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[房产] 这个“金三银四”买不买？

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欢快 发表于 2024-2-18 09:30:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
新春假期已过，接下来马上就要进入三月。
楼市素来有“金三银四”一说，每年的三四月不仅是开年人才招聘的旺季，也是大量人口返回城市，销售重启的旺季。
带着春节期间全家人对新一年的商讨规划，诸如买房置业等重大决策，往往会在节后的三四月进入落实阶段。
那么，2024年的“金三银四”，到底适不适合买房呢？
要搞懂这个问题，首先我们必须先明确，2024年的楼市“金三银四”到底会不会有？


01“金三银四”是否如期到来？

回顾过往十年的上海一二手住宅年度成交，不难看出2022、2023年整体处于成交低位，哪怕成交相对火爆的2021年，也只是中上水平。
从一二手年度成交数据看，整体成交市场并没有想象中那么冷，但也没有好到哪里去。
在新房成交市场相对更为稳定的前提下，二手住宅市场的成交走势成为影响“金三银四”的变量关键。
同整体成交市场相似，二手住宅市场同样处于近十年成交低位水平。
从2023年末“1214新政”到2024年1月“限购优化新政”出台。
综合各项政策利好叠加下仍旧不到1.5万套的月度成交规模。
以及房万近期对二手市场的各项数据分析研判，我们有理由相信当前的二手住宅成交整体稳定。
而稳定即是可预期可预判。
因此最大的变量应该来自前期各项“松绑”政策，即在各项新政的叠加影响下，可能会在2024年“金三银四”迎来短期集中成交。
不出意外的话，今年的“小阳春”表现放在2024全年来看仍会十分抢眼。
甚至不排除期间会有“松绑”政策继续加码释放的可能。


02“金三银四”成色预判

回顾近十年的二手住宅月度成交走势：
除了2022年因疫情封控的特殊因素外，3月作为楼市“小阳春”的开端，无一例外要么处于全年成交高位，要么处于上涨周期的起始月份。
处于稳定状态下的上海楼市，想要延续这种3月“小阳春”惯例，并不让人意外。
问题是今年的“金三银四”能够到达什么程度？


宽松的货币环境
2024年1月24日，时隔4个月，央行再次降准。
此前2023年两次降准，分别是2023年9月14日0.25%，以及2023年3月17日0.25%，两次合计释放市场流动性约1.2万亿元。
此次年内的首次降准选择在节前，配合着1月末全国各地的限购松绑政策。
不得不让人联想：这就是在为节后的“小阳春”蓄力。
这个“金三银四”买不买？ 第1张图片


此次降准直接0.5个百分点，释放流动性1万亿元，时间、力度信号都十分积极。
接下来放水导致的缓慢通胀和资产价格上涨势必影响房价下滑趋势。
其所带来的流动性支持，对当前的楼市和股市将产生最直接的影响。
优化的政策环境
自2023年8月以来，上海楼市经历了多轮政策调控优化。
连续的调控政策出台，稳住了上海楼市大盘，也为2024年进一步的调控优化争取到了更多时间和空间。
这个“金三银四”买不买？ 第2张图片


毫无疑问，目前的置业政策环境是自2021年后最为宽松的，并且还将持续放开。

2024年作为楼市走向的关键一年，接下来必定还将经历一段长期的政策放开过程。
上海仍有涉及限购、限贷、限价、限售等多重手段可供优化调配使用。
高企的买方市场环境
当前上海全市二手房挂牌量始终维持在历史高位。
房地网截至2024年1月底的数据显示，全市二手房挂牌总量约21.08万套。
而链家的市场端数据显示，截至2月初，其住宅在挂量来到了9.63万套，也是持续在历史高位。
在二手交易端，官方和市场头部给出的挂牌数据均指向历史高位。
叠加新房市场最新批次供应和超过6万套的新房存量规模。
新房+二手房双存量高企之下，上海楼市整体在售存量预估接近30万套。
整体供求失衡的情况下，房东急于售卖，开发商想尽快卖出，大环境倾向买方市场不可避免。
基于以上数据判断，2024年的“小阳春”市场，供应绝对不是问题，价格基本也由供需决定，因此也不是问题。


03“金三银四”买还是不买？

就买不买而言，判断的直接依据就是房价。

当然这其中，新房和二手房还是要分开看的。
如果是选择买新房，在限价政策还在执行的当下，任何时候都可以。
今年的“金三银四”各家开发商当然也想尽快卖出，活动宣传和优惠力度当然也不会小，问题只是你中意的热盘能否抢得到。
而对于二手房，问题就比较复杂一些。
小编的直接建议是：越是“金三银四”火爆异常的时候，买家越是需要冷静出手，再观察观察。
原因也很简单，“金三银四”当然是楼市旺季，但就像“双十一“造节一样，更多的是相对卖家而言。
正如一句经典的投资名句所言“买在无人问津处，卖在人声鼎沸时”。
毕竟现在的二手市场上不缺高性比的房子。
20多年的楼市造富运动，一线城市永远不缺高不可攀的房价。
但对于平常百姓买房置业来讲，如今“温吞水”一般的楼市大环境，或许才是最利于他们讨价还价的市场。
当然，世事无绝对。
当前的楼市环境就好比“于无声处听惊雷”，凡事皆有可能。
今年的“小阳春”，我们面对的是，宽松的货币环境+不断放松的政策环境+众多急于售卖的房东群体，这一切的加总能够营造出一个怎么样的“金三银四”，谁都没见过。


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