过户之类的业务，这部分费用就是从竞买人收了，当然这些手续你们也可以自己跑，可以省不少的钱。当然也会有一些法院管理不规范，比如你打电话过去问房子情况，他跟你说在他们这里贷款做代办可以保证没有人跟你竞拍或者保证腾空交付，那么这个时候就要小心了，这完全是在暗箱操作，如果打法院电话投诉他们够他们喝一壶的。如果你打他们电话问房子情况他们也不知道不了解的话怎么办呢？没关系，每个标的物公告上面也都有承办法官的电话，有的直接写明了是法官电话，而有的没有写，那么没有写的话怎么办呢？放心好了，绝大部分都会写，哪怕没有写也可以找他们要。还有些法院监督电话那里就是法官电话，只是某些拍辅公司想把意向竞买人导流到他们那里方便做后端的业务，所以不写明，或者法官不想接乱七八糟的电话，因为法官每天电话太多，所以你也可以打这里的座机电话（记住一个原则，法官是不可能留自己手机号在上面的，网页上的座机号大概率是承办法官的电话）。那么这个时候就可以拨打法官的电话咨询，这里要注意，如果法官有和你说可以腾退，那么基本上也没问题，但是大部分房子都是有人占用的法官可能也不知道好不好腾退，或者说可以协助腾退但是没有和你说明确保证的话，那么这个时候就要自行斟酌法官说的信息了。好了有了这些你就可以对这个房屋情况有个大致的了解。
那么接下来就是大家所关心有人占用或者有租赁的一些瑕疵问题了：
首先有租赁，如果是房屋被查封前签的租赁合同，那么这个租赁关系就是受法律保护的，买卖不破租赁，如果对方是正常的租户那么就可以称之为善意第三人，若对方租期还有一两年或者更久，那么你可以找到租户了解然后和他谈，说如果到时候你把房子买下来之后可以给对方一些钱看你是否愿意提前搬走，如果是正常的租户大部分都是可以接受的，其次就是也可以要求对方把租金到时候直接给你，这个你可以让法院协调一下，问题不大，比较容易实现。如果是查封后租赁的，那么这个租赁合同再久都是无效的，此时你也可以采取前面的办法一切以协商解决为前提跟对方谈。像前面我说的第二种情况网页上有写明租赁到期的日期，大概率是别人正常租赁而且向法院提供了租赁合同配合法院的，这种问题都不大，只是很多人无渠道了解，这种情况是最多的，所以并没有像别人说的那样法拍房很坑或者怎样怎样的。还有一种就是毛坯房或者空置的房子，这种房子基本也没问题，放心大胆买吧，房子为什么空置有很多可能，例如债务太多跑路了联系不上，或涉及刑事案件坐牢了，这两种情况较多，所以没什么问题。
下面一种情况就是大家非常担忧的恶意租赁或恶意占用了，比如找个自己的朋友或者亲戚签一个假租赁合同来对抗执行，这种也有，但是其实很少，这种情况怎么办呢？说实话，法官可能暂时也没办法，只能到时候看确定有人拍了之后再说如何协商，能否腾退就要看当地的法院执行力度如何，每个地区甚至一个地区的不同法院做法都是不一样，有些法院挂拍的所有标的物是包腾退交付的，只是网页上面不会和你说明。而有些法院可能就会拖着，虽然说不负责腾退，但是如果你真买了多少还是会管的，只是时间周期较长，而且也要看法院和申请人以及被执行人之间如何协商，这种房子会有些问题，但是也没有那么可怕，只是费些时间和精力，这种你只要知道一个原则，就是被执行人不愿意搬肯定是有某方面原因的，你要大致了解对方的心理状态以及他的诉求，如果是一些合理的诉求法院和其他相关人员都会尽量满足，但是一些无理的要求或者压根就是对抗执行，那么这个时候也只能请求法院强制执行了，当然任何一方都不愿意走到这一步，法院是最不想的所以不愿意腾退，不过这种是比较鲜见的，大部分都是可以通过协商最终化解的。要么就是还一种可能就是看运气，比如赶上了某地区法院的执法风暴活动，大面积的清理老赖，直接强制执行腾退，不过能赶上这种情况的很少哈哈。
另外一种有人占用就是欠其他债务人的钱没有还，别人把他房子占了或者被执行人口头说抵给他了，这种其实是属于非法占有，法院也不认可，甚至抵不过之前别人正常的租赁，这种情况大家可能觉得也是比较可怕的，但是其实这种房子问题也不大，房子居然被拍卖那么处置法院就是有处置权的，从法律意义上讲你从法院买了这个房子之后所有权就是你的，其他再多债务和你也没关系，其他任何人都无法干涉，一般这种情况法院都会跟这些占有人之前有初步的接触，然后要求其配合，如果你买了房子之后别人还不配合，那么法院多少也会采取一些措施的。
所以如果买到这几类房子又能把这些问题解决好的才是真正的捡漏，没什么问题的房子大家想下手买的话也都知道，基本都能拍出市场价价格低不了多少，这样就没多大的价格空间可以捡了。所以有这么多如上所述大众都不知道的问题，所以才衍生出了一个行业，就是网络上或者线下招摇过市的法拍房中介，例如"某助拍""某某省法拍网"等等一系列公司，他们就是到处拉客户到处忽悠跟你说法拍房多好多便宜，然后让你们先交少许意向金给你们推荐房子，说有什么问题他们担保，不可能出现住不进去的情况，如果你在他们那里下手拍了房子，那么至少是3个点起美曰其名的服务费，比一般的二手房中介都高很多，大家可以看一下这个回答下面有多少这种中介的回答。所以我这个回答可以活多久还都不知道。大家也可以看一下下面这个链接https://zhuanlan.zhihu.com/p/56933219
这是我偶然看到的一个知乎用户分享的购买法拍房经历 ，这样的情况我相信不止一个两个也不在少数 ，都是被悄悄的割了一波韭菜，哪怕这些人上知乎随便看看相关帖子，至少都能省一笔不必要笔钱。
那么他们这些所谓的中介是怎么操作的呢，无非就是运用我上面讲的这些，再加上去房子那里敲一下楼上楼下邻居的门，问一下这个房子的情况，一些邻居多少都知道这个房子的一点情况。还有更狠的就是本来房子没什么问题，可能就是别人正常的租赁，你自己去和被人谈一下就能解决的，然后中介公司跟你说对面要钱才肯腾退，腾退费20W，收你这么多，然后转身给对方可能最多5W，别人租户心里还乐开了花，飞来了一笔横财，中介也赚的盆满钵满，你呢也觉得花些钱买了个安心，皆大欢喜。他们这种公司业务员不夸张的说找一个这样的客户就可以吃一年，当然他们也不是一无是处，就是可以帮你跑下贷款过户之类的，但是这些要的了3.4个点吗？自己费点时间精力都可以搞定。所以看到这里是不是有一些人感觉被坑了呢？这种公司其实就是打着擦边球在法律的边缘徘徊，可怕的是很多地方法院还不知道有他们的存在，但也有些地方有非常猖狂的这种中介公司打着和法院合作的幌子被法院打击过，现在也都非常老实。
还有一个重点就是税率的问题，法拍房过户和二手房过户要交的费用和税费是一样的，参考二手房交易。看标的物公告就能知道哪些房子是合同备案房和有证的房子，以及是否满两年或者满五年，这些房子税率费用都不一样，都是要必须计算在购房预算里面的。有些房子便宜但是税费一算其实也蛮高了，所以买下来也不一定划算。还有一个重点就是要看公告上税费问题怎么算，如下图

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如果写的是双方应缴纳的税费按照法律规定各自承担应缴纳的部分，那么成本就少一些。如果写的是全部税费均由买受人自行承担的话那么这个时候你就要掂量一下了，算一下税费要交多少钱，然后对照是否有证或满二满五，具体税费可以自行到不动产中心了解，法院没有答案。还有就是大家关心的户籍学籍问题，这个除了派出所或者相关的部门，也没有人知道，法院也是。如果有中介和你说可以调查这些，多半也是通过他们了解的，这些具体的事项每个地区都不一样，可能有的派出所会帮下忙配合你，而有些不会，类似这些问题就要自行解决了。
还有法拍房是否限购问题，有的标的物网页上会标注不限购不限贷，而有些却没有，这是什么原因呢？其实不用太纠结，只是上传标的的时候后端的选项有没有点，其实有些法官也不知道是否限购限贷，但是我们只用遵循一个原则就可以了，法拍房是法院直接下达裁定协执过户，也就是强制过户，所以你拿法院给的裁定就可以直接过户，所以讲道理来说是所有的法拍房都是不限购的，当然最好还是去当地的不动产中心问一下，任何程序都走扎实确保万无一失。
还有是否能贷款？这个法院其实也不管的，法院只负责收款和给你裁定，一般公告上都会写在什么日期之前把钱打到法院账户，你只要在这之前把钱打到法院账户就可以了，法院不管你是全款还是贷款，如果贷款的话法拍房有点特殊，跟普通的二手房流程不太一样，这里不做太多的解释了，反正买之前要找银行或者相关担保公司谈好，据说放款也很快。但是如果万一没有批下来过了法院规定的期限怎么办呢？也不用慌，直接跟承办法官说缓几天，都是可以协商的。
讲了这么多，你们现在应该对法拍房有了一个初步清晰的认识了吧！有一次在闲鱼上偶然看到一个法拍房的商品，点进去一看原来明显是中介发布的东西，于是我转念一想我既然知道这么多的相关知识，那为何不能试着做一下法拍房的相关咨询呢？于是我就在我的闲鱼上发布了法拍房的相关问题咨询解答，慢慢也有不少幸运的人看到了我发布的宝贝进行了咨询，解决了他们的困扰，有几个买了法拍房的，对方不配合腾退，之后在我的指导下顺利的收了房，也有帮他们其中的人省下了可以说是一笔巨款吧（相关税费方面）

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800W的标的，省了多少钱我就不具体算了，感觉收个三五万指导咨询费不过分吧 哈哈，理想很丰满，现实很骨感，就三斤猪肉钱

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当然自己也为他们开心，获得他们认可的感觉非常有成就感

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不要在意他们评价中的小姐姐哈哈，因为之前看到过一个高赞回答说过在咸鱼卖同一样东西，女性卖家的成交量大大高于男性，所以你们看到了如图所示
但是又想一想那些中介用些小伎俩一单就赚了普通人一年的钱，相比我这一顿可怜的饭钱，简直是蓝瘦~香菇。但是自己小小的个人又怎么能撼动如此巨大的一个产业链呢？随着司法制度的不断改革健全，后面慢慢的法拍房会更加的透明，腾退这些问题也会更好的推动解决，据我所知是有一些法院是包腾退交付标的物的。比如下面这样直接明示，也有的法院虽然不会明示但是他们内部确实是这样执行的。

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到那个时候这些中介可能就会慢慢的消失在大众的视野里了，但是到那时候捡漏可能就没有那么容易了。
那么看到这篇文章的你感觉对你是否有帮助呢？是不是法拍房相关问题最详细的解答呢？那能否微微地动一下您的小手点个赞呢
End 我是好人 祝你幸福！
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德华Y霸气盖天 发表于 2021-11-21 07:37:35 | 只看该作者
 
当前，“限购”把很多渴望买房的老百姓们拦在了门口，想方设法上车的人们开始找各种途径希望能早日买房，而“法拍房”，也在这段时间给了他们一丝希望。

  所谓法拍房：
“法拍房”即“司法拍卖房”，一般指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的房产，以清偿债权人债权。

法拍房网拍流程包括项目公告、付保证金报名、参与竞拍、支付余款、结算交付五个环节。

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早前，本网红粉丝群里有位朋友（以下简称A先生）分享了自己参与司法拍卖房的经历，当时A先生由于限购没资格，并且抱着“万一能捡漏”的想法，所以去尝试参与了法拍房，没想到最后中标了。

01拍 卖 主 谈 谈 法 拍 房 的 流 程
本网红采访了A先生，了解到大致的拍卖经历如下：
9月17日，A先生在淘宝拍卖上报名了武侯区五大花园79㎡的房子拍卖。
9月18日，大约20人参与拍卖，起拍价50多万，拍卖保证金大约在起拍价的10%左右，最后以90.6万成交。
9月29日，向法院确认账户，直接线上转款交齐剩余尾款。
10月10日，签订拍卖确认书。
10月11日，领取法院裁定书，然后当天到税务局审税（注意，审税关系到后续交税的减免问题）。
11月12日，带上所有相关材料，到不动产中心办理完之后的相关事项，然后等候通知，再缴纳剩余税费及领取不动产权证。

看到这个还算顺畅的过程，也问了问A先生具体的感受：
【付款形式】
网红：最后是以全款的方式付款吗？能不能贷款呢？
A先生 : 每套房子情况不一样，估计和银行考核标准有关，有的可以有的不可以，这些都会在法院公示上表明。
【性价比 & 手续流程】
网红：你觉得你这套房买的值吗？
A先生：个人觉得如果有购房资格，首选新房，次之二手房，最后再考虑法拍房吧。其实最后成交的总价并没有让自己捡漏，反而成交价格比某中介挂出的二手房价格更高，性价比并不高，又不能退货，毕竟交了保证金。
网红：您觉得性价比不高的主要原因是因为后期产生费用其实比想象中高吗？
A先生：
“一方面是税高，其次是手续繁琐。关于收税，每套房的税费不同，契税则会根据家庭情况有减免政策，我的只征收了1%，但是上家的个税3%也是买方承担。这些都会在法院公示上写明。
手续办理，我也算幸运的，遇到了办事能力强的法官，一般情况，从第一次去签署拍卖确认书到领取法院裁决书需要10-14天左右，中间法院还有解封等流程，而我两天办完了所有手续。”
【房屋“背调”很重要！】
网红：整个流程下来，你觉得参与法拍房最需要注意的是什么呢？
A先生：一定要注意房屋情况，可以提前约法院看房，留意房子是否存在租约，有没有人占用，这些都会影响之后的过户问题。据我了解，有大半年没有完成过户的。
网红：那你确实很比较幸运。
A先生：可能是真的喜欢成都这个城市而带来的好运吧。

02法 拍 房 的 注 意 事 项

就如A先生所说，法拍房确实有许多需要避坑的地方，了解清楚这些“陷阱”，仔细看拍前法院给的各种相关竞买公示，谨慎参与。

  • 拍前查核房子情况

    1.仔细阅读“竞买公告”查看房子在拍卖前是否有租约。
    根据我国法律规定，如果房屋在拍卖前带有租约，有租客居住，则租约继续有效，必须要等到租约到期才能收回房子。万一签了个10年20年的，要么赔违约金，要么就只是买回一张纸。

    2.了解房子是否占有户口。
    如果已经有户口占有房子的学位，那必须等到上一个学位到期，才能入学就读。万一孩子才上一年级，你就需要等足6年，所以想买学区房的要谨慎考虑。

    3.了解上一个房东是否已经搬离。
    根据法律规定，如果被执行人属于低保对象或者无法自行解决居住问题的，不能强制迁出。有网友诉苦：遇到过不肯搬离的房东，并且这个房东有且只有这一套房，法院协调还得需要给他另外租房，或者要求他给一定的租金，租金也要不回来，整个协调过程耗时耗神，哭都来不及。

    4.通过法院及多种渠道去了解房屋及房东的欠债情况。
    一般如果有银行抵押，拍卖公示上会有说明。但是如果一旦牵扯到有些不能查审的民间借贷，后续的麻烦不可小觑，债务人上门要债时，可能只能报警了。


  • 明确交易费用
    1.是否必须全款。
    法院会提前告知付款方式，面对贷款需要规避风险：
    当你把首付款付给法院以后，法院会要求等银行放款以后才执行解封解抵然后过户，但银行方面又需要过户以后才可以放款，导致三方僵持在这个环节。所以，需要提前做好打算。

    2.后续交易税费。
    根据司法拍卖的行规，涉及买卖双方的各项费用，均由竞得者支付。所以，拍得后或许有一大笔税费在等着你！不过，在成都，二手房交易的税费一般也是均由买方承担。
成都地区税费政策如下：


第124张图片

（点击产看大图，以上信息由吉家权证提供）


  • 购买法拍房常用的方式
除了众所周知的淘宝拍卖，人民法院诉讼资产官网也可以进行在线拍卖。

第125张图片

（ ▲淘宝拍卖 ）

第126张图片

（▲人民法院诉讼资产网）

本网红想用以上真实的案例告诉大家，买法拍房貌似是可以在楼市均价居高不下时“捡漏”的途径，但背后要考虑的问题并不简单，风险不可控、成本也不可控。
如果你一心想买，一定要对所拍房子了解透彻，做好拍前的准备工作，谨慎！谨慎！再谨慎！毕竟，真的只有胆大心细的人才能捡到这个“漏”吧！
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