纽约租房有什么建议？

小狐狸来送福利啦~
纽约地区所以的生活问题都可以在这个群里找到答案哦~




人太多了所以需要的小伙伴可以私信或评论留言~拉你上车！
首先普及一下纽约租房市场的整体情况
一.纽约市场介绍
1）纽约州分为七大地理区域：圣罗伦斯低地区、艾迪朗戴克高地区、大湖低地区、哈德逊－莫哈克低地区、新英格兰高地区、大西洋沿岸平原区、以及阿帕拉契高原区。该州主要的城市有：纽约市（New York City）、水牛城/布法罗（Buffalo）、罗切斯特/洛彻斯特（Rochester）、杨克斯（Yonkers）、雪城（Syracuse）、以及州首府奥尔巴尼（Albany）。
2）我们通常所说的纽约是指纽约市。纽约市地处美国东北纽约州东南哈德森河口， 大约在华盛顿特区和波士顿中间位置，紧邻的哈德逊河让纽约市享有运航之便，使其快速发展成为一个贸易重镇。纽约城区大多落在曼哈顿、斯塔滕岛和长岛，因为土地狭小所以人口密度很高。
3）纽约市由五个行政区组成，分别是布朗克斯区（The Bronx）、布鲁克林区（Brooklyn）、曼哈顿（Manhattan）、皇后区（Queens）、史丹顿岛（Staten Island）。其中，布朗克斯和史丹顿岛因为地理位置和安全问题很少有人选择。其次，还有一个紧邻纽约的地区新泽西，虽然它属于新泽西州，但是由于到纽约很方便，因此也成为很多在纽约生活上学的人的另一选择。


二. 纽约租房情况介绍
1） 房东
由于美国人民没有像中国那么重的买房观念，以及他们对于租房市场的需求，美国租房业非常发达并且趋于专业化，尤其是在大城市比如波士顿、纽约。
纽约的公寓大多为专门的rental building，开发商建好之后，交给专门的管理公司大理，因此公寓的“房东”大多为一家专门的房产管理公司，而非个人。
房产管理公司可能拥有一栋或者数栋公寓专门用于出租，可能拥有几十甚至上百套房子；并且雇佣专业的保洁，维修，门卫等工作人员负责维护和物业。 房客在入住后，交房租、出现问题需要维修以及询问关于公寓不明白的问题时候需要交涉的对象都是房产管理公司。这样的好处是，规模效应，降低成本；专业人员，专业流程，质量保证。
这类公寓基本分为普通公寓和豪华公寓。

• 所谓普通公寓，大多都是一些百年大楼，经过翻修，内部还是很新的，但是空间比较小，其中有一部分没有电梯，不过管理公司也是尽了很大努力完善了基本生活设施，完全不影响入住。
  
• 而豪华公寓一般都很新，配套设施也很完善，楼下有大堂保安，公共电梯，停车场；再好一些的配有健身房，地下停车场，游泳池，公共活动室等。房间一般都比较宽敞明亮，室内有中央空调，地毯；有的还配有室内的洗衣机烘干机，当然啦这种公寓价位一般较高。
  

当然纽约还有部分个人业主的公寓对外转租，通常是和业主直签合同，这种房子的优点是价格会比正常的长租公寓稍微优惠一点，但是缺点也很明显，首先是协议是和个人签的，如果遇到不好的房东个人利益会没有保障，其次配套设施也不是很完善。
在纽约，就曼哈顿而言是没有house房源的，周边的皇后区和布鲁克林区可以找到house，优点是租期灵活，价格便宜，申请也简单，但是缺点也很明显，最重要的一点就是比较远以及安全系数低，也基本没有物业，下雪天还要自己扫雪之类。
2）rental building的特点

• 纽约的rental building分布都很密集，且公寓都是不带家具的，因为前任房客走后管理公司会彻底清空公寓，请专业的清洁公司打扫房间，换地毯，地板重新打蜡等等。虽然没有家具，但是厨房设施还是很齐全的， 比如烤箱，冰箱，炉灶，橱柜，水槽，抽油烟机一般都会有，有公寓还会配有微波炉和洗碗机。部分公寓室内会有洗衣机烘干机，室内没有的在公寓楼里也会有洗衣房。
  
• 2）纽约公寓户型一般以studio、1B、2B为主，studio：即只有一个卧室，厨房和洗手间，没有单独的客厅，有的studio厨房和卧室相连；适合夫妻，或者情侣居住。1 bed 1 bath： 即一室一厅一卫，和国内基本一致；2 beds 1 bath or 2 bath :即两室一厅一卫或者两卫，和国内基本一致。也有部分公寓有1.5bath/2.5bath，其中0.5个卫生间是指这个卫生间没有洗澡的设施，只有马桶和脸盆。
  
• 在纽约，由于租金比较高，大家会把厅也租出去，降低房租。
  
• 纽约公寓内还都配有烟雾报警器，做饭的时候需要注意，比较大的油烟会导致报警。（很多留学生真的是因为烟雾报警器太灵感抓狂过….）
  
• 纽约的公寓必须整租，而且租金比较高，房源更新很快，因此要租房的小伙伴儿一定要提前考虑，毕竟还涉及了找室友、看房、申请、准备房租等等情况（土豪请忽略）
  

因为纽约没有学生公寓，因此什么时候想租房都可以，但是！租期都默认一年起，（个别公寓接受半年起租，但是比较少也比较贵）
3）申请方式以及交租金方式
纽约公寓申请比较复杂，房东和管理公司对于租客的背景和收入要求很严格，一般要求租客的年收入是月租金的40倍以上，对于没有收入的留学生和收入证明不够的人群来说，有以下几种方式：

• 预付全年租金+一个月押金。纽约大部分公寓都要求在提交申请之后预付全年租金，也有个别公寓可以预付6个月租金或者6个月押金之后月付。
  
• 当地担保人。担保人需要提供美国本地的信用记录及收入证明或者资金证明作为担保，一般是月租金的80倍，有个别公寓支持海外担保人，即学生父母等。
  
• 担保公司。纽约当地有专门做担保的担保公司，学生向担保公司提供资金证明（所有申请人的工资收入证明总和达到月租金的 27.5 倍，或者名下流动资产证明总和达到月租金 45 倍。或者父母或者家人的收入证明为月租金的 45 倍，存款证明为月租金的 75 倍），并支付一个月的租金作为担保费用，之后月付房租。
  

4)纽约租房需要支付的费用

• 申请费。绝大部分公寓尤其是我们接触最多的rental building，都需要向租客收取申请费，$45-$120不等，这个钱是在提交申请的时候就要交的，用于公寓对租客做背景调查和资质审核，申请费用你的信用卡就可以在线支付的，当然也有个别公寓会免申请费。
  
• 租金。如上文所提到的，在签了合同之后需要交租金啦，租金一般都是要用银行开具的certificate check交的。
  
• 设施使用费。部分公寓需要交设施使用费，有的是直接和房租一起交，有的是如果想要用的话再交，一年也就是$600左右，依公寓而定啦。
  
• 纽约大部分公寓的租金都包含水和gas，电费什么的用多少交多少就好，还有网费，租了房子以后约网络公司来安装就好。
  

三．纽约租房热门区域
1）曼哈顿
提到纽约，大家一定会想到大名鼎鼎的曼哈顿，住在曼哈顿也是大多数人的选择，曼哈顿的热门租住区域是在上西区、中城西以及下城区。
其中，哥大的同学可以选择上西区，哥大的学生住在这里可以步行上学，NYIT和福特汉姆林肯校区的同学如果预算不高，也可以选择住在上西区，地铁半小时之内到学校；
中城是曼岛最繁华的地区，这里有很多热门小区域，洛克菲勒中心、帝国大厦等世界知名的办公大楼，许多如大中央车站、宾夕法尼亚车站。这里大多都是新建的豪华公寓，NYIT、Fordham 林肯中心的同学可以住在这里然后步行到学校，中城到曼岛各主要学校都很方便，30min到哥大，20min到NYU，Baruch，SVA等。
曼哈顿下城是美国纽约市曼哈顿最南端的部分，有著名的东村、SOHO、china town、Fidi等区域。除了FiDi之外，其他区域都是很有特色的区域。下城的公寓没有中城那么多那么密，普通公寓为主，pace附近有豪华新楼，步行就到pace的那种。
2）罗斯福岛
罗斯福岛是美国纽约市东河上的狭长岛屿，介于曼哈顿东侧与皇后区西侧之间。相比起快节奏的曼哈顿，半河之隔的罗岛简直就是安居乐业的世外桃源。罗斯福岛是曼哈顿唯一犯罪率为0的区域，在岛上居住的大多是学生和老人，宁静祥和、生活便利。如果预算比较低，或者期待安静的生活，完全可以选择住在这里！地铁F线一站进曼哈顿，或者可以乘坐鸟瞰曼哈顿的悠闲缆车去曼岛，岛上还有免费环岛bus。

3）Queens
皇后区是纽约市面积最大、人口第二多的行政区。纽约市主要的三个机场中，两个就坐落于皇后区，分别是肯尼迪国际机场和拉瓜地亚机场。皇后区也是中国人在纽约选房的主要地区。
法拉盛：华人聚集地，有很多中国餐馆和商超，在这里生活只会中文就可以。
森林小丘：学区房，对于在纽约买房的人来说比较适合，学生或者在曼岛工作的人来说，住在这里交通不是很方便。
对于再曼岛上学的留学生来说，我们强烈推荐住在长岛市（long island city）。与平时所说的长岛不同，它是皇后区最西边的一个社区，与曼哈顿中间相隔东河，地铁可以一站到曼岛，方便的交通和坐拥曼哈顿天际线使得这里飞速发展，有很多新楼，而且这里比曼岛公寓性价比高太多！
4）布鲁克林
布鲁克林和曼哈顿之间以三座桥梁与一条车行隧道连接，分别是布鲁克林大桥、曼哈顿大桥、威廉斯堡大桥和布鲁克林-炮台公园隧道。此外也有数条地铁隧道。便利的交通以及靠近曼哈顿，布鲁克林down
town也成了很多人租房的另一选择。纽约大学tandon学院的同学不用思考住在这里就好了！比曼岛便宜的房租，步行就能到学校的便利！这里到曼岛其他学校也是方便的不要不要的！
看完了这么长篇的纽约租房介绍，有没有对纽约这个市场做到心中有数呢？那么接下来，

四. 你要想的就是：
1） 位置
去纽约是读书还是工作，在哪所大学读书或者在哪里工作。想找步行可达的住所还是可以接受地铁或者开车多长时间。 因为纽约有方便的地铁，读书或者工作的地点离地铁的哪条线近，可不可以接受转线，这些可以Google map或者咨询一下当地人。
2） 预算
预算算是租房最重要的决定因素之一了。 所以，要有一个大致的要求，确定自己的承受能力。但是，要根据实际情况调整。因为条件好一点的房子，就意味着价格高一些。还是要以高性价比为主要目的。又便宜又好的超高性价比的房子可遇不可求，看到了就尽快下手，碰不到也不要强求。
3）  入住时间
因为房子Available的时间是不一定正好和你的入住时间连起来，需要协商解决。
4) 明确自己要求的户型
你想和几个人合租，住几室几厅几卫，都是要想好的。
5） 个人偏好和需求
是否配有室内的洗衣机、烘干机？更期望住普通公寓还是高级公寓？ 是否需要养宠物？有的公寓有严格的pet policy，需要提前告知。

考虑好这些之后，问题来了，就是怎么找房？
1）自己Google联系公寓。好处是可以锻炼自己，缺点是要VPN翻墙，要熬夜一遍一遍打电话，每一个步骤都要亲力亲为胆战心惊，走错一步就全完蛋。
2）拖当地的亲戚朋友同学。好处是他们可以给你建议，缺点是，你真的好意思麻烦他们吗？？？？？
3）找一家靠谱的中介或者租房平台。可能要担心中介费，怕遇到骗子......?

首先普及一个知识：

• 在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensed real estateagent）。
  
• 美国的房地产经纪人一般分为销售员（salesperson）、经纪人（broker）和伙伴经纪人（associatebroker）三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。
  
• 只有持有经纪人（broker）牌照的个人才可以成立房产中介公司。
  

看完以上这段话我想大家应该对于国外的中介和国内租房市场的中介有所区别了，在美国，所有的执照经纪人都是有严格的学历、考试、职业要求的，都是很专业的执业人员。
尤其是在纽约，很多公寓管理上都依托中介公司出租房子。所以找一个靠谱的中介或者租房平台是一件超级省心的事儿！
1）大多管理公司都会给中介支付佣金，因此在纽约租房很多时候是不需要客人支付佣金的。如果你非要那种没佣金的公寓….那只能自己支付佣金也没办法了 ….
2）纽约公寓空房和价格更新很快，而95%的公寓都无法及时更新在自己的官网上，专门的房产中介公司会每天掌握到公寓最新的空房情况，省去了自己翻墙Google打电话的时间，以及没听清对方说什么的尴尬...
3） 纽约租房市场是透明的，相信我，你自己找大楼签约和通过中介签约的租金是一样的，没准儿中介跟大楼关系好还能给你再要点优惠呢！
4） 纽约公寓的申请和审核很严格，如果没有提前搞明白在任何一步都很容易踩雷！一步错了那损失的可不只是一百刀的申请费啊….
5） 纽约公寓是要求整租，如果没有现成室友怎么办？一般中介都会帮大家匹配的！
6）.........
找个靠谱中介或者租房平台的好处太多了，大家可以自行脑补，总之一句话，专业的事情交给专业的人去做准没错儿~
那么，如何找一个靠谱中介或者租房平台呢？

• 网上查找。很多房产中介公司都会在网上打广告的，查一下联系他们就好。
  
• 同学介绍。问问身边的同学或者学长学姐，没准儿他们有推荐。注：很多人想找学长学姐租房，此处小编想说，学长学姐的房子大多为转租，不能保障权益不说，人家那么忙，为啥要帮你？？？呵呵呵呵呵
  
• 其他你自己想到的办法
  

最后是广告时间啦。
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