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[财经] 深度：历史、金融、土地：如何正确理解“第三次房改”？

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啼哩吐噜 发表于 2023-12-31 15:55:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
作者 
/ 
胡喆 陈府申 钱琲 
编辑 / 刘芳芳

01第三次房改2023年8月25日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文，以下简称“14号文”）——开启了新一轮保障性住房建设的大幕。这一轮保障房建设，又被业界称为“第三次房改”。为何新一轮保障房建设引起了如此大的关注，“第三次房改”的称号到底蕴含哪些不同之处？                  严格的双轨制能被称之为“第三次房改”，首先是因为14号文明确建立了类似于“新加坡模式”的“商品房– 保障房”严格双轨制体系。这一方面体现在14号文的原则和宗旨，在于明确区分保障房和商品房的不同属性：14号文对保障房要求“加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋”以“加快解决工薪收入群体住房困难”和“稳定工薪收入群体住房预期”[1]、“消除买不起商品住房的焦虑”[2]，针对商品房则指出“让商品住房回归商品属性、满足改善性住房需求”[3]。另一方面，则体现在对于保障房严格的闭环管理，即强调商品房和保障房在配租/配售领域的不可通约性：14号文要求对保障房实施“严格的封闭管理”，具体而言，要求“禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。”          租购并举本轮房改的第二个特点，在于“租购并举”。此次14号文在既有保障房产品类别的基础上，将这些产品进行了更为原则性的分类，形成了“配租型 – 配售型”两个大类。14号文将公租房、保租房统称为“用于配租的保障性住房”（以下简称“配租型”），分别针对城镇住房收入困难家庭和新市民、青年人，并强调保租房要特别关注从事基本公共服务的机关事业单位和企业人员，并要求城市人民政府继续按照国家现有政策发展用于配租的保障性住房[4]。换句话说，在吸收“新加坡模式”的基础上，本轮房改也并未放弃“香港模式”中以配租型保障房为主体的多层次租赁保障逻辑。而针对持有型保障房14号文特别要求对用于销售的人才住房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房（以下简称“配售型”）或商品住房[5]。可以预见到，在新一轮保障房建设中：配租型保障房将对既有的公租房、保租房政策有较好的衔接，以往的经适房、共有产权房等产品则面临较大幅度的调整；但同时，与过去一段时间更强调配租型保障房不同，这一轮保障房建设在政策调整的基础上，配售型也将得到更大发展。           实物保障有时看一个文件，不仅仅要看说了什么，也要看没说什么。14号文全文，没有一处提到“货币化安置”/“补贴”等字眼——此时无声胜有声。不可否认，货币补贴的确曾对我国的保障房事业起到过重要意义，也一直是我国住房保障制度中的重要一环。以至于2011年1住建部部长姜伟新向全国人大常委会作《国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》（以下简称“保障房工作报告”）时层提到，近期的住房保障实行以实物保障为主；经过今后几年的努力，住房供求关系缓和以及住房租赁市场有了一定发展后，将逐步转为以货币补贴为主[6]。货币保障的好处是能够更有效地进行转移支付，拉动内需——当年棚改大规模货币化安置对于房地产市场的拉动作用就是明证。不过，货币保障，特别是对于配售型产品纯粹的货币化安置，一方面容易滋生套利、推高房价——这与14号文所提倡的“稳地价、稳房价、稳预期”[7]的“三稳”目标并不完全符合。另一方面，也容易使得保障房建设“空心化”，更容易让保障房体系与商品房市场分割不清，难以实现“让商品住房回归商品属性”[8]的清晰分轨目标。由此，我们判断，本轮房改的主要方向，是推动以实物保障而非货币保障为主的保障模式。             对象全覆盖此前，保障房的保障对象的基本逻辑是只解决“住房困难人群”的住房问题，同时，区分不同类型的产品，来针对困难程度不同的保障对象。在保租房时代来临后，以困难程度定保障的思路，逐步优化为也兼顾考虑以重要程度定保障——将一些与大城市发展息息相关的新市民作为重点纳入考虑。14号文采取突出重点、逐步扩大的方式，以“住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体”为重点，将整个“符合条件的工薪收入群体”都纳入范围，然后要求“从解决最困难工薪收入群体住房问题入手。根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。”[9]——这将使受保障的人群的范围变得规模空前。保障对象此次也采取以家庭为单位的全周期管理，“以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。”02历史地基如果你熟悉保障房的历史，你就会知道，“第三次房改”并不是一个全新的空中楼阁，而是踏踏实实地建立在对此前保障房发展历史过程的辩证吸收基础上，地基深厚的大厦。                 第一次房改：“居者有其屋”第一次房改肇始于1988年。这一轮房改的核心目标，是取消福利分房制度，实现住房商品化，并同时建立租售并举[10]的双轨制住房供应体系。是的，你没听错，“租售并举”、“双轨制”，这些思路是三十年前就提出来过的。只不过，当年的租售并举并未形成成熟的保障思路，指的是“租、售、建并举”来供应房屋，而当年的“双轨制”的重心明显偏向于经济适用房，是一种以“经适房 – 商品房”[11]为核心的双轨制。所以，第一次房改的核心并不是建立成熟的保障房制度，而是针对福利分房制度的弊端，在建立商品房轨道的基础上，同时建立了以经济适用房为主干的住房保障制度（安居工程），这一阶段尽管也存在“廉租房”等产品，但建设的主流明显带有重视持有的“居者有其屋”的思路。这一轮房改的遗憾是，经适房（也包括限价商品房等）的建设与本轮一样采“保本微利”原则，但其属性却可以在5年限售期届满后转变为商品房，从而存在一定的套利空间。这一方面使得该领域出现了一些寻租和不合理安排的现象，另一方面也使得保障性住房的总量随着商品房退出而面临不断建造，同时又不断缩水的尴尬局面。此外，保障房和商品房一定程度的相互通约，也造就了采“竞房价、竞地价”和“限套型、限房价”原则[12]的限价商品房等产品，并提出“90平米以下”占开发建设总面积“70%以上”的“90/70新政”，使得商品房和保障房之间的界限变得更为模糊，也让一部分商品房开发商保障职能。                   第二次房改：“住有所居”虽然本轮被称为“第三次房改”，但真正意义上的“第二次房改”其实很难清晰定义。如果一定要定义，那么大概可以参照的坐标系有三：第一，是2008年开始的“四万亿计划”。为应对美国次贷危机所引发的全球金融危机，四万亿计划拉开了我国大规模推动保障性安居工程建设的序幕——这一轮的建设中心是廉租房和棚改。后来，棚改进入井喷期，大规模的货币化安置也一定程度推高了整个房地产市场。第二，则可能更接近“第二次房改”的字面意思，那就是2009年到2010年间开始的“二次房改议案”和“住房保障法”的立法尝试——我们在下一段进行详述。第三，是2014年开始一直延续至今的对各类配租型保障房的建设推动。2014年起，廉租房并轨公共租赁住房（以下简称“公租房”）；2021年，面对以新市民为代表的多元人群进行保障的保障性租赁住房（以下简称“保租房”）正式推出，后续一系列的支持政策，无不在强调配租型保障房的突出意义，这是强调“住有所居”思路的明显体现。但过度强调租赁的“香港模式”，实际上也会导致一些社会问题。例如，“夹心层”的持有需求未被满足，配租型住房也存在大规模、集中式、边缘化的倾向，也使得一部分人无法更好地适配和融入城市的工作与生活。                   立法尝试：“朦胧”的双轨制2009年9月，14位房地产界专家联名上书，建议进行二次房改，并提交了二次房改的意见稿。次年两会期间，全国人大代表宗庆后和迟夙生分别领衔30余位人大代表，在意见稿基础上提出了《深化二次房改，加快住房保障立法》的议案，并最终被列入了本次人大会议的正式议案——这就是所谓“第二次房改”讨论的滥觞。2010年11月，住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿[13]。遗憾的是，由于种种原因，住房保障法一直未能正式出台。作为对住房保障法一定程度的替代，2014年3月28日，国务院法制办公布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》（以下简称“住房保障条例意见稿”），向社会公开征求意见[14]。此后经年，国务院办公厅在2016年、2017年、2018年、2019年，几乎年年将城镇住房保障条例纳入审议范围。可惜的是，城镇住房保障条例也由于许多原因，至今未能落地。虽然住房保障法和住房保障条例意见稿都未能最终落地，但其中却体现了与14号文一脉相承的“租购并举”的基本思路：“在保障方式上，实行实物保障与货币补贴相结合，配租与配售并举”[15]，并也将保障房分为了配租型和配售型两类。我们可以发现，“第三次房改”实际上辩证吸收了第一次房改“居者有其屋”和第二次房改的“住有所居”的优点，一定程度继承了住房保障法和住房保障条例意见稿的有益思路，同时又坚定地在“租购并举”的道路上强调严格的双轨制，这是一条结合了“新加坡模式”和“香港模式”的，符合中国实际的道路。保障房的“中国模式”真正起航了。
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表1新一轮保障性住房建设要素表03金融活水金融对支持保障房建设起着重要作用，但更重要的是，这决定了能否通过新一轮保障房建设，拉动内需，促进经济的大循环——当年“四万亿计划”的相当一部分，正是通过保障房建设投入的，而棚改井喷期的货币化安置，也促进了从PSL到房地产市场的循环。目前看来，本轮保障房建设的金融支持政策包括：                 贷款：双轮驱动，闭环初成配售型保障房贷款已经进入落地阶段。14号文明确支持鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供保障性住房开发贷款和个人住房贷款。结合第七次人口普查的数据，目前我国符合城区常住人口300万以上的大城市约35个，包括除北京、上海、广州、深圳4个一线城市外，天津、重庆、杭州、南京、成都、武汉、西安、沈阳、济南、长沙、郑州、石家庄、青岛等27个二线城市，以及东莞、佛山、无锡、常州等4个三四线城市——可见本轮金融支持的范围不小[16]。据悉[17]，2023年12月20日，国家开发银行近日在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款——标志着新一轮保障性住房规划建设进入落地阶段。14号文还支持在城区常住人口300万以上的大城市试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款[18]。截至2022年末，累计向373个试点项目发放贷款872.15亿元。不过近年来，支持保障性住房建设试点项目贷款工作以贷款回收为主。截止2022年，前述贷款已累计回收试点项目贷款870.64亿元，试点项目贷款余额1.51亿元。371个试点项目结清贷款本息，83个试点城市全部收回贷款本息[19]——预计14号文出台后，公积金项目贷款的发放将会重启。针对配租型保障房贷款，最近也有许多重磅消息。2024年1月2日，据中国人民银行1月2日发布消息，2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（“PSL”）3500亿元。期末抵押补充贷款余额为32522亿元。[20]三天后的1月5日，人民银行、金监总局还共同颁布了《中国人民银行国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号，以下简称“2号文”），提出要建立健全住房租赁金融支持体系，以支持住房租赁供给侧结构性改革，特别是重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。2号文纲举目张，随即提出鼓励投放住房租赁开发建设贷款（3-5年期，项目资本金比例符合定资产投资项目资本金制度要求）[21]、住房租赁团体购房贷款（最长不超过30年，额度不超过物业评估值80%）[22]、住房租赁经营性贷款（只有产权，期限最长不超20年，额度不超过物业评估值80%；合规改造形成的非自有产权，期限最长不超过5年，额度不超过期限内应收租金70%）[23]等贷款产品，并要求商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放，以增强金融机构住房租赁贷款投放能力[24]。由此可见，“PSL – 政策性贷款 – 保障房建设”的新闭环正在形成，这必将对新一轮保障房建设起到金融支撑的重要作用。                    债券：既提节奏，也控隐债地方政府专项债券，也是以往保障房建设的重要资金来源之一。新一轮保障房建设面临的背景，一方面是建设亟需包括专项债券在内的资金支持，另一方面则是对于地方政府隐债的严格限制和规范。由此，14号文一方面明确指出，对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助，并将合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。另一方面，也不能忽视14号文一开始就提及的核心原则——资金平衡原则。14号文明确要求：“规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。应做好项目风险评估，凡是因之新增地方政府隐性债务的，一律不得实施。”由此可见，这一轮保障房建设的地方政府专项债券，将会延续2020年起《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》（财预〔2020〕94号，以下简称“94号文”）的债券与项目期限匹配[25]和收益平衡[26]要求。据悉，国家发改委于2023年5月颁布《关于进一步加强地方政府专项债券项目审核把关提高专项债券项目管理水平的通知》，将2022年起的国家重大建设项目库单独申报模式进一步优化为每年3、6、11月三次组织申报专项债券[27]。8月30日，财政部官网发布《2023年上半年中国财政政策执行情况报告》，报告要求加快地方政府债券发行使用进度——这也将对此后的保障房专项债发行节奏产生正面影响。针对企业主体发行的与保障房建设相关的债券，特别是针对配租类，政策也有一定倾斜。例如，对信贷产品以外的融资方式，2号文同时要求拓宽住房租赁企业债券融资渠道[28]、支持发行住房租赁担保债券（具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为增信）[29]等。不过，此前针对包括保租房在内的许多配租类产品发债，政策本就相对充足，在此不赘。                      资管、证券化与REITs：平衡公益性与市场性的核心工具尽管14号文没有给出进一步的政策，但资管、证券化对保障房建设的支持是以一贯制的。以证券化为例，除此前双SPV结构为主的保障房资产证券化项目也可纳入经适房、限价商品房、棚改安置房等销售型现金流的项目外[30]，上交所[31]、深交所[32]通过相关指引，专门创设“住房租赁资产支持证券”（也适用于公租房等）作为可以在挂牌条件确认中给予重点支持或优先处理的“特定品种资产支持证券”[33]。2号文也强调，要引导各类社会资金有序投资住房租赁领域（资管、保险、衍生品等）[34]以拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。考虑到保障房的公益属性，在严格双轨制的逻辑下，REITs退出无疑是一个能够平衡公益性和市场性的核心工具。从公募REITs的角度，证监会放宽了对保障性租赁住房发行的要求，将首次发行REITs的保障性租赁住房项目的当期目标不动产评估净值，放款至原则上不低于8亿元。2号文也提到，稳步发展房地产投资信托基金（优先支持雄安、海南、深圳以及人口净流入的大城市；含利用各类建设用地，如集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等项目）[35]。我们能看到，上述政策主要还是针对配租型产品的支持政策。针对配售型保障房，将来能否出台更多的资管、资产证券化和REITs政策，值得期待。                  PPP：新机制下的探索在14号文发布后两个多月，2023年11月3日，国务院办公厅转发了国家发展改革委、财政部联合发布的PPP模式下的重磅文件——《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（国办函〔2023〕115号，以下简称“新机制指导意见”）。新机制指导意见要求聚焦使用者付费项目，明确将政府投资支持限制在项目建设期对使用者付费项目进行[36]，严禁通过可行性缺口补助等方式用财政资金弥补项目建设和运营成本[37]，并要求全部采取特许经营模式实施[38]——对原有PPP的传统模式可谓重大转变。新机制指导意见的附件“支持民营企业参与的特许经营新建（含改扩建）项目清单（2023年版）”，供列示30种支持项目——但保障性住房建设并未在列。实际上，2014年PPP模式兴起，自2015年《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号，以下简称“37号文”）颁布以来，PPP模式就一直是地方保障房建设的重要资金来源和社会资本参与建设的主要方式之一[39]。后续无论是棚改还是公租房建设，PPP的参与都起到了重要作用。2号文虽然并未直接提及PPP，但毕竟要求引导各类社会资金有序投资住房租赁领域[40]。我们认为，在未来一段时间，新机制下的PPP参与保障房模式，还有待一段时间的探索。04土地何来保障房建设离不开土地——供地模式、用地类型与保障房建设的成败得失有着千丝万缕的联系。                 供地方式：回归划拨，不废多元回溯至第一次房改，经适房和廉租房建设的土地供应主要方式就是划拨。从公益性角度来看，划拨的确有其必要性，特别是在严格双轨制体系下——既然住房本身无法实现商品化增值，而是以“划拨土地成本 + 建安成本 + 适度合理利润”[41]的“保本微利”原则[42]确定配售价格，那么用地回归划拨是应有之义。但考虑到此前经适房曾出现的因地方政府缺乏积极性导致土地供应不足，建设空间消减的情况，14号文从土地供应角度，虽明确保障房仍以划拨方为主，但仍要求支付相应的土地成本。同时强调要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等。此外，针对配租型的许多灵活的土地供应方式，以及结合城市更新等多元化行动所依托的优惠政策等，我们相信，此次分轨后的保障房，仍然有着远比当年灵活和市场化的供地方式，能更好地平衡保障对象的利益、政府的动力、市场的诉求。                 用地类型：改字当先，盘活存量此前不管是以保租房为代表性的各类配租型保障房，还是城市更新等政策，其一大两点，就在于在用地类型和建筑本身开展灵活使用——不管是土地用途的变更、还是集体土地的入市，亦或是提高配套、混合用地、复合兼容等。特别是针对与城市更新或旧改、城中村改造相结合的保障房项目，这能很好地解决相对高额的征收动迁成本，相对能被土地价格本身的上涨而覆盖的问题。14号文明确支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨土地保留划拨。并鼓励城市政府对项目的建设规模等规划指标予以支持优化[43]和因地制宜结合城中村改造、城市更新、危旧房改造等工作开展建设[44]，鼓励将空置的商业办公楼改建为宿舍型保障性租赁住房[45]——商品住房库存大的城市[46]“商改保”将成为趋势。05总结如果将本文的千言万语，汇成一句，那就是要正确理解第三次房改，不能孤立地看待本轮的政策，而是要放在保障房大历史的背景下。从“经适房 – 廉租房 – 棚改”的“三驾马车时代”，到“公租房 - 共有产权房– 保租房”的“三大支柱时代”，再到新一轮保障房建设的“三大工程时代”，波澜壮阔的中国房改历史画卷中，蕴藏着找到房改机遇的钥匙。
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图1保障房体系的三个发展阶段06附录
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注释：▼[1] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》一、总体要求、（一）指导思想[2] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》一、总体要求、（二）基本原则[3] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》一、总体要求、（二）基本原则[4] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》四、组织实施、（八）做好政策衔接[5] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》四、组织实施、（八）做好政策衔接[6] 《国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告》[7] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》一、总体要求、（二）基本原则[8] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》一、总体要求、（二）基本原则[9] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》二、重点任务、（三）明确对象和标准。[10] 1991年10月，全国第二次房改工作会议在北京召开，确定租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。[11] 《关于深化城镇住房制度改革的决定》一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容、（二）[12] 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用、（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。[13] 《住房保障法应该让房地产回归民生主题》2010年11月29日，作者：浅泽，来源：《中国人大》杂志》[14] 《城镇住房保障条例征求意见:保障房用地禁止商品房开发》2014年3月29日，来源：人民日报[15] 《国务院法制办公室关于<城镇住房保障条例（征求意见稿）>公开征求意见的通知》一、关于立法原则和思路[16] 《2020中国人口普查分县资料》[17] 《新一轮保障性住房建设启动，保障谁？怎么保？谁来建？》2023年12月21日，来源：新华社[18] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》三、支持政策、（七）加大对保障性住房的政策支持。[19] 《全国住房公积金2022年年度报告》2.支持保障性住房建设试点项目贷款。[20] 《人民银行重启投放PSL专家：对稳增长产生积极作用》2024年1月3日，来源：人民网[21] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、（四）加大住房租赁开发建设信贷支持力度。[22] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、（五）满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。[23] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》二、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、（六）支持发放住房租赁经营性贷款。[24] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、（八）增强金融机构住房租赁贷款投放能力。[25] 《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》二、科学合理确定专项债券期限。[26] 《关于加快地方政府专项债券发行使用有关工作的通知》三、优化新增专项债券资金投向。[27] 2018年至2021年，专项债开始实行财政部与发改委联合申报。自2022年起，财政部需求库和国家重大建设项目库实行单独申报。自2022年起，财政部要求所有发行债券必须是国家发展改革委、财政部和省级审核通过的“三通过”项目，由此，通过国家重大建设项目库审核也成为了发行的一个先决条件。[28] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、（九）拓宽住房租赁企业债券融资渠道。[29] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、（十）支持发行住房租赁担保债券。[30] 此前，安置类项目的ABS是主流产品。[31] 《上海证券交易所关于发布<上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第4号--特定品种资产支持证券>的通知》第二章　特定领域资产支持证券、第十五条[32] 《深圳证券交易所关于发布<深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件确认业务指引第3号--特定品种>的通知》第四章 其他特定领域资产支持证券、第二十七条[33] 考虑到国家发改委、上交所、深交所和银行间交易商协会亦存在保障性住房专项债券项目，在项目收益市场化平衡模式下（即财政部89号文发行项目收益与融资自求平衡地方政府专项债券），项目收益来源主要来自项目配套商业经营性收入和项目回款等，而这些回款需要用于偿还债券本息，故还需考虑同项目发行是否需要相应的信息披露措施并经债券持有人同意等。[34] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、（十二）引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。[35] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、（十一）稳步发展房地产投资信托基金。[36] 《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（一）聚焦使用者付费项目。[37] 《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（一）聚焦使用者付费项目。[38] 《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》（二）全部采取特许经营模式。[39] 《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》三、创新融资体制机制、（二）推广政府与社会资本合作模式。[40] 《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》三、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、（十二）引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。[41] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》一、总体要求、（二）基本原则、坚持资金平衡。[42] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》二、重点任务、（五）规范配售和管理、1.公平公正配售。[43] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》二、重点任务、（四）加快建设和筹集、2.保障用地供给。[44] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》二、重点任务、（四）加快建设和筹集、1.制定规划计划。[45] 《关于规划建设保障性住房的指导意见》四、组织实施、（八）做好政策衔接[46] 据克尔瑞统计，2023年9月，全国30个重点城市中，23个城市在售新房消化周期超过18个月警戒线。截止8月底，30个典型城市包括已批未建、在建未售和在售情况的广义库存达到5.6年，热点城市达到4.6年。                    
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