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[问答] 优先购买权受到侵害后的救济方式

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zhuyafang 发表于 2021-11-17 14:32:42 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
本文主要讲述按份共有人和房屋承租人的优先购买权受到侵害后的救济方式。
先把底稿发出来，日后还要修改。因此仅供参考，若有争议的地方，请评论指出。
按份共有人的优先购买权

第三百零五条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第三百零六条　按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
侵害的发生：
一、违反通知义务
转让人应履行通知义务，违反通知义务会产生如下法律效果：
一是导致优先购买权的行使期间不开始计算（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)中第十一条第三项第四项规定如下：（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。）
二是转让人须对其他共有人承担赔偿责任，赔偿范围包括履行利益在内。当然，其他共有人如在合理期限内行使了优先购买权，只能请求转让人赔偿因违反通知义务给其造成的直接损失，例如为查明同等条件所支付的费用。
二、规避“同等条件”
当转让人与第三人恶意串通，在转让合同中约定较高的价格或者严苛的付款条件，以阻碍其他共有人行使优先购买权时，虽然该合同应当认定为无效，但仍应允许其他共有人行使优先购买权。因此，应根据转让人与第三人之间的真实交易价格确定同等条件；无法查明真实交易价格的，应根据法院委托的评估机构评估的价格确定同等条件。
三、向共有人之外的人转让份额
按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人依法请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。但其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效，不予支持。
综上所述：
转让人违反通知义务侵犯共有人优先购买权时，若某一共有人已经合法取得优先购买权，则受到侵害的共有人只能请求转让人主张损害赔偿；若转让人者存在规避同等条件的行为如恶意串通、“阴阳合同”等，其他共有人可主张该合同无效，仍然可行使优先购买权；转让人向共有人之外的人转让份额，共有人可依法请求按照同等条件优先购买，但不得仅以自己的权利受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

房屋承租人的优先购买权

第七百二十六条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十七条　出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
第七百二十八条　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
因出租人实施妨害承租人优先购买权行使的行为，导致承租人的优先购买权受到侵害
出租人妨害承租人行使优先购买权，多体现为
（1） 将租赁房屋出卖给第三人时未履行对承租人的通知义务。具体而言，可以包括未通知、未于合理期限通知以及未完全通知等情形。
（2） 出租人的妨害行为，亦包括与第三人恶意串通、订立阴阳合同、迫使承租人放弃优先购买权等。
（3） 出租人在与行使优先购买权的承租人订立合同后，将房屋过户给此前订立合同的第三人的行为，亦属于对承租人优先购买权的妨害行为，亦应当承担损害赔偿责任。
损害赔偿责任包括两方面内容
一是，承租人在优先购买权受到侵害后，不能享有直接从先买权人转为所有人可带来的便利而必须支付的额外费用，包括另行寻找、购买或租赁房屋而支出的必要费用
二是，承租人优先购买权实现的可得利益损失，即由于房屋市场价格的变化，在出租人侵害出租人优先购买权时，因市场价格上涨而致使承租人如替代购买类似房屋而多支付的费用。这一部分费用实际上是正常履约状态下本可以避免的损失，或者说是当事人正常预期不必支付的费用，故亦在期待利益的范围之内。
综上所述：
第一，当出租人未通知承租人而直接将租赁房屋出卖于第三人、承租人事后知悉要求行使优先购买权的，首先看第三人是否善意；当第三人善意时，承租人的优先购买权无法对抗善意第三人；在第三人恶意时，承租人的主张才能得到法律的支持。在当事人不能自行解决纠纷诉至法院时，承租人既要向法院请求宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，还要请求以同等条件与出租人成立租赁房屋买卖合同，否则法院不予受理。
第二，出租人实施妨害承租人优先购买权行使的行为时，若妨害行为侵害了承租人的优先购买权，承租人可以向法院主张要求损害赔偿。


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