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[移民] 希腊购房移民是如何被做S的

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一朵荷花 发表于 2020-8-28 14:47:46 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
首先明确，这篇文章依然是优先给移民行业从业者们看的。移民行业从业者们进入这个行业的年限有长有短，有些来自专业移民公司，而有些来自跨行业或个人从业者，所以对行业的认知存在明确的差距。

投资移民行业本身是个强周期行业，我这里说的强周期并不是说行业本身的周期性，而是认知的周期性。大家挣的都是认知初期的信息差，等这个信息差抹平的时候，也就是行业熄火的时候。

比如说，早期的匈牙利、塞浦路斯，然后葡萄牙、西班牙，再到现在的希腊。

大家愿意一窝蜂去推，是因为在当下的利润空间大。等消费者认知慢慢接近市场真实情况时，就是潮水退去的时候。而这个周期一般是2~3年，然后市场再发掘下一个热点。

希腊购房移民是如何被做S的 第1张图片


经常有人上来加我，连个招呼都不打，就直接谈回扣，这种我是不爱搭理的。

希腊购房移民的优点是总价便宜，直接给五年永居。缺点也是明显的，五年永居实际如同签证没有真正长期价值，而希腊房产水份太高，流动性差。

根据前面说的投资移民项目2~3年周期理论，希腊25万目测明年就要走凉，而新冠疫情会加剧这一过程。

希腊购房移民是如何被做S的 第2张图片


上下两图是由两位不相干的人发的，其实是同样的东西。

希腊购房移民是如何被做S的 第3张图片


为什么我不再看好希腊市场了？

1､ 希腊经济基本面差，财政赤字问题无法根本性解决，疫情后的周期性经济衰退会加剧这一问题。

2､ 希腊本地房产流动性差，而外国人的接盘又明显不足。

3､ 希腊尤其雅典的房产收益以民宿收益为主，而这是极不稳定的。民宿收益受政府政策和旅游市场双重驱动，疫情后的收益降低，也将倒逼房价重估。

我相信很多移民从业者只是擅长移民政策，而不了解房产市场，我简单从数学角度给你们讲讲你们手里房源的真实价值。

房源成本分三部分：

1§ 国内移民行业从业者佣金，按20%计；

2§ 上家利润，这里的上家有可能不止一个，而上家一般原则上不会比下家拿的低，同样按20%计；

3§ 政府性税赋，如所得税和增值税，按10~20％计。

简单综合算下，25万国内卖的希腊房产，真实成本是10~12.5万欧。

所以，如果国内买家抛房，发现只能腰斩出售，一点也别觉得奇怪。

记住，还有一个成本是几年后的隐性公关成本，国内很多移民公司或从业人员都吃过这个亏。

可是，这个行业就不能住良性发展吗？我不知道，但问及多数的从业者，你们就不能一单只挣个三五万的手续费吗？不能！因为别人一单就能挣百八十万，少了不愿意。其实，很多时候，你们也不懂该如何少挣，都是跟着市场洪流走。哪天市场完了，大家也就一起完犊子了！


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