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[问答] 逾期办证违约金的秘密：办不下房产证对开发商更有利

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痛快和痛慢 发表于 2020-11-26 06:51:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
先说结论：
    对开发商来说，有约定比没有约定好对开发商来说，约定低也没所谓对开发商来说，约定高也不用怕对开发商来说，约定的巧妙就是 0对开发商来说，不办房产证更有利于开发商利益对开发商来说，败诉也不怕
1、对开发商来说，有约定比没有约定好
根据2003年的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
如果不约定逾期办证条款，开发商就要在交房90天内为业主办理房产证，违约金则参照中国人民银行的逾期贷款利息计算。如果约定逾期办证条款，可以约定逾期办证的违约金是日万分之0.00001，还可以约定逾期办证的违约金最高不超过 500 元。加几个0取决于开发商的脸皮薄厚程度，反正购房人也不会看。


2、对开发商来说，约定低也没所谓，约定高也不用怕
约定的低，有约定从约定；约定太高也没关系，你可以请求酌情降低。去年我们在北京代理一个别墅案子，在客户委托前，有好几个原本坚定的业主，一夜之间放弃了维权，他们开始每天在群里刷屏给其他业主讲一个法律规定：
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
合同法第114条在这类案件里一般都用于给开发商酌减违约金，比如约定日万分之二的违约金，法院判日万分之一。按照我对小区业主的粗浅认识，一般业主们连违约金的概念都没有，合同也不看，是基本不会想到合同法114条这么高深的内容的。有比较大的概率，是开发商做了工作。
其实如果业主懂法，或者找到懂行的律师，巧妙的运用这一条不但不会降低违约金，还会提高违约金。因为这个条款还规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加的内容，比如有个客户原来的合同是万分之零点一。律师帮助客户请求法院把违约金提高到万分之二（60万左右），法院最终判了万分之一（30万左右）。
大多数业主都不知道还可以请求提高违约金的计算标准，有的业主遭遇逾期办证10年才赔了几千元。


3、对开发商来说，约定的巧妙就是 0
除了约定违约金的比例，比如日万分之零点一，约定办理房产证的条件和时间就更加重要了。
比如交房之后90天，交房是条件，90天是时间。
山东有个开发商很聪明（也可以说他的律师很聪明），约定办证的条件是竣工验收通过之后90天。结果这个项目开发商并没有竣工验收，就直接通知业主收房了。这时候业主就既不能主张逾期交房的违约金，也不能主张逾期办证的违约金。
不能主张逾期交房的理由是你已经收房了。
不能主张逾期办证的理由是房子还没有验收，所以验收后90日还未届满。
我第一次遇到这种约定的时候，心里由衷的钦佩对方律师（写合同的律师不一定是未来上庭被告的律师）。不过我认为这属于霸王条款，律师们开会讨论之后，计划先告个部分无效试试看。


4、不办房产证更有利于开发商利益
不办房产证，商业地产不好办理营业执照影响出租，住宅就没办法进行交易。按理说，办不下房产证，对业主没好处，对开发商有什么好处呢？
答案是，对开发商来说，小业主办不下房产证的好处特别明显。
比如浙江有个开发商楼盘烂尾，拖欠了几千万施工款。施工方不肯把已经竣工的房屋交付给开发商，拿楼盘威胁。开发商熬了一年之后突然通知业主收房，不明真相的业主收房入住，于是成为了开发商的筹码。但是施工款至今也没有解决，也就没办法去申请初始登记，办理产权证。
再比如河北有个楼盘，开发商通过加盖的方式，把小区10层楼变成了15层。由于规划不能验收通过，业主就没办法办理房产证。这种情况比较普遍。我前几天去西安出差再次遇到了这样的问题。
再比如北京某个别墅，从1994年开盘至今依然无法办理房产证。业主要卖房，就必须找开发商办理“过户手续”：业主先和开发商解除购房合同，再由新的买家和开发商重新签订买卖合同，用合同来代替产权证。
再比如辽宁有个楼盘，业主把办房产证的钱，包括契税、公共维修基金等等全部给了开发商，这笔钱被挪作他用。结果是交钱给开发商的业主都不能办理房产证，当初没交钱的业主就可以办下来房产证。
当然，开发商在这个过程中也没有白忙，每次“过户”，开发商都可以收取50万的手续费。
综上所述，不办房产证，好处大大的。


5、判了违约金，开发商就要给小区业主赔钱吗？
大部分业主不去告，都是等着别人告。反过来有时候法院也会想，如果判了违约金，整个小区可是一大笔钱。开发商逾期办证10年，有的业主实在忍无可忍去诉讼。法院判决开发商赔偿5万块钱。小区有3000户业主，算下来开发商就要赔偿1.5亿吗？
其实这种观念都是误区。因为实践中，绝大多数人是压根不去打官司的。
一开始不会打，有人打赢了也不会打。
一开始，大家都等着别人去告，想着搭别人便车，等别人告赢了再跟进。后来，别人去告了，甚至告赢了，你就算把判决书贴在小区（几乎不会有人这样做），大家也不会真的去跟进。更多的人完全不去关注这些消息。
除非是什么情况呢？就是开发商主动把违约金送上门，业主一定会收。
所以开发商就一定要、一定会懂得一个道理，输了官司也别怕，只要你不送钱上门，业主就不会上门要钱。
开发商如果真害怕赔钱，你只需要做三件事就好了：
第一，收买业主在业主群里对大家说，告赢了也执行不了；
第二，收买业主在业主群里对大家说，告赢了也办不了房产证（很多业主是因为没有房产证才决定打官司，而不是为了违约金）；
第二，收买业主在业主群里对大家说，律师都是骗子，他们就是为了收你们钱的；
一个楼盘，总有几个关系户，让他们天天刷刷屏，看谁维权就指手画脚泼泼冷水，这样折腾一段时间其他业主就不会告了。
在同类案件中，如果没有像我们秦兵团队这样的律师参与，一般起诉的业主都是个位数，最多也不会超过小区人数的10%，比如一个1000人的小区，能有一百个人起诉的概率微乎其微。也就是说，开发商并不需要赔偿全小区业主，开发商做了恶，最多只需要承担 0~10% 的违约金。对比办不下房产证的好处，我们就可以得出一个结论：
开发商不给业主办房产证是合理且必要的。


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标签：2003年没所谓房产证开发商违约金
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