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[房产] 郑州取消限售，楼市要见分晓了！

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快乐的王一贴 发表于 2023-8-6 12:09:19 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
自从“认房不认贷”的指导意见发出以后，终于有个城市抢跑了——郑州。
8月3日晚间，郑州市住房保障和房地产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，一共十五条细则，几乎把子弹一次性打光。
郑州急着当这个出头鸟，也在情理之中，因为它实在太需要强心针了。
这两年郑州楼市口碑很差，特别是烂尾楼那事，一说全国排名第一，也有说排名第二的，第一是昆明，反正不是卧龙就是凤雏。
郑州也做过一定的努力，比如去年3月份郑州官宣19条拉动房地产的措施，比如大学生买房给补贴；老年人来郑州养老允许多买一套；下调房贷利率等等。
去年6月份又搞了个拆迁打白条的政策，牢牢锁住本地购买力，不让资金外溢。
最有名的当然还是9月份的“保交楼”，当时的口号是“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”。
现在已经10个30天过去了，郑州的保交楼也不晓得怎么样了，反正我没看到有正面的宣传。
倒是前段时间有数据显示，河南保交楼的交付率最低，只有11%。
总而言之，郑州楼市的声誉，被败得差不多了。
这次借着中央的指导意见，直接放大招，可能想一举挽回前面的颓势，也在后期抢人的环节中拔得头筹。
我认真地看了一下，《通知》细则大致归纳为五类。
第一是税收。
契税占了两条。
毕业生买房，100%返还契税；如果你不是毕业生，那么会有契税补贴，具体补多少没说。
还有一个减少或免征个税的政策。
税这东西，不起眼，很少人买房会把税给考虑进去，更不可能因为税收的原因就不买房。
税收跟中介费有点像，你买的时候没考虑，等真的要付钱了，才会，啊呀，怎么这么贵，但是这时候已经来不及了。
有点雪糕刺客的感觉。
郑州调整税费，只能说表现出它的诚意吧，但不指望靠税收可以拔高成交量。
第二是金融政策扶持。
包括二孩三孩买房的家庭一次性给2万~3万的补贴；认房不认贷，降低首套房房贷利率；降低存量房贷利率；加大二孩家庭公积金贷款支持力度。
认房不认贷这事情前段时间也分析很多了，我的理解就是跟降低首付一个道理，无非是走增加居民杠杆的老路。
现在大家不买房，不是因为杠杆不够，而是担心自己在未来30年没办法保持当前的收入，最后导致断贷，上黑名单。
所以哪怕你零首付零利率，也没办法让人解决这种忧虑。
说到底，要么就是房价太贵，要么就是收入不稳定信心不够，这两点解决任意一点都能让房地产继续活跃起来。
但是很遗憾，现在的经济环境好像并没有解决这两点的基础，所以也只能“在外面蹭蹭不进去了”。
第三是对开发商的优惠政策。
比如城中村改造，土地出让金分期付款，停车位预售之类。
这三个很容易被大家忽略，因为和普通老百姓关系不大。
但是在我看来这反而是放宽了房企的准入门槛，引导房企加杠杆。
现在郑州的烂尾楼已经那么多了，作为监管部门非但不约束房企，反而继续降低对房企的要求，只要你付个50%的首付，就可以拿地了。
感觉这个很急功近利，如果开发商连拿地的钱都要分期，那它的资金链得多紧张，未来能盖得好房子么？
同时停车位也可以预售了，进一步帮助开发商回笼资金，挺贴心的。
第四，也是我个人认为最重磅的，取消限售。
我发现很多媒体都把降低存量贷款作为十五条的核心，我觉得有点好笑。
已经背了房贷的韭菜，他还的上总归是会主动还贷的，如果他还不上，也不会因为每个月少了几百块钱就有能力还钱了。
这个最多算是对民生的一个回应，并不会对未来的房地产有着决定性变化。
有决定性变化的，倒是取消限售，这个才是最重磅的。
这次郑州取消了“不满3年不得转让”的规定，意味着新房到手可以立马转手了。
这个着实刺激，老夫一直认为限售政策是一二线城市最后一块遮羞布，如果把这块布都扯了，相当于让政策和市场面对面硬钢了——到底是挂牌增加，还是成交增加。
如果挂牌量远高于成交量，那么房价必然会跌。一旦房价没有稳住，那么购房者的恐慌心理会造成死亡螺旋，再后面的事情就真的不好办了。
从大局观上看，我是反对一二线城市取消限购的，就现在的经济环境，真的不乐观。
只是郑州有点急，它直接取消了。
在诸葛找房上搜到，原本郑州一共有14.16万套二手房在售，在它发布《通知》以后的24小时内，新上房源1999套，有756套降价出售。
这意味着有不少业主是本着出货心态卖房的。
那么后面有没有购房者接盘，稳住这些货，就显得至关重要。
这也是为啥我的标题说，楼市要见分晓了。
因为郑州可以视为二线城市的典型代表，我搜了一下，这两年郑州的人口还是净流入的。
如果它开放限售以后，成交量不但没上涨，挂牌量激增，房价没稳住，反而继续下跌，整个购房逻辑就彻底变了。
大家都说现在房地产是“秘不发丧”，郑州这只出头鸟这么一搞，相当于公开化了。
很容易推断出其他二线城市基本上都是差不多的格局，届时购房者会急着买房，还是继续观望呢？
所以8月9月这两个月是至关重要的，大家就盯着郑州的房价和成交量就行了。
如果继续萎靡，那就洗洗睡了，手头有多余的房产就赶紧出了，不要再有幻想了。
相反，如果成交量上升，房价也回升了，这时候你要冷静，今年前3个月的报复性反弹大家应该还记忆犹新。
看看郑州能不能把房价稳住，稳住了再下手也不迟。
不过就我个人观点哦，我觉得取消限售这一条，大概率是一个一日游政策，看到市场反馈不明显，很有可能在短期内被收回。
只要有限售政策在，市场就不会相互踩踏，暂时还能稳得住。
我真的很期待郑州楼市这两个月的发展。
公众号：七叔东山再起


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