前言：
我们编写这份《商业地产及零售行业常用专业词汇导读》的主要目的是帮助那些入行时间不长的商业地产及零售行业从业者在最快的时间内熟悉行业，对甲方、乙方、和第三方都有一定的价值和指导意义。
【租赁意向书Letter of intent to lease】：一般指甲方业主和乙方品牌之间在签署正式租赁合同前的意向性约定，具备有一定的法律效应；
【租赁合同Lease contract】：一般指甲乙双方针对所合作的铺位签署的正式租赁协议。可以是在签署租赁意向书之后，也可以直接签署，具备法律效应；
【租赁面积Lease area】：一般指甲方提供给乙方经营使用的铺位的计租面积。每个甲方业主的计租面积都不尽相同，但在一般情况下，都是以在铺位的“套内建筑面积”的基础上乘于一定比例的“公摊系数”后所获得的面积；
【租赁期限Term of lease】：一般指甲乙双方签署正式租赁合同日算起的实际租赁期限。正常情况下为三年，或三年另加两年优先续租权(optional to renew);
【装修免租期Fit-out rent free period】：一般指甲方提供给乙方品牌租户用于商铺装修的免租期限。免租期可以在租赁期限内，也可以在其之外。在免租期内，乙方品牌一般无需向甲方业主交纳租金，但需支付全额或一定比例的物管费；
【物业管理费Property management fee】：一般指甲方在租金以外，就物业的日常管理服务另外向乙方品牌租户收取的管理费，简称“物管费”；
【推广费Promotion levy】：一般指甲方在租金以外，就项目和品牌的宣传和推广服务另外向乙方品牌租户收取的服务费；
【固定租金Base rent】：固定租金也称“保底租金”，一般指甲方以固定的金额每月向乙方品牌租户缴纳的租金。一般情况下，有“元/天/平米”和“元/月/平米”两种不同的呈现方式；
【扣点租金Commission rent】：一般指甲方以乙方每月实际税前销售额为基础，并以一定固定比例收取的租金。正常情况下，固定租金和扣点租金（也称“提成租金”）是两者取其较高者(whichever is higher)；
【租赁保证金Lease deposit】：一般指甲乙双方在签署正式合同后，在规定的时间内，乙方需要向甲方交纳的履约保证金。正常情况下，租赁保证金为甲乙双方所约定的上个月租金及物管费。甲方会在合同到期后的规定时间内将履约保证金全数无息退还给乙方；
【场地移交条件Site hand-over condition】：一般更多被奢侈品牌所使用，在业内俗称“天书”。所谓场地移交条件，即品牌在正式入场装修前，以书面的形式对物业交付的条件进行要求与界定，包括但不局限于“地板预留高度”、“电量和空调供风量”、“幕墙和橱窗预留”、和“机电设施预留”等等。对于餐饮品牌，还将涉及到“排油烟”和“隔油池”等方面的问题；
【整修管理手册Fit out management guide】：一般指在品牌租户在正式进场装修前，由物业甲方提供给乙方，针对乙方品牌租户在装修期间关于装修材料运输、装修管理、和垃圾清运等工作的规范性管理文件；
【物业管理手册Property management manual】：一般指在品牌租户对外正式营业前，由甲方业主提供给乙方，针对门店在日常经营期和商场物业统一管理有关的工作的指导性文件；
【品牌组合Brand-mix】：泛指项目某一楼层的品牌组合和相互之间的邻里关系；
【满租率Tenant opening rate】：一般指项目在开业当日或开业后某个特定的时间点，已经开业的商铺数量和项目总商铺数量之间的比例；
【空置率Vacancy rate】：一般指项目在特定的某个时间点，空置商铺和总商铺数量之间的比例。满租率和空置率的总和应该为100%；
【项目定位Project positioning】：即项目本身的定位。可以以项目的覆盖范围分为“城市级项目”或“社区型”等不同定位；也可以以所引进的品牌层级分为“高端”、“中等”、或“低端”等不同定位；
【客流量Traffic flow】：一般指“日客流量”，即项目或商铺每天的客流总数量；
【动线Circulation】：一般指购物中心或百货的客流引导规划路线；
【幕墙Facade】：一般指项目或品牌租户对外的幕墙展示。对于品牌租户而言，正常情况下只有首层主力租户才会有幕墙的说法；
【一拖二Duplex store】一般指首层品牌租户因面积无法满足实际经营的需要而将部分面积扩租至垂直投影二楼的铺位形式；
【楼板高度Height between slab to slab】：俗称“层高”，一般指裸建筑结构地面到天花梁最低点之间的高度；
【视觉导视系统Visual guidance system】：一般指在购物中心内，为了方便引导消费者而安装的各种导视牌；
【消防系统Fire fighting system】：一般指购物中心内用于防止火警或在发生火灾时用于灭火的设备设施，包括但不局限于烟感、喷淋、消防栓、和灭火器等等；
【中央空调系统Central AIr conditioning system】：一般指现代封闭式物业对大楼统一供应鲜风、冷热风、或冷热水的空调系统；
【强电与弱电系统High voltage and weak current system】：一般指大楼物业对租户供应交流强电和直流弱电，以及和两者相关的设施设备。机电、消防、和空调是任何一个物业最核心的三大系统，在业内被简称为“机消空”；
【开发商Developer】：一般指商业物业的开发单位。物业是自持的，可以对外租赁给商业运营商或自行组建商业团队进行经营；
【运营商Retail operator】：一般情况下，特指百货运营商。即没有自行开发的物业，而是以租赁物业进行经营的模式。百货是相对购物中心更加传统的商业模式，他们一般管品牌租户叫“供应商”；
【加盟商Franchisee】：一般指品牌方的加盟合作伙伴或下游单位。加盟是“代理”、“联营”、和“托管”三种加盟合作关系的统称。所谓“代理”，是向品牌方购买货品，自行经营，并自负盈亏的模式。从规模角度分，有“全国代理”、“区域代理”、和“单店代理”（也称单店加盟）等不同的代理方式；从实体和电商角度分，又有“线下代理”和“线上代理”两种不同的授权方式。所谓联营，即品牌方和加盟商从租金、货品、装修、和运营等不同板块各自以一定的比例出资的联合经营模式。联营模式可以是“加盟商与品牌方之间”，也可以是“品牌方和业主之间”。所谓托管，又分为“大托”和“小托”。正常情况下，小托的合作模式更加接近“中介”，除了帮助品牌寻找物业和提供培训管理外，基本上不需要投入资金。而大托则是在小托的基础上负责门店营运团队的工资。
【奢侈品牌Luxury brand】：一般指“重奢”品牌，比较知名的有Hermes, LV, Prada, Gucci, Cartier, Chanel, Zegna, Burberry, MaxMara, Givenchy, Ferragamo, Hugo Boss, BV, Bally, Loewe, Chole, Celine, Tiffany, Dolce & Gabbana, Moncler, YSL, Lanvin, Alexander McQueen, Balenciaga, Dior, Fendi, 和 Giorgio Armani等数十个品牌；
【轻奢品牌Affordable luxury brand】：一般指品牌层级在重奢之下，但又略高于常规的国际时尚或国际快时尚品牌的入门级奢侈品牌，比较知名的有Coach, Michael Kors, MCM, Furla, Tory Burch, Karl Lagerfeld, Vivienne Westwood, Pinko, Longchamp, Kate Spade, Issey Miyake, 和Emporio Armani等品牌；
【外资地产开发商Foreign Real Estate Developer】：一般是泛指以“中国香港”为主的，同时包括马来西亚、新加坡、和泰国等东南亚国家在中国大陆投资的商业地产企业。目前在零售行业比较成功的有“香港的太古集团”、“香港的新鸿基集团”、“香港的九龙仓集团”、“香港的恒隆集团”、“马来西亚的嘉里建设集团”、和“新加坡的凯德集团”等等；
【内地开发商Local developer】：一般泛指中国大陆的开发商企业，目前做得相对比较成功的有“中国银泰集团”、“大连万达集团”、“新城控股集团”、“百联集团”、“大商集团”、“卓展集团”、“欧亚集团”、“珠江地产集团”、和“华润集团”等等；
【奥特莱斯Outlet】：一般指提供给品牌销售过季货品的商业项目。目前国内做得相对比较成功的有“上海百联青浦奥莱”、“天津佛罗伦萨小镇奥莱”、“重庆砂之船西部奥莱”等等；
【招商经理Leasing manager】：是甲方业主的雇员，并以品牌招商引进为主要工作任务的特定销售类岗位；
【业务开发经理Business development manager】；是乙方品牌的雇员，也是甲方招商经理的日常主要对接人，主要以开店为主要工作任务的特定销售类岗位；
【电商e-commerce】：一般指在线上实现交易行为的虚拟平台。目前国内做得相对比较成功的电商平台有“淘宝”、“天猫”、“京东”、“唯品会”、和“魅力惠”等等；
【五大行Top five agent】：指的是市场上最大五家跨国中介集团，分别是“仲量联行”、“世邦魏理仕”、“第一太平戴维斯”、“戴德梁行”、和“高力国际”；
【优质购物中心High quality shopping mall】：一般泛指外资旗下商业项目或全国各地当地的国资或私营“扛把子”项目，他们一般都具备“品牌层级高”、“销售业绩好”、或“客流量大”等特点。包括打不局限于“北京SKP”、“北京三里屯太古里”、“上海IFC”、“上海IAPM”、“上海港汇恒隆”、“南京德基”、“杭州大厦”、“杭州银泰IN77”、“武汉国际广场”、“郑州丹尼斯”、“沈阳万象城”、“长春卓展”、“长春欧亚购物中心”、“哈尔滨远大”、“哈尔滨松雷”、“青岛海信广场”、“成都IFS”、“成都太古里”、“广州太古汇”、和“深圳万象城”等等；
【奢侈品买手集合店Luxury multi-brand store】：一般泛指从“LV”、“Chanel”、和“爱马仕”三大重奢品牌之外的其它各奢品牌采购货品并在特定特许的物业进行混合售卖的零售门店。正常情况下，奢侈品买手集合店相对比较难向品牌方直接采购货品或取得销售授权，而是向国外奢侈品批发公司采购并取得“授权”，在国内市场也被视为“合法”，但前提是必须可以提供货品进口的报关单和税单等相关单据；
【新货New arrival】；一般指品牌刚刚开发出来、最新到店的当季新货；
【过季货品Off season product】：一般指在门店销售剩下的非当季货品；
【SKU】：Stock Keeping Unit的简称 ，即库存进出计量的单位， 可以是以件，盒，托盘等为单位；
【视觉营销VDM】：一般叫做“视觉营销”或者“商品计划视觉化”。VMD不仅仅涉及到陈列、装饰、展示、销售的卖场问题，还涉及到企业理念以及经营体系等重要“战略”，需要跨部门的专业知识和技能，并不是通常意义上我们狭义理解的“展示、陈列”，而实际它应该是广义上“包含环境以及商品的店铺整体表现”；
【KPI】：关键绩效指标法(Key Performance Indicator，KPI)，它把对绩效的评估简化为对几个关键指标的考核，将关键指标当作评估标准，把员工的绩效与关键指标作出比较地评估方法，在一定程度上可以说是目标管理法与帕累托定律的有效结合；
【VP】：即“视觉陈列”的意思。作用于表达店铺卖场的整体印象，引导顾客进人店内卖场，注重情景氛围营造，强调主题。VP是吸引顾客第一视线的重要演示空间。地点 是橱窗、卖场入口、中岛展台、平面展桌等；
【销售增长率Sales growth rate】：销售增长率=(一周期内)销售金额或数量／(上一周期)销售金额或数量－1；
【销售毛利率Gross profit rate】：销售毛利率=实现毛利额/实现销售额*100%；
【动销率Activity rate】：所谓动销率实际上是一个比值，它是指有销量产生的产品总数比上店铺产品种类的总数。比如店铺销售50中不同类别的衣服，而其中只有20款衣服有销量的产生，不管这些款式的销量是多少，我们只看有销量的款式的总共是多少款，然后用这20除以50等于40%，这就是你店铺的动销率。
【售罄率Sold out rate】:售罄率是指某一单品的销售情况，其计算方式就是某段时间内，单品销售的总数除以单品的总进货数量，同样以服装店为例，假设店铺某件款式的衣服进货有100件，然后这款衣服有销量产生，而销量具体是50件，那么这件款式的衣服的售罄率就是50除以100,等于50%。
【存销比Stock to sales ratio】：一般是指在一个周期内，商品库存与周期内日均销量的比值，是用天数来反映商品即时库存状况的相对数。而更为精确的法则是使用日均库存和日均销售的数据来计算，从而反映当前的库存销售比例。 越是畅销的商品，我们需要设置的存销比越小，这就能更好地加快商品的周转效率；越是滞销的商品，存销比就越大；
【盈亏平衡点Break even point】：盈亏平衡点（简称BEP），又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点、收益转折点。通常是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。以盈亏平衡点的界限，当销售收入高于盈亏平衡点时企业盈利，反之，企业就亏损。盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量；也可以用销售额来表示，即盈亏平衡点的销售额；
【库存周转率Stock turnover】：一般说来，库存周转率是指在某一时间段内库存货物周转的次数。是反映库存周转快慢程度的指标。周转率越大表明销售情况越好。在物料保质期及资金允许的条件下，可以适当增加其库存控制目标天数，以保证合理的库存。反之，则可以适当减少其库存控制目标天数。公式如下:
库存周转天数=时间段天数x(1/2)x(期初库存数量+期末库存数量)/时间段销售量;库存周转率=360/库存周转天数；
【坪效Unit area efficiency】：一般情况下，所谓的“坪效”指的是一个商铺单位面积的销售额。坪效=销售额÷店铺面积。“坪效”除了应用于品牌门店以外，也同样适用于购物中心。举个例子，A购物中心20万平米的年销售额是80亿元，B购物中心10万平米的年销售额是60亿元。表面上A购物中心的销售业绩比B购物中心高出20亿元，但事实上B购物中心的坪效却比A购物中心高；
【转换率Transaction rate】：转化率一般指的是实际发生购买的客人数量和到店客人总数之间的比例。转化率也高，从某种意义上也可以说明导购人员的销售能力越强；
【连单率Even rate】：连单率=当日单比销售两件以上（含两件）的单数/当日销售的单数。举个例子，假设店铺当天做了100单生意，其中有60单是销售两件以上产品的，那么当日的连单率就是60%。
附：《奢侈品牌场地移交清单》
第一部分：基本问题
1.1：【基本条款】请业主确认场地的基本移交状态为“带有基础标配机电设施的裸房(Bare-shell condition with standard M&E outfit)”,并保证在约定的场地移交日前完成所有必要的“结构改造工作（如有涉及）”、“二装的拆除工作（如有涉及）”、“主管道的接驳工作”、以及“基础机电设施设备的安装工作”等；
1.2：【基本条款】请确认大楼业主可以为品牌提供各种当地政府报批报审工作，其中包括但不局限于“室外围挡占道审批（如有）”、“室外围挡广告画审批”、和“结构改动报批工作（如有）”等等。此外，请业主确认可以为品牌的二装消防竣工验收工作提供适当的协助，并确保商铺的既定开业计划不会因为消防工作的问题而延误；
1.3：【必需条款】请业主确认商铺的周边没有超标噪音的设备机房或其它干扰源。此外，请业主也确认商铺内部没有公用的管道（大楼的上下水管道和消防水管等），如有且无法取消的话，请业主明确将来一切因此公共管道而引起的各种漏水事故和损失由业主单方负责；
1.4：【基本条款】请业主确认可以为品牌商铺预留5到10公分的地面装饰高度（请告知具体预留高度），并保证基底的承重能力和地面的平整度；
1.5：【基本条款】请业主明确商铺的层高（Slab to slab）、下翻梁底部高度、以及商铺内现有机电管线及设备的最低点高度；
1.6：【非普遍适用条款】在没有楼上租户（独栋或露天）或有楼上餐饮租户的情况下，请业主明确商铺的顶板已经根据国家标准完成屋面防水层工作并愿意承担因屋面防水施工问题而导致的漏水及相关财产损失；
1.7：【必需条款】请业主确认可以在交场前完成商铺与商铺之间全高实体分隔墙的砌筑工作并确保其安全性；
1.8：【非普遍适用条款】请业主明确可以根据品牌租户的要求提供足够面积需求的仓库，并在平面图上标明仓库和商铺之间的位置关系及路径（如果仓库的位置和商铺不在同一垂直线的话）；
1.9：【基本条款】请业主明确告知商铺所在城市夏天和冬天的平均最高温度和最低温度；
第二部分：结构相关问题
2.1：【基本条款】请业主告知租区内楼板的设计荷载（多少公斤或牛顿每平米？），并明确在现有楼板承载能力未能达到租户的设计荷载需求的情况下可以在交场前完成必需的结构加固工作；
2.2：【非普遍适用条款】请业主明确告是否允许品牌根据设计要求对现有结构进行改造（如“次梁”和“非承重墙柱”等构造物的拆除等）？是否可以为品牌提供施工改造服务和承担相关费用？
2.3：【基本条款】在品牌的要求下，请明确大楼业主可以为商铺的结构改造工作推荐有资质的当地设计院并协助相关的报批工作；
第三部分：幕墙及围挡
3.1：【基本条款】请业主明确，在不违反国家和当地政府相关法律法规的前提下，品牌有权自主设计个性化外幕墙；
3.2：【非普遍适用条款】请业主明确可以为品牌提供室外全高围挡和室内围挡的所有相关制作安装费用和室外围挡占道报批服务；
第四部分：消防
4.1：【基本条款】请业主明确在场地移交前可以完成消防主管的接驳工作，并根据当地消防规范提供基础的消防末端设备（如喷淋头和烟感器等等）；
4.2：【非普遍适用条款】请业主明确在租区内有多少个消防栓？是否允许取消或移位？如果允许移位的话，请业主在平面图中明确标明允许移动的具体范围；
4.3：【基本条款】请业主明确可以为租户提供“干接点”(Dry contact)，并在发生火警的情况下自动完成背景音乐的强切换；
4.4：【必需条款】请业主明确在租区内没有消防卷帘设备，如有，请确认可以在交场前完成移位或取消工作；
4.5：【基本条款】在当地规范有明文规定消防排烟系统必要性的情况下，请业主明确可以在交场前完成商铺（机电）消防排烟系统的安装和施工工作并额外提供足够的电量；
第五部分：机电（包含强弱电）和给排水
5.1：【非普遍适用条款】在使用中央空调系统的情况下，请业主明确可以为租户提供空调设备的主风管和主水管（如冷凝水管等）及阀门等；
5.2：【非普遍适用条款】在使用VRV分体式空调系统的特殊情况下，请业主明确可以为租户提供室内外空调机组设备和管线，并根据品牌的设计需求为空调室外机提供足够的安装空间。此外，业主还应该在商铺总电量供应的基础上再额外为品牌的空调系统提供足够的电量；
5.3：请业主根据以下表格为商铺提供基本机电参数（仅适用于中央空调系统）；
供电计算
参数
(Kw/m2)
用电量
(kw)
预留开关
(A)
冷量计算参数
(kw/m2)
设计冷量
(kw)
冷冻供回水管管径
DN(mm)
热量设计参数
(kw/m2)
设计供暖
(kw)
采暖供回水管径
DN(mm)
新风量
(m3/h)
5.4：【非普遍适用条款】如店铺内有洗手间设计需求，请业主明确可以在交场前将给排水主管接驳到位并事先告知具体管径尺寸和点位；
5.5：【基本条款】请业主明确可以根据品牌的设计要求提供足够的电量供室内照明和外幕墙（如有涉及）灯光使用并将主电箱和电表提前安装并提供到商铺内。此外，请告知大楼的平均电量供应水平（瓦/平米）；
5.6：【基本条款】请业主明确可以根据品牌的设计要求在交场前将弱电端口（电话线和各种数据线）提供到商铺内；
5.6：【非普遍适用条款】请业主确认，在品牌明确将来会有员工长时间驻留库房的情况下，可以为品牌租户的库房提供空调供应条件；
【基本条款】=已经被行业所认可的条款，双方应无需做过多的讨论；
【必需条款】=品牌方无法做出让步的条款；
【非普遍性条款】=不一定适用于本物业实际情况的条款；
第六部分：需要业主提供的信息
6.1：业主需在双方确认合作意向或签署租赁意向书后及时向品牌提供基本图纸信息，以便品牌方设计师进行概念设计工作，如下：
6.1.1：大楼一层及二层总平面图（CAD版）；
6.1.2：大楼一层及二层总平面图并标明各主次入口位置及人流动线（PDF版）；
6.1.3：商铺建筑平面图（CAD版）；
6.1.4：商铺建筑平面图并标明租赁线以及租赁面积（PDF版）；
6.1.5：商铺建筑剖面图（CAD版）；
6.1.6：商铺建筑剖面图并标明楼层高度和下翻梁底高度（PDF版）；
6.1.7：商铺天花图（CAD版）；
6.1.8：商铺天花图并标明现有机电设备和管道的具体位置和管径尺寸等信息（PDF版）；
6.1.9：商铺内外立面图（CAD版）；
6.1.10：商铺内外立面图并标明允许品牌自行设计的范围界线和建议的门楣及LOGO位置范围等信息（PDF版）；
6.1.11：机电平面图和给排水系统图等（CAD版）；
6.1.12：大楼统一立面控制导则一份或内外立面设计模板（照片或PDF立面图）；
6.1.13：业主应向品牌提供一张商铺结构梁板图，并在图上标明哪些梁柱是不允许被改动的？而哪些梁柱是可以通过结构加固进行改造或取消的？
6.2：业主应向品牌租户提供一份专业的装修指引（WORD或PDF版）；
6.3：业主应向品牌租户提供一张首层（或商铺所在楼层）总平面图并在图上标明各品牌租户的名称以及开业时间等信息（PDF版）；
注：如果有涉及地下仓库的租赁问题的话，那么业主也应向租户提供仓库的平、立、和剖面等基本图纸信息（CAD版）；
6.4：在必要情况下，业主应向品牌提供当地专业消防施工单位的联系方式；
6.5：在必要情况下，业主应向品牌提供一份各专业工程师（如结构、机电、给排水等）的联系方式；
作者简介：
杜文良（BILLY DU），1978年8月31日出生于福建厦门，英国利兹大学荣誉学士及硕士，在海外有长达7年的学习和工作经历。2006年回国后，BILLY一直从事于奢侈品零售行业，并先后在多家甲方地产公司和乙方奢侈品牌公司担任过高级管理职位。此外，BILLY也是中国商业地产和零售行业为数较少的，同时熟悉“品牌策划”、“招商”、“业务开发”、“项目管理”、和“运营管理”等工作的资深职业经理人。
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