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[头条] 这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了

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丶乱神丶 发表于 2021-8-12 21:40:20 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
8月10日，住建部起草了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，并向全社会公开征求意见。


文件的关键词是：防止大拆大建和限制过度房地产开发。


重要内容如下↓↓


严格控制大规模拆除


违建和危房可以拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新或拆除面积不应大于现状面积的20%。


可以理解为，如果不是危房，那种平房、小高层的老破小楼房，整体改造的可能性很低。


严格控制大规模增建


原则上，更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。


即容积率原则上不翻倍。要知道过去开发商愿意拿下旧改项目，主要是容积率有拓展空间。






假设，过去一个老破小楼盘占地10万平方米，地上建筑物规模10万平方米，容积率是1.0；


大拆大建后，容积率翻倍到3.0，就可以建30万平方米的商品房住宅，即便除掉一部分给原地居民的安置房，剩下的商品房面积利润也十分可观。


如果只能按照容积率2倍来开发，可发挥的空间将大幅下降。


严格控制大规模搬迁


不大规模、强制性搬迁居民，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。


换句话说，以后想靠拆迁发家致富基本不可能了。


确保住房租赁市场供需平稳


不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，鼓励建设租赁住房，租金年度涨幅不超过5%。


保留利用既有建筑


未完成历史文化街区划定和历史建筑确定专项工作的区域，不应实施城市更新。历史建筑和老建筑，不能随意拆除、迁移，不脱管失修、修而不用、随意闲置等。


也就是说，城市更新项目，不会那么容易的立项展开。


保持老城格局尺度


不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。


延续城市特色风貌


不破坏地形地貌，不乱砍树、不乱挖山填湖、不随意动河湖水系和历史公园、不随意改老地名。


探索可持续更新模式


不沿用过度房地产化的开发建设方式，片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。


可以说，以后开发商布局城市更新项目要以收租和持有的经营模式来运维，想圈地卖房不会再轻而易举的实现。



这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第1张图片

那城市更新由谁来负责？如何确保执行到位？


随着中国城镇化率不断提升，然而老城区的面积和对外扩张的空间有限，城市发展开始陆续进入城市更新状态。城市更新行动，已经处于国家战略层面，值得所有人关注。


实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。


城市更新，也被视作地产行业未来十年乃至更长时间的下一个风口。


据公开数据显示，国内市场存在着大量老旧资产，总规模预估达200万亿平米，有专家预测，未来城市更新市场将迎来10万亿元的大赛道。


纵观全国，各地的城市更新基金纷至沓来。



这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第2张图片



6月，上海设立总规模约800亿元的城市更新基金；


7月，无锡市成立300亿元城市更新基金；


8月，天津设立总规模600亿元的城市更新基金。


用基金形式作为投资通道参与城市更新有利于吸引社会资本参与，发挥社会资本的资源整合优势，让城市更新更加顺利，同时也让城市各组成部分不断更新、更加融合。


以上海为例，中保投出资200亿元，以权益工具形式入股上海地产集团，补充黄浦、静安、虹口、杨浦等区内十五个旧改项目的资本金。






在组织形式上，上海地产集团为基金管理人（GP），负责组建基金管理公司和基金日常经营管理，收益为管理费和利润分成；其他参与企业为有限合伙人（LP），以其所投资的金额为限承担有限责任，但不参与基金的日常经营管理，其收益为公司的利润分成。


按照参与主体性质的差异及参与程度的不同，城市更新开发模式大致划分为三种模式，即政府主导型、市场主导型、政府和市场合作型。



这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第3张图片



自2014年至今，已在中基协备案且基金名称含有城市更新字样的私募基金共57只，且基金规模体量都很大，动辄几十亿或者数百亿。

这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第4张图片

哪些开发商已经纷纷响应？
房地产增量市场“天花板”业已见顶，探索多元化的拿地渠道，紧抓市场机遇积极参与城市更新项目，进一步补充土地储备，成为大部分房企的共识。


通过城市更新获取的土地楼板价往往低于周边的招拍挂土地，房企能用较低的拿地成本撬动更高的利润，毕竟集中土拍，高价地、高自持等地块频现，拿地成本上升明显。


而且随着城市化进程的推进，一二线城市的土地日趋紧缺，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新便成为房企拓宽拿地渠道的有效手段。






进入到城市更新领域的房企中，TOP50房企占6成以上，并且多数已经有5-10年时间。比如，佳兆业、时代中国、富力、恒大、奥园、龙光等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000 万平方米以上。


根据数据显示，2020年已有超六成百强上市房企有过城市更新改造的经历，其中约有40%的企业已经达到超百万方的规模。TOP50房企涉足城市更新的房企更达78%，形成规模的房企占比则为51%。



这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第5张图片

部分百强企业城市更新项目分布



值得注意的是，城市更新存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等风险，房企如果没有明确方向，找准定位，可能难以享受到红利。

这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第6张图片

武汉正逐步实施。


武汉第七次全国人口普查公报显示，武汉城镇化率已经达到84.31%，也迈入“城市更新”的新周期，如何盘活老城区的存量土地、提升老城区的生活品质，显得十分重要。


2021年，武汉明确提出，要完成棚户区改造2万户，完成老旧小区改造300个。


此外，7月底，国家开发银行湖北省分行与武汉市城市更新中心签署战略合作协议，在“十四五”期间，拟携手推动逾2000亿元城市更新项目。


武汉市城市更新中心于2020年7月31日在武汉城建集团正式揭牌运行，已形成“市城市更新工作领导小组-市城市更新中心-市城市更新投资有限公司”三级管理运行模式。



这条政策一出，拆迁暴富的梦该醒了 第7张图片



截止目前，已有153个更新项目纳入“十四五”城市更新项目库，总用地规模约1.16万亩，总户数约9.96万户，总投资超过5000亿元。


作为武汉城市更新背后的大城工匠，武汉地产集团近年来与越秀集团、融创中国、复地集团、万科、华发、电建地产、建发集团等众多房企达成战略合作伙伴关系，以旧城改造、产业发展及地产开发为切入点，实现合作共赢。


如果说，早期的旧改是简单粗暴的拆除、重建，那么如今的城市更新，强调的是有机更新，区域功能的重新定义、历史建筑的保护与利用，是从单一功能到复合化功能的转变。


这一点，住建部发布的新规，指示已经十分明确了。未来房企在这个赛道上只怕需要进一步强化自有资金实力与运营管理能力，才能借道城市更新寻找业绩新增长点。


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标签：中国城拆迁8月10日征求意见严格控制
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