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[头条] 2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！

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龙云非 发表于 2019-1-29 12:06:18 | 打印 上一主题 下一主题
 
本文转自公众号“在明征地拆迁律师”

导读：“以拆违促拆迁”这个情况，不少被征收人都听到过，在明律师在以往的文章中也曾为大家介绍过。此情况在各地的征收项目中均有出现，而且是频繁地出现，已经到来的2019年依旧不会例外。以拆违促拆迁，一般表现为房屋快要被征收了，突然就被认定成违建，并且在很短的时间内拆除，其目的就是要加快进度拆除房屋。这种目的不当的行政行为与当今全面推进法治的趋势背道而驰，如此操作使被征收人的合法权益受到严重侵害。所以，我们很有必要了解一下“以拆违促拆迁”类的案件中，征收方可能使用的各种逼签手段，以便更好地辨别应对。
原创实务文章，欢迎分享朋友圈！转载请联系授权！
作者丨谢天泽 北京在明律师事务所

2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第1张图片




2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第2张图片

【征收中真的有那么多违建？】

一个征收项目会涉及一片或多片区域，如果征收方动了“以拆违促拆迁”的歪念头，就会把被征收人正常居住使用多年的房屋认定成违建，有的项目中还会把相邻的多个房屋都认定成违建。这种最直接的“以拆违促拆迁”手段往往出现在被征收人对补偿不满意，未签订补偿协议之后。补偿谈不拢，协议签不下来，那就用违建不予补偿等事由来威胁你，有的被征收人一害怕就妥协了，签了并不合理的补偿协议。而只要你同意签约搬迁配合征收，那你的房屋就和违建认定没关系了，即使无证、少证那也是妥妥的合法建筑。
实践中征收方经常以房屋无证缺证为由认定违建。我们不排除征收中确实有属于违建的房屋，但这样的房屋毕竟只能是少数，大多数被征收人居住的无证房屋，都是1990年《城市规划法》或是2008年《城乡规划法》施行前建造的老旧房屋，“法不溯及既往”的原则人尽皆知也无须质疑，这样随意认定违建、拆除房屋的行为已经在多个案例中被法院判决违法。
例如，最高人民法院在“2018年度人民法院十大民事行政案件”之一的“许水云案”判决书中就确立了对待无证房屋的原则：许水云位于金华市婺城区迎宾巷8号、9号的房屋未依法办理相关建设手续，也未取得房屋所有权证，但案涉房屋确系在1990年4月1日《城市规划法》施行前建造的历史老房。对此类未经登记的房屋，应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。

2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第3张图片

【违建也分类，不同情形和程度应予不同处理】

每一处违建的违法情形和违法程度都不一样，行政机关在查处时应当根据情况作出相应的处理，而不能归了包堆一拆了之且完全不予补偿。
对于违反《土地管理法》的违法用地类型的违建，应当由当地的自然资源部门查处，并应当依法申请人民法院强制执行，拆除违建。《土地管理法》中对违法用地的处置有详细的规定。该法第七十六条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。第七十七条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
据此，这段时间在媒体上轰轰烈烈的秦岭违建别墅、济南违建别墅“大白宫”等案件均涉嫌赤裸裸的土地违法，其不仅要被坚决拆除、恢复原状，建造者更将面临刑事责任的严厉追究。

2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第4张图片

对于违反城乡规划类的违建，《城乡规划法》第六十四条、第六十五条均有规定，一般违法的违建，即可以采取改正措施、消除对规划的影响的，就不必强制拆除。如果是严重违法的违建，无法采取改正措施消除影响，或是当事人不停止建设、不改正的，就要强制拆除了。实践中有些行政机关根本不顾及这些法律规定，对那些只有部分违建，可以采取改正措施的房屋也一律整体实施强制拆除，这样的做法是不对的。所有的违法建筑都必须拆除或者在征收中不予补偿，这样的认识本身就是错误的，更是不符合法治精神的，必须予以坚决的纠正。
另外，前面我们已经提到，当前还存在大量《城乡规划法》《城市规划法》实施前建设的房屋。在80年代、90年代，为了促进第三产业发展，如果有居民或村民想开个小卖部、做个生意需要用房，当时的街道办、村委会还会支持，甚至协调其他部门予以政策优待。那时还没有相应的法律要求，即使有了法律，房屋也不像现在这样极易对市容规划造成影响。对类似这样由于种种历史遗留原因导致涉嫌违建的房屋，行政机关就不应以现行法律规定去认定处置。
【逼迁手段花样多，还有“一条龙服务”】

在明律师代理的案件中，征收方为了“以拆违促拆迁”，可是想出了各种手段逼迁，试图让被征收人妥协。有的征收方还会将这些办法组合使用，给被征收人搞出“一条龙服务”，下面我们来看看征收方还使用过哪些手段促成拆迁。

2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第5张图片

手段一：人为设置障碍，甚至撤销产权证
一些地方政府“事儿难办”的现象影响到了被征收人房屋的及时确权。申请已经交上去很久了，也经历了村、镇的层层审批，到了县一级却迟迟没了回音。结果就在证还未办下来的时候，征收项目启动了，老百姓的无证房屋被威胁要以违建处置而不予补偿。事实上，这种情况的本质是地方政府的不作为和消极懈怠，并非普通老百姓的过错。如果在征收项目的认定环节中发现老百姓的房屋既未违法用地又未违反乡、村庄规划，更未违反当地建房的具体要求，那么这样的房屋就理应被认定为合法建筑并给予公平、合理的征收补偿。更有甚者，被征收人不愿签补偿协议，干脆撤销房屋所有权证（通常的理由是房产证当初在办理过程中被征收人涉嫌欺诈、提供虚假情况），让被征收人本来有证的建筑沦为无证，这就更是丧失正当性的卑劣做法了。

2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第6张图片

手段二：剥夺救济权，不按规定送达文书
根据《行政处罚法》或者《行政强制法》的规定（适用哪个要看对责令限期拆除决定性质的不同理解，目前在法律领域尚不统一），用于查处违法建筑的“责令限期拆除决定”或者通知必须依法向违建当事人进行送达。而实践中在明律师就碰上过将这份牵涉当事人重大财产权益的文书直接贴在当事人家门外电线杆子上的做法，这无疑令人啼笑皆非。此外，还有明明人在屋里结果不经直接送达就适用留置送达，明明找得到人结果非要公告送达的各种错误送达情形，其目的就是一个：剥夺被征收人提起复议或者诉讼的知情权，让你来不及依法救济、陈述申辩就直接将涉案房屋作为违建拆除。显然，这种做法是彻头彻尾的行政程序违法，是应当予以坚决谴责的。
手段三：以“温馨提示”等各种名目的文件替代法定的拆违文书
在明律师代理的案件中曾遇到过不少“温馨提示”信息：名为“温馨”，背后则是冷冰冰地违法强拆在对被征收人的房屋虎视眈眈。须知，以责令限期拆除决定认定并处置违建是有法律的明文规定的，这个文书的名称不能随便瞎改，否则行政机关的公信力将会完全丧失。更何况这类“温馨提示”的作出目的其实在于规避法律规定的救济途径，让被征收人收到它之后陷入投诉无门的窘境：我只是“温馨提示”啊，你复议不得也诉讼不得。如此弯弯绕的小心思，实在是令行政法治蒙羞。

2019征收拆迁领域最大陷阱，居然依旧是“以拆违促拆迁”！ 第7张图片

总之，在明律师提醒您，当前“以拆违促拆迁”的情况还在各地不断出现，每个项目的情况都不同。征收方想要达到“以拆违促拆迁”的不当行政目的，可能还会使用各种让人意想不到的方法手段，这些手段无疑是不合法、不合理的。此类不正当手段必将严重侵害被征收人的利益，也将使行政机关的公信力受损，更不利于法治的进步。当您遇到类似以上的种种“以拆违促拆迁”等逼迁情况，一定要坚决抵制。对于行政机关的违法之处，我们可以通过复议、诉讼等渠道救济，维护自身合法权益，更是在更高的高度上维护法律的尊严和政府部门的公信力。


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标签：文章以拆违促拆迁拆迁领域

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精彩评论3

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沙发
zjgzgoldensea 发表于 2019-1-29 12:06:37 |
 
以拆违为主的拆迁以后仍然是主旋律
 
板凳
我只能读着伤害 发表于 2019-1-29 12:07:03 |
 
现在都是给你房子而且很偏地方
 
地板
should 发表于 2019-1-29 12:07:08 |
 
您说的都对，您是律师。您懂法，我的老家城管是这样的人，路这面给平房加盖他们眼瞎不管，别人一年前盖的他们来推倒，怎么说呢？又能怎样？
 
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