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[问答] 如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ...

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14超哥无敌 发表于 2022-8-17 05:44:33 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
在澳洲买房可能会伤透脑筋，尤其是星期六参加拍卖。拍卖师堪称光速的语速让很多非母语的华人难以理解，前后左右的竞拍者争相举牌喊价带来沉重的心理压力，这可能难以承受。但是，如果我们做好了充分准备，通过拍卖成为“最终赢家”，购得一处满意的房产实际上是一次非常难忘的经历。今天，小编来给大家分享澳洲房产拍卖的小技巧，帮助大家成功购得满意的房产，成为拍卖的“最终赢家“！

澳洲房产拍卖的基本规则

无论我们居住在澳洲哪个州或领地，都有一些适用于整个澳大利亚的基本规则。在拍卖之前，卖家可以在中介的帮助下设定底价。一旦有竞拍者出价超过底价，该房产就必须出售。

除此之外，在全澳范围内，如果房产未达到其底价，则出价最高的竞拍者拥有优先议价权。其他适用于全国的规则包括立即支付定金和签订合同。作为一般规则，拍卖师可以代表卖方出价，称为“卖方出价”，但必须在出价前说明，这些通常是为了帮助推动拍卖。
全澳房产拍卖都必须遵循的规则


  • 拍卖是无条件的，没有冷静期；
  • 虚假投标，非真实的提高投标是非法的；
  • 当喊价超过卖方底价时，该房产必须出售；
  • 若未达到底价，出价最高的人有优先谈判权；
  • 拍卖后立即支付定金并签订合同；
  • 卖家自己的出价必须向买方公布。
小编提示：不管房屋质量是否存在问题、是否有白蚁等害虫，一旦买家竞拍成功，就必须无条件购买。对于建筑年份较久、可能会存在一些缺陷的房产，推荐买家在拍卖前自费请验房师检查，并根据验房报告来决定是否参加拍卖和出价上限。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第1张图片



  • 昆士兰


  • 如果在拍卖后的48小时内签订了买卖合同，则没有冷静期；
  • 卖家或中介为买家设定指导价格是违法行为，虽然在基于价格搜索时房产可以出现在上市网站上，但并不是指导价；
  • 买家必须在拍卖前注册，只有注册的投标人才能在拍卖当天投标；
  • 拍卖师必须有拍卖师执照；
  • 卖家不必设定底价，但如果他们选择这样做，必须在拍卖前以书面形式提出，但拍卖师不必宣布何时达到此价格；
  • 拍卖可以接受卖家的出价，但仅限于底价，此后，进一步的卖家出价被称为“虚假出价”，属于违法。
2.新南威尔士
新州非常重视在拍卖前中介刻意报价过低。仅提供模糊指导价（例如“报价高于450,000 澳元”）现在可能会被处以最高22,000澳元的罚款，而被定罪的中介可能会因低价出售物业而损失佣金。

  • 与昆士兰州一样，买家必须预先注册才能在新州的房地产拍卖会上出价；
  • 与昆士兰州不同的是，卖家仅能出价一次。
3.维多利亚
如果卖家在拍卖前72小时内接受了买家的报价，则在拍卖前报价的购房者可以免除冷静期。

  • 买家无需预先登记即可在拍卖日出价；
  • 维州的拍卖师不需要单独的拍卖师执照，他们只需要中介的代表证书；
  • 对买家没有任何出价次数限制，对卖家的出价也没有限制。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第2张图片

4.南澳

  • 在南澳，竞拍者需要在拍卖前登记并出示附有照片的身份证件；
  • 如果在拍卖日达成交易，即使并非通过拍卖达成的交易，也没有冷静期；
  • 拍卖师必须是注册拍卖师，卖家最多可以出价3次；
  • 中介可以不向竞拍者提供指导价，而是向他们提供最近的销售信息清单；
  • 卖家必须在拍卖日之前以书面形式设定底价。但是，在拍卖开始或进行的任何时间内，底价不得超过卖家与中介协商的指导价110%，不管是口头还是书面形式。
5.西澳

  • 在竞标开始之前，西澳拍卖师会首先宣读永久业权财产表格的拍卖详情和销售条件；
  • 西澳房产的卖家可以通过拍卖师进行10个卖家出价；
  • 竞拍者不必在拍卖前登记竞标意向。
6.北领地

  • 在拍卖开始前报价的买家将没有任何冷静期；
  • 拍卖师必须持有有效的拍卖师执照；
  • 卖家必须在拍卖开始前确定底价，拍卖师不得透露该底价。如果拍卖师透露了底价，卖家的出价将没有限制。
7.塔斯马尼亚

  • 要求感兴趣的竞拍者在拍卖前进行预登记。
  • 塔州没有任何独有的拍卖系统，并且像维州和北领地一样，卖家没有出价限制。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第3张图片


澳洲房产拍卖前该如何准备


  • 获得一份专业的验房报告
拍卖具有法律约束力，请务必在拍卖前了解房屋的任何潜在问题。除非你自己是建筑商，否则建议找一个专业人士人为你出具一份符合澳大利亚建筑检查标准的建筑报告。这些专业人士知道该如何检查。例如，未来可能造成安全隐患和财产损坏的房屋质量缺陷。一些房主为了掩盖它们而进行简单的翻新。
如果你购买的是投资房，需要检查的不仅仅只有房屋状况。建议在附近的街道走访，了解其他房主对该区域的评价，评估环境、噪音、路况和采光因素等。
2.获得银行贷款预批
到达拍卖场之前，竞拍者请确保已获得房屋贷款预批，这决定了我们能出的最高报价。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第4张图片

3.参加周边房产拍卖会
在澳洲，正是因为如何拍卖是一项技能，才会存在买家代理这个职业。多去看看周边房产的拍卖会，从买家代理、房地产经纪人或拍卖商那尽可能获得有用的信息。学习一些简单的房产知识将有助于在购房时保护买家利益。
4.向中介打听可参考的价格
从中介那获取出售房产要价依据，他们会为潜在的买家提供附近街区过去的销售数据，这可能是中介为买家提供帮助的最佳方式。
对于渴望在未来通过家庭装修来增加投资价值的买家来说，在购买目标房产之前进行咨询是最佳的选择。向中介咨询这条街区内是否有房产装修过，了解意向购买的房产能做和不能做哪些装修。有时，中介可能会让买家去看看已经装修过的房屋。
5.不要透露太多
竞拍者不要展示太多购买信息，如最高报价，中介和拍卖商可能会利用这些信息抬高售价。但需要向中介表明你已准备好参加拍卖。
6.设定严格的出价上限
竞拍者的出价上限应该是银行的贷款额加上现有的存款，所以建议先获得银行的预批贷款再参加拍卖。还要考虑房产本身的价值上限。但遇到现金充裕且准备支付远高于市场价格的买家，其他竞拍者应该量力而为。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第5张图片

7.考虑买方代理
专业的买方代理可以帮助竞拍者应对拍卖的复杂性，甚至可以代表买家出价。
8.准备好付款方式
如果买家赢得了拍卖，就必须尽快支付押金，通常不低于成交价的10%，这就是为什么竞拍者在参加拍卖前要准备好付款方式的重要原因。澳洲的房地产经纪人通常不允许买家通过手机进行快速的银行转账，但买家可以通过三种方式提前准备好押金：
个人支票。买家可能需要在个人银行账户上订购一本支票簿，通过电话或在当地的分行能够完成此操作。
银行支票。如果您不想纯粹为了参加拍卖而订购支票簿，买家可以提前在银行开具一张支票。如果买家打算使用银行支票，请将其金额设为预算限额的10%。如果买家最终低于底价购得房产，押金将大于10%。
存款保证金。这实际上是一种保险单，其作用类似于向卖家保证你将支付押金。存款保证金的好处之一是我们可以在多次拍卖中使用它。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第6张图片


澳洲房产拍卖的喊价策略


  • 早出价，从低价开始
出价早且出价低的竞拍者更容易控制局势。当拍卖价格被不断太高时，出价早的竞拍者会慢慢平复紧张的情绪。
2.放慢出价节奏
房产拍卖不是一场比赛。时不时的暂停有机会给卖家施压，要求其下调底价。如果卖家真想出售他们的财产，就不得不接受一个公平的市场价格。
3.观察对手肢体语言
站在一个可以让你关注全场的位置。观察竞争者的非语言性行为能够让我们了解他们的购买力。通常，双臂交叉站立的人都会出价，肩膀下垂表示他们已经退出。如果一组竞拍者开始私下讨论，表示他们可能已经接近或达到最大出价。如果他们继续出价，建议立即喊出更高的报价，逼退他们。
4.自信出价
大声而自信地报出价格。以全部价格来向拍卖师出价，而不是增价。比如，$600,000，而不是$2,000。更重要的是对自己的行为和穿着感到舒适，而不是在拍卖会上展现自己的形象。
5.考虑其他房产
即使竞拍者认为这是自己梦寐以求的房屋，购买意向非常强烈，但请记住：市场上肯定还有很多其他选择，不要背负无法负担的抵押贷款。切勿不要超过出价上限，不管发生任何情况。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第7张图片


澳洲房产拍卖会上不应该做的行为

在拍卖中，竞拍者应该注意并尽量避免许多常见错误。

  • 不要表现出兴奋。在整个拍卖过程中保持冷静，切勿让其他竞标者察觉你的意图。
  • 不要抢先行动。从低开始出价，避免在出价开始时就喊出最高出价。
  • 如果不确定是否一定购买，请不要出价。如果你赢得了拍卖，就必须买下。因此，在开始竞标之前，请确定准备购买该房产。


如何成为澳洲二手房的最终赢家？拍卖前后都应该做什么 ... 第8张图片

澳洲房产拍卖结束后需要怎么样？

当拍卖师最终宣布成交时，会有两种情况发生。

  • 一种是所有竞拍者的出价都低于底价。若此时卖家不准备降价出售，出价最高的竞拍者将拥有第一谈判权。但并不表示最终能够成交，仅仅意味着优先于卖家协商价格。此时，中介成为中间人，试图在双方之间达成平衡。UWAI小编TIPS：买家此时需要做的就是保持冷静。如果双方价格协商成功，即开始签订购房合同。若未能达成一致，此次拍卖以流拍而告终，中介会通过再次拍卖、私卖或其他形式来完成销售。
  • 另一种情况是最终竞拍价高于底价，卖家则无条件必须出售。在拍卖中获胜的买家需要当场支付押金。最后，买家与中介签订购买合同，成为房主。
澳洲拍卖二手房Q&A

澳洲各州二手房拍卖规则

房产拍卖前需要做哪些准备？

澳洲房产拍卖的寒假策略有哪些？

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海外人士拍卖能申请FIRB二手房豁免证书吗？

哪些签证持有人可以参加澳洲房产拍卖？

二手房过户需要注意哪些问题？

如何替换房产证上的土地使用权？

哪些行为拍卖时不应该做？


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