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[新闻] 伦敦新市长的房产新政策，挽救日益严峻的住房危机

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yj小屁孩 发表于 2019-4-23 15:18:39 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
伦敦市长萨迪克·汗（Sadiq Khan）的宣言:“我要让所有的伦敦人都公平的享受这个城市给予我的一切：经济适用的住房，体面收入的工作，价格合理且现代化的便捷交通，以及安全，干净和健康的环境。"

伦敦新市长的房产新政策，挽救日益严峻的住房危机 第1张图片


在上一次伦敦市长竞选时，住房问题在伦敦市民最关切问题排行榜上屈居第四，恐怖主义、移民和NHS全民医疗系统是市民们最关心的三大问题；而在今年的市长竞选时，住房问题已然跃居榜首，56%的参与调查市民将住房列为伦敦当前最迫切需要解决的问题。
摆在新市长面前的住房难题：高不可攀的价格和供不应求的房源

伦敦新市长的房产新政策，挽救日益严峻的住房危机 第2张图片

伦敦的房价在近几年涨势异常猛烈，伦敦住宅的平均价格已逼近54万英镑。横向对比，起平均价格远超过欧洲大陆的几大主要城市，比巴黎高20%，比罗马贵45%，比同样面临住宅紧张问题的柏林贵了近56%。过去五年，伦敦房屋租金价格上涨了16%，而同期人均收入仅增长了2%……房价和房租增速早已远远超过居民收入的增长速度。
供不应求的房源是伦敦住房的另一大难题。从2008年起，伦敦平均每年新建的住宅仅仅约2.5万套（下图为鲍里斯·约翰逊任职期间伦敦每年的新住宅建造数量）。而根据政府统计数据预测，每年至少需要建造5-8万套的新住宅才能满足当前需求。

伦敦新市长的房产新政策，挽救日益严峻的住房危机 第3张图片

如果伦敦的人口按照预期速度增长，到2030年时从目前的860万增长到1000万，那供不应求的趋势只会日益恶化。
而且，伦敦人还面临着与海外投资者抢购住宅的挑战，而后者通常持有大量首付金额甚至豪气的全款购房，出价和成交速度往往比本地居民更快。
见招拆招，新市长的房产新政策
改善伦敦住房危机，是萨迪克·汗竞选中的四大宣传点之首（其他三大卖点分别为：控制交通费的增长，为伦敦居民创造更多的就业机会以及减少环境污染）。如何来解决这个首要问题，萨迪克在竞选期间倡议了以下几项房产新政策：

  • 增加新建住宅数量，倡议一年新建家用住宅5-8万户，让广大居民有房可买
  • 50%以上的新住宅在政府土地上建造，定位为可负担的经济适用房，让居民真正买得起房
  • 推广共有产权（Shared-ownership）型住宅，降低居民购房门槛
  • 英国本地居民对经济适用房享有优先购买权，控制来自海外炒房团的抢购压力
  • 创建非营利性的租房中介机构帮助居民租到价格低廉且质量有保障的房屋，并主张房屋租约长度以三年为标准，租金涨幅只对标年度通货膨胀率
走马上任没几日，新市长的第一项住房关键举措已经发布：将联手伦敦交通局（伦敦交通局号称“伦敦土地爷”，伦敦最大的土地持有机构之一，手握土地5700英亩），并与众房地产开发商合作，在伦敦轨道交通若干站点附近区域建造家用住宅，工程总数量将高达10000户，涉及用地300英亩（1英亩约等于4046.86平方米）。
此次开发计划涉及75个规划点，有60%以上的新住宅坐落在1区和2区。其中最先动工的项目位于九榆树，届时将会和地铁黑线Northern Line相关站点的延伸和修复工作一同进行。以下为目前已经公布的站点分布及其新增住宅情况：

伦敦新市长的房产新政策，挽救日益严峻的住房危机 第4张图片



  • 博蒙西地铁站（Bermondsey）－新增300户新房
  • 伯爵府（Earls Court）－新增7500户新房，占地77英亩
  • 奇布鲁克（Kidbrooke）－东南城郊地区，新增住宅4000户
  • 国王十字火车站（King’s cross）-新增住宅2000户，占地67英亩
  • 伦敦桥（London Bridge）-新增住宅300户
  • 九榆树（Nine Elms）－新增322套住房，其中84套为经济适用房
  • 帕森格林(Parsons Green) – 新增数量暂时不明
  • 南肯辛顿地铁站（South kensington）－新增20套落地居民房
  • 南沃克地铁站（Southwark）－连同地铁站翻修，新增300户住房
  • 圣詹姆士公园地铁站（St James’s Park）－新增89户公寓
  • 滑铁卢与南岸(Waterloo and Southbank) – 新增790户住房
新人新政，是否能切实有效的解决伦敦的住房危机？
解决伦敦住房危机，任重而道远。
仲量联行商业地产部门首席执行官格安捷（Guy GrAInger）就曾表示，鉴于伦敦土地供应体系及很多相关因素，新市长提出的想要实现每年新建5万套住宅“很难做到”！首先是因为在这么一个高密度的首都找到能建造住宅的土地是个难题。同时，目前市面上拥有合适技能的建筑工人远远不够每年5万套的建筑需求。
而另一方面，新建住宅能否真正做到经济适用，让老百姓都买得起，也是一个值得商榷的问题。在鲍里斯·约翰逊时代，去年建造的不到3万套新住宅中，仅有4880套能算得上经济适用，这样的比例在萨迪克市长这里又能提高到多少呢？

伦敦新市长的房产新政策，挽救日益严峻的住房危机 第5张图片

众所周知，除了热门商圈和学区，重要交通站点周边的房产价值可以说是最高的。利用1-2区黄金地段的闲置用地来开发房产，不管是否真的能做到经济适用，用以缓解住房危机，至少投资价值是极高的，新市长此次的万户新住宅计划对投资者而言是非常利好。
抄底英国楼市
亚太国际地产趋势研究中心指出，英国房地产的吸引力主要在于英国相关法律制度的完善以及较高的投资回报率。据统计，在英国女王伊丽莎白二世出生至今的92年间，英国的平均房价从619英镑一路涨至29.1万英镑，涨幅高达470倍。且在过去20年中，仅有金融危机那年，英国房价下跌，隔年又稳步上扬，持续吸引海外投资者涌入。
但自2016年开始的漫长的“脱欧”进程使英国房地产市场陷入低迷。经济前景的不确定性让购房者开始观望，上市交易的房产数量也处于历史低位。
全英房屋抵押贷款协会（Nationwide）公布的数据显示，2018年，英国房价增速从一年前的2.6%降至0.5%，创下2013年2月以来的最慢同比增速。作为抵抗通胀和经济危机的重要资产之一，英国房地产市场在经历了几十年的繁荣之后，目前正在放缓。
根据英国房地产门户网站Rightmove的数据，去年11月和12月伦敦房产报价环比累计下跌3.2％，是自2012年以来连续两个月的最大跌幅。
但有分析师预测，随着2020年英国“脱欧”细节的进一步明朗，伦敦楼市将会更加乐观，并继续保持温和稳定的增长常态，因为伦敦核心区房产的保值功能非常明显。而且自2019年下半年起，不管从供应量、交易量，还是房价增长趋势看，英国经济形势的好转都将重新推动房地产市场增长。
因此，伦敦房价现在的下跌，对于外资来说可能是一个颇有吸引力的抄底机会。
全球海外房产中文网站居外网董事CEO罗雪欣在接受《国际金融报》记者采访时表示，去年下半年以来，中国买家通过居外网对伦敦房产的购房咨询次数回升，并接近历史最高纪录。去年三季度的询盘量比上年增加52.5%；去年四季度，中国买家对伦敦房产的询盘量比上年增104.2%。激增的询盘量是因为中国买家认为，“脱欧”导致的英镑下跌营造了很好的机会窗口。同时，“脱欧”没有改变市场对于对伦敦房地产市场积极的长期预期。
“额外印花税”或秋季生效
对于海外买家来说，也许当下是进入伦敦房地产市场的较好时机，但是对于许多当地人来说，他们并不希望更多的海外买家入场。
英国首相特雷莎•梅曾指出，那些不在英国居住及不交税的外国人，将楼价推高，粉碎了许多英国人买房的梦想。
事实上，全球许多国家的政府和监管机构都在利用税收限制外国人在本国买房，或者利用外国房主增加税收，但是每个国家的政策都不一样。
英国曾两次调整印花税政策：2014年12月实施根据房价决定印花税税率的政策，即阶梯累进制，房价越高，印花税越高；2016年，英国开始对拥有第二套房产或出租屋的人加收额外3%的印花税，大部分外国投资者属于这个行列。
去年10月，特雷莎•梅就表示，有意向外国买家加征印花税，以解决露宿者问题。
目前这个想法已经提上日程。据悉，英政府将于2019年5月6日正式结束此次公众咨询，“海外买家税”最快将于今年秋季生效，日期大约在2019年10月底或11月初。
根据细则，在交易日前12个月内，在英国逗留少于183天的海外买家，需要在原有印花税的基础上，再支付总房价的1%作为额外印花税。对于公司买家来说，如果使用在英国注册的公司购房，但该英国公司股东为外国人，那公司也需要支付额外印花税。
值得注意的是，如果海外买家在房产交易日往后推的12个月内，在英国住满了183天或者以上，那他就可以申请全额退还“海外买家税”。
英国政府预计每年将会因额外印花税获得1.2亿英镑的收入，这些钱将全部用来解决露宿者问题。
罗雪欣表示，高档房产的疲软市场依赖外国买家，其他地区也需要外资来推动房地产市场。英国政府对外国买家增收印花税附加费，会抑制新开工房地产项目，挫伤楼市，从而给首次房产拥有者和首次购房者带来问题。“我们希望新税率保持在1%以下，这样对市场的负面影响可以被最小化”。
英国私营房产投资与开发公司Seven Capital海外销售总监John Treacy在接受《国际金融报》记者采访时表示，1%的额外印花税不会对海外投资者产生太大影响，但是市场会发生一些转变。“1%的额外印花税，对买高价房的海外买家来说，将意味着付出比买中低价位房更高的成本，这对富裕买家不会构成太大压力，但未来将会有更多海外买家着眼于中低端楼市，而这会给楼市带来两个潜在影响。”

“首先，这或将引发伦敦楼价的新一轮下调，因为高净值买家可能不会选择伦敦的房产，转去如伯明翰等其他一线城市，或通勤枢纽城市斯劳（Slough），那里的平均房价分别在25万英镑，以及30万至40万英镑之间的水平（英国房价通常以每个房产的交易价格来统计，不计算单位面积价格）。”


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标签：伦敦新市市长房产房产新政
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