购买法拍房是一种什么体验？需要注意什么？

整个过程的体验，有点像游戏闯关吧。
整个酸爽的过程：选房纠结---竞价不中很沮丧---重新选房很磨人---竞价中标兴奋---等待放款煎熬---省税缴税很揪心---拿到房产证兴奋---清房解租约煎熬---交房拿钥匙终于松口气---再回头看很平静……
说一套2019年过年期间拍的这套房子，前前后后一共看了20多套，报名参拍了5套后才中。那会儿白天很多案头工作要做，白天看房的话又非常堵车，实在没办法，都是晚上九点后去看房，冬天那个冷啊……有时候真的不想去，但实在又不放心。
不过晚上看房发现了白天看不到的信息：知道小区停车位紧张不紧张；小区入住率，住的人多不多；房子里面灯是否开着，有没有人之类的；晚上噪音影响等等。
选房纠结纠结
每看一套房子我都会把看完之后的感受记录下来，每一套房子都会有一些缺点和打动我的优点。我心里会对这些房子有一个好坏的排序，但是但是，法拍房的拍卖时间并不会按照我的排序来。
比如，我喜欢的房子是1A、2B、3C、4D，5E，法拍房拍卖的时间顺序是2B，3C，1A，5E，4D。这就会让我在出价的时候很纠结。如果拍中了2B，我就会很遗憾1A可能会更好。如果2B3C我都没拍中，到时候1A出价很高才能拍中的话，我只能在5E和4D之间纠结，会让我有点懊悔没有把握2B和3C。
当时这套就是心中的2B，120方左右挂牌就已经780万左右，法拍房的这套最终是685万成交的，而且还是156㎡。这个小区比较好的是在古北，周边是社区氛围不错，10号线和在建设的15号线都很近。但是，比较差的是小区就两幢一排，没有小区环境，户型不是南北通的那种。
后来拍中的房子性价比而言实际上没有这套高……好在其他方面比这套好一些



性价比很高的东航明珠公寓



东航明珠公寓的挂牌

竞价不中标很沮丧，竞价中标兴奋
法拍房是你每举牌一次价格，都会重新倒计时5分钟。只要最后3-2-1秒还有人出价，就会再重新倒计时。这是很折磨人的。
有一次竞拍，我出价好几次进入倒计时30秒钟，以为我要成交了，都还是有人会出价。到后来，我都不抱什么希望了。后来对方出价也超过了我的预算，再出高的话，超过了银行给我授权的最高额度，再加价的话，首付不够了，所以只能放弃。
几次死去活来之后，中标，那还是很开心的。没参拍前，会觉得鼠标点击一下就1万甚至5万的花出去一定会很刺激，实际是……一点感觉也没有，真的只有电脑屏幕上的一个数字，就连最后那个成交价格，都没啥特别的感觉……
等待放款很煎熬--很煎熬
我觉得这个是买法拍房最最煎熬的一个过程。我拍中的房子，法院公告里面写着十天就要把尾款打到法院账户，签贷款合同，补材料，打首付款基本上2-3就没了，再去掉两个周末，基本上也就是5个工作日。
然后银行内部信贷经理需要做材料报系统，一级一级审批，而我能做的就是漫长的等待。好不容易审批差不多通过了，才能把保险费交上，然后就又是等待，等待银行走放款流程，各种签字盖章，最后要赶在尾款日期放到法院账户。
这个过程中，如果能像快递显示节点那就好了……可惜的是不能，所以每次都得问银行的信贷经理，问多了都会有点不好意思，但是不问就特别害怕放不了款，被没收保证金。
省税缴税很揪心
不得不感慨，我这个天选幸运鹅拍中的房子真的不是一般般的麻烦。我这套法拍房有三个bug:
实际面积比公告面积少了2个平方+税费全部下家承担，需要二次过户成本高+公告无租赁实际有租赁
前两个都切切实实的影响了缴税的过程，后面的那个交房的时候再说。我买的这套房子，被执行人是2009年的时候预售买的，后来2011年交房后他也没去办产证就住进去了，他万万也没有料到10年后房子会被拍卖掉。
由于他一手房产证没办理，给我们造成了很大的麻烦。第一，当时的交房单，维修基金啥的都没有，需要找开发商去办理，而开发商在这个项目卖完之后早就清算注销了。第二，少了两个面积，按照国家规定是需要多退少补的。
我买的这个是少了两个平方，所以理论上开发商是要退两个平方的钱。我好不容易找到当时这个开发商的集团公司，谁知人家要退款还必须退当时的买房子的人，也就是被执行人……各种折腾，退钱的事情本身我也每报希望会退到我这里，但是因为少了这两个平方后期为我缴税的时候，税基的认定造成很大麻烦。各种承诺证明向国家多缴税是自愿的。
除了面积差退款给被执行人外，还有这套房子是税费全部是我付。需要办理第一次被执行买房时候的契税，第二次拍卖交易的增值税，个人所得税。
如果被执行人不出面的话，第一次契税，税务局会默认按照最高缴纳系数3%来征缴，如果被执行人出面证明这套房子是他家庭个的唯一住房，那契税只需要缴纳1.5%，算了算得有10多万的成本差异。
所以请宋律帮我辗转还是找到了被执行人。被执行人在江西老家，早已是失信被执行人，各种账户被冻结，全国各地的房子被拍卖，不能高铁不能飞机。而且还需要房产证上他和老婆两人同时来上海配合才行，而她老婆基本需要每隔一天就去医院一次。
被执行人当时还是生活方面有些困难的，经历过大起大落，还算比较好说话。他们愿意在老家做一个公证委托，然后我们安排车把他从江西接到上海，配合去税务做家庭唯一住房的核实，省下来的税费我们给了一半现金。
整个过程还是满波折的，找到被执行人，和被执行家庭去协商，怎么写公证委托书，安排车子，安排税务的窗口和节点，税费规则和现实情况的冲突………反正就是揪心。
和被执行人接触，稍微熟悉之后，聊起来他们这起起伏伏的二十多年，后期处理债务纠纷的五六年，还是蛮令人唏嘘的。

…………没时间了，等有时间了再把坑填上
拿到房产证兴奋
清房解租约煎熬
交房拿钥匙终于松口气