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[问答] 房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？

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Lion小君 发表于 2022-4-26 00:36:03 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第1张图片
摘要

◆今日好区高攀不起，都是过往你爱理不理的潜力社区：价格洼地极有发展潜力
◆随着贵族化，布鲁克林成为地产开发商的热门选择，往南迁徙的白领阶层,环绕布鲁克林中央公园，角逐最后一块价格洼地：Prospect Lefferts Gardens
◆展望莱弗茨花园（Prospect Lefferts Gardens）交通便利、生活机能完善，是具有发展潜力的社区，获评纽约市Top2潜力社区
◆历史人文与生活品味的石岩建筑(Brownstone)凝聚街区人口成长的灵魂
◆以131 Martense 新楼盘作为案例，分析当地房产投资

1.今日房价的高攀不起都是过往你爱理不理的潜力社区

中央公园西南侧已成为全球亿万富翁购置房产的首选之一，中城的时代广场、百老汇、帝国大厦为首的高耸建筑群，更是现代文明的代表。但这区在20世纪初曾是数十万工人的聚集地，被称为”地狱厨房“。随洛克菲勒家族与纽约市府，曼哈顿中城逐渐成为纽约进步的象征。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第2张图片

Photo by Anthony DELANOIX on Unsplash

战后的布鲁克林区接续成为新移民的聚居地、文化大熔炉，随着1980年代曼哈顿地区的地价上扬，艺术家往威廉斯堡、展望公园寻求新的居所与灵感。2001年后，纽约市府为提振经济，便重新针对布鲁克林区进行城市规划，带动布鲁克林区贵族化的趋势。
中央公园南侧、地狱厨房、威廉斯堡这些社区在二十年前都是极为糟糕的区域，时光飞逝，今日的好区已高攀不起．开发商或机构投资者现又将目标瞄准哪些潜力社区？本文从开发商或机构投资者的角度出发，从数据分析探索价值增长潜力区域，为何不应该投资好区。
2.2018-2021年，开发商/机构投资者跑马圈地的布局


房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第3张图片

图片来源：Urban Displacement Project

近年来，白领阶层不断地往南迁徙，朝展望公园Prospect Park南侧前进延伸，曼哈顿下城与布鲁克林下城区，已呈现深红色或是深橘色，饱和的状态。目光随着地理区往西南方向移动，颜色也逐渐自紫色、绿色、白色的变化。展望莱弗茨花园区域即是明显的低价区。
注意下段动图中的红框处，展望公园的东侧，也就是展望莱弗茨花园（Prospect Lefferts Gardens）区域。这些机构投资者的举动, 引起我们的好奇心：

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第4张图片

数据来源、制图：优投房

大量数据挖掘中，我们发现机构投资者自从2012年以来一直不断地在布鲁克林北边进行圈地。上面动图中颜色越红则价格越高，圆圈大小则代表了每项建案的居住面积。可以看到布鲁克林下城、克林顿山、公园坡地区，无论是在交易量或是交易价格上，一直都是过去十年来的热门地段。威廉斯堡同样作为首批接纳来自曼哈顿移民的区域，价格虽然比不上布鲁克林下城等地，不过交易数量仍旧可观。
这些机构投资者不断地圈地透露出哪些讯息？
这个社区又有哪些特色值得这些机构投资者勇于重仓此社区呢？
这些机构投资人为何不选择大家公认的好区而转战这个区域呢？
3.价格洼地带来资产成长的空间; 围绕布鲁克林中央公园的最后一块洼地-Prospect Lefferts Gardens

◆3.1 机构投资者追求的是资产增长，避开价格成长空间不足的区域：
投资者追求的是资产增长的空间，而机构投资者则不断寻找价格洼地，看准时机重仓投入，追求增长空间。传统好区，因为价格过高、居住人口饱和等因素，所以增幅空间有限。反之像是展望莱弗茨花园这样的地段，无论是在房价或是租金市场上，都是相对便宜的地段，同时又有年轻族群不断移入定居，未来仍有长足的发展空间。
◆3.2 “布鲁克林中央公园的价格洼地”：Prospect Park周边的增长空间

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第5张图片

Source: New York Post

根据MNS.com2021年8月的数据如下，较早贵族化的威廉斯堡以及布鲁克林下城，无论是在房价中位数或是每平方英尺的单位价格上，皆高于布鲁克林全区。相对地，展望莱弗茨花园的房价中位数落在60万美元左右，单位价格也未达1000美元，这样的房价目前是布鲁克林区的低谷，与其他社区相比，仍有许多可预期成长的空间。该区域更是被纽约邮报称为围绕布鲁克林中央公园景观最后一块房价可负担的社区。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第6张图片

数据来源：MNS.com

4.华丽转身的Prospect Lefferts Gardens：NYC第二潜力社区!
近来一篇新闻：不充足的学校席位反映这个社区的变化．南迁的白领阶层与家庭进入社区, 人口短期内快速增长，这超出预期的学生数量额，让学校席位不能满足这不断地成长的人口数．在街道上看见越来越多年轻父母与被推着的新生儿，展望公园中越来越多的年轻人结伴在慢跑，休憩等。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第7张图片

Source：DNAInfo

疫后人们想拥有更宽广的生活空间而逐渐南迁，布鲁克林中央公园另一侧，拥有：
● 贵族化的脚步南迁：移入人口红利
● 交通便捷：步行3到10分钟即可抵达五条地铁线
● 公共设施与周遭有3间医院及纽约州立大学州南部医学中心（SUNY Downstate Medical Center）
● 石岩建筑构成的历史经典社区及时尚生活品味

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第8张图片
有着完善机能，却保有价格优势的展望弗莱茨花园社区便成为未来发展的潜力新秀。该街区的硬件吸引力加上文化沉淀力使得机构投资者看重其资产价值成长以及租金报酬增长。
◆4.1 移入人口红利及新居民人口特性|持续支撑房价与租金成长
移入人口红利：人口普查局的数据应证新闻所说，Prospect Pak 是目前年轻新贵的首选。
下图观察到，2010年至2018年之间，30-39岁居民约成长了3.3%，而40-59岁的居民却下降了4.4%。从整体的年龄中位数来看，也下降了0.4岁。可见展望莱弗茨花园的居民人口的确有年轻化的趋势。此外，人口数也在这段期间内增长了3.9%。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第9张图片

数据来源：2006-2010、2014-2018 American Community Survey

居民收入水平大程度的提升：在两次统计的区段间增长了22.8%，2018年的居民年平均收入为72,416美元。从事商管与科技艺术类型工作的居民比例上升约14%，更是说明目前居民的身份皆是以专业领域工作为主，和以往的蓝领阶层以大不相同。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第10张图片

数据来源：2006-2010、2014-2018 American Community Survey

◆4.2 与过往潜力社区的价格比较：环绕"布鲁克林中央公园"最后的价格洼地
Condo房价的分布与贵族化进程相符。下图中，曼哈顿唐人街自2016年的平均约57万美元的房价，逐年攀升至2021年夏天的175万美元，而观察布鲁克林下城与威廉斯堡过去五年的数据统计，房价也皆在100万美元以上，这三区皆是相对高价的地区，因此使得年轻新贵持续向南部寻找物美价廉的房产。
皇后区的华人聚居地，长岛市与法拉盛的房价则相对亲切，约在55万至60万美元的区间。而展望莱弗茨花园的房价约59万美元，与长岛市及法拉盛价格相当，却仍低于布鲁克林下城及威廉斯堡，便宜大约四成的房价，确实是目前移入布鲁克林区后的首选之地。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第11张图片

北眺展望公园全景 图片来源：131 Martense

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第12张图片

数据来源：Zillow、优投房，统计至2021年7月

◆4.3 优质公共设施
◆4.3.1 交通便捷：10mins到达布鲁克林下城、20mins到达曼哈顿下城
Prospect Park并非仅有房价或是租金低廉的优点，加上比邻展望公园，拥有可供休憩的绿地，此外，五条纽约地铁线经过将此处包围，仅需步行3至10分钟，即可方便的抵达地铁站，半小时内便能通往纽约最热闹的人群集散地。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第13张图片

图片来源：Metropolitan Transportation Authority

◆4.3.2 布鲁克林区医院集中区：医生、医护人员以及学生组成的优质租户人群
此区还拥有四座公立学校，包括了以环境科学教育为主的Lefferts Garden Charter School，以及三间医院与纽约州立大学州南部医学中心。纽约州立大学州南部医学中心约有1800名左右的学生，同时拥有8千名左右的教职员工，由医学院、护理与健康相关专业学院和公共卫生学院以及布鲁克林大学医院组成。这是个为布鲁克林区250万居民提供健康教育，研究和患者护理的学术医学中心。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第14张图片

图片来源：Google map

◆4.3.3 绿地环绕的"布鲁克林中央公园"
展望公园里，布鲁克林动物园、旋转木马等设施，是假日亲子同游的好去处，布鲁克林博物馆则能增广见闻，同时了解布鲁克林的历史，植物园每年的樱花季，更是纽约春天时节的热门活动。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第15张图片

Photo by Michael Stewart on Brooklyn Botanic Garden Website

◆4.3.4 石岩建筑构成的历史经典社区及时尚生活品味：
好看的容颜千篇一律，有趣的灵魂万里挑一。若说前述硬件是吸引力，那么文化是凝聚人们，人们深耕当地的重要沉淀力，更是人们愿意长久居住的因素。
Prospect Lefferts Gardens坐拥19世纪晚期以来的历史街区，承继了文艺复兴时期工艺气息的石岩建筑群，尤其是连栋的石岩建筑，更是工艺美学及实用主义的结合。Brownstone作为建筑主体的建材，因着氧化而略显红褐色的外观，搭配建材本身的厚重感，成就庄重肃穆却又不失优雅的品味。就像HERMES经典款一样 万年不败，永远保值。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第16张图片

Photo by Josh Wilburne on Unsplash

由于其稀缺性已等同于北京胡同的四合院 上海衡山路的洋房，如今 "brownstone/limestone" 已不单单是建材或是建筑风格的名称，它已成为纽约房产界的一种身分象征。中国地产大佬潘石屹便在曼哈顿上东区购置了一处Brownstone，显见这类建筑对名人亦具有魅力。
展望莱弗茨花园，如今不断有年轻专业人士涌入加上历史文化的建筑，区内的Brownstone被很多建筑艺术家改造成画廊、餐馆、酒吧以及时尚精品商家。这一切就如同当年兴起的曼哈顿Chelsea、Soho与布鲁克林Dumbo、Williamsburg一般成为潮流趋势。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第17张图片

Source：The New York Times, StreetEasy.com

考虑资产增值空间、未来的租金回报成长以及人们以网路搜寻该地区的程度，知名网站与新闻则将展望莱弗茨花园评价为纽约第二大有潜力的社区。
5.潜力社区比较：以131Martense项目案例分析

布鲁克林中央公园的另一侧Prospect Lefferts Gardens，近年常被忽略一隅。接着将以位于131 Martense项目为例，就资产增长空间、租金回报、以及养房成本来告诉大家在中，有潜力的社区是多么的吸引人进驻。
◆5.1 资产增值空间

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第18张图片
上表为131 Martense的售价，参考前段布鲁克林区房价，的确符合展望莱弗茨花园这个社区的价格，无论在总价及单位价格的部分皆低于纽约多数其他社区，随着人口移入以及当地的商业、艺文活动等发展，此区具有非常令人期待的增值空间。
◆5.2 租金回报成长
接着我们从布鲁克林区的租金价格，比较各区的租金成长状况。2020年租金价格最高的丹波，租金价格在4145-5898美元之间、次高的布鲁克林高地，租金则是3220-5035美元之间。相较之下，展望莱弗茨花园的一居室租金为2018美元，二居室租金为2445美元，与布鲁克林目前的其他社区租金相比，都仍有翻倍的租金价格成长空间。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第19张图片

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第20张图片

图片来源：MNS.com

◆5.3 养房成本：地税、物业管理费
投资者选择房产的同时，除了观察未来的发展性之外，维护成本也是极为重要的。下图以楼面积约在850至920平方英呎之间的condo为例，布鲁克林下城、威廉斯堡以及长岛市的物业管理费就比法拉盛及展望莱弗茨花园要来得高些。短期内可能没感觉差异，但若是长期持有下来，这就是投资成功与否的关键魔鬼细节。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第21张图片

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第22张图片

数据来源：realtor.com

◆5.4 131 Martense 新楼盘试算投资报酬
展望莱弗茨花园由于承继贵族化南迁的人口进入、目前为布鲁克林价格洼地的特点，以及完善的公共建设，使得此区未来有机会成为布鲁克林的中央公园。又再次提醒投资者必须要注重投资时的资产增值、租金增长空间，并且要注意平日的维护成本。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第23张图片

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第24张图片

图片来源：131 Martense

下列以131 Martense 与曼哈顿、长岛市新楼盘相比，试算投资报酬是否如预期理想。
最明显的差别在于131 Martense租金相对房价的年回报率约为3.79%，而曼哈顿及长岛市的新楼盘，由于投入的资金较多的缘故，使得年回报率仅有1.87%及2%，这再次呼应了布鲁克林区价格洼地的重要性。同时，由于售价较低，投资门槛也较低，是多数有投资意愿的族群皆可尝试的物件。

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第25张图片

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第26张图片
本文运用2012年至2021年的数据，找出布鲁克林区贵族化进程中，仍存在最后一块洼地－展望莱弗茨花园，因此我们了解到，在潜力成长的社区，拥有几个优势：
● 养房成本低廉
● 租金成长率高
● 租金相对房价的报酬率高
● 资产增值的空间大
同时也提供了优质的建案标的供参，希望大家能多多踏足这块令人心旷神怡的美丽社区。最后整理重点表格让大家知道各潜力社区的比较与优势：

房产是资产还是负债|为什么你不该投资好区？ 第27张图片

数据来源：MNS.com,realtor.com

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