在北京买一套房子真的很难吗？

8月31日凌晨，北京市国土局发布今年第二轮住宅用地出让公告，本次挂牌共计43宗地块，其中，3宗为共有产权房地块，40宗宅地。​
招标地块为9月23日竞标。其余42宗地，挂牌竞价截止时间为10月12日，具体现场竞价时间仍然待确认。



这次集中供地，北京不仅在36宗地块中设置了竞高品质商品住宅建设方案的环节，还首度引入“竞现房销售”的试点。并且用上了之前各地的土拍管理手段。

北京集中供地模式：严格限地价
对于新房市场来说，限价的第一步是限地价。政府给开发商足够低的地价，也就有底气来限制房子的挂牌价。
从各地块的合理土地价格上限来看，整体溢价率不足10%，单宗地块最高溢价率为15%。在稳地价这件事情上，北京再次提前完成目标。



今年北京第一次土地集中出让时，为了稳房价，引进了房屋销售价格引导机制。
简单解释的话，这一机制包括以下几个调控工具：
1、各区严控地价成本2、控制地块溢价空间锁定地价上限3、竞政府持有产权份额4、合理配置户型结构（套内70/90）5、配建保障性租赁住房、建设高品质住宅6、适当提高销售门槛7、合理设定优先购买顺序8、加强预期管控等
在首批集中供地时，政府使用了竞政府持有产权份额、配建保障性租赁住房、建设高品质住宅等多个工具。
相比于首次集中供地，9月1日的二次集中供地又多了一个要求和两个工具。

增加建设品质要求，摇号/现房销售
对于购房者们来说，这次的好消息是北京供地增加了建设品质要求，43宗地块中，有36地块都设置了竞高品质商品住宅建设方案的环节，占地块总数的8成。
也就是说，以后开发商的楼盘质量也有了保障。
在大兴黄村海户新村DX00-0208-6020、6026地块引入了“竞现房销售”的试点，当竞买报价达到土地合理上限价格后，就转入“竞现房销售”面积。
如果一不小心竞到了100%，则转入高标准方案提报。



据业内测算，此宗地块房地价差，在本批次中是最大的。如果现房销售拉长回款周期后，现金流还经得起考验，对于各家房企并不是没有吸引力。
同时，北京此次也借鉴了其他城市的好做法，在几宗郊区地块中引入摇号工具，如昌平区昌平镇东环路136号（原六亭饭店）项目CP00-0205-0021地块R2二类居住用地；通州区永乐店镇中心区G地块土地一级开发项目TZ10-0101-6101地块R2二类居住用地、6102地块A334托幼用地；房山区城关中心区FS00-0230-0018、0029、0048地块R2二类居住用地等。当报价达到地价上限后，就转入摇号，以提高土地竞买效率。
此外，为了防止出现房企套用多个“马甲”博概率的现象，土地出让文件中明确规定，谁拿地，谁开发，谁售卖，不会再出现拿地后，其他企业入股或联合开发现象。

关于保障性住房
此次的保障性住房分三类：租赁住房、共有产权房、共有商品房。
租赁住房一共有4个地块，供规模27万多平，可提供房源大约4千多套。租赁住房无需开发商竞配，是直接写进出让文件中必须建设的，需配建保障性租赁住房和公租房。
共有产权房共有3宗地块，分别位于丰台、昌平、平谷。
共有商品房共8宗地块，海淀永丰和东升镇4宗地块，政府产权占比上限是10%，丰台和门头沟4宗地块，政府产权占比上限是20%。
具体到各个区域，丰台三环再度供地，朝阳继续豪气冲天，昌平地块规模大，海淀的地还是稀缺。

丰台
丰台上次在三环推出地块，是2017年的限竞房丰台佑安府，均价79459元/平。这次的万泉寺住宅小区A0616-0660、0616-0661等地块，规划建筑面积10.16万平，配建2.57万 ㎡保障性租赁住房，容积率2.5。

位于丰台区菜户营镇，毗邻地铁14号线菜户营站，与丽泽商务区一河之隔，教育医疗不错。



周庄子旧村改造项目二期ZZZ-L06等地块位于卢沟桥乡，三四环之间，紧邻地铁10号线泥洼站，交通便利。
规划建筑面积22.96万平，其中居住部分仅占9.96万平，政府持有商品住宅产权预设份额20%。这块地最大的问题是比较碎，非常考验房企的操盘能力。
海淀
海淀土地依然紧缺，这次出让的4个地块，都是政府持有住宅产权预设份额10%。
京昌路楔形绿地棚户区改造项目（二期）0803-631-1、631-2地块。整个棚户区改造项目位于北四环至北五环之间，具体位置如下图。
大部分规划为绿地和科技园区，仅有约30万平住宅规划，其中15万平回迁安置房双泉嘉苑已落成。



总占地5.65万平，规划建面13.28万平。622商品房地块，建控规模近13万平，距离15号线北沙滩站直线距离约800米，往东两公里就是奥林匹克森林公园和鸟巢，位置非常不错。
北边上清桥附近为A33基础教育用地，也就是633地块。按照88.4亿底价来算，此次的楼面价要将近7万/㎡。
两个西北旺永丰地块，上限综合楼面价是5.4-5.4万/平，容积率为1.5左右。可能会做洋房产品。
但根据土地出让公告，这两宗地块房源优先面向海淀户籍或在海淀工作的人群销售，如有剩余向社会公开销售。

朝阳
朝阳这次出让11宗宅地，除了王四营最后一块外，主要集中在前苇沟和十八里店。



孙河前苇沟位于朝阳北部，紧邻机场高速线，周边豪宅如云，西侧就是总价只要1个亿起步的九章别墅。除了这6宗孙河，本次朝阳一共增加11宗地块，未来朝阳区内将供应上万套新房。
前苇沟的楼面价基本在6.1-6.4万/平之间，预计最终售价会超过8万/平。



6宗地块容积率都为1.5，加上旧河湾水景资源，未来大概率为别墅产品为主，或与金盏片区一起形成朝阳新的别墅区。

十八里店出让规模略小，但也有3宗宅地，处于朝阳与亦庄的两区交界处。




与王四营片区相比，十八里店环线位置上距离四环更近和CBD更近，周边缺乏地铁配套，预估售价在7.5-8.5万/平左右，未来和王四营的竞争会很激烈。
昌平
昌平区昌平镇东环路136号（原六亭饭店）CP00-0205-0021地块，为纯“共有产权住房”地块，房屋销售均价为31900元/平方米（含全装修）。
地块起始价为8.25亿元，土地合理上限价格约为9.49亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。
昌平区北七家镇平坊村土地一级开发项目PF-04、PF-05地块。



这个项目位于昌平区北七家镇平坊村，地块规模很大，建筑规模33万平米。南侧是北清路，一街之隔有三甲医院-王府中西结合医院。
整体来说，这次土拍的地块数量虽然有43宗，但有一半在远郊。14个地块配建了租赁住房和公租房，27万多平米，4000多套房子供应，的确是对北漂友好。

但从另一个角度看，商品房越来越稀缺，意味着要上车，还是得趁早。

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