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[问答] 记录在芝加哥买房过程

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kjgitqi9 发表于 2020-11-25 13:35:47 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
人生第一次买房，学了好多东西，还是需要好好记录一下的。
由于今年小宝宝的出生，加上在国外已经有好几年了一直是租房子住，爸妈提出让我们在这边买房的建议，改善生活质量的同时省点租房子的钱，他们非常慷慨地承担了首付，剩下由我在这边贷款。
买房子最重要是钱的问题，解决了钱，其他都好说。我们选择了一半贷款一半往国内打钱过来当gift money首付。
首期：现在往国外打大笔钱越来越不好弄，手续繁复，限制多，最好是蚂蚁搬家的一点点打过来，越早准备越好，存3个月以上，办贷款时就可以少去很多麻烦，我们就是办贷款时首期还没完全打过来，银行一直需要我们写gift letter证明资金来源，挺麻烦的。
贷款：贷款前刻意养了一阵子信用分，付清了信用卡债，分数提高了不少。但发现其实对我来说没啥用，利率高低对我这种贷款金额少的人来说影响不大，还不如找一个closing fee低的agent来得省钱。由于老公还是F1，可办理贷款的选择少且利率高，最终还是决定由我（H1B）贷款。先是联系了不同的agent，citi，chase，最终选择了 chase。一是利率还可以，3.875% 的30年fixed, 二是有$500的优惠（没拿到，后面讲）和 50K（价值$500)的积分。
$500的优惠是closing credit，要在买房子前参加homebuyers education course，拿到certificate，把certificate的copy传给你的mortgage advisor就能拿到。但我觉得这个还是很看你的advisor是否靠谱，好的advisor会给你好好办，保证你能拿到奖励，我的就不行了。在close之后我才惊觉我怎么没有那$500的credit，联系advisor，说给我查查之后就不了了之。
50K的积分是chase最近的活动，csr卡持有者有75K积分，csp卡持有者有50K积分。在房子closed后10天会自动加到账户上。
中介:找一个靠谱的中介是整个环节里最重要的，找了一个好中介你买房子已经成功了一半。特别是第一次买房。一开始我在redfin上认识的2个中介都不合眼缘，一个是慢吞吞的老太太，一个是redfin兼职的年轻白人女。后来我找了一个华人中介，语言沟通没问题，她经验也很足，对芝加哥行情很了解，后来的律师，贷款，房子后期修补都是她给我找人的，很省心也省钱。而且中介在closing的时候还给我返了$500。所以，找一个好中介真的很重要!!!
选房子:我们目标是买一个市内的condo两居室。初步有这些要求:上班通勤近，好学区，好周边环境，有发展潜力，管理费合理，房子不能太旧，采光好，自带洗衣干衣机，有停车位。 以我们的预算要满足所有需求当然是不可能的啦，只需要满足3个以上我就可以给offer了。
其实一开始并没有那么明确的要求，在Redfin, zillow上看每一间都挺好的，但当看到了实物，才知道自己心目中想要的是什么。通常实物能还原图片60%已经很不错了，只能说redfin的p图师太专业了。
我的经验是从redfin上能筛选的有效信息: 管理费，学区，物业涵盖什么，车位。
至于周边环境，房子质量，物业管理能力都需要实地考察的。
买condo还有一些需要注意的是:
大厦的reserved funds 有多少，以及近期有没有什么正在进行或者将要进行的工程，譬如换屋顶，换电梯，这些都会花相当大一笔钱，如果这时大厦本身的reserved  funds 不充足的话，是需要住户另外掏钱的，这都是动则几千到一万的数目。
另一点是Condo对出租有没有具体要求。有些condo是不能出租只能卖，有些是必须先住满几年才能卖。对于不能出租只能卖的，优缺点也很明显。限制了房子投资型但也间接保证了生活质量。如果这栋楼的出租比过高，人员闲杂不说，对大楼也不会那么爱惜。
芝加哥选房


在我们的预算下找房子，我得出的结论：
在downtown的，都是不带停车位，管理费超贵，房子旧。
在southloop的房子，多数是loft，我个人不太能接受loft，总感觉小宝宝摸那个墙会很脏，各种奇形怪状的格局，譬如房间没窗户（这个我真的接受无能），房间没门（设计人到底是怎么想的？？），而且southloop靠近uic的那一区学校都是1分的，即使小孩以后不在那上学，但家附近都是胖乎乎的小黑孩，下午3点放学就到处bully其他小朋友（以上是我想象的），我就不太放心。但southloop房子很多都是2000年后建的，很新，管理费也还行，车位看缘分。
bridgeport位置好，去哪都方便，街趴随便停，有高分的华人小学，华人聚集多，也但房子质量单薄，
river north 的房子不错，看了几家，但没有特别突出的点，也没选上。
其实我还看了edgewater的房子，都超大，采光好，靠近沙滩，就是上班太远了，每天通勤2小时，老公极力反对。
最后选了在Lincoln park，算是折中了一下，离公司5miles，有10分的公立小学，附近让小孩玩的很多，白人比较多，更安全。房子采光一般，新旧还行，管理费不贵，包网包暖气，没有停车位，每个月$200+停车费。
房子选好后就是给offer了，这是买卖两方中介角力的时候了，我跟中介讲高于这个价钱我是绝对不考虑了，中介帮我往死里砍，最终价格比开价低了5.4%，但条件是在下一步的房子检查中，查出$500以下的损坏，他们不维修，高于$500的损坏我们可以退定金。纵观整栋楼，这个价钱连1房1厅都很难买到，我已经特别满意了。
交了定金后就开始检查房子了，通过检查报告可以看出有什么需要维修的地方，一般是拿着这份报告跟卖方继续讨价还价。而我的房子主要有两个问题，一是换电路，二是客房的天花板曾因为楼上漏水而导致边角有点发霉。这些都不是的大问题，后期都会修修补补的。
到closing前两天，银行会确认最后需要付的钱（首期+手续费+税），我们需要提前把钱汇款到escrow,由于是wire transfer，打钱之前一定要打电话再三确认收款人信息，很多诈骗都是通过wire transfer的，所以，要再！三！确！认！


closing当天，中介，律师都会到现场，签一堆文件，拿到钥匙，Congratulations!!新房子到手啦！


然而，我们并没有很兴奋，因为那天下午我还要上班，想到后续还要修补房子，搬家，就好头疼。。。


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