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[财经] 超大城市“城中村改造”：投资规模预计超2万亿，或将拉动地产销售

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深圳余小林律师 发表于 2023-7-24 16:03:11 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
城中村改造，将拉动投资几何？
7月21日，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出：
在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个。科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金， 高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保 障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。
对于本轮城中村改造，国盛证券分析师何亚轩等人预计，大型城市城中村改造建安投资规模将超2万亿，如涉及货币化安置则有望拉动地产销售；
按照国务院于2014年下发的城市规模划分标准，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。根据住建部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，目前我国共有8个超大城市和11个特大城市，2022年超大及特大城市累计房地产投资占全国的37%。
超大城市“城中村改造”：投资规模预计超2万亿，或将拉动地产销售 第1张图片


城中村改造投资主要涉及两方面——房屋改造及配套设施重建、货币化安置等补偿费用。由于不同项目的补偿方案差异较大，难以估算，我们仅测算建安投资部分规模：
根据广州住建部披露，广州市约有城中村272个，对应0.2个城中村/万人，假设其余超大特大城市城中村密度与广州一致，则累计需改造城中村4085个，单一城中村平均房屋建筑面积约13 万平米（根据上海城中村数据估算），按4000元/平的成本测算，建安总投资预计达2.12万亿元，假设整体改造周期为8年，对应年均建安投资约2655亿元，占超大特大城市2022年房地产投资总额的5.7%。
同时考虑到部分项目可能涉及货币化安置，有望对地产销售形成一定拉动，并带动地产链景气迎来一定修复。
民生证券分析师周君芝则预计，未来三年，城中村改造投资或每年在1万亿左右：
城中村改能够撬动多大投资规模，目前尚未可知。我们从两个维度尝试给出参考数据。目前已有11个城市公布十四规划期间投资规模4.4万亿。按照这一节奏，预计2023-2025年，21个特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
第三方数据显示，2019-2021年城中村改造规模都超万亿，只是2022年有所降温。
超大城市“城中村改造”：投资规模预计超2万亿，或将拉动地产销售 第2张图片


我们综合上述口径，预计未来三年21个超大特大城市城中村改造投资或每年1万亿。


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