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[问答] 北京楼市：都说买房地段很重要，那你知道买房怎么选地段吗 ...

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栾栾呢 发表于 2021-12-8 03:43:22 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

买房问题可私信提问

提问：房姐好，新人首问。我现有枣营南里一居老破小，想改善居住条件增加住房面积，单身暂时不考虑学区，考虑自住+保值增值，1.枣营，望京，石佛营和十里堡哪里更合适？或者是否有更好的上车推荐？2.今年换房，先买再卖还是先卖再买是否有大影响？3.如果换是否要在能力范围内，用完贷款和首付？ 请房姐赐教。

回答：1. 不知道你的预算情况，800以上就看望京，其次就看石佛营、十里堡、枣园2. 影响不打，可以同步进行，尽量拉长交易周期，3. 是的

提问：你好！儿子在中关村中科院自动化研究所工作，26岁。还没有女朋友。可首付600，想问，是现在买房好，还是结婚前买房好？是买海淀的老破小，还是买外面的新房，还是顺地铁线买便宜一点的？不想贷很多款，太累。不知道以后大涨、微涨、不涨、小幅下跌？是先买外面，以后再换学区房？是现在买还是结婚后照顾双方的上班距离？谢谢！

回答：1. 你现在顾虑太多了，首套直接做为投资房，为孩子打一个底仓，有了底仓，他们未来想置换，还是愿意自住，都可选择。北京核心区的价格已经到17年的高点了，还是限购如此严格的情况下，楼市会分化，核心区继续看涨。而且房价一旦启动，会以你肉眼可见的速度上涨，此时你没有底仓，不上车怕踏空，上车怕高位接盘，更是一种煎熬。2. 选筹上： 还未结婚，学区房不需要买，海淀老破小要买（学区属性重），远郊无地铁的新房不要碰，核心区二手房无学区或弱学区最佳，近地铁的新房可以考虑。

提问：房姐您好！我家老人在西城区右安门内有一套155平经适房一层！有房产证，满五唯一，最近挂1630万，为什么卖不出去。今年有戏出吗？大概多少钱？如果出了，想在玉蜓桥下有个鸿运花园买一套顶层复式236平1850万的，您觉得值吗？

回答：1600+的标的没那么快卖出 ，出手周期比较长很正常。建议多挂平台 挂不同的价格。如果你喜欢这个只位置只考虑自住没问题。不过鸿运花园的楼龄偏老，总价高 小区环境不怎么样，保值效果会一般

提问：您好 北京纯投资1000万左右的房子 选择哪里比较好 看您比较推荐朝阳的房子有具体的楼盘推荐吗 北部新区您看好吗 那边的类别墅项目怎么样  建外soho现在这么便宜又投资价值吗 问题比较多 感谢

回答：1. 纯投资，不买别墅项目，流动性差，涨幅差。建议在望京、双井、四惠等地 选筹2. 海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会有大的涨幅，需要较长时间慢慢养，看落地的情况，现在不建议碰3. 建外soho一直很便宜，是典型的“两不靠”，接盘的人少，自然价格起不来，也没什么潜力。全是租给小公司办公的，毫无居住环境可言 ，没必要去接盘

提问：请问如何评价星河湾这个小区，在改善型住宅里价格似乎不贵，现在值得入手吗？里边的好户型，您觉得什么价位可以入手？

回答：你好，星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。 所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。 价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。单价7.5左右可以考虑，年底可能会碰到业主降价甩卖，有捡漏的机会。

提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w.  上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。请教：1.考虑通勤+自助品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！

回答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择

提问：房姐好1.回迁房北坞嘉园，裕隆新村，柳浪家园600子弹以内哪个最适合出手.2.厢红旗9号院这样的房子未来会面临拆迁吗3.如果买的拆迁的房子面临二次拆迁是不是会损失很大，因为第一次拆迁是房主宅基地免费换的，我们这种用商品房价格买的，再次拆迁不是好地段会不会损失很大，急盼您的指导。

回答：1. 推荐北坞嘉园，带电梯，回迁占一部分，福利分房占一部分。玉泉山脚下，风水不错，管理上不是纯回迁房。居民素质五五分2. 没有消息说明要拆迁，拆迁的事基本靠赌3. 损失应该不会，但不建议赌拆迁

提问：【新人首问】房姐，您好。我是首房首贷，计划首付150-170万想在北京东边和北边五环内买一居室自住。想小区环境好一点，以后能够升值。之前看的是后现代城和苹果社区。这两个地方我只能买到开间觉得不是很划算。后来又看了朝青板块的珠江罗马嘉园、华纺易城、华业玫瑰郡。想请教您以下问题：1. 我这个预算买哪里性价比较高且能保值增值；2. 珠江罗马家园、华纺易城、华业玫瑰郡以后是否还有升值空间。3. 想再请教您买二手房在哪个时间段价钱会稍微低一点。谢谢。

回答：你好，朝青板块比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业，但的确人口密度大。大望路九龙山附近承接CBD东三环。板块对比，优先朝青淘笋年底是买房淡季，业主降价打折相对多一些，有淘笋机会，现在可以开始关注。

提问：拨冗评价下旭辉御锦 拟卖掉珠江帝景的2居换一个带院子的洋房 纯自住 谢谢

回答：你好，旭辉御锦位于温榆河墅区核心区，周边多河富水，林木覆盖率达34%。西侧为北京重点打造的温榆河生态走廊，东侧紧邻小中河及河畔百米景观带，北临5000亩体育公园及生态湿地公园，生态自然，区域生态环境好。自住环境不错，但是交通，生活配套，学区，产业都没有，所以房价也一直跑输大盘。如果考虑自住，更倾向入手顺义别墅或者孙河。

提问：房姐您好，我是深户老公有北京户口，公婆都没有户口但是婆婆可以随迁，我们在北京已经有一套双井好地段的小户型现在大概700万是老公婚前贷款，海外也有房产都在我名下，我在国内没贷款。今年有想法在北京再入一套，最主要的是投资考虑，前十几年出租，后面就是希望爸妈以后来北京有地方住，所以不太需要考虑学区和上下班交通但是最好公共交通方便一些。绿化配套比较重要，首付大概有250到300左右，之前有考虑过亦庄觉得有升值的可能性，而且大多是新房绿化和周围公园的配套也不错，最近看了很多您的帖子说百子湾双井附近有很多价值洼地，我选了几个您推荐的看了一下确实比我们16年底入手的时候便宜不少，所以想请您推荐几个朝阳洼地的公寓毕竟离我们现在住的地方更近，顺便也请教下亦庄的投资情况和好的小区。最好十年十五年以内的房子，而且在交通配套学区方面最好没有大的短板。

回答：你们按二套标准能看500内的标的。选筹圈定在 朝青 百子湾，例如 国美第一城、青年汇佳园、华纺易城 。亦庄长期看好，亦庄二手可以看下 林肯公园，还有附近的新盘也可以看看。

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