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[问答] 在加拿大建新房的打开方式

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zhml1201 发表于 2022-7-15 23:19:54 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
过去一年我走遍了加拿大卡尔加里及周边几乎所有正在开发中的独立屋楼盘，在这30多个楼盘里，我与其中四个建筑商谈的比较深入，因此对整个流程有了一定认识。关于卡城各区新建房的概况可以参考这里，而关于建新房还是买二手房的选择请看这里。本文主要介绍在新开发的社区建房子的流程，卡城各建筑商（builder）的特点，以及一些在做决定前必须要问清楚的问题。

“模拟人生”照进现实
记得小时候玩模拟人生游戏时，最着迷的场景就是在一块空地上建造属于自己的房子。因为是美国公司开发的游戏，可想而知游戏里的场景和元素都是现实中在北美买地建新房的体验复刻。

在加拿大建新房的打开方式 第1张图片

来到一个正在开发的楼盘，第一个要去的地方就是样板房（showhome），也是售楼中心所在。有些大型的社区项目会有好几个建筑商入驻，所以样板房也会相应有好几个，可以花上大半天时间全部都看上一遍。

在加拿大建新房的打开方式 第2张图片

在任意一个建筑商的售楼中心，都可以了解到整个楼盘项目的规划，包括楼盘分几期完成，耗时多久，社区配套设施如学校、医院、购物中心等何时建成，从地图上看每一期的区域所在，周围环境，比如是否近大马路或者近绿化保留地等等。这些信息对于挑选地块（lot）至关重要。接着，为了进一步缩小选择范围，一般会考虑的因素包括，地块的面积大小，后院的朝向（在卡城以朝南或朝西为佳），后院是否对着绿地或是对着别人的后院，是否有景观（雪山，市中心，湖泊，河流，森林等），地形是否允许做walkout basement，是否为end unit即最边上的一块地，所处小区位置等等。

在加拿大建新房的打开方式 第3张图片

如果有一块地符合心目中的要求，价格也合适，下一步就是交付一些押金把喜欢的地块给预定了，这样就不会谈到一半被别人捷足先登。在大型的楼盘里，每个建筑商都会跟整个楼盘的开发商（developer）拿到专属于自己公司的一些地块，开发商也会保留一些非专属地块（pool lot），先到先得。由于非专属地块所有建商都可以用，所以看中了就可以马上预定下来。在卡城，一般50万以下的房子不要求有押金，70-80万的房子会要求一千到两千的押金，一百万左右的房子押金是五千加元。虽然给了押金，但在这个阶段没有任何风险，押金随时可退。
给了押金之后有两到三个星期的时间去和建筑商讨论房子的细节，包括房子的样式和外形，户型选择（floorplan），具体的规格和需求，用哪一个装修的档次，铺地毯还是地板，地板是实木还是复合的，厨卫电器品牌，大理石还是石英台面，楼层的高度，地下室是否需要装修，后院要不要造一个露台（deck），玻璃窗是要两层的还是三层的，等等等等。这一个环节涉及到的细节非常多，以后可分主题细谈。但这个时候主要还是大框架和用料上的考量，不需要去纠结更具体的色调和风格，正式签约后每个阶段建筑商的设计师或工作室都会安排专人跟进需求。
当需求确定了之后，建筑商就会给出一个报价，这个价格当然是有商议空间的，而和建筑商议价最好的方式就是横向对比几个建筑商的方案，让builder竞价，看最后谁的方案更有吸引力。这个阶段最重要的是保证做比较的方案具有可比性，如果可能，尽量跟建筑商拿到最具体详细的报价单，这样可以知道哪些项目议价的空间大，议价的空间大概有多少。对于新建房价格构成的框架，可以参考这里。
当双方确认并同意所有条款和价格，就可以签有条件的合同（conditional offer）了。Condition大都是保护买家的，最常见的条件是买家要拿到银行的贷款审批，期限一般设在两周左右。如果买家拿不到足够的贷款，则合同无条件取消。其实这个两周的期限相当于冷静期，即使买家可以满足所有的remove condition的条件，如果真心不想继续进行，也可以以银行贷款或自己资金不够等理由取消合同，建筑商一般也不会浪费时间纠缠，毕竟move on继续做下一单生意更划算。
当条件都满足，那么签署remove condition的文件，则买卖合同成立，不能再反悔。建筑商也一般会要求买家先付5%的定金，之后再分阶段给另外15%的房款，最后房子交接时银行放款，把余下的80%付清（以贷款金额占房价80%为例）。

哪个建筑商是卡城最靓的仔
大一点的建商有Brookfield，Calbridge，Crystal Creek，Baywest，Morrison等，它们主要建造的是Estate Homes，即所谓的豪宅，售价在80万以上，大多是一百多万的房子。我个人感觉Brookfield和Calbridge的团队最为专业，给客户的购房体验也最好。不得不提Calbridge的房子平面设计（floorplan）是我看过最好最合理的，走进他家样板屋的感觉都是无比的敞亮开阔，而其他建商的房型设计总会有这里那里的瑕疵，需要靠自己的想象去提出修改意见。Brookfield和Calbridge的议价空间小，除去他们公开的折扣和优惠活动，一百万的房子，可能最多就再砍下个两万。后面那三家，它们所谓的list price和实际会给的报价往往相差较大，如果你知道售楼部给你的是list price，狠狠的砍掉个10%不在话下。
其他一些比较大的建筑商，比如Jayman, Trico, Cedarglen, Mattamy, Genesis等，他们更多是以Move-up Homes为主，针对初次购房者，少了一些升级和噱头，属于经济适用的独立屋。
小一点的建筑商，有些也会到大的社区项目直接入驻拿地；有一些则会在大项目的末期，开发商和大建筑商准备撤离时，去承包剩下的零星几块地；还有一些在市区找老房子做推倒重建。这些小建商的特点就是议价空间大，以及灵活性高。比如买家可以谈首付给早一点，这样省下建商的融资成本和风险以压低房价。提到小建商，不得不提很多印度人开的建筑公司，在卡城甚至加拿大多如牛毛，他们的特色是用全印度裔的团队，因此人工成本低，于是他们就有空间給予房子高级一点的配置，比如做build-in的电器，天花板全部刷平，木板地毯瓷砖都选等级较高的材料。而且由于四世同堂的文化，他们建造的房子都有比较多的房间，空间利用率高。但要吐槽一点，他们对车库和房子的机房这些不显眼的地方不太在意，西方人建房子则会把这些空间也刷干净弄整齐。我还看过印度裔建商造的房子，灯饰用的是钻石和黄金元素，土是绝对的土，但却是他们心中的豪。最后，业内的口碑是他们普遍缺乏对质量和细节的关注。

有些容易忽略的问题一定要问

  • 地块的宽度是否足够建造你理想的户型？
  • 地块是否zero lot line？一些经济适用型小区推出售价相对低的zero lot line地块，允许房子外墙无限贴近土地的边缘，邻里私密性较差。
  • 地块附近的规划是怎样的？你看到的地图可能只显示当期的发展规划，说不定以后会有一排townhome正对后院，所以一定要问清楚未来的规划。
  • 每年的管理费用有哪些？少数独立屋属于condo性质，需缴纳HOA费用。
  • 前门后院的绿化是否由建筑商提供？少数建商在合约里包含了绿化费用，其实羊毛都出在羊身上。
  • Architectural Controls (建筑要求）是怎样的？一些高档小区对建筑外观有明确要求，比如：外墙用石头装饰，窗沿用木头装饰，前院种花，前门需造门廊，等等。说到底是对建造成本的要求。

本篇介绍的是在新开发社区买地建房的最标准化流程，其实除了正在开发的楼盘，在老区会有年份久远的房子出售，有些建筑商会买下来，把房子推倒然后重建。同理，如果自己愿意花时间研究和折腾，当然也可以自己找这些机会。在老区买旧房推倒重造的这种方式叫infill，既是全新的房子，又能坐拥城里最好的地段，社区也非常成熟和完善。在一些热门的老区，随处可见崭新的房子，一进入这些区域就能感受到和新区不一样的大气 - 绿树成荫，房子设计感强且不重样，景观和私密性好，房子占地也大。当然，这样做的缺点就是贵，在城市中心区域，地块的价格肯定不菲，而且不像在新区楼盘地块有很多选择，要在老区找到一块理想的地块要看运气和缘分。最后，先买地再造房，贷款的要求比较高，造房子的过程虽然也可以聘请专业的建筑商来做，但仍然很花自己的时间和精力。关于这种纯DIY打造自己的理想居所的方式，我会在以后做详细的介绍。

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标签：加拿大装修美国几乎所有卡尔加里
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