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[房产] 2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？

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幻影时代 发表于 2024-2-9 07:07:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
大家好，我是老金，一个喜欢讲干货和方法论的前地产人。
看懂我的内容需要一定的认知高度，但可以帮助你更好地利用浩如烟海的信息。
当信息越来越泛滥时，认知就更值钱了

最近看到一份榜单
盘点了2023年的上海新房市场，哪些新盘卖的最好，哪些新盘卖得最差
榜单前列的，都是大家耳熟能详的热门盘
聚光灯永远会给到那些优秀的名字
但卖得最差的榜单
却是很少有人提及的
我们尽量避免用“事后诸葛亮”的角度
来复盘一下这2个榜单
看看从操盘角度，铸就热门和冷门因素都有哪些
也看看从购房者的视角，挖掘一下背后暗藏了哪些规律


去年哪些新盘卖得最好？
我们先来看榜单前10：
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第1张图片


上了好多次新闻头条的云锦东方分数最高
百汇园也有上榜，证明了徐汇滨江的热度
绿城前滩百合园出现了4次，超过13万的单价其实并不便宜
还有一些热门板块的热门项目，张江的中建御华园，古美的建发璟院，周康的御沁园，大宁的静安天悦……
为什么他们能备受热捧，创出高分？
从这些项目里啊，我们可以看到几个规律：
第一：时机！时机！时机！
这些项目大多数都是在市场比较火热的上半年入市
那时候购房的热情高涨
诱人的倒挂让无数社保巨子往里冲
像云锦东方的认筹现场还搞出了新闻事件
再看看现在的市场
才不过半年
就仿佛坠入了另一个世界
什么品质、设计、工艺、营销套路……
在整体市场面前，都是
细枝末节
如果真要严格计算权重的话，这些因素对于一个楼盘来说，加起来都不超过10%
天时>地利>人和
这才是对于房地产开发而言，成功三要素的真实排序
第二：地段
不同于之前几年市场好的时候高分项目遍地开花，2023年的高分项目基本上符合两个特点：
要么是品质和地段都具有稀缺性的顶流豪宅
要么是供应非常稀缺，需求又非常旺盛的主流地段
都说退潮的时候才知道谁在裸泳
市场下行的时候
才会感受到地段的真正价值
第三：倒挂
可以看到这个榜单里，有些项目是因为倒挂高而获得了高积分，比如建发璟院，百汇园，还有那个号称“买到就赚3,000万”的云锦东方
有些项目，比如绿城前滩百合园，倒挂也不算突出，靠实实在在的稀缺性，一样取得了高分
现在等市场跌到冰点，我们会发现
那些当年让人头脑发热的倒挂
并不是真的能让你赚钱
就像百汇园，在11月底的时候已经出现了14万多的成交
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第2张图片


昨天看到有中介的消息，才几个月，价格就成功“突破”了14万大关
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第3张图片


所以啊，买房子哪怕有投资想赚钱的需求，也不能头脑简单地刻舟求剑


去年哪些新盘卖得最差？
说完哪些新盘卖的最好
再来看看2023年哪些新盘卖的最差：
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第4张图片


榜单拉出来一看，一堆陌生的名字
很多都在金山、崇明、临港……这种距离上海市区比苏州还远的地方
但也有看到一些在浦东周浦，宝山上大，松江九亭这种还是能卖出热门盘的地段
说句良心话，很多项目卖得差，也不能完全怪罪于市场
我们详细拆解一下
这批卖的不好的名单里
主要有哪几种类型：
第一种：远郊盘
比如崇明金山，也包括奉贤临港
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第5张图片


远郊盘为什么卖不动？
缺乏本地人口
周边都是人口密度低的农村和乡镇
没有足够的购房人口和财富基础
除非碰上15-17年“货币化棚改”那种外部推力
否则很难让这些乡镇居民拥有支撑新盘去化的购买力
而远郊盘天生的距离问题
决定了他们很难吸收到在市区上班的客户
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第6张图片


轨道通勤者工作地分布热力图

这可不是在规划图上“画个大饼”就能改变的
第二种：错位
比如绿宝园，比如新虹桥首府，比如佳怡华庭
都是在并不怎么好的地段里
造了远超当地客群承受量级的别墅
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第7张图片


绿宝园的总价，最贵的能到一个多亿
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第8张图片


九亭的新虹桥首府，总价3,000多万起
而且这些错配项目，不少还都是之前囤了很久，或者原本就是烂尾楼
像绿宝园这种曾经热卖过的豪宅项目，品质肯定没得说
但是时间是残酷的
当情绪消退，这些项目无论是设计审美，还是规划格局
都不符合当下这个地段的主流客户需求
滞销也是必然了
第3种：操盘能力太差
开发商自己给自己挖坑
在市场好的时候他们可以趁着市场的东风，享受躺赢的快乐
现在市场一差，就原形毕露了
榜单里剩下这些名字，基本就属于这一类


我们能总结出什么有用的规律？
那对于我们购房者来说
从这份榜单里，看到哪些规律呢？
在下行周期里，我们能更挖掘出
对于买房而言什么是最重要的
比如：时机
市场好的时候想买到好的房子，要拼资源
而市场不好的时机，反而是给了你捡漏的机会
对于很多分数不高的购房者来说
我们需要把握熊市送来的好时机
再比如：地段
到底什么是地段？
地段=主流人群更大程度的共识
在选筹上，地段的重要性远大于品质
比如建工的海玥黄浦源所在的人民广场板块
如果按老上海人的定义
肯定比徐汇滨江
或者还在建设中的三林滨江地段要好了不知道多少
——那些卖得贼贵还疯抢的地方，都是“乡下头”
但现在在新房市场上更有话语权的外来资本
显然会更倾向于选择这种整体开发，定位更高，形象更高大上的板块
所以尤其是上海这种移民城市的新兴地段
更应该以新财富群体所形成的共识，作为地段的衡量标准
地段之争，其实是
New money和Old money的话语权之争
如果预算有限，不得不考虑郊区
都是带有“画饼属性”的地段，该怎么衡量？
比较简便的方式，就是看人口密度
这张图是上海人口密度较低的街道和乡镇的分布
2023年上海新房市场，谁卖的最好？谁卖得最差？ 第9张图片


我拿过去那么多年的对市场感受的历史经验，对号入座了一下
这张图基本可以被直接等同于：
“买房避坑图”
为什么人口密度和房产的价值有那么高的关联度呢？
因为房地产天然就是一个既需要钱又需要人的生意
人口密度既决定了到底有多少人会结婚（买刚需婚房）、生孩子（买改善房和学区房）
也决定了财富会在哪里——通常人口密度高的地方，经济活动会更加频繁
而一旦叠加产业和科技的发展，收入的提升就可以预期


该如何面对2024？
不论是自住还是投资，房产都注定是个长周期的资产配置
在这个过程中，你无法忽略的一个决定性因素，就是：
时间
时间是一个很有哲学意味的概念
到底时间的本质是什么？
有一种说法是
时间是给事物变化伴奏的鼓手
当我们看到那些曾经辉煌的项目
现在一套都卖不掉
当我们看到有些曾经被人唾弃的滩涂
变成了让富豪们争相追捧的宝地
曾经高高在上的地方
逐渐走下神坛
我们不得不感慨时间所带来的变化，是如此的残酷
上海天然是一座充满变化的移民城市
有冷有热，人来人往
这也是这座城市的魅力所在
就像现在的新房市场，新上海人才是购买主力，而他们在市场中的话语权，也一定会随着他们在人群中的比例不断增加，给原来的市场带来巨大的冲击
比如看中房龄和品质，比如对于地段的重新定义，这都是在过去的市场里所没有的
而对于每一个购房者而言
把握这种变化的趋势
或者在这种变化中抓到不变的因素
让时间成为你的朋友
这是在房产配置这件长周期的事情上，你能跑赢市场所需要的认知
深入调研地段的共识认可度，深入调研产品的供求关系
这是每个购房者在选筹的时候有必要的功课
专业有没有价值？在普涨年代，专业体现不出差别，但当机会越来越少，坑越来越多的时候，问问专业人士，可以少走很多弯路我之前13年在开发商里谈过的每一个客户，操盘过的每一个项目，涉足过的每一个城市，最后都沉淀在我对这个行业的认知里我相信其中会有对你有用的部分，交个朋友，不亏
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标签：移民社保别墅房地产地产
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