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[问答] 18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？

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Clownlaught 发表于 2020-11-24 22:11:08 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
最近，一名来自中国的18岁学生搬进了一栋刚刚落成的伦敦超高层豪宅，入住其中一间价值500万英镑（约4500万人民币）、一共117平米的两居室公寓。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第1张图片 18岁中国富二代英国求学，父母掷500万英镑伦敦买豪宅


英国开发商一开始对这样的购房情形感到惊讶，仅仅是因为小孩在旁边的伦敦大学学院（UCL）读书，父母就购置如此豪宅，似乎有些浪费。


不过，英国人慢慢发现，喜欢这样做的父母多来自亚洲，他们想要确保自己的小孩住得离学校足够近，同时还要保障他们的生活条件与在国内家中一致。


01
花180亿为子女在伦敦买房，
留学生家长操碎了心


顺着这条新闻，好事的英国媒体层层深入，采访了多名英国开发商和中介，挖出了更多数据和信息。


数据显示，为了方便小孩就读顶尖英国名校，有钱的海外留学生家长今年以来豪掷20亿英镑（约180亿人民币），买下了2162处伦敦豪宅和学区房，相比去年同期的16.5亿英镑，又增加了20%。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第2张图片 卫报：为了让小孩就读顶尖英国学校，富裕的海外留学生家长砸20亿英镑在伦敦买房


英媒发现，这些海外买家主要来自新加坡、印度、俄罗斯和中国（包括香港）。


事实上，不只亚洲家长为孩子操心，俄罗斯、印度的家长为孩子花起钱来一点不弱，全世界的家长都一个样。
18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第3张图片 路透：顶尖伦敦学校吸引海外家长来英国首都买房


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第4张图片 This is Money: 为了和上私校的孩子住得更近，俄中富豪抢购伦敦豪宅


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第5张图片 Economic Times：有钱的印度家长为子女教育在伦敦买房


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第6张图片 Devdiscourse:伦敦顶尖私立学校吸引亿万英镑投入周边的房产


02
教育驱动？以房养学？
留学生家长图个啥？


数据显示，留学生家长在伦敦买的房子普遍都超过90万英镑，主要原因是为了让他们的孩子方便就读英国顶尖私校，也为了让小孩在英国上大学后能够生活无忧。


为了更详细地了解这一趋势背后的驱动因素，伦敦教育专家Keystone Tutors调查了130多名教育顾问、校长、招生负责人、私人银行家和搬迁代理。


调查显示，海外富豪把孩子送去英国顶尖私立学校就读的几大动机分别是：

    教育质量（占所有受访者的87％）;学校名称的声望 - 包括未来就业前景（67％）; 提高小孩上牛津剑桥或其它英国顶尖大学的几率（62％）；文化认同和提升生活质量（44％）
绝大多数受访者（66％）认为，英国脱欧对英国对教育的吸引力没有影响。


61％的受访者认为海外留学生家长对英国教育的兴趣在过去12个月没有变化，而24％的受访者认为它有所增加，只有15％认为已经减少。


英国智库城市问题研究中心分析师安东尼·布里奇说：“考虑到最小11岁到13岁就来英国上学的孩子教育周期长达10年，不少父母打算长期持有（房产）而非短期投资。”


教育和房产都属于长期投资。相对于伦敦学生公寓一年平均12,000多英镑的租金（本科三年将近36,000到40,000英镑的租金），不少父母更愿意把钱用于买房。省下的租金的收入不仅抵消留学学费和生活费，等小孩毕业后房产的升值也是一笔可观的回报，这也是中国人经常说的“以房养学”。


总结来说，富豪家长们把小孩送到英国留学除了想要得到优质的教育资源，也希望从房产的投资上实现回报最大化。


03
英国有学区房吗？


仔细观察上面的调查，我们发现大部分的数据其实在讲海外留学生家长为小孩在私校或大学附近买豪宅，而这样的房子其实并不是中国家长理解的学区房。


和中国一样，英国也分私立学校和公立学校。
私立学校英文叫Public School，它们独立收费（往往比较昂贵），不受政府管理，这里的Public是指Public access，指这些学校面向整个社会开放，无论你住在哪里，无论你父母从事什么职业。


比如已经在中国落地的上海惠灵顿国际学校、北京哈罗英国学校、苏州德威国际高中等国际学校就是由英国私立学校在中国设立的分校，英国私立学校采用的军事化管理与中国传统的教育方式在某些程度上非常相似。
英国私立学校的招生标准是学费加入学考试，因此其周边的房产并不属于“中国家长所理解的学区房”，但私立学校的家长为了缩短小孩上下学时间，增加陪伴时间，也更愿意搬家到离学校更近的地方。
虽然私立学校没有区域限制，但其高昂的费用和激烈的竞争让英国中产阶级望而却步。相比之下，一些优秀的公立学校依旧是众多英国家长的首选。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第7张图片 英国教育体系


中国家长所理解的学区房，主要指的是公立学校周围的房子。
公立学校的英文是State School，由英国政府出资设立并受到地区政府管理，同时使用国家教学大纲，不收任何学费。这里的State指的是政府，英国的公立学校是政府为公众提供的一种服务。


英国的公立学校，和中国相同，按片区划分，每个房子对应各自学区（Catchment）。如果你不住在这个学区内，为了上好的公立学校，你就需要搬到学区房里，无论是租还是买都可以。
公立学校中的文法学校（Grammar School）教学质量最为突出，相当于国内的“重点中学”，虽然在学区内也是免费就读，但只有通过考试才可入读。
英国的学区房指的是优秀公立学校周边的房子，学名是Catchment area（通常越好的公立学校catchment area范围约小）。


孟母三迁”和“择邻而居”的观念不止华人才有，很多英国家庭在买房时，同样十分看重房产是否临近好学校。


04
伦敦都有哪些好学区？


在伦敦购买学区房，一选学区，二选学校。伦敦虽然不大，但东西南北不同区域差异极大。从人口种姓、历史、到发展状况、文化习性都迥乎不同。这是伦敦人口混杂、各种文化兼容并蓄的国际化发展的结果。


那些环境好、犯罪率低、排名靠前的学校多的地区，往往受到“家庭置业者”的更多青睐。不光房价居高不下，租房价格也堪比伦敦市中心的某些黄金地段，而伦敦优质学区主要分布在伦敦中心、西伦敦、西南伦敦、北伦敦等等。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第8张图片 伦敦优质公立学校位置分布


对于因教育而在英国特别是伦敦购置房产的家庭，投资的收益是双份的。除了子女可以获得优质的教育资源以外，伦敦城区内的房产或是学校附近的房产所独具的稀缺性也能保证良好的增值空间。


05
好学区意味着高房价？


金融时报的调查显示，和中国家长一样，英国本地父母同样非常重视子女的教育资源，英国人虽然大多买不起私立学校旁边的豪宅，但他们愿意为顶尖公立学校旁边的学区房付出高价。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第9张图片

调查显示，英国人为学区房支付的溢价，远高于他们愿意为其他任何因素支付的溢价（比如交通、治安等因素）。
伦敦家长们为了搬到最中意的学校附近居住，平均需要支付15%的溢价。
18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第10张图片 英国学区房溢价排行，伦敦第一


在肯特郡（Kent）坦布里奇韦尔斯（Tunbridge Wells），英国四所顶级中学的所在地，英国家长甚至愿意出2倍房价购买学区房。



18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第11张图片

英国教育部发布的统计数据显示，在英格兰地区，因为靠近优质小学，一套平均价为23.29万英镑（约合人民币201万元）的房产，同比增值了8%（升值至约人民币217万元）；而靠近优质中学，同样价格的房产，则同比增值了7%（升值至约人民币214.6万元）。


过去五年英格兰平均房价上涨20%，而最好的几所公立学校周边房价涨幅高达35％；排名前30的公立学校中有21所的周边学区房均价比一般房价高出8万英镑以上，而溢价最高的竟能超过40万英镑。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第12张图片

图为2018年英格兰地区排名前30的公立学校，大部分位于伦敦，倒数第二列代表学区房价格，最后一列代表取得A-A*的学生比例


除了学区房本身的溢价以外，如果某个公立学校在Ofsted评级上升的话，那附近的学区房的价值也会随之上升。


18岁中国富二代英国求学，父母豪掷4500万伦敦买房，值吗？ 第13张图片

根据Hamptons International的跟踪调查显示，最近五年，公立学校受到Ofsted的评级上升的话，周围的房价上升幅度会比市场平均水平多出5.2%，代表房东突然多赚32,497英镑。


06
英伦投资客写在最后


无论是文章前半部分讲的海外家长在私校和大学附近买豪宅，还是文章后半部分对公立学校和学区房的讨论，其实都是在说教育和房产的关系。


最近伦敦房市低迷，经常有读者让我预测伦敦房价未来走势，而每次分析到最后，都会讲到英国教育对底层需求的支撑和对未来流动性的保证。


教育这块对于地产投资的影响其实非常大，英国不是一个移民国家，所以能跟英国产生联系，或者说想到去英国投资，基本上是因为可能孩子在英国读书，或者说自己之前在英国读过书，跟英国有了这样那样的一些联系，所以未来投资的话可能会想到英国。


英国的教育，特别是中小学的私立教育非常强，而且还不受脱欧影响。


英国在私立贵族教育这块，用非常高的学费门槛帮英国吸引了一大批国际上的富豪家庭，他们把小孩从小学就送到英国来就读，这样相当于是放了一条很长的线。


所以英国的人口导入比其他国家来的更早，从小学就已经把全世界各地的优质人口筛选出来，吸引到了英国。


最后即便这些富豪或者是富豪的孩子未来不在英国工作、创业，但他们在本国赚到钱后首先想要投资或做资产配置的时候会第一时间想到英国，形成“本国赚钱、英国存钱”的局面。


这样一来，英国躺着就能用房产去收割其他国家的发展成果，毕竟世界上还是发展中国家多，每个时间段总会有一部分富人选择在赌场里及时止损、抽身离场，亦或是提前未雨绸缪。


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