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[问答] 葡萄牙移民中，投资酒店需要注意的问题~~

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地主仔an 发表于 2022-8-24 20:36:13 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
如果你现在抓起电话找任何一家移民公司咨询葡萄牙项目，95%的都会为你推荐28万的“低密度”酒店项目，且绝大多数都是“共有产权”模式，为什么他们会这么密集的推荐这类项目？其中的逻辑是什么？以及这类项目中是否蕴含着中介不曾告知的风险？
葡萄牙黄金居留签证一直是国内移民市场的主流产品，之前在里斯本花35/50万欧元买一套住宅就可以获得居留卡，且基本没有移民监（一年平均只要住7天），政策非常之友好~~更关键的是里斯本的房价的确具备投资价值，笔者14年陪客人一起去里斯本考察，在世博区买了个36万的公寓纯属投资，去年卖了50几个W，还是挺赚的~~
然鹅2021年1月的葡萄牙部长理事会上，颁布了14/2021法令，对投资居留许可政策(the Residence Permits for Investment Activities’ regime, ARI;即“黄金签证”)进行了修订，新政于2022 年 1 月 1 日 生效。

葡萄牙移民中，投资酒店需要注意的问题~~ 第1张图片
简单概括一下新政：
如果你愿意花50万欧元买房：可购买位于内陆地区以及亚速尔和马德拉自治地区的住宅以及不限区域的商业地产，如果标的位于指定的“低密度”区域，打八折，40万欧元就可以办身份。
如果你愿意花35万欧元买房：区域限制和上述50万欧元的一样，只是必须买翻新房，如果这类翻新的物业地处指定的“低密度”区域，依然可以打八折，28万就可以办身份。
从2022年1月开始，随着新政的实施，很多移民机构开始引导一种全新的思路~~
过去的最优选择当然是在葡萄牙最具投资价值的里斯本买一套符合要求的住宅，顺便办个身份，投资升值+移民身份两不误，赢两次~

葡萄牙移民中，投资酒店需要注意的问题~~ 第2张图片
现在这个最优解不复存在，中介们给出的次优解变成了：用最低的成本上车（28万），给出一个“看似”完善的退出机制，等未来拿到永居、拿回退出款后，再去购买里斯本的住宅居住，相当于迂回达成最优解~~
但是有两个前提：
1，必须在低密度地区，这样才能用28万最低成本上车
2，必须有“看上去不错”的退出机制，否则价格再便宜，未来卖不出去最后落手里，那成本就太高了...
于是“共有产权”的酒店项目，如雨后春笋一样冒出来，“共享产权酒店”完全是按照上述思路打造的~~
首先必须是酒店类产品，否则在低密度地区，葡萄牙的低密度地区那真是很偏很偏的地方，这种地方搞住宅是没有人接盘的，而弄成度假型酒店，未来确实是最有可能出售成功的，无非就是收购价格问题。
这就好比丽江的酒店业一直都还不错，但是如果头脑发热去干住宅...李亚鹏雪山小镇的悲惨教训...哎，都是泪~~
其次，既然产品类型：酒店确定了，产权可以是独立产权或者共有产权，问题是独立产权对于酒店来说，实在不是个好选项，谁会花钱就买酒店的单独一间房呢？而共享产权，相当于买份额，如果设计合理，可以做到在未来整体打包出售，出售的款项再按比例分给投资人，这样看，皆大欢喜~~
正因为此，今年开始葡萄牙的“共享产权酒店”项目大行其道，如果你去各家移民公司咨询葡萄牙项目，基本上都是首推这类产品，没有例外。
这个方案在当下的政策下，看上去确实还不错，但是有一些容易被忽视的问题，需要提醒一下大家，考虑周全了，能接受，再办不迟，28万也不是小钱，总得明明白白的不是？
今年早些时候，某球公司率先推出的独立产权酒店，吸引了一票对独立产权概念有执念的中国投资人，不过真正熟悉酒店行业的人是绝不会碰独立产权酒店项目的，未来退出绝对是个大坑。
之所以从独立产权摘出来变成共享产权，初衷正是为了可以更好的解决投资退出问题。没有合乎逻辑且完善的退出机制的投资项目，和诈骗没有啥区别对不？
共享产权的酒店项目，目前的退出机制，基本都是一样的：
1，设定一个从项目开工计算的期限，一般是7～8年
2，项目召集人和所有投资人签订协议，期满后市场询价，届时超过一定比例的投资人同意，整个项目即打包出售（一般是70%～80%的投资人同意即可）
这里我们设个前提，28万必须是翻新酒店，那我们就预设酒店翻新资金全部到位，施工全部完成且运营状况还算OK。换做其他移民项目，例如EB5之类的，满足上述前提基本就皆大欢喜了。
可葡萄牙移民法案有它的特殊性，因此即便建设/运营都oK的情况下，对于具体的投资人，还是有可能遇到吊诡且尴尬的状况。
葡萄牙移民法规定：在身份转成葡萄牙永居之前，黄金居留签证和投资标的是绑定的。也就是在黄金居留签证持有期间，标的在身份在，标的不在身份也就取消了。
而从黄金居留签证转成永居，需要每年注满7天且通过葡萄牙语A2的考试。
每年住7天还好解决，问题葡语Ａ2考试，大概相当于英语初二/初三的水平，英语凑合的人学习个半年应该能搞定，没有外语基础的，如果肯下功夫，折腾两三年应该也ok。
可问题是申请欧洲黄金签证的人，基本都是图个简单方便，有决心生啃一门小语种外语的人占多大比例？
就我自己接触的葡萄牙申请人来说，下定决心打算攻克葡语难关的比例并不高，大部人的心态还是和其他欧洲黄金居留签证一样：图个简单便捷没有移民监。至于葡语考试，如果未来有空，就学学看，能拿到永居最好，如果考不过就一直持有黄金居留签证，最多也就是多交几次续卡费（每2年6万人民币左右/一家三口）
大批这样心态的申请人存在，在共享产权酒店的模式下，一旦退出机制期满(7年或者8年)，就会出现三种情况：
A, 考试通过，拿到PR，退出
B，考不出来，认清现实，放弃PR，拿回钱挽回一些损失，相忘于江湖，退出
C，考不出来，还想坚持一下接着考考看，纠结~~
其中AB两类在价格合适的情况下会选择退出，而C类会倾向于不退出，因为一旦项目出售，依据葡萄牙法案，别说永居了，黄金居留签都续不了了，这事等于白办了。
把这三类人放到退出机制里，就会出现比较尴尬的情况了：
如果C类人群超过投资人的20%，那大家可能都没有办法按照预先设想的机制退出了，AB两类得陪着C类人一起共克语言难关~~
如果C类人群没有超过投资人的20%，那C类人群本身就非常尴尬且被动，根据协议他们不得不同意项目打包出售，然后黄金居留签证身份被取消，连接着试一试的机会都没有了。
有的老铁可能会说：如果遇到这种情况，那拿回了钱再转头下一个28万的酒店项目不就续上了么？
其实仔细想想，没那么简单
届时是否能全额退回28万未可知，差额部分还得自己再补上
更重要的是，如果游戏规则不改，这一进一出就是七八年，再进一次，意味着又要把钱放进去玩很久，成本是不是也忒高了点？
什么？不差钱？不差钱为什么要办葡萄牙呢？办个爱尔兰不香么？
总不至于是想着办葡萄牙可以简单的拿欧盟护照吧？我早就戳破这个谎言了：
最后总结一下：葡萄牙共享产权酒店的概念被设计出来，确实是有它的道理的，如果一切顺利，哪怕本金稍微亏一些，只要能如期退出，拿到PR之后去里斯本不受移民政策限制的挑一个心仪的住宅，确实是当前政策下一个不错的选项。
本文只是剖析了这种模式下可能存在的风险点，并没有否定这种模式。
接受了这些风险点，还想去葡萄牙的，当然可以用28万的最低价格上车葡萄牙。
最后强调一下：在新模式下，语言学习能力要比传统购房模式更加重要，毕竟以前买入的独立产权的住宅，A2考试可以无限制的拖下去，而新模式下，通过A2的时间，可是有DEADLINE的~~~


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标签：欧盟欧洲移民酒店项目移民公司
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沙发
凯子飞鱼 发表于 2022-8-24 20:36:53 | 只看该作者
 
这种酒店，真的能盈利吗，后面再怎么出手
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板凳
快把那女孩放开 发表于 2022-8-24 20:37:18 | 只看该作者
 
没有人承诺你一定盈利吧~~~未来打包卖多少钱，也没有人能保证呀
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