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[房产] 2大信号出现，楼市或将“大洗牌”？明年起，房产走势迎来新变局

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温暖的南极 发表于 2023-6-2 23:36:35 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
#挑战30天在头条写日记#
2大信号出现，楼市或将“大洗牌”？明年起，房产走势迎来新变局 第1张图片

房地产的发展有多快？1998年的时候，房地产一年的销售量刚刚达到1亿平方米，随后10年住房交易量涨了6倍，2012年前后，市场交易量又翻一番，增至12亿平方米，从2012年到2018年，又增加了5亿平方米。总之在过去20年，房地产每年的新房交易量从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多，是我国当之无愧的第一大支柱产业。
今后几十年会怎么走？重庆市原市长黄奇帆曾预测，今后我国每年的房地产交易量很难再创新高了，还会每年小比例地萎缩，或者零增长、或者负增长，可能就停留在10万亿的市场规模，总量减少约40%。事实真的如此吗？
2大信号出现，楼市或将“大洗牌”？明年起，房产走势迎来新变局 第2张图片

房地产下台阶，已经在去年有所印证。去年全年卖了13.58亿平方米，比2021年足足少了4.3亿平，如果行业继续下降，强者愈强的局面自然会加速形成，未来有多少房企能活下来？2大信号出现，楼市或将“大洗牌”。
其一，净利润不断亏损。事实上，过去几年每年都会有300-400家房企因为经营不善而破产退出游戏，生存环境不容乐观，现在没有倒下的，也很多挣扎在生死边缘：据Wind统计，13家A股房地产企业被“ST”，其中ST阳光城、ST宋都、ST新联、ST粤泰都已经连续11天跌停。曾经他们是排行榜上有头有脸的名企，如今却只能灰溜溜地排队退市，原因很简单——债务太多了，卖的房根本抵消不了庞大的欠债规模，当然了，他们不是第一个，也不会是最后一个。
克而瑞统计，2022年69家典型上市房企整体实现净利润亏损527亿元，近一半房企亏了钱，有房企已经连续两年处于亏损状态。
其二，拿地规模急剧下降。土储，反映的是开发商的发展潜力，只有有了土地，才能实现盖房-卖房-变现的过程，反之，就不会有新增业务，企业规模会进一步萎缩。1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米，不仅同比2022年出现下降趋势，甚至不足2021年同期的三成，投资萎缩程度可见一斑。
值得一提的是，1-5月新增货值前三开发商，分别是华润置地673.2亿元、万科地产643.8亿元、招商蛇口511.6亿元，昔日疯狂拿地的碧桂园，前5月仅新增货值116.9亿元。可见对楼市接下来的发展预期都不太乐观。
从以上2个方面可以看出，未来整个市场终将面临“大洗牌”，而且这个趋势是不可逆的。判断的原因在于住房供应结构和城市出现分化。住建部相关负责人曾表示，在2021-2025年期间我国将筹集建设870万套保障性租赁住房，平均下来每年约174万套，按照100平一套房的话，2022年约13亿平米的销售面积，保障性租赁房的规模约占13%，这也意味着租赁房将成为住房供应的重要组成部分。
此外，城市与城市之间的逐步分化，大多数房企在中小城市的生存空间缩小，不得不同时挤在大城市共谋生存之道，谁生谁死只能拼实力了。
2大信号出现，楼市或将“大洗牌”？明年起，房产走势迎来新变局 第3张图片

说实话，为了生存，开发商不是没有做过努力，我们随便举个记录在案的例子：近段时间，惠州某楼盘降价4.8折的操作，引起老业主集体维权，原先默认房企市场行为的地方监管，不得不转变态度，5月22日监管部门介入，两个大幅降价销售的楼盘均被暂停对外销售。
类似的案例还有很多，显然这些年，房企为了回笼资金，搞促销降价的楼盘不少啊，但这无疑是老虎嘴边拔毛，好大的胆子。本质上，减价卖房的做法和老业主的利益有明显冲突，同时也不利于地方地价的稳定，只能拿房企开刀了。
在卖房没钱赚，市场难言复苏的背景下，为了活下去，开发商又搞出“狠招”——转型代建商，当包工头。
界面新闻报道，自2022年开始，华润、碧桂园、龙湖、华夏幸福等一大批开发商相继挤进代建赛道，截至当年末，发展代建业务的品牌房企已超过60家，竞争更加白热化。中指研究院统计，2022年房企代建项目新签约建筑面积为1.11亿平方米，首次突破1亿平方米。
今年的动作更加频繁。5月10日，万科南方区域城建披露，通过公开招投标方式获取了深圳南山区南海中学、桃源中学及桃源小学改扩建工程项目的代建。
5月9日，中国金茂也对外称，已与青岛高实集团、青岛高投集团签约了代建G-2022-005地块，这是去年9月份三批次成交的地块。
用碧桂园的话说，轻资产的代管代建，将会成为未来业务重点之一。
龙湖也非常赞同，代建行业已成为集团服务业态的新增长极。
话来话外，有种靠代建活命的意思。
2大信号出现，楼市或将“大洗牌”？明年起，房产走势迎来新变局 第4张图片

形成这样的大环境，与房地产的几个趋势有关。
一是城投公司大规模下场拿地。中指院统计，2022年，城投拿地22494亿元，占全国全口径住宅用地土地出让金的54%。同时拿地面积TOP100企业中，地方城投公司高达71个，是2021年同期的3倍多。
大家也知道，城投不过是地方左手倒右手，真正有建设开发资质的少之又少，拿了地之后建成入市的速度很慢，年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，拿了那么多地，自然要找人来盖房了，这就给房企代建提供了机遇。
二是爆雷房企留下的“烂摊子”。说是烂摊子，也不为过，老百姓花钱去买了房，要么五六年还是一片荒地，要么盖到一半工人都走了，留下一栋栋烂尾楼，购房人怎么办？
作为政策重点，保交楼的底线肯定不会破，那么巨量的烂尾楼怎么办，当然得找人继续盖好，但全国有多少烂尾楼，估计没人能真正算清楚。仅32个重点城市，截至2022年底就有290个停工延期的问题项目，总套数40.8万套，面积4532万平方米，可想而知规模有多庞大。
多重需求驱动之下，代建的蛋糕自然会被做大。
据海通证券测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或达到2000亿元左右，且净利润率高出传统房地产超10个百分点。
中指研究院也预计，未来5年的代建市场新订约总建筑面积将保持23.5%的复合年增长率，也就是说，代建的市场规模可达30%左右，不容小觑。
房说君有话说，总之，越到后期，有形之手干涉房地产的效果越小，与此同时，人口负增长的影响正娓娓道来，不排除房价继续下探，房产走势形成新变局，也就是说房地产变化回归市场主导，阻止房价下跌，会更加乏力。
本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：房说君）


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精彩评论1

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DX小妮儿 发表于 2023-6-3 23:44:33 | 只看该作者
 
本农民认为，应继续建房，拉动国内经济。开发商赚的钱还可以存入美银行。
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