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[房产] 现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？

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陪你路过这世界 发表于 2024-2-5 12:22:03 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第1张图片

文／成都商报-红星新闻记者 符小晓

近日，熙华天玺小区的业主收到楼栋管家发来的通知，“项目物业公司提出退场申请，将于2024年4月30日正式退出熙华天玺物业服务工作”。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第2张图片

熙华天玺福朗物业通知业主的截图


要求主动退场的成都福朗物业服务有限公司（以下简称福朗物业），由熙华天玺的两家开发商德商置业和朗诗地产附属的物业公司合资成立。福朗物业从2022年4月入场熙华天玺，到今年宣布4月正式退出，服务时间2年。


熙华天玺建筑面积12.4万㎡，物业费和绿建费用每个月8元/㎡，加上车位管理费等其他收入，单月收费超百万。福朗物业为何愿意放弃这个“百万香饽饽”主动退出？记者对相关各方进行了采访调查。


收缴率36.57%

物业公司决定退出



“收不到物业费，物业公司拖不起了。”对于福朗物业退出熙华天玺，网上传得最多的原因就是收不到物业费。


记者向福朗物业核实网上的传闻，物业公司有关负责人表示确有此事。“我们从2022年4月熙华天玺北区交付开始入场服务，除了项目交房时已收房的业主缴纳了物业费后，当半年后物业公司第二次集中收取物业费时，很多业主就不愿意再交了。”


熙华天玺项目由南、北两个区组成，分别在2022年4月和11月交付，小区总共700多户，目前交付率在70%左右，入住率在40%左右。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第3张图片

熙华天玺实拍图


熙华天玺配置有绿建系统，小区物业费由“物业管理费”和“绿建费”两部分组成，分别为3.8元/㎡/月和4.2元/㎡/月，业主每月需综合缴纳的物业费为8元/㎡/月。


对于收不到物业费的原因，该负责人分析称一部分原因是项目在交付时遗留的部分问题没有得到解决。另外一方面小区的入住率不高，绿建系统能耗及维护成本高，导致物业的运营成本大量投入其中，其他物业服务标准不能有效落地。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第4张图片

熙华天玺实拍图


该负责人算了一笔账，绿建系统单月能耗及维护成本要35万元，加上其他人力、公区能耗、保洁、绿化等成本，单月运营最低需要70万余元。


如果按照熙华天玺12.4万㎡的建筑面积计算，整个小区每个月的物业费和绿建费用收齐可以达到接近100万，如果能收到70%，就足以支付这些运营成本。


但该负责人表示，“但截止到2023年12月15日，我们的物业费收缴率仅为36.57%，与小区业主多次沟通也没能改变项目的资金现状，难以支撑正常运营。”所以经过考虑，他们决定退出项目。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第5张图片

熙华天玺项目前期物业服务退场公告


四川一上律师事务所合伙人林小明律师告诉记者，根据《民法典》的规定“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。”


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第6张图片

熙华天玺物业管理委员会业主代表推荐公告


业主诉求

原物业公司退出，绿建费单独支付



有业主向记者透露，业主拒缴物业费，一方面是对物业服务不满，另一个方面是绿建费由物业代收，业主觉得不合理。


“小区已经入住的业主，对绿建系统还是很认可，但是我们的绿建费是和物业费一起交给物业方，物业再转交给绿建系统运营方。我们小区的物业本来就是两家合作的，如果其中一方不配合，物业公司不把绿建费转给系统运营方，连绿建系统都无法保障，长期下去隐患很大。”


业主的担心，源于前段时间因为物业拖欠公区电费，导致系统停运。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第7张图片

熙华天玺实拍图


熙华天玺所使用的绿建系统由南京绿慧能源科技有限公司负责运营，该公司的全资大股东上海朗绿建筑科技股份有限公司的法人代表即是朗诗地产董事长田明。


据了解，绿建系统的运营除日常维修维护外，系统本身也需要用电，由于物业未及时缴纳公区电费，致使小区停电，绿建停运，业主对物业代收绿建费一事产生不满。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第8张图片

熙华天玺收到国网成都直管区供电中心欠费停电通知书


停电一事，牵出福朗物业内部管理方面的问题。福朗物业由成都德新尚裕物业管理有限公司持股51%、南京朗拓物业管理有限公司持股49%合资成立，这两者分别是开发商德商置业和朗诗地产的附属物业公司。


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第9张图片

福朗物业股东构成。图据：天眼查


知情人透露，福朗物业账面有足够资金支付供绿建系统运行的电费，但账户由双方共管，南京朗拓物业对各项费用支付一直持否决态度，造成了电费拖欠。


绿建建筑本身就是集中供暖，各户基本都没有独立的供暖供冷系统，一旦小区的绿建系统停运对业主生活会带来较大困扰，尤其是冬夏两季。


“既然绿建和物业不是一家，而且业主对绿建系统也认可，我们希望能把绿建费用直接支付给系统公司，不经过物业。”记者了解到，目前熙华天玺小区业主已经默认了福朗物业将于4月底离场这一现实，在华阳街道香山社区的主持下，熙华天玺小区业主成立了物业管理委员会代行业主委员会职责。目前，熙华天玺的物业管理委员会已经绕过物业公司，开设了由业主代表共管的临时账户，向业主收取物业费和绿建系统维护费用，维护绿建系统的运行。有业主表示，我们不是不缴费，只是不想把钱交给福朗物业。

绿建小区，钱怎么管？



熙华天玺业主担心的绿建系统与物业之间的类似问题，并非首次发生。


有业内人士指出，绿建小区确实不同于一般小区，物业服务和绿建维护基本是完全独立的两个体系，绿建系统的运营需要专业工作人员负责，系统维护和人力投入都比普通小区要复杂，有绿建系统的小区在整个小区运营维护上的成本支出，也跟普通的物业不一样，“并不是每个物业公司都能把这个事情做好。”


现任物业公司主动要求退场，这个绿建小区换物业难不难？ 第10张图片

熙华天玺实拍图


一般情况下，绿建系统的运营公司、绿建项目的物业公司、项目的开发商都属于同一企业或关联企业，内部比较好协调。包括金茂在内，很多项目都采取了物业服务和绿建分开计费，物业公司统一收费、分别支付的模式。


但熙华天玺刚好又碰上开发公司和物业公司有两个股东，且两个股东此前在诸多事务上都有分歧，在支付绿建系统费用上不愿配合。业主们对物业公司不满意，只有选择“不交物业费”的下策，这才有了物业公司主动要求退场的一幕。


但不管未来接管的物业公司是谁，由朗诗地产旗下的南京绿慧能源科技提供绿建服务这一现实无法更改。为了让物业和绿建系统运营方更好沟通，甚至有业主希望直接由朗诗物业来接替福朗物业的工作。但目前这一动议还停留在设想阶段，至于熙华天玺换物业公司一事将如何发展，我们将继续关注。而关于小区换物业公司的流程，此前发哥也曾有过专门介绍。点击查看：想更换小区物业，欢迎查阅这份保姆级教程主编：余鸽副主编：赵述锦编辑：廖兴图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国


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