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[问答] 中国究竟有多少空置房？

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瘦瘦瘦瘦1996 发表于 2021-12-26 09:31:36 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
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深圳写字楼空置率超20%？

最近的一则消息，让深圳住建局有些紧张。  

中国究竟有多少空置房？ 第1张图片

文章引用高力国际的一份报告称，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。尤其是前海成为重灾区，截止2019年上半年，深圳各区域甲级写字楼空置率分别为：福田16.1%、南山、21.7%、前海则高达65.7%。

文章甚至声称，经济形势下行是影响因素之一，尽管深圳上半年的GDP增速并未下降。

8月初，深圳住建局终于站了出来：我不是，我没有，别瞎说啊！

“实际上，深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常的情况。”

住建局还解释说，一般写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的。所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。

但深圳官方并没有公布15%的空置率是如何计算得来的，两个数据的不一致，让人不知道该相信哪个。

2
写字楼空置率谁最高？

写字楼空置率，也可以用来观察一个城市的经济发展状况。

简单来说，写字楼空置率，是供需之间错配的结果。如果空置率太高，说明市场供过于求，侧面反映出城市经济存在部分泡沫；相反，如果空置率较低，说明市场供需矛盾较小，需求充沛，侧面反映出城市经济发展的动力十足。

其实，即便深圳的写字楼空置率按23%算，在全国范围内，也不是最高的。

中国究竟有多少空置房？ 第2张图片

△数据来源：第一太平戴维斯  

在第一太平戴维斯统计的11个城市中，截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市，都超过了30%，已经严重超标。而成都、南京的空置率水平，也在20%上下。

这几个强二线城市，写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个：

一是他们都处在城镇化快速发展阶段，短期内写字楼供应量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；

二是经济经济下行，最明显的是天津、重庆，两个城市近两年经济增速下滑明显，尤其是天津，2018年GDP增速只有3.6%，全国垫底，这里面就有大量企业退租的现象存在，空置率就会上升。

而北上广深四个一线城市，整体的空置率都比较低。其中，深圳的空置率18%最高，其次是上海的11.9%，北京和广州都低于10%，广州最低，仅有4.1%，明显健康的多。

一线城市的城镇化水平更高，商务需求旺盛，企业总部众多，也是经济实力强大的体现。

但整体来看，中国写字楼的空置率却不容乐观。

社科院在5月发布的《中国房地产发展报告（2019）》中，引用世邦魏理仕的数据预测，2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。

中国究竟有多少空置房？ 第3张图片

其中，天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市，将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%，着实有些可怕。

而只有北京、南京、广州三个城市的空置率，将会保持在10%以下。

这背后，依然是供需错配在影响。

据上述蓝皮书，2019年17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米，同比增长超过60%。其中，上海新增供应将超过百万平方米。

但与此同时，需求却在下降。蓝皮书预测，2019年全国17个城市写字楼新增需求总量，将下滑至约530万平方米。也就是说，实际需求只有新增供应量的一半。

写字楼的空置率，尚有据可查，但想要知道中国的住宅空置率是多少，就有些难了。

3
未解之谜

中国房地产市场内，有两个数据一直是谜一般的存在。

中国到底有多少房子？ 中国房子的空置率是多少？

之所以如此，主要是因为中国以前的住房系统、民政系统与户籍系统尚未完全打通，想要获取中国具体的房子数量，在具体操作上是行不通的。

好在近两年不动产登记系统开始施行，大数据算法日趋成熟，未来几年这一数据很可能会统计出来。

但空置率的统计，就难上加难了。

一是中国具体有多少房子，这个分母还无法获知，空置率难以计算。

第二，也是目前分化最大的，是空置率的统计标准难以统一。

国际通行的空置率概念，有广义和狭义之分。

广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。

狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异：

美国会把度假房、周末房、移动住房纳入空置房统计范围； 日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电； 加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住； 香港则将正在装修的住房纳入空置房统计范围。

中国则一直没有明确的官方定义。民间多数采用“晒电表”“晒水表”“数灯”等形式，但数据无法做到准确。

为什么官方不去统计空置率呢？

这背后牵涉的利益方太多。若空置率过高，要么表示一个城市的炒房、投机性买房需求超标，要么意味着这个城市的经济活力太差，人口不足，比如东北、西部的三四线城市。这对开发商、城市执政者来说，都不是个好消息。

那，中国的空置率究竟有多少？

4
真实空置率是多少？

在国际通行标准下，房屋空置率水平通常在5%-10%，供需基本平衡；10%-20%为危险区间。

在目前有统计的中国空置率数据中，有四个版本可供参考。

1） 国家电网调查数据：空置率超过10%。

国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾披露，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

按照这个结果，中国的空置率刚刚达到临界线。

2） 腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。

2015年，腾讯网曾对全国196个城市做过网友抽样调查，结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。

中国究竟有多少空置房？ 第4张图片

按照这个结果，中国的空置率已严重超过国际标准。

但让人疑惑的是，腾讯据此报告得出的结论——在中国空置率30%是合理水平，可信度直接掉到了地上。

3）中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%。

中国究竟有多少空置房？ 第5张图片

在这份报告中，中金还推算了中国的住房总量。截至2017 年末，中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套（不含集体宿舍）。家庭户均住房1.13套，但城区家庭户均仅1.07套。

报告更倾向于狭义空置率的结果，即中国城区住房空置率9.7%，城镇总体空置率12.1%，基本还在合理区间。

笔者也更倾向于相信这个数据，更为真实。

3） 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。

这份调查范围覆盖29个省市、364 个县，样本丰富。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：

一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房； 二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房(包括正在装修的房屋或期房)。

报告还计算得出2017 年全国城镇住房总套数为3.05亿，空置套数为6500万。

在城市结构上，二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.81%，远高于一线城市的16.8%。

因为把正在装修和期房包含在内，空置率自然就高了不少。按照这一标准，中国的空置率远高于其他欧美国家。

中国究竟有多少空置房？ 第6张图片

无论你更相信这四个版本中的哪一个，他们都指向两个结论：

一是，中国的空置率水平至少在10%以上，需要引起重视了；

二是，三线以下的城市空置率水平，远高于一二线城市。城镇化的脚步还在大踏步的前进，尤其是近两年棚改货币化催生的三四线房价暴涨，以及购房热潮，都为三四线的空置率走高，埋下了隐患。

而中国空置率走高，背后的干扰因素也无比复杂。

开发商销售造假、租金收益率太低、监管政策的缺位等等，都催生出大量空置房。

比如房产税、空置税等政策长期无法落地，致使空置房屋几乎没有持有成本，也直接助长了住房市场的投机情绪，尤其是在2016年这波行情之后，住房的投资属性已是人人皆知。  

如若空置率继续走高，房产税、空置税这把政策大刀，是该落下的时候了。

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精彩评论20

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沙发
酷酷的小白哦 发表于 2021-12-26 09:31:44 | 只看该作者
 
要不要来看看成都天府新区和高新区的写字楼？一半空置
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板凳
@Xizi_mTOKrNLi 发表于 2021-12-26 09:32:17 | 只看该作者
 
前海 不是还在新建 有的地块方案才刚出来 高空置率很正常啊 难道招商很简单吗 又是个散播焦虑的主
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地板
哈利a波杰 发表于 2021-12-26 09:32:40 | 只看该作者
 
坐标江苏南通，别说写字楼，你开车绕高架一圈⭕️看看，空置率高的可怕
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5#
月半入山 发表于 2021-12-26 09:32:45 | 只看该作者
 
让房价再涨几波，空置率会更健康些。
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6#
史蒂夫中队长 发表于 2021-12-26 09:33:22 | 只看该作者
 
不高不高，造起来爽就可以啦，当下拉动经济重要！以后空置多堆积多，大不了像九几年课本上说的万恶资本主义一样，牛奶倒掉！
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7#
中国最好好好 发表于 2021-12-26 09:34:14 | 只看该作者
 
国家电网的数据能准一些吧，毕竟用电量是实打实的数据
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8#
laiyf 发表于 2021-12-26 09:34:50 | 只看该作者
 
造起来本就很爽，没人住也没关系，推倒再建呗。反正一来一去GDP又高又好看。
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9#
官能的香气 发表于 2021-12-26 09:35:40 | 只看该作者
 
我信你个鬼，我们县城不少小区都一片一片的空着，晚上一栋楼就几户开灯的，这样的还不在少数，别的不敢说，我们这里的空置率说40%都不算多
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10#
xz151288 发表于 2021-12-26 09:36:26 | 只看该作者
 
从苏通下高速，走高架向市区开，一眼望去全部都是工地。。。。
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