设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 美洲华人圈 › 加拿大华人圈 › 加拿大经济和房市路向何方
回复 发帖
返回列表 发新帖
开启左侧

[问答] 加拿大经济和房市路向何方

[复制链接]
32273 0
jellyh 发表于 2022-7-23 13:20:22 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
July 12, 2022    译自CMHC 《The road ahead for the economy and housing》July11, 2022
加拿大的通货膨胀率已达到近 4 0年来的最高水平，促使人们采取措施提高政策利率，并在未来进一步加息。 许多人的注意力转向了这对未来的房产市场意味着什么。 最重要的问题集中在：

  • 这对加拿大房价增长前景意味着什么？
  • 该行业加速住房供应以开始恢复该国住房可负担性的能力。
在这里，我们试图回答其中一些重要问题，并研究不同的政策利率和经济状况将如何影响房产市场。
不同的利率和经济情形将如何展开？
在 COVID-19 大流行期间，家庭需求在最初急剧下降后迅速恢复。 然而，商品和服务的供给并未与需求的复苏相匹配。 乌克兰战争推高了能源和大宗商品价格，而中国的新冠清零政策进一步导致供应链的崩溃。 这两个外部因素都导致通胀上升。
加拿大经济已从新冠疫情中反弹。 强劲的经济增长和工作机会的产生使失业率降至 4.9% 的历史低点。 截至 2022 年初，加拿大银行估计对商品和服务的需求正变得超过加拿大经济的生产能力。这种过度需求是通胀上行压力的主要来源。 为遏制通胀，加拿大央行从 2022 年 3 月至 2022 年 6 月底连续 3 次上调政策利率，总计 125 个基点。经济学家对加拿大央行将进一步加息的预测已经了广泛的共识。
由于普遍存在的不确定性，CMHC 制定了两种情景来预测利率对房产市场的潜在影响：中等利率情景和高利率情景。
中等利率情景详细说明了到 2023 年初达到 2.5% 的政策利率，然后在 2025 年底之前保持在该水平。在 2.5% 时，政策利率达到既不会刺激经济增长也不会导致经济收缩的水平（中性政策利率）。在这种情况下，鉴于家庭由于债务负担过重而对利率上升的敏感性，假设利率的适度上升足以控制通货膨胀。
在高利率情景下，加拿大央行需要采取更多行动，以防止过度需求引发价格和工资飙升，以应对更高的通胀预期。 需要采取更积极的应对措施来减缓经济增长，从而使过度需求消散，并使通胀预期放缓，并使总体通胀回到 2% 的目标。
在这种情况下，加拿大央行将更加激进地加息，并在 2023 年初将其政策利率提高至 3.5%，然后逐渐收敛至 2.5% 的中性利率。 在这两种情况下，到 2023 年底，通货膨胀率都会回到 2% 的水平。

加拿大经济和房市路向何方 第1张图片

Figure 1 - 加拿大GDP (ChAIned 2012 Dollars) (2015-2025)

货币政策影响其他宏观经济变量。 中等利率情景下，加拿大的 GDP（国内生产总值）在 2022 年和 2023 年分别增长 4.1% 和 2.2%。导致通货膨胀的外部因素到 2023 年消失。因此，经济的强劲增长受到商品需求和供应的支持和服务。 另一方面，高利率情景下政策利率上升幅度较大，导致增长放缓。 在这里，预计 2022 年 GDP 将增长 3.4%，2023 年增长 0.7%。经济增长在 2022 年第四季度至 2023 年第一季度之间触底。这两个季度出现边际负增长，表明在高利率情景下出现温和衰退。
在这两种情况下，经济放缓都会导致失业率上升。 失业率从 2022 年 6 月的 4.9% 的历史低位回升，从长远来看会趋于 6.2%。 在高利率情景下，由于经济状况疲软，失业率将在 2023 年初达到 7% 的峰值。
其他利率也会随着政策利率的上升而上升。 在高利率情景下，10 年期加拿大政府债券收益率和传统的 5 年期固定抵押贷款利率均在 2022 年年中迅速上升。 2022年底，5年期固定抵押贷款利率达到5.7%。 2023 年，债券和抵押贷款利率下降与政策利率正常化和经济复苏相对应。

加拿大经济和房市路向何方 第2张图片

Figure 2 - 常规的5年期贷款利率(Canada 2015-2025)

这些不同的情形对加拿大的方式意味着什么？
利率上升将导致经济增长放缓。 这导致更高的失业率和更低的工资增长，再加上更高的抵押贷款利率将使获得房屋所有权更具挑战性。 此外，利率上升将增加建设成本，主要是由于融资成本增加。 再加上材料成本飙升和劳动力短缺，这限制了住房供应。 综合来看，预计加拿大房地产市场将在 2023 年年中出现下滑。
过去两年房价的高速上涨是不可持续的。 住房成本达到了大部分新购房者无法承受的水平，这将导致 2022 年放缓。预期的借贷成本增加导致 2022 年和 2023 年房价增长进一步放缓。在高利率在这种情况下，全国平均价格保持高位，但到 2023 年年中将比 2022 年初的水平下降 5%。在同一预测期内，中等利率情景下下降 3%。
抵押贷款利率最终在 2024 年开始企稳。在家庭收入增加和移民增加的支持下，房价有望恢复上扬但增长温和。 在预测期内，价格水平持续上涨，给购房者的负担能力带来压力。 正如 CMHC 的《加拿大住房供应短缺：到 2030 年解决加拿大住房负担能力危机所需的条件预估》中所提到的，这将给租赁市场带来更大的压力。 潜在的房主将继续租住更长时间，出租空置率将更低。【译者注：目前租赁市场的上扬正在印证加息对房产市场带来的影响】

加拿大经济和房市路向何方 第3张图片

Figure 3 - MLS® 平均房价 (Canada  2015-2025)

预计新屋开工量将从 2021 年的创纪录水平下降，但与长期平均水平相比仍处于较高水平。 在短期内，房屋开工受到以下因素的限制：

  • 劳动力短缺；
  • 飙升的材料成本；和
  • 利率上升导致融资成本的增加。
然而，高价格水平将继续推动房屋开工。 综合影响将导致房屋开工水平略有下降。 从长远来看，与历史平均水平相比，新房建设仍然处于高位。 它们受到高价格和人口水平的支持。

加拿大经济和房市路向何方 第4张图片

Figure 4 - 总房屋开工数 (Canada  2015-2025)

与大流行前的平均水平相比，房屋销售预测仍然较高，但低于 2021 年的峰值。 这种下降趋势反映了抵押贷款利率上升和住房的可负担性下降的降温影响（泼冷水影响）。
到 2023 年年中，在高利率情景下，全国房屋销售将比 2022 年初的水平下降 34%，而在温和利率情景下下降 29%。 稳定的抵押贷款利率和经济从 2023 年的低迷中复苏，导致房屋销售预测恢复，并形成长期趋势。
什么会使这种前景更加恶化？
提出这些情景并不能说明这些预测的所有下行风险。进一步的地缘政治紧张局势可能会推高大宗商品价格，而再次爆发新冠疫情可能会延长供应链中断的时间。
这两种可能性都将导致高通胀在中短期内持续存在。货币政策可能需要进一步收紧，利率维持在高位的时间可能会比我们的高利率情景更长，以抑制家庭和企业的预期，并使通胀回到 2% 的目标。 在最坏的情况下，可能导致滞胀。
全球金融体系可能会因高通胀率以及更高的政府和私人债务水平而削弱。加拿大贸易伙伴的经济疲软和全球利率上升将随之而来。这将通过减少出口和减少获得资本或增加获得资本的成本来削弱加拿大经济。
最后，购房需求的下降幅度可能超过预期，生活成本持续上升，借贷成本仍处于高位。优先考虑更负担得起的房屋或地区的趋向，可能会进一步扭曲平均价格。
随着大流行的蔓延，经济和房地产市场出现了大幅波动。我们预计短期内仍将存在不确定性。 CMHC 将继续监测和报告这些市场，以帮助加拿大人更好地了解不确定性及其对他们意味着什么。

加拿大经济和房市路向何方 第5张图片

做人、做事、做朋友一个让您放心的专业地产经纪不仅帮助您买房、卖房和租房还关注您的安家和置业。

免责声明：本文译作，供您参考，不构成任何投资或交易建议。欢迎转载！


上一篇：移民部长：加拿大将有500万人退休，现在是需要大量移民的时候
下一篇：2022年6月加拿大回国，温哥华至深圳复飞
标签：加拿大移民贸易乌克兰房地产
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报

关联主题
回复

使用道具 举报

 
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

jellyh白金会员

0关注

6粉丝

441帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-5-24 06:49