中国楼市开启转向：告别香港模式，但新加坡模式真能学的来吗？

周末最大的财经新闻，是深圳决定抛弃香港模式，学习新加坡模式，宣布未来要让60%的市民住在政府提供的住房中。
其实90年代高层原本定下的房地产改革路径就是学习新加坡。
可后来被李嘉诚游说：你看我们香港的土地拍卖制度多好哇？把土地拍卖掉，你地方政府不就有钱了吗？
1994年中国刚搞完分税制，让地方把大部分税源上缴中央。因为那时候中央财政年年入不敷出，甚至还得跟地方打白条借钱。
朱副总理一看这不行，亲自到地方一个个的去谈，谈的结果是：
中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按 75∶25 的比例分成。
如果地方不够用的，再由中央财政进行转移支付。
这下中央财政的尊严恢复了，但问题也显而易见：地方要修路要基建要招商引资，钱不够怎么办？
所以允许地方通过拍卖土地获取收入，就成了一个谈判的筹码。
而82年以后的中国法律又明确规定城镇土地属于国家所有，这样地方政府就顺利成章的成为一级土地市场垄断者。
这种模式为此后的地价疯狂暴涨埋下了伏笔。
虽然说实际上学的是香港模式，但我们还是保留了新加坡模式的一个壳子：住房公积金。
但新加坡的公积金用途范围很广，除了买房也可以用于养老教育医疗。中国的公积金最初只能用来买房。
这一方面相当于强制公积金缴纳者以低息（1.5%）借钱给地方，另一方面强制一部分社会资金必须用于购房。
这等于又增强了房价上涨的动力，更增加了地方政府的财源。
这样做的好处，就是在房价暴涨的同时，地方政府财源广进，在基础设施建设和招商引资上不遗余力。
自此中国被江湖人称“基建狂魔”。
但负面效应呢？也是显而易见的。
其实房地产制度应该与经济产业结构相适应，香港和新加坡两种不同的模式背后，也反映了两地产业结构的不同。
1970年代起，香港和新加坡不约而同开始技术密集型的新兴工业转型。
新加坡在李光耀的带领下，成功建立起以电子电器、石油提炼、机械制造为主体的中高端制造业。
目前新加坡半导体产业全球排名第6，如果以城市来排名，新加坡是仅次于台湾新竹的世界第二大半导体生产中心。
而香港在技术密集型工业还未确立优势时，这些行业已大规模往广东迁移，香港产业逐渐变得空心化。
那么问题来了。中国内地的产业结构，是更像香港，还是更像新加坡呢？
用香港的土地拍卖模式积累财源发展经济，发展到一定阶段却发现这种模式本身已经成为了经济持续发展的最大掣肘。
所以此时宣布告别香港模式，拥抱新加坡模式，应该为深圳点个赞。
可是真的有这么容易吗？
新加坡模式意味着地方必须摆脱对房地产和土地财政依赖，有关部门主动让利、承担公共住房责任。
这里需要几个前提条件：
1. 地方政府掌握大量廉价的未开发土地资源（深圳欠缺）
2. 有关部门高效的执行力（动力）和保证清廉公正（监督）
3. 对地方官员考核的指标系统性转变（比如从GDP财政收入切换到住房自有率，市民满意度？）
4. 已有商品房业主的利益不受到明显损害，或能保证他们不闹事。
5. 已有房地产利益链条上的企业、从业者和有关部门的利益再平衡。
所以说，向新加坡模式转变大方向肯定是对的。
但我怀疑单纯靠某个城市自己的行政意志，能在多大程度上实现。
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文章首发于我的微信公号「笨虎的录音笔」


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已还

老经济学家了，已踩👎。[惊喜][惊喜][惊喜]

房产税不是卖房所得税…现在的说法是归为财产税，其实严格意义上应该是土地（70年后）使用权收费，所以应该按土地平均承载人口标准收费，占地的别墅跟高密度公寓就不会一个收费标准，中心区应承载更高密人口，换算人均面积跟郊区肯定不一样，超出登记常住（与社保挂钩）人均面积的按阶梯收费（如电费标准），其实这些都是很容易算出来的，只是既得利益官员装糊涂罢了

举个例子，当年北京八千一平买的房子，现在涨到上千万，这房产税怎么征？房产税迟迟下不来，就是因为情况太复杂，虽然坐拥千万房产，月收入三千，征税征死他……

做梦吧，那些公务员的工资还要不要发了

希望深圳拿出实际行动吧。说难听点的，一点信用都没了，还记得当初说好的不限牌。天天说稳房价，结果房价还是……各种好话都说过了，是不是改拿出点成绩来？

曾经学习新加坡模式的苏州几年前却转向香港模式。

北上广深的未来就是现在的香港，产业空心化，仅剩下文化教育、虚拟产业和旅游服务。

越是国际化大都市越是要降低房产自有率，增加公租房比例，完善租房者权益保障…各国城市实践经验证明越零碎的土地产权状态越容易陷入死结，不利于城市的后劲发展