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[财经] 迟到的纠错，杭州多板块取消限价，有多大作用？

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齐天大圣俺老孙 发表于 2024-2-28 17:36:01 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
迟到的纠错，杭州多板块取消限价，有多大作用？ 第1张图片


1月26日，住建部表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，昨天（2月27日）住建部再下发通知，要求各城市要做好今明两年住房发展计划，防止市场大起大落。
时下的市场形势，是防止大起，还是防止大落，不言自明。
住建部再次催促各地方政府，可以预期，近期各地方政府的各类救市政策，将继续扩大，风起云涌。
刚刚结束土地新春第一拍的杭州，今天（2月28日）又马不停蹄挂牌了新一批涉宅地，透露出政策新风向。
合计5宗涉宅地，看点颇多，既有滨江区政府板块世茂智慧之门西侧商住地，也有容积率0.8的闲林低密宅地。（挂牌土地具体指标见文末表格）
更令人瞩目的是，挂牌地块中，萧山和余杭的地块均取消了新房限价。
2023年11月，杭州曾出台土地政策，取消临平、钱塘、富阳、临安四区的新房限价。
此次萧山和余杭的地块也取消限价，是否会是大面积取消限价，甚至全面取消限价的前兆？
近几天，市场上各种传闻满天飞，盛传萧山的钱江世纪城、老城区以及市北区块将提高限价上限，其余板块均取消限价，而余杭除未来科技城和云城维持当前限价以外，将全面取消限价。
如果杭州全面取消限价，迟来的政策能对楼市起多少作用？
01
包括杭州在内的全国各城市的这一轮房地产调控，始于2017年。
2011年至2014年连续4年的严厉调控，使得全国各城市特别是三四线城市，商品房库存积压严重。
2015年年底，严重的股灾对中国经济产生重大影响，又恰逢叠加低迷的楼市。
为了配合推动股市，2015年一年中连续5次降息、5次降准，货币政策极度宽松。
2016年又开启了一场商品房“去库存”运动，货币化安置政策让大量拆迁户拿到数目可观的现金补偿，既刺激了真实的居住需求，也叠加了大量投资投机需求。
迟到的纠错，杭州多板块取消限价，有多大作用？ 第2张图片


始于2015年的深圳，到2016年的“四小龙”（合肥、南京、苏州和厦门），再到2016年下半年后来居上的杭州，中国的热点城市经历了一轮房价暴涨。
2016年9月30日，官方紧急刹车，出台这一轮最严厉的调控，在商品房限购、限贷的基础上，又新增一条政策——限价。
限价政策从2017年开始在全国各热点城市相继出台，导致此后多年房地产市场乱象丛生。
02
商品房限价政策，是所有调控政策中最荒谬的一条。
政策出台之初，我们就意识到限价政策将事与愿违，并将成为市场投资投机的推动力，使市场信号严重失真，造成市场巨大紊乱。
在给多个官方部门的内参中，我们都表达了上述观点。
2017年11月，我们将这份内参公开《丁建刚：不限价会怎样？——一份公开的内参》，强烈建议尽快取消限价政策。
表面上，限价政策控制住了商品房价格，以防继续上涨。
实际上，限价政策却给市场带来了巨大的副作用：
1、限价政策使市场信号完全失灵。
2、限价政策使市场数据完全失真。
3、限价政策只能限商品房价格，不能限二手房，导致“价格双轨制”。
4、由于“价格双轨制”，造成了倒卖房号、权力寻租等一系列混乱现象。
5、由于市场乱象丛生，官方为了平息民怨，又不得不介入更微观的商品房“摇号”政策。
6、“摇号”政策将商品房的套利空间显性化、福利化、彩票化。导致极少数真正有购房需求的人能买到限价商品房，更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。
7、巨大的套利空间反而刺激了更多的投资投机需求进入商品房市场。
2018年5月，我们又根据《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》发表了一篇解读评论文章，认为限购、限价、限贷、限售政策均应被废止。
迟到的纠错，杭州多板块取消限价，有多大作用？ 第3张图片


当时这篇文章被广泛传播，后被删除。更为遗憾的是，此后多年各项房地产限制性政策并未被解除。
03
限价政策导致“价格双轨制”，一二手房出现巨大套利空间，投资投机需求大量涌入楼市，一时间滋生出买房“号子费”“茶水费”等乱象。
各地政府只能层层加码调控，不断出台政策堵漏洞、打补丁。
2018年3月28日，杭州开启了由政府主导的商品住房销售摇号政策。
面对巨大的经济利益，摇号相当于楼市中的“打新股”。
时至今日，房地产市场形势急转直下，在杭州的商品房市场上，有明显套利空间的区域和项目已经少之又少。
根据浙报传媒地产研究院《2023杭州楼市研究分析报告》显示，在2023年51个成交主流板块（已剔除未有普通商品住宅供应的板块、没有次新二手房的板块、乡镇板块）中，仅有6个板块存在明显一二手房价格倒挂（倒挂超过10000元/㎡），包括滨江区政府、一桥南、桥西、城西文教、三墩和钱江世纪城。
绝大多数板块已经没有价差或明显价差，限价和摇号政策失去意义。2023年杭州市区商品住宅“流摇”次数占开盘总次数超五成，相比2022年大幅增长。
甚至部分曾经大热的板块随着一二手房价差消失，摇号热度随之下降。
例如，未来科技城、勾庄等，在2022年一二手房还存在1万-2万元/㎡的倒挂，当时的新房多次开盘需要社保入围甚至部分房源限售，而到2023年一二手房几乎已经没有价差，摇号也不再触发社保入围，甚至多次开盘“流摇”。
迟到的纠错，杭州多板块取消限价，有多大作用？ 第4张图片


如果传闻是真，那么大幅度的缩小限价范围圈将是一种趋势。
不仅是萧山和余杭，不排除在主城区内会采取同样的缩小限价圈的政策。
而在保留的限价圈内，有明显套利空间的板块限价标准将会提高。
七年前开始的这一限价政策，并没有起到遏制房价大涨的作用（仅仅名义上限制了商品房的价格，只有摇到号的极少数人受益），反而大大促进了投资和投机。
从2022年开始的两年中，限价政策反倒成了下行市场的救命稻草，如果没有限价政策，商品房的销售量绝对没有这么可观。
事与愿违的政策，竟然歪打正着，令人啼笑皆非。
现在可能除极少数板块外，取消限价其实作用和意义都已经不大了。
市场最重要的决定因素，对内是公众的预期和信心，对外是地缘政治。
离全国两会开幕不到一个星期了，下一个政策观察窗口，就是本年度的政府工作报告。
附：2月28日杭州挂牌土地指标
迟到的纠错，杭州多板块取消限价，有多大作用？ 第5张图片



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